2rac-418/13 — Eliberarea pavilionului sublocaţionat şi evacuare

dosarul nr. 2rac-418/13 prima instanţă V. Mihaila instanţa de apel A. Panov T. Pelin, S. Arnaut DECIZIE 06 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Valentina Clevadî Ion Vîlcov Tatiana Răducanu examinând recursul declarat de către societatea cu răspundere limitată „Dione”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a societăţii cu răspundere limitată „Dione” împotriva societăţii pe acţiuni „Basarabia-Nord”, Societăţii Comerciale „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, Sergiu Melnic, Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată, Societăţii Comerciale „Ciorba SD” societate cu răspundere limitată, Marinei Tihon, Societăţii Comerciale „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată, Andrei Jicul, Societăţii Comerciale „Comecoteh” societate cu răspundere limitată cu privire la eliberarea pavilionului sublocaţionat şi evacuare, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 22 aprilie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de către societatea pe acţiuni „Basarabia- Nord”, Societăţii Comerciale „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, Sergiu Melnic, Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată, Societăţii Comerciale „Ciorba SD” societate cu răspundere limitată, Marinei Tihon, Societăţii Comerciale „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată,

Societăţii Comerciale „Comecoteh” societate cu răspundere limitată, casată hotărîrea Judecătoriei Botanica municipiul Chişinău din 10 decembrie 2012 şi emisă o nouă hotărîre, prin care acţiunea a fost respinsă. c o n s t a t ă La 16 iulie 2012 societatea cu răspundere limitată „Dione” a depus cerere de chemare în judecată împotriva societăţii pe acţiuni „Basarabia-Nord”, Societăţii Comerciale „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, Sergiu Melnic, Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată, Societăţii Comerciale „Ciorba SD” societate cu răspundere limitată, Marinei Tihon, Societăţii Comerciale „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată, Andrei Jicul, Societăţii Comerciale „Comecoteh” societate cu răspundere limitată cu privire la eliberarea pavilionului sublocaţionat şi evacuare.

1 În motivarea acţiunii societatea cu răspundere limitată „Dione” a indicat că, a încheiat în mod particular contracte de sublocaţiune, după cum urmează: nr. 2/210A din 4 iunie 2010 cu societatea pe acţiuni „Basarabia-Nord”, nr. 3 din 9 noiembrie 2010 cu Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată, nr. 4 din 29 ianuarie 2011 cu Sergiu Melnic, nr. 5 din 14 septembrie 2010 cu Societatea Comercială „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată, nr. 6 din 02 noiembrie 2010 cu Societatea Comercială „Ciorba SD” societate cu răspundere limitată, nr. 7 din 15 octombrie 2010 cu Marina Tihon, nr. 9 din 9 decembrie 2010 cu Societatea Comercială „Comecoteh” societate cu răspundere limitată, nr. 10 din 18 decembrie 2009 cu Societatea Comercială „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, nr. 11 din 27 ianuarie 2011 cu Andrei Jicol.

Conform contractelor în cauză, pavilioanele şi tarabele au fost preluate în subchirie situate pe str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău. Reclamantul a mai menţionat că, teritoriul pe care se află spaţiile sublocaţionate sunt utilizate de către societatea cu răspundere limitată „Dione” în baza contractului de locaţiune încheiat cu Primăria municipiului Chişinău. Fiecare din contractele menţionate specifică termenul-limită de sublocaţiune stabilit pentru 31 decembrie 2011, fără specificarea prelungirii tacite a raportului de chirie. Astfel, la 08 septembrie 2011 şi respectiv 07 decembrie 2011 pîrîţilor le-au fost expediate preavizele în baza cărora au fost notificaţi despre necesitatea încetării raporturilor de sublocaţiune odată cu expirarea termenului pentru care au fost închiriate.

Continuarea raporturilor de sublocaţiune este imposibilă, deoarece destinaţia economică a terenului pe care se află spaţiile închiriate de pîrîţi a fost schimbat prin decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 3/16-5 din 4 mai 2011. Astfel, în baza punctului 1.1. al deciziei menţionate, a fost modificată decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 10/46 din 29 octombrie 2009, prin care societatea cu răspundere limitată „Dione” a primit în locaţiune terenul cu suprafaţa de 0,2723 ha pentru amplasarea unei parcări supraetajate din contul demolării pieţei agricole în baza căreia pîrîţii îşi desfăşurau activitatea de comerţ. Mai mult ca atît, prin dispoziţia pretorului Botanica municipiul Chişinău din 05 iulie 2012 s-a dispus, începînd cu 06 iulie 2012, evacuarea a 10 gherete amplasate pe str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, care le aparţine pîrîţilor.

