2ra-2093/13 — Înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate prin anularea interdicţiei aplicate asupra imobilului şi anularea acordului adiţional la contractul de gaj

prima instanţă: M. Diaconu dosar nr. 2ra-2093/13 instanţa de apel: I. Cimpoi, M. Guzun, S. Caitaz DECIZIE 21 august 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedinte, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Tatiana Răducanu Ion Corolevschi Andrei Harghel Constantin Alerguş examinând recursul declarat de către Maria Gălescu, reprezentată de către avocatul Constantin Sidorovici în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Mariei Gălescu împotriva notarului Maria Mardari şi Băncii Comerciale „Moldindconbank” Societate pe Acţiuni cu privire la înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate prin anularea interdicţiei aplicate asupra imobilului şi anularea acordului adiţional la contractul de gaj împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de Banca Comercială „Moldindconbank” Societate pe Acţiuni, casată hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 10 mai 2012 şi emisă o nouă hotărâre, prin care acţiunea a fost respinsă constată: La 29 decembrie 2010, Maria Gălescu a depus cerere de chemare în judecată împotriva notarului Maria Mardari şi Băncii Comerciale „Moldindconbank” Societate pe Acţiuni cu privire la înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate prin anularea interdicţiei aplicate asupra imobilului. În motivarea acţiunii a indicat că la adresarea ei către Organul Cadastral Teritorial Chişinău privind eliberarea certificatului, pentru prezentarea la biroul notarial în vederea înstrăinării imobilului nr. 96 din str. Alba-Iulia, 188/1, a fost informată că asupra imobilului nominalizat de către Biroul notarial de stat nr. 1, mun.

Chişinău, notarul Mardari Maria la data de 11 septembrie 1997 a fost aplicată interdicţie asupra imobilul. Menţionează că interdicţia a fost aplicată în conformitate cu art. 59 al Legii cu privire la Notariatul de stat privind legalizarea contractului de gaj nr. 1-3078, prin care CCL-306 are datorii faţă de BC „Moldindconbank” SA, de asemenea la 05 februarie 2003 BC „Moldindconbank” SA a grevat drepturile patrimoniale asupra bunului imobil 010050902901096 indicat în subcapitolul II la nr. 2.1, temeiul înscrierii fiind acordul adiţional nr. 2-1/352 din 31 ianuarie 2003 (4948/2003). Îşi exprimă dezacordul cu interdicţia notarului Maria Mardari şi grevarea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil depuse de BC „Moldindconbank” SA, considerându-le ilegale şi nefondate, ce lezează dreptul ei de proprietate asupra imobilului menţionat.

Indică că la 23 martie 2006, Judecătoria Buiucani mun. Chişinău a examinat în şedinţă deschisă acţiunea civilă a M. Portărescu, M. Gălescu, Cristinei Railean şi Gheorghe Railean împotriva SA „Alfa”, în procedura de reorganizare şi CCL-259 cu privire la transmiterea în proprietate a apartamentelor, prin care s-a decis de a-i transmite în proprietatea Cristinei Raileanu şi Gheorghe Raileanu apartamentul nr. 84 din str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău. Susţine că hotărârea nominalizată a fost înregistrată la Organul Cadastral Teritorial sub numărul 010050902901096 la 26 aprilie 2006, şi astfel, dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat a fost dobândit în baza hotărârii Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 23 martie 2006. Afirmă că ea nu se află în raporturi juridice cu CCL-306, astfel nu are obligaţiuni faţă de ultima, iar dreptul de proprietate asupra imobilului a fost dobândit în baza hotărârii Judecătoreşti Buiucani mun. Chişinău din 23 martie 2006 şi nu este succesorul CCL-306 ce ţine de restituirea creditului. Menţionează că conform art. 376 alin. (1), dacă dreptul proprietarului este încălcat în alt mod decât prin uzurpare sau privare ilicită de posesiune, proprietarul poate cere autorului încetarea încălcării. El poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despăgubiri şi în cazul în care nu se cere încetarea încălcării sau executarea acestei cerinţe este imposibilă.

