2rac-437-13 — Contractul de locațiune

Prima instanţă: S. Bleşceaga 2rac - 437/13 Instanţa de apel: B. Bîrca, Iu. Cotruţă, M. Ciugureanu DECIZIE 23 octombrie 2013 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul – Svetlana Filincova Judecătorii – Svetlana Novac, Ion Corolevschi Galina Stratulat şi Iurie Bejenaru examinînd recursul declarat de către societatea cu răspundere limitată „Bajura – Com”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată„Bajura – Com” împotriva societăţii cu răspundere limitată „Nimfa 28” cu privire la repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curții de Apel Chişinău din 18 aprilie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28”, casată hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.

Chişinău din 14 decembrie 2012 prin care acţiunea a fost admisă, şi emisă o nouă hotărîre cu privire la respingerea acţiunii, a constatat: La 06 aprilie 2011, societatea cu răspundere limitată „Bajura – Com” a depus cerere de chemare în judecată împotriva societăţii cu răspundere limitată „Nimfa 28” cu privire la repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că, în baza contractului de locaţiune cu nr.3 din 15 decembrie 2008 societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a luat în locaţiune spaţiu şi un teritoriu ce este amplasat în mun. Chişinău, str. Ismail 109, ce aparţine cu drept de proprietate societăţii cu răspundere limitată „Nimfa- 28”.

Conform prevederilor punctului 1.3 termenul contractului este pînă la 15 ianuarie 2012. Indică reclamantul că, la 15 decembrie 2010 societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a expediat în adresa sa un aviz prin care a comunicat că majorează preţul locaţiunii. La 22 decembrie 2010, societatea cu răspundere limitată „Bajura- Com” a expediat în adresa societăţii cu răspundere limitată „Nimfa-28” un demers prin care s-a bazat pe clauzele contractului nominalizat şi a comunicat că Pagină 1 din 5 nu este de acord cu pretenţia de majorare şi anume: conform prevederilor pct. 2.4. şi a pct. 5.3. a contractului „ plata de arendă poate fi modificată numai cu acordul părţilor, dar nu mai puţin decît odată în an” şi „toate modificările, completările a prezentului contract au putere juridică numai atunci cînd sunt semnate de ambele părţi”.

Ulterior, societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a informat prin demers societatea cu răspundere limitată „Bajura – Com” despre reziliere unilaterală a contractului de locaţiune prin care a solicitat şi eliberarea încăperilor începînd cu 01 februarie 2011. Susţine reclamantul că, nu a fost de acord cu eliberarea spaţiilor deoarece în comun cu Întreprinderea Individuală „Avram Stela” ce a luat o parte din încăperile nominalizate în subarenda ducea cu ei în comun o activitate economică, comercială conform contractelor semnate între ambele părţi. La rîndul său, la 10 februarie 2011, societatea cu răspundere limitată „Nimfa- 28” încheie cu Întreprinderea Individuală „Avram-Stela” un contract de locaţiune.

În urma acţiunilor efectuate de către societatea cu răspundere limitată „Nimfa- 28”, societăţii cu răspundere limitată „Bajura-Com” i-a fost stopată activitatea economică, astfel fiindu-i cauzat un prejudiciu considerabil în mărime de 188 640 lei. Conform datelor oficiale a contabilităţii societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a dat în sublocaţiune Întreprinderii Individuale „Avram-Stela” o parte din încăperi, plata lunară constituind 15 720 lei x 12 luni = 188 640 lei. Solicită reclamantul societatea cu răspundere limitată „Bajura Com” să fie încasat de la societatea cu răspundere limitată „Nimfa 28” prejudiciul în mărime de 188 640 lei şi cheltuielile de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.