Reclamantul societatea cu răspundere limitată „Dione” solicită obligarea societăţii pe acţiuni „Basarabia-Nord” de a elibera pavilionul soblocaţionat în baza contractului nr. 2/210A din 2 iunie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea Societăţii Comerciale „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată de a elibera pavilionul soblocaţionat în baza contractului nr. 3 din 09 noiembrie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea lui Sergiu Melnic de a elibera ghereta sublocaţionată în baza contractului nr. 4 din 24 ianuarie 2011, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea Societăţii Comerciale „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată de a elibera pavilionul sublocaţionat în baza contractului nr. 5 din 14 septembrie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea Societăţii Comerciale „Ciorba SD” de a elibera pavilionul 2 sublocaţionat în baza contractului nr. 6 din 2 noiembrie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea Marinei Tihon de a elibera taraba cu copertină, sublocaţionată în baza contractului nr. 7 din 15 octombrie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”;

obligarea Societăţii Comerciale „Comecoteh” societate cu răspundere limitată de a elibera ghereta sublocaţionată în baza contractului nr. 9 din 9 decembrie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea Societăţii Comerciale „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată de a elibera pavilionul sublocaţionat în baza contractului nr. 10 din 18 decembrie 2009, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; obligarea lui Andrei Jicul de a elibera pavilionul sublocaţionat în baza contractului nr. 11 din 27 ianuarie 2011, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”. Prin hotărîrea Judecătoriei Botanica municipiul Chişinău din 10 decembrie 2012, acţiunea a fost admisă.

Societatea pe acţiuni „Basarabia-Nord” a fost obligată de a elibera pavilionul soblocaţionat în baza contractului nr. 2/210A din 2 iunie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; Societatea Comercială „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată a fost obligată de a elibera pavilionul sublocaţionat în baza contractului nr. 10 din 18 decembrie 2009, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată a fost obligată de a elibera pavilionul soblocaţionat în baza contractului nr. 3 din 09 noiembrie 2010, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”; Sergiu Melnic a fost obligat de a elibera ghereta sublocaţionată în baza contractului nr. 4 din 24 ianuarie 2011, cu demolarea şi amplasarea în alt loc pe teritoriul pieţei „Dione”.

De la societatea pe acţiuni „Basarabia-Nord”, Societatea Comercială „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, Societatea Comercială „Iulian- Com” societate cu răspundere limitată şi Sergiu Melnic au fost încasate în beneficiul Societăţii Comerciale „Dione” societate cu răspundere limitată cheltuielile de judecată în mărime de 1800 lei.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 22 aprilie 2013, a fost admis apelul declarat de către societatea pe acţiuni „Basarabia-Nord”, Societăţii Comerciale „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, Sergiu Melnic, Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată, Societăţii Comerciale „Ciorba SD” societate cu răspundere limitată, Marinei Tihon, Societăţii Comerciale „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată, Societăţii Comerciale „Comecoteh” societate cu răspundere limitată, casată hotărîrea Judecătoriei Botanica municipiul Chişinău din 10 decembrie 2012 şi emisă o nouă hotărîre, prin care acţiunea a fost respinsă. Societatea cu răspundere limitată „Dione” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe.

Recurentul societatea cu răspundere limitată „Dione”, în motivarea recursului a menţionat că, la examinarea cauzei au fost aplicate eronat normele de drept material. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi 3 care urmează a fi admis cu casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Conform art. 911 al. (1) şi (2) Cod civil, arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.

Prin acordul părţilor, dispoziţiile cu privire la arendă se aplică şi la locaţiunea altor imobile. S-a constatat că, instanţa de apel examinînd litigiul, eronat a aplicat legea materială, fapt ce a generat emiterea unei decizii ilegale. S-a stabilit că, prin decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 10/46 din 29 octombrie 2009 „Cu privire la darea în arendă a unor loturi de pămînt din str. Independenţei Firmei „Dione”, s-a atribuit în arendă pe un termen de 5 ani, provizoriu, fără drept de privatizare Firmei „Dione” loturile de pămînt din str. Independenţei: nr. 1 – cu suprafaţa de 0,208 ha pentru exploatarea ulterioară a pieţei agricole, şi nr. 2 – cu suprafaţa de 0,137 ha pentru exploatarea ulterioară a parcării auto fără plată.

