2rac-594/13 — Evacuarea din imobil

prima instanţă: E. Cobzac dosarul nr. 2rac-594/13 instanţa de apel: Iu. Cimpoi, A. Gavriliţa, A. Nogai DECIZIE 04 decembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Nicolae Clima, Iuliana Oprea Ion Druţă, Ion Corolevschi examinând recursul declarat de către Societatea cu răspundere limitată „Maconst-Prim”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii pe acţiuni „Scana” împotriva Societăţii cu răspundere limitată „Maconst-Prim” cu privire la evacuarea din imobil, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 15 mai 2013, prin care a fost admis apelul declarat de către Societatea pe acţiuni „Scana”, casată hotărârea Judecătoriei Rîşcani municipiul Chişinău din 30 noiembrie 2012 şi emisă o nouă hotărâre cu privire la admiterea acţiunii, c o n s t a t ă: La 21 martie 2012, SA „Scana” a depus o cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Maconst-Prim” cu privire la evacuarea din imobil.

În motivarea acţiunii reclamanta a indicat că la 27 septembrie 2005, între SA „Scana” şi SRL „Maconst-Prim” a fost încheiat contractul de colaborare nr. DS-SJ- 02, prin care părţile au convenit să colaboreze reciproc în vederea edificării complexului locativ „Buna Vestire” din str. P. Rareş,55, mun. Chişinău. Prin Acordul adiţional din 01 februarie 2007 la contractul menţionat SA „Scana” a transmis în folosinţă temporară, fără drept de demolare imobilul din str. P. Rareş,57 lit. A, B şi D, mun. Chişinău, pentru exploatare ca oficii, depozite şi spaţii comerciale. Conform pct. 1 din Acordul adiţional menţionat, SRL „Maconst-Prim” şi-a asumat obligaţia să nu transmită în folosinţă sau locaţiune imobilul menţionat la terţe persoane, precum şi să folosească imobilul în scopuri personale cu asigurarea întreţinerii curente.

Susţine că datorită multiplelor încălcări ale obligaţiilor contractuale, SA „Scana”, conducându-se de prevederile art. 906 alin. (1) lit. b) şi d) din Codul civil, a reziliat Acordul adiţional din 01 februarie 2007, prin declaraţia de reziliere din 24 martie 2010 şi concomitent a solicitat restituirea încăperilor respective. Afirmă că conform pct. 9.4 din contractul menţionat, termenul de valabilitate al contractului a fost stabilit pe o perioadă de 5 ani din momentul semnării contractului, adică pînă la 27 septembrie 2010. În legătură cu expirarea termenului contractului, SA „Scana” în mod repetat a solicitat eliberarea încăperilor, însă pârâta fără nici un motiv legal refuză să se conformeze cerinţelor legale ale reclamantei.

Prin urmare, solicită evacuarea pârâtei şi a terţelor persoane din imobilul din str. P. Rareş,57, mun. Chişinău. Prin hotărârea Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău din 30 noiembrie 2012 acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 15 mai 2013 a fost admis apelul declarat de către SA „Scana”, casată hotărârea primei instanţe şi emisă o nouă hotărâre, prin care acţiunea a fost admisă şi a fost evacuată SRL „Maconst-Prim” şi terţele persoane din imobilul din str. Petru Rareş,57, mun. Chişinău, cu nr. cadastral 0100417.002.01. La 28 mai 2013, în termenul prevăzut de lege, SRL „Maconst-Prim” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe.

În motivarea recursului a indicat că decizia instanţei de apel este neîntemeiată, deoarece instanţa de apel a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată. Menţionează că valabilitatea contractului de colaborare nr. DS-SJ-02 din 27 septembrie 2005 nu a fost contestată de către intimată, acesta continuând să producă efecte juridice şi actualmente, nefiind reziliat de către părţi, în contextul în care construcţia complexului locativ în cauză continuă.

În acest context, consideră neîntemeiată concluzia instanţei de apel cu privire la legalitatea rezilierii contractului de colaborare menţionat şi a Acordului adiţional din 01 februarie 2007, în conjunctura în care acestea continuă să producă efecte juridice, fapt confirmat prin Acordurile adiţionale semnate de părţi la 20 mai 2009 şi 21 mai 2009, schimbul de scrisori nr. 76 din 19 iulie 2010 şi nr. 42 din 23 iulie 2010 cu privire la coordonarea preţului de vânzare a apartamentelor, scrisoarea recurentei nr. 34 din 27 septembrie 2011 cu propunerea de efectuare a primei tranşe de construcţii pentru atingerea scopului prevăzut de contractul de colaborare şi cu privire la derularea în continuare a raporturilor de colaborare, scrisoarea nr. 96 din 27 septembrie 2010 cu privire la finisarea lucrărilor şi împărţirea rezultatelor activităţii comune şi notificarea recurentei nr. 52 din 27 septembrie 2010, prin care s-a propus semnarea unui acord adiţional pentru un termen nou de 5 ani pentru a definitiva cu succes scopurile societăţii civile.

