2ta-3342/13 — Declararea nulităţii contractului de ipotecă

prima instanţă: G.Bivol nr.2ra-3342/13 instanţa de apel: N.Craiu, L.Bulgac, A.Minciuna DECIZIE 30 octombrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul – Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac, Ion Druţă, Iurie Bejenaru, Galina Stratulat examinînd recursul declarat de către Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru împotriva lui Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici, Nistor Chiriac şi notarul public Svetlana Brihuneţ cu privire la declararea nulităţii contractului de ipotecă şi a acordului de transmitere în posesie, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 08 mai 2013, prin care au fost admise apelurile declarate de către Nistor Chiriac şi notarul public Svetlana Brihuneţ, casată hotărîrea Judecătoriei Centru mun.Chişinău din 05 februarie 2013 şi emisă o nouă hotărîre prin care acţiunea a fost respinsă, c o n s t a t ă La 21 februarie 2012 Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru au depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici, Nistor Chiriac şi notarul public Svetlana Brihuneţ cu privire la declararea nulităţii contractului de ipotecă nr.0100/11/115341 din 01 noiembrie 2011, încheiat între Chiriac Nistor şi Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici.

În motivarea acţiunii reclamanţii au invocat că, prin hotărîrea instanţei de judecată din 05 septembrie 2002 după ei a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra ½ cotă- parte din bunul imobil –serviciu de reparaţii auto, amplasat pe str.Ip.Soroceanu 1, mun.Chişinău, înregistrat la OCT Chişinău, număr cadastral 0100213.249.01. A doua parte a imobilului menţionat a fost înregistrată la 31 octombrie 2001 după Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici, în baza contractului de vînzare-cumpărare. În afară de acesta , în proprietate comună pe cote-părţi ideale se află şi lotul de pămînt de pe str.Ip.Soroceanu,1 mun.Chişinău cu suprafaţa de 0,0794 ha, număr cadastral 0100213.249. Menţionează că la 01 noiembrie 2011 Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici au încheiat contract de ipotecă cu Nistor Chiriac, autentificat de notarul public Svetlana Brihuneţ şi înregistrat la OCT Chişinău.

Conform pct.1 al contractului de ipotecă, ultimul este întocmit cu scopul de a asigura executarea obligaţiilor rezultate din contractul de împrumut, încheiat la 19 iulie 2011 între Valeriu Todorovic şi Nistor Chiriac. Conform pct.2 al contractului Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici au grevat cu ipoteca bunul imobil, amplasat în mun.Chişinău str.Ip.Soroceanu 1, în componenţa : ½ cotă-parte din clădire de producere cu suprafaţa de 526,6 m.p., numărul cadastral 0100213.249.01 şi ½ cotă-parte din lotul de pămînt aferent cu suprafaţa de 0,0794 ha, numărul cadastral 0100213.249. Consideră reclamanţii că contractul de ipotecă este încheiat cu încălcarea legii, deoarece terenul de pămînt cu suprafaţa de 0,0794 ha, amplasat în mun.Chişinău, str.Ip.Soroceanu 1 se află în proprietate comună a familiilor Croitoru şi Todorovici, nefiind împărţite cote-părţi în natura pentru fiecare proprietar.

Ulterior, Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru au înaintat cerere de chemare în judecată suplimentară către Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici, Nistor Chiriac şi notarul public Evghenii Berghii prin care au solicitat recunoaşterea nulităţii acordului de transmitere benevolă în posesie pentru exercitarea dreptului de ipotecă nr.582 din 07 februarie 2012, încheiat între Nistor Chiriac şi Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici, obiectul căruia este bunul imobil, amplasat în mun.Chişinău, str.Ip.Soroceanu 1, în componenţa ce urmează : ½ cotă-parte din clădirea de producere cu suprafaţa de 526,6 m.p, numărul cadastral 0100213.249.01 şi ½ cotă-parte din terenul de pămînt aferent cu suprafaţa de 0,0794 ha, numărul cadastral 0100213.249.

Prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun.Chişinău din 05 februarie 2013 a fost admisă acţiunea, fiind declarat nul contractul de ipotecă nr.0100/11/115341 din 01 noiembrie 2011 încheiat între Nistor Chiriac şi Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici şi recunoscut nul acordul de transmitere benevolă în posesie pentru exercitarea dreptului de ipotecă nr.582 din 07 februarie 2012 încheiat între Nistor Chiriac şi Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici. Prin Decizia Curţii de Apel Chişinău din 08 mai 2013 au fost admise apelurile declarate de către Nistor Chiriac şi notarul public Svetlana Brihuneţ, casată hotărîrea Judecătoriei Centru mun.Chişinău din 05 februarie 2013 şi emisă o nouă hotărîre prin care acţiunea a fost respinsă.

La 18 iulie 2013 Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru au depus recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 08 mai 2013, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel cu remiterea pricinii la rejudecare în instanţa de apel, iar ulterior, la 22 iulie 2013 recurenţii şi-au concretizat cerinţele solicitînd casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîri primei instanţe. În motivarea recursului au indicat că decizia instanţei de apel este neîntemeiată şi ilegală, deoarece la emiterea acesteia instanţa de apel a încălcat şi aplicat eronat normele de drept material sau procedural, iar concluziile instanţei sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis, cu menţinerea hotărîrii primei instanţe din următoarele considerente.

În conformitate cu art.445 alin.(1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Materialele cauzei denotă că, conform contractelor de vînzare-cumpărare nr.2778 din 01 martie 2001 şi respectiv nr.2271 din 27 iulie 2001 Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru sunt proprietarii a ½ cotă-parte din bunul imobil-clădirea de producere din str.Ip.Soroceanu 1, mun.Chişinău cu nr. cadastral 0100213.249.01 şi a ½ cotă-parte ideală din proprietatea comună pe cote-părţi-terenul de pămînt de pe str.Ip.Soroceanu 1, mun.Chişinău nr. cadastral 0100213.249, fapt confirmat prin extrasul din registrul bunurilor imobile (f.d.5).

Totodată s-a constatat că prin contractul de vînzare-cumpărare nr.4042 din 31 octombrie 2002 cealaltă ½ cotă-parte din bunul imobil menţionat cu nr. cadastral 0100213.249.01 şi ½ cotă parte din proprietatea comună pe cote-părţi-terenul de pămînt cu nr. cadastral 0100213.249 o deţin cu drept de proprietate Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici (f.d.5). Actele cauzei denotă că la 01 noiembrie 2011 Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici au încheiat cu Chiriac Nistor contractul de ipotecă, autentificat de notarul public Svetlana Brihuneţ şi înregistrat la OCT Chişinău (f.d.6-10). Conform pct.1 al contractului de ipotecă, ultimul este întocmit cu scopul de a asigura executarea obligaţilor rezultate din contractul de împrumut, încheiat la 19 iulie 2011 între Valeriu Todorovici şi Chiriac Nistor.

Conform pct.2 al contractului, Valeriu Todorovici şi Aurica Todorovici au grevat cu ipotecă bunul imobil, situat în mun.Chişinău, str.Ip. Soroceanu, 1 în următoarea componenţă: ½ cotă-parte din clădirea de producere cu suprafaţa de 526,6 m.p., nr.cadastral 0100213.249.01, şi ½ cotă-parte din terenul de pămînt aferent cu suprafaţa de 0,0794 ha, nr. cadastral 0100213.249. La 07 februarie 2012 între Chiriac Nistor şi Todorovici Valeriu şi Todorovici Aurica a fost încheiat acordul de transmitere benevolă în posesie pentru exercitarea dreptului de ipotecă, drept care reiese din contractul de ipotecă nr.0100/11/115341 din 01 noiembrie 2011 la bunul imobil de pe str.Ip.Soroceanu 1, mun.Chişinău (f.d.20).