La 26 noiembrie 2009 între Primăria municipiului Chişinău şi societatea cu răspundere limitată „Dione” a fost încheiat contractul de arendă funciară a loturilor de pămînt din str. Independenţei municipiul Chişinău cu suprafaţa de 0,208 ha şi respectiv 0,13 ha. Prin decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 3/16-5 din 04 mai 2011, au fost operate modificări în decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 10/46 din 29 octombrie 2009”, punctul 1.1 avînd următorul conţinut: „Se dă în arendă, pe un termen de 10 ani, Firmei „Dione” loturile de pămînt din str. Independenţei: nr. 1 – cu suprafaţa de 0,2723 ha pentru amplasarea unei parcări supraetajate cu obiectiv de menire socială, din contul demolării pieţei agricole şi parcării auto provizorii existente şi lotul nr. 2 – cu suprafaţa de 0,07 ha pentru amenajare şi deservirea obiectivului preconizat (provizoriu, fără drept de edificare a construcţiilor şi privatizare).

Conform art. 894 al. (1), (3) şi (6) Cod civil, locatarul este în drept să dea bunul închiriat în sublocaţiune sau să cesioneze locaţiunea numai cu consimţămîntul locatorului. Pentru aceasta, el este obligat să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul sau să-i cedeze locaţiunea. Dacă nu consimte la sublocaţiune sau la cesiunea locaţiunii, locatorul este obligat să comunice, în termen de 15 zile, locatarului motivele; de altfel se consideră că a consimţit. Termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune.

La 18 decembrie 2009 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi societatea cu răspundere limitată „Gitavil-Grup” a fost încheiat contractul nr. 10 privind arenda locului de comercializare, amplasat în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. 4 La 04 iunie 2010 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi societatea pe acţiuni „Basarabia-Nord” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 2/210A a pavilionului, amplasat în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 14 septembrie 2010 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi societatea cu răspundere limitată „Aviflor-Prod” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 5 a gheretei, amplasată în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 15 octombrie 2010 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi Marina Tihon a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 7 a tarabei cu copertină, amplasată în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 02 noiembrie 2010 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi societatea cu răspundere limitată „Ciorba SD” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 6 a pavilionului,

amplasat în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 09 noiembrie 2010 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi societatea cu răspundere limitată „Iulian-com” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 3 a pavilionului, amplasat în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 09 decembrie 2010 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi societatea cu răspundere limitată „Comecoteh” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 9 a gheretei amplasate în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 24 ianuarie 2011 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi Sergiu Melnic a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 4 a gheretei, amplasate în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău, pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. La 27 ianuarie 2011 între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi Andrei Jicol a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 11 a gheretei amplasate în piaţa mixtă „Dione” din str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău,

pe un termen de pînă la 31 decembrie 2011. Primăria municipiului Chişinău şi Consiliul municipal Chişinău nu au înaintat obiecţii la încheierea contractului de sublocaţiune menţionate, deci urmează a se considera prezenţa unui consimţămînt tăcit. De asemenea, din actele pricinii urmează că, pînă la expirarea contractelor de locaţiune, societatea cu răspundere limitată „Dione” a expediat în adresa intimaţilor preavize, prin care solicită ca în termen de 40 de zile să elibereze bunurile atribuite în locaţiune. Pînă în prezent intimaţii nu au eliberat spaţiile pe care le ocupau în baza contractelor de sublocaţiune.

Prin dispoziţia Preturii Botanica municipiul Chişinău nr. 126 din 05 iulie 2012 „Cu privire la demontarea gheretelor din piaţa „Dione”, str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău”, s-a dispus evacuarea a 10 gherete amplasate pe 5 str. Independenţei 15/2 municipiul Chişinău date în arendă societăţii pe acţiuni „Basarabia Nord”, societăţii cu răspundere limitată „Ciorbă SD”, societăţii cu răspundere limitată „Vicliv-Com”, societăţii cu răspundere limitată „Iulian-com”, societăţii cu răspundere limitată „Gitovil Grup”, societăţii cu răspundere limitată „Aviflor-Prod”, societăţii cu răspundere limitată „Comecoteh”, Sergiu Melnic, Marianei Tihon şi Andrei Jicul. Conform dispoziţiei menţionate, evacuarea gheretelor urma a se efectua de către angajaţii pieţei „Dione”, începînd cu data de 06 iulie 2012. Conform art. 903 lit. a) Cod civil, locaţiunea încetează la expirarea termenului contractului.