Susţine că declaraţia de reziliere a actelor juridice este absolut nefondată, în contextul în care solicitarea rezilierii este bazată pe invocarea încălcării de către recurentă a multiplelor clauze convenţionale: demolarea fără acordul intimatei a unor imobile şi acordarea în sublocaţiune unor terţe persoane a încăperilor luate în posesie şi folosinţă în baza Acordului adiţional din 01 februarie 2007. Afirmă că efectuarea demolărilor unor imobile au fost efectuate sub stricta supraveghere şi coordonare cu intimata, fapt confirmat prin scrisoarea nr. 22 din 21 aprilie 2010. În afară de aceasta, argumentul intimatei cu privire la acordarea de către recurentă a unor spaţii în sublocaţiune fără acordul său nu corespunde realităţii, deoarece însăţi intimata a aprobat încheierea contractelor de sublocaţiune de către recurentă cu terţe persoane.

Acest fapt se confirmă prin semnătura şi parafa aplicată de intimată pe contractul de sublocaţiune încheiat între recurentă şi ÎM „Sanin” SRL. Menţionează că acţiunile intimatei sunt îndreptate spre sfidarea recurentei, urmărind eschivarea de la executarea obligaţiilor asumate prin semnarea contractului de colaborare nr. DS-SJ-02 din 27 septembrie 2005 şi a acordurilor adiţionale semnate la acesta. În conformitate cu art. 440 alin. (2) Codul de procedură civilă, completul din 3 judecători prin încheierea din 27 noiembrie 2013 a considerat recursul admisibil şi a dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel. Pe parcursul judecării pricinii s-a constatat că la 27 septembrie 2005, între SA „Scana” şi SRL „Maconst-Prim” a fost încheiat contractul de colaborare nr. DS-SJ-02, în temeiul căruia părţile au constituit o societate civilă, fără respectarea formelor legale şi s-au obligat reciproc să aducă un aport comun în vederea realizării scopului societăţii civile şi împărţirii beneficiului obţinut după realizarea scopului.

Obiectivul concret al colaborării dintre SA „Scana” şi SRL „Maconst- Prim” a fost edificarea unui complex locativ constituit din 10 blocuri de locuit, conform planului de construcţie expus în anexele 1 şi 2 ale contractului şi după edificarea blocurilor, părţile au urmărit dobândirea dreptului de proprietate asupra a câte 9000 m.p. din apartamentele construite pentru fiecare parte contractantă, conform pct. 5.1 din contract. De asemenea, s-a constatat că la 28 septembrie 2006, între SA „Asistenţa Călătorii Mapamond” şi SA „Scana” a fost încheiat contractul de vânzare- cumpărare a bunurilor imobile, conform căruia ultima a cumpărat terenul cu suprafaţa de 0,364 ha şi construcţiile cu suprafaţa de 1699,9 m. p. din str. Petru Rareş,57, mun.

Chişinău. Din materialele dosarului rezultă că la 01 februarie 2007, între SRL „Maconst-Prim” şi SA „Scana” a fost încheiat acordul adiţional la contractul de colaborare din 27 septembrie 2005, conform căruia având în vedere faptul că la 27 septembrie 2005, a fost semnat contractul nr. DS-SJ-02 de colaborare, obiectul căruia este construcţia complexului de blocuri locative pe str. P. Rareş, 55, 57, 59, în scopul eficientizării procesului de construcţie, părţile au convenit, prin prezentul acord, ca SA „Scana” să transmită, iar SRL „Maconst-Prim” să primească în folosinţă temporară (pentru perioada de construcţie a complexului locativ menţionat), fără drept de demolare – imobilul existent din str. P. Rareş,57 A, B, D pentru exploatare în continuare ca oficii, depozite, spaţii comerciale.

Totodată, conform pct. 2 din acordul adiţional menţionat, SRL „Maconst- Prim” s-a obligat să folosească imobilul în scopul personale, fără drept de transmitere în folosinţă sau arendă altor persoane, să întreţină imobilul în stare satisfăcătoare, să achite plăţile comunale şi alte plăţi necesare pentru buna funcţionare a sistemului tehnic, sanitar şi constructiv ale imobilului, să execute lucrări de reparaţie, reconstrucţie, reamenajare, etc. numai cu acordul preventiv şi în scris al SA „Supraten”, iar conform pct. 3 din acordul adiţional menţionat, părţile au convenit că prezentul acord va acţiona în aceleaşi temeiuri ca şi contractul de colaborare şi poate fi reziliat numai odată cu el şi în aceleaşi temeiuri.