Solicită anularea interdicţiei aplicate asupra imobilului nr. 96 din str. Alba Iulia, 188/1, de către Biroul Notarial de stat nr. 1, mun. Chişinău, sect. Buiucani notarul Maria Mardari, la 11 septembrie 1997 şi anularea grevării drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100509.029.01.096. La 10 septembrie 2011, Maria Gălescu, reprezentată de către avocatul Constantin Sidorovici şi-a modificat cerinţele acţiunii, solicitând anularea interdicţiei aplicate asupra imobilului nr. 96 din str. Alba Iulia, 188/1, de către Biroul Notarial de stat nr. 1, mun. Chişinău, sect. Buiucani notarul Mardari Maria, la 11 septembrie 1997 şi anularea grevării drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun.

Chişinău cu nr. cadastral 0100509.029.01.096. Ulterior, Maria Gălescu, a depus o altă cerere cu privire la modificarea cerinţelor, prin care a solicitat anularea interdicţiei asupra apartamentului nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1 aplicat de către Biroul Notarial de stat nr. 41, mun. Chişinău, sect. Buiucani, notarul Maria Mardari, la 11 septembrie 1997 şi anularea acordului adiţional nr. 2-1/352 din 31 ianuarie 2003 asupra bunului imobil nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100509.029.01.096. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 10 mai 2012 a fost admisă acţiunea şi anulată interdicţia din 11 septembrie 1997, aplicată asupra imobilului nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun.

Chişinău (nr. cadastral 0100509.029.01.096) de către notarul Maria Mardari (Biroul Notarial de Stat nr. 1, mun. Chişinău, sect. Buiucani). Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013 a fost admis apelul declarat de BC „Moldindconbank” SA, casată hotărârea primei instanţe şi emisă o nouă hotărâre, prin care acţiunea a fost respinsă. La 15 aprilie 2013, Maria Gălescu, reprezentată de către avocatul Constantin Sidorovici a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe. În motivarea recursului a invocat dezacordul cu decizia instanţei de apel, considerând-o ilegală şi neîntemeiată.

Susţine că instanţa de apel la emiterea deciziei contestate s-a bazat pe probe inadmisibile, prin urmare consideră că a fost interpretată în mod eronat legea, astfel a fost încălcate esenţial normele de drept material. Afirmă că interdicţia notarului Maria Mardari şi grevarea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil depuse de BC „Moldindconbank” SA sunt ilegale şi neîntemeiate, ce lezează dreptul de proprietate asupra bunului imobilul. Menţionează că la 11 septembrie 1997, între CCL-259 şi BC „Moldindconbank” SA a fost încheiat contractul de gaj, conform căruia în garanţia rambursării la timp a creditului şi a dobânzilor aferente au fost puse în gaj 60 de apartamente, construcţie nefinalizată cu procentul de finisare 68% din mun.

Chişinău, str. Alba Iulia 188/1. Invocă că în baza acestui contract şi de către notarul Maria Mardari a fost aplicată interdicţia la 60 de apartamente din construcţie nefinalizată indicând şi grevarea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil depusă de BC „Moldindconbank” SA. Mai indică că la 31 ianuarie 2003 în baza contractului de gaj din 11 septembrie 1997 a fost încheiat acordul adiţional nr. 2-1/352, conform cărui a fost gajat bunul imobil nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău, cu nr. cadastral 0100509.029.01.096.

De asemenea, insistă că apartamentul nr. 96 din str. Alba-Iulia 188/1, nicidecum nu putea fi obiectul gajului, deoarece pe acest imobil era deja aplicat sechestru, în urma examinării de către Judecătoria Economică de Circumscripţie a cauzei civile cu privire la restituirea datoriilor de către CCL-259 în beneficiul SA „Alfa” (dosar nr. 2- 24NP/98), ce se confirmă prin procesul-verbal nr. 12 al adunării împuterniciţilor al CCL - 259 din 15 iunie 1999. La fel invocă că prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 23 martie 2006 acţiunea M. Portărescu, Maria Gălescu, Cristina Railean şi Gheorghe Railean împotriva SA „Alfa” în procedura de reorganizare şi CCL-259 cu privire la transmiterea în proprietate a apartamentelor, s-a decis de a-i transmite în proprietatea sa apartamentul nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun.

Chişinău. Hotărârea nominalizată a fost înregistrată la Organul Cadastral Teritorial sub numărul 010050902901096 la 26 aprilie 2006, astfel dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat a fost dobândit în baza hotărârii Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 23 martie 2006. Susţine că din materialele dosarului şi anume, contractul de gaj din 11 septembrie 1997, adeverinţa de înregistrare a gajului nr. 102 din 11 septembrie 1997, eliberată de notarul Maria Mardari, şi interdicţia demonstrează că obiectul gajului erau doar 60 de apartamente construcţie nefinalizată cu procentul de finisare 68%, care se află în mun. Chişinău, str. Alba Iulia 188/1, pe când apartamentul achiziţionat de recurenta se află la număr 96, astfel, acesta nu este inclus în obiectul gajului a contractului menţionat şi interdicţia eliberată de notarul, Maria Mardari, nu se răsfrânge asupra acestuia.

