2ra-3539/13 — Declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare

prima instanţă: M. Iftodii dosarul nr. 2ra-3539/13 instanţa de apel: T. Duca, S. Procopciuc, A. Albu DECIZIE 13 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedinte, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Tatiana Răducanu Sveatoslav Moldovan Nicolae Gordilă Iurie Diaconu examinând recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Civea-Agro” în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii cu Răspundere Limitată „Civea-Agro” împotriva Angelei Baltaga şi Sergiu Cebotari cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 02 iulie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Civea-Agro”, casată hotărârea Judecătoriei Edineţ din 22 martie 2013 şi emisă o nouă hotărâre, prin care acţiunea a fost respinsă constată: La 10 octombrie 2012 SRL „Civea-Agro” a depus cerere de chemare în judecată împotriva Angelei Baltaga şi Sergiu Cebotari cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.

În motivarea acţiunii a indicat că la 20 august 2011 între SRL „Civea-Agro”şi Ivan Doia a fost încheiat contractul de arendă în agricultură pe termen de la 01 septembrie 2011 până la 01 septembrie 2014, adică pe termen de 3 ani, înregistrat în primăria sat. Hlinaia, r-nul Edineţ la 26 septembrie 2011, sub nr. 1102. Menţionează că conform prevederilor contractului de arendă, arendatorul (proprietarul terenului agricol) a transmis SRL „Civea-Agro” terenul agricol cu S=1,80ha, nr. cadastral 4125106458, situat în extravilanul sat. Hlinaia. Iar arendaşul SRL „Civea-Agro” şi-a asumat obligaţiunea să-i plătească arendatorului nu mai târziu de 25 decembrie a fiecărui an câte 700 kg de grâu şi 50kg de seminţe de floarea soarelui.

Afirmă că conform lit. b), art. III al contractului de arendă, arendatorul este obligat să anunţe arendaşul privitor la intenţia de a înstrăina terenul. În cazul dorinţei de înstrăinare este obligat să-l informeze în scris pe arendaş, care are prioritate la procurarea terenului, iar conform lit. g) - despre intenţia de reziliere a contractului de arendă arendatorul s-a obligat să informeze arendaşul în forma scrisă cu un an înainte, indicând motivul. Susţine că la începutul lunii octombrie 2012 a aflat că la 15 decembrie 2011 arendatorul Ivan Doia a decedat, iar succesoarea lui Angela Baltaga, la 16 iulie 2012 a primit certificatul de moştenitor legal, după decesul tatălui ei, Ivan Doia. Mai indică că la 03 august 2012 pârâta Angela Baltaga, reprezentată prin procura din 31 iulie 2012 de Rufa Elena, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a terenul cu destinaţie agricolă cu S=1,8058ha, cod cadastral 4135106.458, amplasat în extravilanul sat.

Hlinaia, r-nul Edineţ cu cumpărătorul - pârâtul Sergiu Cebotari, preţul vânzării fiind de 5000 lei. Consideră că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nominalizat pârâţii au încălcat drepturile arendaşului SRL„Civea-Agro”, stipulate în contractul de arendă a acestui teren din 20 august 2011 şi în art. 15 alin. (4) Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198 din 15 mai 2003, care prevede că arendaşul beneficiază de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a bunurilor date în arendă. Cu referire la prevederile art. 796 Cod civil, consideră că chiar în cazul când arendatorul Ivan Doia a decedat, succesorul lui legal Angela Baltaga urma să respecte prevederile contractului de arendă din 20 august 2011, deoarece art. 14 a Legii cu privire la arendă în agricultură nr. 198 din 15 mai 2003, nu prevede rezilierea contractului de arendă în legătură cu decesul arendatorului.