La 27 septembrie 2010, SA „Scana” a notificat SRL „Maconst-Prim” despre rezilierea contractului de colaborare menţionat în legătură cu expirarea termenului de 5 ani stipulat la pct. 9.4 din contract. Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, SA „Scana” a solicitat evacuarea SRL „Maconst-Prim” şi a terţelor persoane din imobilul din str. Petru Rareş,57, mun. Chişinău, acţiune care a fost respinsă de către prima instanţă. Instanţa de apel, fiind investită cu judecarea apelului declarat de către SA „Scana”, a ajuns la concluzia temeiniciei acestuia, casând hotărârea primei instanţe şi pronunţând o nouă hotărâre, prin care a admis acţiunea şi a evacuat SRL „Maconst-Prim” şi terţele persoane din imobilul din str. Petru Rareş,57, mun.

Chişinău, cu nr. cadastral 0100417.002.01. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, analizând materialele anexate la dosar, în coraport cu legislaţia în vigoare ce guvernează raportul juridic litigios, ajunge la concluzia că soluţia dată de către instanţa de apel este una legală şi întemeiată. Conform art. 321 alin. (2) din Codul civil, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Din extrasul din Registrul bunurilor imobile, eliberat de către OCT Chişinău la 27 februarie 2008 rezultă că proprietarul bunul imobil din str. P. Rareş,57, mun.

Chişinău este SA „Scana”, dreptul de proprietate fiind înregistrat la 01 octombrie 2006, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 28 septembrie 2006 (f.d.23). Conform acordului adiţional din 01 februarie 2007 la contractul de colaborare din 27 septembrie 2005, SA „Scana” a transmis SRL „Maconst-Prim” în folosinţă imobilul existent din str. P. Rareş,57 A, B, D, mun. Chişinău, folosinţă care va înceta odată cu rezilierea contractului de colaborare din 27 septembrie 2005, producându-şi efectele doar pe durata existenţei contractului menţionat sau la simpla somaţie a SRL „Maconst-Prim”, conform prevederilor art. 864 alin. (3) din Codul civil.

La caz, se reţine că contractul de colaborare nr. DS-SJ-02 din 27 septembrie 2005 nu are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, ci constituirea unor aporturi comune în vederea realizării unui scop comun şi împărţirea beneficiilor între membrii societăţii civile, la caz SA „Scana” şi SRL „Maconst-Prim”. Astfel, deşi, clauza cuprinsă la pct. 3.3 din contractul de colaborare menţionat prevede că pe durata executării contractului, lotul de pămînt şi clădirile situate pe terenurile A, B, C şi D vor fi considerate proprietate comună a ambelor părţi, instanţa de apel corect a reţinut că nu se poate interpreta literar termenii folosiţi de părţi la redactarea contractului, clauzele urmând a fi interpretate sistematic reieşind din natura, scopul şi cuprinsul întregului act juridic şi nu din clauza luată aparte.

Or, din interpretarea clauzei cuprinse la pct. 3.3 din contract, în raport cu faptul că dreptul de proprietate este perpetuu, este evident că părţile au avut în vedere că dreptul de folosinţă asupra imobilului în litigiu va fi exercitat în comun pe durata contractului. În caz contrar, SA „Scana”, în baza unui act juridic solemn autentificat notarial şi înregistrat la Registrul bunurilor imobile, era obligată să înstrăineze SRL „Maconst-Prim” ½ cotă-parte ideală din imobilul în litigiu, iar SRL „Maconst- Prim” să-şi înregistreze dreptul de proprietate în Registrul bunurilor imobile, conform cerinţelor legale. La caz, se mai reţine că SA „Scana” este lipsită de deplinătatea atributelor sale în calitate de proprietar, atîta timp cît imobilul în litigiu se află în posesia şi folosinţa SRL „Maconst-Prim”.

Or, conform art. 46 alin. (2) din Constituţia RM, dreptul de proprietate privată este garantat şi nimeni nu poate pune careva obstacole proprietarului pentru folosirea proprietăţii sale. Conform art. 316 alin. (1) şi (2) din Codul civil, proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă. Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Exproprierea se efectuează în condiţiile legii. Aceleaşi prevederi sunt stipulate şi în art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru Apararea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale. Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţa de apel temeinic şi legal a admis acţiunea şi a evacuat SRL „Maconst-Prim” şi terţele persoane din imobilul din str. Petru Rareş,57, mun.

Chişinău, cu nr. cadastral 0100417.002.01, iar argumentele invocate de către recurenta SRL „Maconst-Prim” în acest sens nu pot fi reţinute ca întemeiate. Astfel, din considerentele menţionate şi având în vederea faptul că decizia instanţei de apel este întemeiată şi legală, iar argumentele invocate de către recurentă sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se respinge recursul declarat de către Societatea cu răspundere limitată „Maconst-Prim”.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 15 mai 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii pe acţiuni „Scana” împotriva Societăţii cu răspundere limitată „Maconst-Prim” cu privire la evacuarea din imobil. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, Valeriu Doagă judecătorul Judecătorii Nicolae Clima Iuliana Oprea Ion Druţă Ion Corolevschi