2rac-388/13 — Rezilierea contractului şi încasarea datoriilor

prima instanţă: A. Us dosarul nr. 2rac-388/2013 instanţa de apel: N. Cernat, A.Pahopol, A.Gavriliţa DECIZIE 13 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul – Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac, Ion Druţă, Iurie Bejenaru, Galina Stratulat examinînd recursul declarat de către SRL „Torţă”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a SRL „Torţă” către SRL „Hamed & Co” cu privire la rezilierea contractului şi încasarea datoriilor, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 19 martie 2013, prin care a fost respins apelul declarat de către SRL „Torţă”, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Economice de Circumscripţie din 13 mai 2011 c o n s t a t ă La 09 noiembrie 2010, SRL „Torţă” a depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Hamed & Co” cu privire la rezilierea contractului şi încasarea datoriilor accumulate în baza contractului de sublocaţiune.

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantul a indicat că, a încheiat şi semnat la 01 noiembrie 2008 un contract de sublocaţiune cu SRL “Hamed & Co” pe termen de pînă la 31 decembrie 2013. Conform contractului de sublocaţiune i-a fost transmis în folosinţă temporară, prin actul de predare-primire încăperile din bd. Ştefan cel Mare 64, mun. Chişinău cu suprafaţa de 67,8 m/2, plata pentru chirie conform pct. 2.1 din contract fiind stabilită în suma de 150 dolari SUA lunar. SRL “Hamed & Co” ignorînd faptul că conform pct.3.5 din contract sublocatorul avea dreptul la reutilare, reconstrucţia şi reparaţie capitală doar cu acordul în scris la locatorului, a efectuat atare lucrări fără acordul locatarului.

Ca rezultat au fost reutilate şi reconstruite bucătăria, încăperile sanitare, comunicaţiile inginereşti, iar la intrările imobilului au fost edificate construcţii suplimentare fără certificatul de urbanism şi fără autorizaţia de construcţie. Adresîndu-se de mai multe ori pîrîtului, la 03 octombrie 2010 a înaintat pîrîtului pretenţia cu privire la rezilierea contractului, achitarea prejudiciului şi evacuarea benevolă din încăperile menţionate, însă, ultimul a lăsat pretenţia nesoluţionată. Deasemenea a mai invocat că, SRL “Hamed & Co” a folosit începînd cu 28 ianuarie 2005, fără permisiune, încăperea cu suprafaţa de 38 m2 de pe aceiaşi adresă, încălcînd prevederile contractului şi dreptul de proprietate.

Solicită reclamantul rezilierea contractului de sublocaţiune, achitarea pentru încăperile folosite în mod abuziv suma de 5684,8 dolari SUA, evacuarea SRL “Hamed & Co” din încăperile apartamentului nr.28, bd. Ştefan cel Mare 64, mun. Chişinău, încasarea din contul SRL “Hamed & Co” a cheltuielilor necesare pentru restabilirea dreptului încălcat prin efectuarea lucrărilor de construcţii a apartamentului nr. 28 bd. Ştefan cel Mare 64 în suma de 106063 lei şi cheltuielile de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Economice de Circumscripţie din 13 mai 2011 acţiunea a fost respinsă. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 19 martie 2013 a fost respins apelul declarat de către SRL „Torţă”, fiind menţinută hotărîrea primei instanţe.

La 29 mai 2013 SRL „Torţă” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii Judecătoriei Economice de Circumscripţie din 13 mai 2011, cu pronunţarea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii. Recurentul în motivarea recursului a indicat că, nu este de acord cu hotărîrile instanţelor inferioare, pe care le consideră neîntemeiate şi ilegale din motiv că la pronunţarea acestora nu au fost constatate şi elucidate pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, concluziile expuse sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, au fost încălcate şi aplicate eronat normele de drept material şi procedural.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins, cu menţinerea deciziei instanţei de apel din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Materialele cauzei denotă faptul că la 01 noiembrie 2008 între SRL „Torţă” şi SRL “Hamed & Co” a fost încheiat un contract de sublocaţiune a încăperilor nelocuibile din bd. Ştefan cel Mare 64, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 67,8 m.p., cu nr. cadastral 0100206.103.01.028, pentru perioada 01 noiembrie 2008 – 31 decembrie 2013 (f.d.5-7).