Conform art. 908 al. (1) cod civil, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract. Restituirea bunului închiriat după încetarea raporturilor contractuale este o obligaţie principală a locatarului, obligaţie care urmează a fi respectată şi în cazul în care prelungirea contractului de locaţiune nu are loc. După cum s-a constatat, în contractele de sublocaţiune încheiate cu intimaţii, termenul limită de sublocaţiune a fost stabilit pînă la 31 decembrie 2011, fără drept de a prelungi raporturile contractuale. Conform avizelor din 01 februarie 2012 societatea cu răspundere limitată „Dione” a anunţat intimaţii despre faptul că termenul pentru care au fost încheiate contractele de sublocaţiune a expirat la 31 decembrie 2011, ultimii continuînd să activeze pe teritoriul pieţei, din care considerente urmează că elibereze bunurile luate în locaţiune.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că prima instanţă întemeiat a concluzionat despre necesitatea admiterii acţiunii, deoarece prin neeliberarea spaţiilor ocupate de intimaţi în baza contractelor de sublocaţiune, recurentul este limitat în dreptul său de folosinţă a terenului arendat, precum şi în executarea deciziei Consiliului municipal Chişinău nr. 3/16-5 din 04 mai 2011, conform căreia societatea cu răspundere limitată „Dione” urmează în termen de 2 ani să construiască obiectivul (parcare supraetajată).

Deci, menţinerea în continuare a raporturilor de sublocaţiune este imposibilă, deoarece însăşi destinaţia economică a terenului pe care se află spaţiile închiriate a fost schimbat prin decizia Consiliului municipal Chişinău nr. 3/16-5 din 04 mai 2011. Urmează a fi considerată eronată concluzia instanţei de apel precum că dreptul de a înainta acţiunea în cauză aparţine nu societăţii cu răspundere limitată „Dione”, ci administraţiei publice locale, adică Primăriei şi Consiliului municipal Chişinău, pe motiv că sublocaţiunea a avut loc fără învoirea proprietarului terenului, iar intimaţii dispun de spaţii comerciale fără acordul proprietarului terenului.

În concluzie, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie menţionează că, între societatea cu răspundere limitată „Dione” şi intimaţi există raporturi contractuale directe, care au luat naştere odată cu semnarea contractelor de sublocaţiune, iar Consiliul municipal Chişinău şi-a exprimat consimţămîntul tăcit privind darea în subarendă a spaţiilor comerciale, 6 deci nu poate fi interpretat că contractele de sublocaţiune au fost încheiate cu încălcarea legislaţiei în vigoare. Astfel, din considerentele menţionate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de către societatea cu răspundere limitată „Dione”, a casa decizia Curţii de Apel Chişinău din 22 aprilie 2013 şi a menţine hotărîrea Judecătoriei Botanica municipiul Chişinău din 10 decembrie 2012. În conformitate cu art. 445 al.

(1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie decide Se admite recursul declarat de către societatea cu răspundere limitată „Dione”. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 22 aprilie 2013 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Botanica municipiul Chişinău din 10 decembrie 2012, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a societăţii cu răspundere limitată „Dione” împotriva societăţii pe acţiuni „Basarabia-Nord”, Societăţii Comerciale „Gitavil-Grup” societate cu răspundere limitată, Sergiu Melnic, Societatea Comercială „Iulian-Com” societate cu răspundere limitată, Societăţii Comerciale „Ciorba SD” societate cu răspundere limitată, Marinei Tihon, Societăţii Comerciale „Aviflor-Prod” societate cu răspundere limitată, Andrei Jicul, Societăţii Comerciale „Comecoteh” societate cu răspundere limitată cu privire la eliberarea pavilionului sublocaţionat şi evacuare.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Valentina Clevadî Ion Vîlcov Tatiana Răducanu 7