Chişinău din 14 decembrie 2012, a fost admisă cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată „Bajura – Com”. S-a încasat de la societatea cu răspundere limitată „Nimfa 28” în beneficiul societăţii cu răspundere limitată „Bajura Com” suma de 190 040 lei dintre care suma de 188640 lei cu statut de prejudiciu şi 1500 lei cheltuieli de judecată. S-a încasat de la societatea cu răspundere limitată „Nimfa 28” în beneficiul statului suma de 4159,20 lei ce reprezintă taxa de stat neachitată de către reclamant la depunerea cererii de chemare în judecată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 18 aprilie 2013, a fost admis apelul declarat de societatea cu răspundere limitată „Nimfa 28”, casată integral hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.

Chişinău din 14 decembrie 2012 şi emisă o nouă hotărîre prin care cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată „Bajura Com” a fost respinsă. S-a încasat de la societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” în folosul societăţii cu răspundere limitată „Nimfa 28” cheltuielile de judecată în apel în sumă de 4425 lei. S-a încasat de la societatea cu răspundere limitată „Bajura Com” în beneficiul statului suma de 4159,20 lei ce reprezintă taxa de stat neachitată de către reclamant la depunerea cererii de chemare în judecată. La 18 iunie 2013, societatea cu răspundere limitată „Bajura Com” a depus cerere de recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 18 aprilie 2013, Pagină 2 din 5 solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe.

În motivarea cererii de recurs recurentul societatea cu răspundere limitată „Bajura Com” a indicat că, decizia instanţei de apel este neîntemeiată şi ilegală, fiindcă instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit normele de drept material, a dat o interpretare eronată probelor din dosar şi prevederilor contractului din 15 decembrie 2008. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) cod de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Din materialele dosarului rezultă că, la data de 15 decembrie 2008 între societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” şi societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a fost încheiat contractului de locaţiune nr.3, prin care societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a luat în locaţiune spaţiu şi un teritoriu ce este amplasat în mun.

Chişinău, str. Ismail 109 şi aparţine cu drept de proprietate societăţii cu răspundere limitată „Nimfa-28”. (f.d.-7-8) Conform prevederilor punctului 1.3 termenul contractului este de la 15 ianuarie 2009 pînă la 15 ianuarie 2012 Potrivit punctului 2.1 al contractului a fost stabilită chiria lunară în mărime de 9750 lei pentru perioada 15 ianuarie 2009 pînă la 15 ianuarie 2010. Prin acordul nr. 3 din 19 mai 2010 la contractul din 15 decembrie 2008 societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a dat acordul societăţii cu răspundere limitată „Bajura-Com” de a da în subarendă imobilul pînă la data de 15 ianuarie 2012.(f.d.-9) La data de 01 iunie 2010 ,a fost încheiat contractul de sublocaţiune nr. 1 prin care societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a transmis în sublocaţiune Întreprinderii Individuale „Avram Stela”o încăpere cu o suprafaţă de 74 m2 situată pe adresa mun.

Chişinău str. Ismail 109 stabilind chiria în mărime de 120 lei lunar. (f.d.-45-47) La data de 10 august 2010, a fost încheiat contractul de sublocaţiune nr. 2 prin care societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a transmis în sublocaţiune Întreprinderii Individuale „Avram Stela”o încăpere cu o suprafaţă de 76 m2 situată pe adresa mun. Chişinău str. Ismail 109 stabilind chiria în mărime de 6840 lei lunar. (f.d.-42-44) La data de 15 decembrie 2010, societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a remis în adresa societăţii cu răspundere limitată „Bajura-Com” o scrisoare prin care a informat că din data de 15 ianuarie 2011 chiria se va majora la 80 lei pentru m2.(f.d.-12) La data de 22 decembrie 2010, societatea cu răspundere limitată „Bajura- Com”a remis în adresa societăţii cu răspundere limitată „Nimfa-28” scrisoarea nr. 578 prin care a informat societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” că nu este deacord cu majorarea chiriei.