Prin Actul de predare-primire a încăperilor situate pe adresa : bd. Ştefan cel Mare 64 mun.Chişinău, din 01 noiembrie 2008 SRL “Hamed & Co” i-au fost transmise încăperi nelocuibile cu suprafaţa de 67,8 m.p. şi terasa alăturată (f.d.8). Conform Extrasului din Registrul bunurilor imobile din 13 aprilie 1999 încăperile în cauză sunt înregistrate cu menţiunea de încăpere nelocativă, iar conform Planului încăperilor nelocative din bd. Ştefan cel Mare 64, anexat la contractul de sublocaţiune şi la Raportul de expertiză, aceste încăperi au statut de încăperi comerciale (f.d.89-92). Conform Extrasului din Registrul de stat al persoanelor juridice nr.22047 din 29 septembrie 2008, SRL “Hamed & Co” şi-a înregistrat activitatea de întreprinzător la 11 iulie 2005, din care rezultă că obiect al activităţii sale este şi desfăşurarea activităţii legate de Baruri.

Conform art. 875 Cod Civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Conform art. 894 alin.(1) Cod Civil, locatarul este în drept să dea bunul închiriat în sublocaţiune sau să cesioneze locaţiunea numai cu consimţămîntul locatorului. Pentru aceasta, el este obligat să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul sau să-i cedeze locaţiunea. Referitor la argumentul în baza căruia se solicită rezilierea contractului de sublocaţine, Colegiul reţine că atît în conţinutul contractului cît şi în actul de predare – primire, nu este indicat despre faptul că încăperile transmise în folosinţă temporară sunt nelocative şi destinate activităţii comerciale.

Prin urmare, se constată că încăperile au fost date în sublocaţiune cu statut de încăpere comercială, circumstanţă ce nu a fost menţionată în conţinutul contractului. Imobilul dat în sublocaţiune SRL „Hamed & CO” are destinaţie de încăpere nelocuibilă şi la momentul încheierii contractului, SRL „Torţă” cunoştea faptul necesităţii reconstrucţiei şi reutilării încăperilor pentru desfăşurarea activităţii comerciale de către primul, care desfăşura activităţi legate de Baruri. Referitor la terasa cu suprafaţa de 32 m/2 despre care recurentul pretinde că a fost ocupată abuziv de SRL „Hamed & CO” este confirmat prin însăşi contractul de sublocaţiune din 01 noiembrie 2008, conform căruia în baza actului de predare-primire a încăperilor din str.Ştefan cel Mare 64, SRL „Hamed & CO” i-au fost transmise încăperi nelocuibile cu suprafaţa de 67,8 m.p.

şi terasa alăturată, fapt ce atestă că teresa menţionată deja exista la momentul încheierii contractului de sublocaţiune din 01 noiembrie 2008. În susţinerea soluţiei date, Colegiul reţine procesul-verbal cu privire la contravenţie întocmit de Inspecţia de Stat în Construcţii din 18 septembrie 2010 în care se indică că: „...dl.

Cruticov Alexandru, directorul FPC „Torţă” SRL, neautorizat a efectuat construcţia verandei...”, prin urmare urmează a fi respins argumentul recurentului precum că, deoarece în perioada 2005-2010 bunurile date s-au aflat în posesia şi folosinţa sublocatarului, SRL „Hamed & CO”, acesta urma să se conformeze condiţiilor contractului şi să nu efectueze reutilările date; Decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 ianuarie 2013, confirmă lipsa în acţiunile SRL „Hamed & CO” a elementelor contravenţiei prevăzute de art.179 Cod Contravenţional, anume în ceea ce ţine de ridicarea verandei, confirmîndu-se faptul că respectiva veranda nu a fost edificată de căre SRL „Hamed & CO”. Astfel, Colegiul reţine că reconstrucţiile şi reutilările la încăperile date în sublocaţiune, inclusiv construcţia terasei alăturate cu suprafaţa de 32 m.p.