La fel, consideră că pârâţii prin acţiunile lor i-au încălcat grav drepturile legale de arendaş şi este îndreptăţit să solicite anularea contractului de vânzare-cumpărare din 03 august 2012 încheiat între pârâţi, deoarece contractul de arendă din 20 august 2011 încheiat între SRL „Civea-Agro” şi arendatorul Ivan Doia n-a încetat, n-a fost reziliat conform prevederilor legale. Solicită declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a terenului agricol cu S=1,80 ha, nr. cadastral 4135106.458 cu bonitatea solului de 62,9 puncte, amplasat în extravilanul sat. Hlinaia, r-nul Edineţ, încheiat la 03 august 2012 între Angela Baltaga, reprezentată de Elena Rufa, în temeiul procurii nr. 8638 din 31 iulie 2012 şi Sergiu Cebotari, autentificat de către notarul public Petru Luca şi încasarea de la pârâţi a cheltuielilor de judecată, taxa de stat şi asistenţa juridică.

Prin hotărârea Judecătoriei Edineţ din 22 martie 2013 acţiunea a fost respinsă şi încasat de la SRL „Civea-Agro” în beneficiul lui Sergiu Cebotari cheltuielile de judecată în mărime de 1100 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 02 iulie 2013 a fost admis apelul declarat de către avocatul Vasile Martin în interesele SRL „Civea-Agro”, casată hotărârea primei instanţe şi emisă o nouă hotărâre, prin care acţiunea a fost respinsă. La 16 august 2013 SRL „Civea-Agro” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârilor judecătoreşti şi trimiterea cauzei la o nouă examinare în instanţa de apel. Susţine că decizia recurată a fost comunicată reprezentantului IP Botanica la 23 iulie 2013. În motivarea recursului a invocat ilegalitatea hotărârilor judecătoreşti.

Menţionează că conform art. 15 alin. (4) din Legea cu privire la arendă în agricultură nr. 198-XV din 15 mai 2003, arendaşul SRL „Civea-Agro” beneficiază de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a bunurilor date în arendă. Afirmă că dreptul de preemţiune este prevăzut şi în contractul de arendă încheiat la 20august 2011 între părţile contractuale şi în special părţile s-au obligat, arendatorul conform art. III lit. b), este obligat să anunţe arendaşul în scris privitor la intenţia de a înstrăina terenul, care are prioritate la procurarea terenului arendat, iar la lit. g) este indicat că în caz de reziliere a contractului de arendă arendatorul s-a obligat să preîntâmpine arendaşul în scris, indicând motivul rezilierii.

Susţine că încheind contractul de arendă părţile contractuale şi-au asumat nişte obligaţiuni concrete unul faţă de altul, deoarece conform prevederilor art. 512 Cod civil, în virtutea raportului obligaţional părţile sunt în drept să pretindă executarea lor, iar conform alin. (1) art. 572 Cod civil, obligaţia trebuie executată în mod corespunzător, cu bună credinţă, la locul şi în momentul stabilit. Consideră greşită tălmăcirea de către instanţa de apel a prevederilor art. 15 a Legii cu privire la arendă în agricultură, precum că dreptul de preemţiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea unui terţ a dreptului de proprietate. Invocă că instanţa n-a ţinut cont de faptul că pe parcursul arendei, arendaşul face investiţii, îngrijeşte şi îmbunătăţeşte terenul, de aceea şi apare dreptul de preemţiune.