Conform art.345 alin.(1) Cod Civil, proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părţi) sau prin nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmăşie). Conform art.351 alin.(1) şi (3) Cod Civil, în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu acordul tuturor coproprietarilor. Coproprietarul poate să înstrăineze cota sa parte, respectînd dreptul de preemţiune al celorlalţi coproprietari. Reieşind din normele citate este cert faptul că asupra bunurilor proprietate comună pe cote părţi pot fi încheiate acte de dispoziţie doar cu acordul tuturor coproprietarilor.

După cum denotă actele cauzei contractul de ipotecă nr.0100/11/115341 din 01 noiembrie 2011 încheiat între Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici şi Chiriac Nistor, precum şi acordul de transmitere benevolă în posesie pentru exercitarea dreptului de ipotecă încheiat între Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici şi Chiriac Nistor, a cărui obiect constituie aceleaşi bunuri imobile şi anume ½ cotă parte din clădirea de producere, nr. cadastral 0100213.249.01 şi ½ cotă-parte din terenul de pămînt aferent cu suprafaţa de 0,0794 ha, amplasat în mun.Chişinău , str.Ip.Soroceani 1, au fost încheiate fără acordul celorlalţi coproprietari ai bunurilor menţionate, Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru. Conform art. 10 alin.(2) al Legii cu privire la ipotecă, bunul imobil aflat în proprietate comună poate fi ipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, fiecare din coproprietari devenind în acest caz codebitor ipotecar.

Excepţie de la această normă este prevăzută în alin.(3) al aceluiaşi articol, care prevede că, unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comună pe cote-părţi fără acordul celorlalţi coproprietari dacă contractul între coproprietari nu prevede altfel. Or, acordul coproprietarului, reieşind din norma enunţată urmează să se conţină într-un contract încheiat între coproprietari. Deci în lipsa unui contract se aplică norma conţinută în alin.(2) al art. 10 al Legii expuse mai sus. Astfel, prima instanţă corect a constatat că odată ce la încheierea contractului de ipotecă nr.0100/11/115341 din 01 noiembrie 2011 şi a acordului de transmitere benevolă în posesie pentru exercitarea dreptului de ipotecă, nu a fost exprimat acordul tuturor coproprietarilor bunului proprietate comună pe cote părţi, aceste acte de dispoziţie au fost încheiate cu încălcarea prevederilor imperative ale legislaţiei şi urmează a fi declarate nule.

Iar conform art.220 alin.(1) Cod Civil, actul juridic sau clauza care contravine normelor imperative sunt nule dacă legea nu prevede altfel. În această ordine de idei, concluzia instanţei de apel referitor la faptul că gajarea bunului de către Valeriu şi Aurica Todorovici nu necesită şi acordul celorlalţi coproprietari este neîntemeiată şi vine în contradicţie cu cele relatate mai sus.

Fiind investit cu judecarea pricinii în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţa de apel a interpretat eronat normele de drept material şi a dat o apreciere greşită materialului probator anexat la dosar, pe cînd prima instanţă, justificat şi amplu argumentat, cu pronunţarea asupra tuturor aspectelor importante şi cu trimitere la probele administrate, avînd în susţinere cadrul legal aplicabil în speţă, corect a ajuns la concluzia de a admite acţiunea depusă de către Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru. Distinct de cele relatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe.

În conformitate cu art.444, art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se admite recursul declarat de către Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 08 mai 2013 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Centru mun.Chişinău din 05 februarie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Vitalie Croitoru şi Angela Croitoru împotriva lui Valeriu Todorovici, Aurica Todorovici, Nistor Chiriac şi notarul public Svetlana Brihuneţ cu privire la declararea nulităţii contractului de ipotecă şi a acordului de transmitere în posesie. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei, Judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac Ion Druţă Iurie Bejenaru Galina Stratulat