(f.d.-11) La data de 24 ianuarie 2011 societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a remis în adresa societăţii cu răspundere limitată „Bajura-Com” un demers prin care a informat despre faptul că reziliază contractului de locaţiune cu nr.3 din 15 Pagină 3 din 5 decembrie 2008 şi a solicitat societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” să elibereze pînă la data de 01 februarie 2011 încăperile luate în arendă. (f.d.-10) La data de 07 februarie 2011, Întreprinderea Individuală „Avram-Stela” a informat societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” despre rezilierea contractelor de sublocaţiune. (f.d.-97) La 10 februarie 2011, societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a încheiat cu Întreprinderea Individuală „Avram-Stela” un contract de locaţiune.

În conformitate cu art. 875 cod civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. În conformitate cu art. 906 alin. (1) lit. c) cod civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel.

Astfel, la caz, instanţa de recurs reţine întemeiată concluzia instanţei de apel privind respingerea cererii de chemare în judecată ori din materialele dosarului s-a constat cu certitudine că societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a luat în locaţiune de la societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” un imobil pentru care plata chirii a fost convenită să fie achitată lunar însă societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” în mod sistematic a admis restanţe la achitarea chiriei fapt pentru care locatorul a remis de mai multe ori pretenţii scrise în adresa locatarului (f.d.-63, 64, 67). Prin urmare Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ ajunge la concluzia că în situația în care locatorul societatea cu răspundere limitată „Bajura- Com” a admis neachitarea sistematică a chiriei, generează dreptul locatarului societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” să rezilieze unilateral contractul de locaţiune.

Cît privește argumentul recurentului precum că societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” în mod abuziv a solicitat mărirea cuantumului chiriei de la 65 lei la 80 lei/m2 , instanţa de recurs îl reţine neîntemeiat ori , în conformitate cu art. 887 alin. (1) cod civil, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. La caz, suntem în prezența acestor condiţii inechitabile, fapt ce se dovedeşte prin însăşi mărime chiriei stabilită în contractele de sublocaţiune care este de aproximativ două ori mai mare decît mărimea chiriei stabilită în contractul de locaţiune, ori acest fapt îi conferă dreptul ca locatarul să solicite modificarea mărimii chiriei.

Mai mult ca atît , contractul de locaţiune încheiat la data de 15 decembrie 2008 între societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” şi societatea cu răspundere limitată „Nimfa-28” a fost încheiat pentru o perioada 15 ianuarie 2009 pînă la 15 ianuarie 2012, iar mărimea chiriei lunare a fost stabilită doar pentru perioada 15 ianuarie 2009 pînă la 15 ianuarie 2010, respectiv după expirarea perioadei pentru care a fost stabilită chiria părţile urmau să convină asupra mărimii chiriei pentru ulterioara perioadă a contractului. La caz, SRL „Nimfa-28” a venit cu o ofertă de chirie societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com” a respins această ofertă fără Pagină 4 din 5 a veni cu o contra ofertă fapt ce denotă odată în plus existenţa circumstanţei ce justifică rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune.

Prin urmare, Colegul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră decizia Curţii de Apel Chişinău din 18 aprilie 2013 legală, emisă în rezultatul aprecierii corecte a tuturor probelor administrate în cauză în raport cu prevederile legii, iar argumentele recurentului invocate în cererea de recurs ca fiind neîntemeiate, ori asupra acestora s-a expus instanţa de apel, dându-le o apreciere corectă. Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că, decizia instanţei de apel este întemeiată şi legală, iar argumentele invocate de către recurent sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) şi alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se respinge recursul declarat de către societatea cu răspundere limitată „Bajura-Com”. Se menţine decizia Curții de Apel Chişinău din 18 aprilie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată„Bajura – Com” împotriva societăţii cu răspundere limitată „Nimfa 28” cu privire la repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată. Decizia este irevocabilă. Preşedintele completului, Judecătorul: /semnătura/ Svetlana Filincova Judecătorii: /semnătura/ Svetlana Novac /semnătura/ Ion Corolevschi /semnătura/ Galina Stratulat /semnătura/ Iurie Bejenaru Pagină 5 din 5