Afirmă că instanţa de apel a lăsat fără atenţie prevederile art. 793-794 Cod civil, iar articolului 796 Cod civil i-a dat o tălmăcire subiectivă, neîntemeiată, greşită şi ilegală. La fel, invocă că ambele instanţe au ignorat prevederile art. 216, 217 şi 231 Cod civil. Consideră că între Angela Baltaga, reprezentată prin procură de către Rufa Elena, şi Sergiu Cebotari a avut loc o înţelegere dolosivă cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a terenului dat în arendă SRL „Civea-Agro”, mai ales că Sergiu Cebotari cunoştea cu certitudine că SRL „Civea-Agro” prelucrează acest teren, deci intimaţii intenţionat, cu rea voinţă a ignorat dreptul de preemţiune a arendaşului SRL „Civea-Agro”.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Din materialele dosarului rezultă că copia deciziei instanţei de apel din 02 iulie 2013 a fost expediată în adresa recurentului la 16 iulie 2013, fapt ce se confirmă prin copia scrisorii de însoţire (f. d. 100). Instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 16 august 2013, în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului în raport cu motivele invocate în recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi a restitui pricinii spre rejudecare în instanţa de apel din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs. Înaintând acţiunea în judecată împotriva Angelei Baltaga şi Sergiu Cebotari, SRL „Civea-Agro” a solicitat declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a terenului agricol cu S=1,80 ha, nr. cadastral 4135106.458 cu bonitatea solului de 62,9 puncte, amplasat în extravilanul sat. Hlinaia, r-nul Edineţ, încheiat la 03 august 2012 între Angela Baltaga, reprezentată de Elena Rufa, în temeiul procurii nr. 8638 din 31 iulie 2012 şi Sergiu Cebotari, autentificat de către notarul public Petru Luca.

Judecând pricina în cauză prima instanţă a ajuns la concluzia netemeiniciei acţiunii şi respingerii acesteia. Fiind investită cu judecarea apelului declarat de către SRL „Civea-Agro”, instanţa de apel a ajuns la concluzia temeiniciei apelului, admiterii acestuia, casând hotărârea primei instanţe şi pronunţând o nouă hotărâre cu privire la respingerea acţiunii, însă din alte motive decât cele reţinute de prima instanţă. În susţinerea soluţiei date, instanţa de apel, cu referire la prevederile art. 796 Cod civil, a concluzionat că legiuitorul nu a prevăzut sancţiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune. La fel, instanţa de apel a menţionat că în cazul arendei, dreptul de preemţiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate.

În conformitate cu art. 373 alin. (1) şi (2) CPC, instanţa de apel verifică, în limitele cererii de apel, ale referinţelor şi obiecţiilor înaintate, legalitatea şi temeinicia hotărârii atacate în ceea ce priveşte constatarea circumstanţelor de fapt şi aplicarea legii în primă instanţă. Verifică circumstanţele şi raporturile juridice stabilite în hotărârea primei instanţe, precum şi cele care nu au fost stabilite, dar care au importanţă pentru soluţionarea pricinii, apreciază probele din dosar şi cele prezentate suplimentar în instanţă de apel de către participanţii la proces.

Reieşind din limitele judecării apelului consfinţite în norma enunţată şi din specificul obiectului acţiunii în cauză, instanţa de recurs reţine că contrar acestor prevederi, instanţa de apel judecând apelul a trecut în mod superficial asupra circumstanţelor pricinii, fără a examina legalitatea şi temeinicia hotărârii supusă apelului în raport cu regulile şi legislaţia ce guvernează litigiul în cauză. În situaţia dată, reieşind din specificul acţiunii, instanţa de recurs consideră că la judecarea cauzei era necesară verificarea legalităţii hotărârii primei instanţe, cât şi obiectului litigiului atât în baza argumentelor invocate de apelant, cât şi conform cadrului legal ce guvernează raportul juridic supus judecării.

În acest sens, se va remarca că în scopul stabilirii temeiniciei sau netemeiniciei pretenţiilor înaintate, era indispensabil, de a verifica temeiul legal al pretenţiilor, în baza dispoziţiilor art. 15 alin. (4) al Legii cu privire la arendă în agricultură nr. 198 din 15 mai 2003, care indică că arendaşul beneficiază de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a bunurilor date în arendă, coroborate cu art. 796 Cod civil, care reglementează nulitatea acordului de neaplicare a dreptului de preemţiune. Pe când, aceste prevederi au fost interpretate eronat de către instanţa de apel, cum de altfel a fost lăsat fără verificare minuţioasă şi apreciere pretenţiile şi circumstanţele formulate de către reclamant în temeiul acestor reglementări.