au fost efectuate încă pînă la încheierea contractului de sublocaţiune din 01 noiembrie 2008 şi cu acordul SRL „Torţă”, circumstanţă ce se confirmă prin actul de predare-primire şi planul anexat la contract, SRL „Hamed & CO” neîncălcînd prevederile contractului de sublocaţiune. Referitor la cerinţa cu privire la repararea prejudiciului material pentru restabilirea imobilului, în valoare de 106063 lei, Colegiul menţionează că din motivul lipsei de probe ce ar demonstra că anume SRL „Hamed & CO” a efectuat reconstrucţia şi reutilarea imobilului, aceasta corect a fost respinsă de către instanţele inferioare. În lipsa unui acord expres convenit între părţi cu privire la achitarea chiriei şi pentru terasa cu suprafaţa de 32 m.p., se reţine că SRL „Torţă” nu poate pretinde la încasarea sumei de 5684,8 dolari SUA cu titlu de plată pentru folosirea spaţiului comercial.

Conform pct.2.1. al contractului de sublocaţiune din 01 noiembrie 2008 plata pentru chirie a fost stabilită în cuantum de 150 dolari SUA lunar, modalitatea şi termenii de achitare fiind stabilite prin acordul comun al părţilor, în temeiul prevederii contractuale indicate, SRL „Hamed & CO” şi-a executat cu bună-credinţă şi în mod corespunzător obligaţia sa de a achita lunar chiria anume în cuantum de 150 dolari SUA, astfel cerinţa cu privire la încasarea sumei de 36 000 Euro cu titlu de chirie pentru perioada anilor 2008-2010 nu este întemeiată. La acest capitol, Colegiul reţine prevederile art.887 alin.(l) Cod Civil, care prevede că cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor.

Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o dată pe an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. În susţinerea soluţiei date, Colegiul reţine corectă argumentarea instanţei inferioare cu privire la faptul că SRL „Torţă” nu este în drept să pretindă achitarea majorată a chiriei, nefiind prezentate careva înscrisuri sau probe care ar demonstra şi acordul SRL „Hamed & CO” privind modificarea cuantumului chiriei. Astfel, analizînd actele cauzei Colegiul constată că, instanţa de apel a examinat pricina sub toate aspectele, a verificat şi a apreciat corect probele prezentate, iar argumentele invocate în recursul declarat de către SRL „Torţă”, în esenţa lor, sînt similare argumentelor invocate şi în instanţa de apel, cărora instanţa de apel le-a dat o apreciere corectă, avînd la bază cumulul de dovezi administrate în cadrul dezbaterilor judiciare, apreciate conform cerinţelor art. 130 CPC.

Concomitent însă urmează a se menţiona că reieşind din competenţele instanţei de apel, reflectate în art. 373 alin. (2) CPC, conform căruia în limitele apelului, instanţa de apel verifică circumstanţele şi raporturile juridice stabilite în hotărîrea primei instanţe, precum şi cele care nu au fost stabilite, dar care au importanţă pentru soluţionarea pricinii, apreciază probele din dosar şi cele prezentate suplimentar în instanţă de apel de către participanţii la proces, iar recurentul a dispus de posibilitatea reală de a invoca toate argumentele în vederea respingerii acţiunii, de a administra probele pe care le consideră necesare în vederea argumentării poziţiei. Examinînd actele cauzei, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie constată că instanţa de apel a examinat pricina în conformitate cu normele de drept procedural în vigoare, respectînd principiul disponibilităţii şi egalităţii părţilor în proces.

Din considerentele menţionate şi avînd în vedere că decizia instanţei de apel este legală şi întemeiată, iar argumentele invocate de către recurent sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul, de a menţine decizia instanţei de apel. În conformitate cu art. art. 444, art. 445 alin.(1) lit.a), 445 alin.(3) Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se respinge recursul declarat de către SRL „Torţă”. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 19 martie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a SRL „Torţă” către SRL „Hamed & Co” cu privire la rezilierea contractului şi încasarea datoriilor.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac Ion Druţă Iurie Bejenaru Galina Stratulat