Aici, instanţa de recurs ţine să menţioneze că în sensul art. 796 Cod civil, este de înţeles că actul de înstrăinare a terenului agricol din extravilan încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune prevăzut de art. 793, 794 Cod civil nu este valabil. Anularea poate fi cerută indiferent de faptul, dacă cumpărătorul a cumpărat terenul cu bună credinţă sau rea-credinţă, şi cu toate că titularul dreptului de preemţiune nu este parte al contractului, al cărui anulare se cere. Totodată, reieşind din faptul că SRL „Civea-Agro” invocă dreptul său de preemţiune la cumpărarea lotului de pământ cu nr. cadastral 4135106458, cu suprafaţa de 1,80 ha, amplasat în sat.

Hlinaia în baza contractului de arendă din 20 august 2011, care a fost încheiat cu Ivan Doia, însă care a decedat, la caz era important de a verifica dacă succesorul ultimului şi anume Angela Baltaga, care a moştenit acest teren şi care l-a înstrăinat în baza contractului contestat la caz, avea sau nu la cunoştinţă despre faptul că terenul dat se afla în arendă la momentul înstrăinării. Acest fapt se impune a fi stabilit şi din considerentul că SRL „Civea-Agro” insistă asupra faptului că atât Angela Baltaga, cât şi Sergiu Cebotari, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a terenului litigios aveau la cunoştinţă că terenul este arendat şi prelucrat de către SRL „Civea-Agro”. În acest context, era necesar a fi dată o apreciere şi explicaţiilor specialistului în reglementarea funciară a Primăriei sat.

Hlinaia, care a fost audiat ca martor în procesul dat şi care a indicat că plata pentru arenda lotului de pământ a fost primită de către Elena Rufa. Aceasta deoarece anume Elena Rufa a semnat, din numele Angelei Baltaga contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu Sergiu Cebotari, în baza procurii nr. 8638 din 31 iulie 2012 eliberate de către Angelei Baltaga. Împrejurările menţionate au fost lăsate, însă, fără apreciere de instanţa de apel, pe când urmau a fi analizate în cumul cu alte probe materiale, întru judecarea justă a raportului juridic apărut în speţă. Astfel, la caz se constată că deşi instanţa de apel a admis formal apelul, aceasta nu a pătruns în esenţa criticilor susţinute de către apelant aduse împotriva hotărârii primei instanţe, fapt ce indică la examinarea superficială a cauzei, cât şi la aprecierea arbitrară a materialului probator în raport cu normele de drept relevante cazului.

În conexiunea celor relatate, se stabileşte că soluţia instanţei de apel nu conţine o argumentare clară din care să rezulte certitudinea adoptării soluţiei la care s-a ajuns, având o motivare superficială, fără a fi abordate toate aspectele importante în speţă, respectiv instanţa de recurs fiind în imposibilitatea să exercite controlul judiciar asupra unei asemenea soluţii şi să verifice temeinicia şi legalitatea hotărârii atacate cu privire la oricare dintre motivele prevăzute de lege. Faţă de cele ce preced, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, consideră că decizia instanţei de apel urmează a fi casată cu remiterea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel.

La rejudecarea pricinii instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate şi rejudecând pricina, să emită o hotărâre întemeiată şi legală. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie decide: Se admite recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Civea- Agro”. Se casează integral decizia Curţii de Apel Bălţi din 02 iulie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii cu Răspundere Limitată „Civea- Agro” împotriva Angelei Baltaga şi Sergiu Cebotari cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, cu restituirea pricinii pentru rejudecare la Curtea de Apel Bălţi, de un alt complet de judecată.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac. Preşedinte, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Tatiana Răducanu Sveatoslav Moldovan Nicolae Gordilă Iurie Diaconu