Din acest motiv, consideră că a fost posibilă încheierea acordului în anul 1998, părţile căruia sunt SA „Alfa” în procedura de reorganizare, CCL 259 şi dânsa. Consider că interdicţia aplicată îi încalcă dreptul ei de proprietate garantat de art. 46 al Constituţie, art. 316 Cod civil. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Din materialele dosarului rezultă că copia deciziei instanţei de apel a fost expediată în adresa recurentei la 26 martie 2013, fapt confirmat prin copia scrisorii de însoţire (f. d. 124). Instanţa de recurs consideră că recurenta s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 15 aprilie 2013 în termen.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel. Înaintând acţiunea în judecată împotriva notarului Maria Mardari şi BC „Moldinconbank” SA, intervenient accesoriu CCL nr. 306, Maria Gălescu în urma modificării cerinţelor a solicitat anularea interdicţiei, aplicată la 11 septembrie 1997 de către Biroul Notarial de stat nr. 1, mun.

Chişinău, sect. Buiucani, notarul Maria Mardari, asupra imobilului nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1 şi anularea acordului adiţional nr. 2-1/352 din 31 ianuarie 2003 asupra bunului imobil nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100509.029.01.096. Judecând pricina dată, prima instanţă a ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii, anulând interdicţia din 11 septembrie 1997 asupra imobilului nr. 96, situat pe str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău (nr. cadastral 0100509.029.01.096), pusă de către notarul Maria Mardari ( Biroul Notarial de Stat nr. 1, mun. Chişinău, sect. Buiucani).

Fiind investită cu judecarea apelului declarat de către BC „Moldinconbank” SA împotriva hotărârii primei instanţe, instanţa de apel examinând legalitatea hotărârii, cu o motivare argumentată, corect a ajuns la concluzia netemeiniciei acţiunii şi, respectiv, temeinic a casat hotărârea primei instanţe şi a emis o nouă hotărâre cu privire la respingerea acţiunii înaintată de către Maria Gălescu. În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs reţine că din materialele dosarului rezultă cu certitudine faptul că la 19 august 1994 între BCA „Moldinconbank” SA şi CCL-259 a fost încheiat contractul de credit nr. 3/21 privind acordarea unui credit în sumă de 635500 lei, iar la 04 august 1997 a fost încheiat contractul de credit nr. 21/6 privind acordarea unui credit în sumă de 1500000 lei (f. d. 64-67).

Rambursarea creditului angajat în baza contractului de credit nr. 21/6 din 04 august 1997 şi a dobânzilor aferente a fost garantată de către CCL-259 prin instituirea gajului asupra casei de locuit cu 10 etaje, cu 60 de apartamente, construcţie nefinisată, cu procentul de finisare de 68%, din str. Alba Iulia 188/1, în baza contractului de gaj nr. 1-3078 din 11 septembrie 1997, care a fost legalizat şi autentificat la Biroul notarului Maria Mardari, iar gajul blocului locativ a fost înregistrat prin înscrierea în registrul unic al gajului (f. d. 55). Tot actele cauzei atestă că la 30 ianuarie 2003 între CCL-306 (succesor în drepturi a CCL-259) şi BC „Moldinconbank” SA a fost încheiat un acord adiţional la contractul de gaj nr. 1-3078 din 11 septembrie 1997, conform procedurii stabilite de Legea cu privire la gaj din anul 2001 şi înregistrat în Registrul Bunurilor Imobile al Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău la 05 februarie 2003 (f. d. 56-57).

Din conţinutul acordului nominalizat rezultă că drept garanţie a asigurării rambursării creditelor acordate CCL, conform contractelor de credit nr. 21/6 din 04 august 1997 cu termenul de achitare prelungit până la 31 martie 2017 conform acordului adiţional din 22 ianuarie 2002 şi contractului de credit nr. 21/3 din 19 august 1994, cu termenul de achitare prelungit până la 30 septembrie 2019 conform acordului adiţional din 22 ianuarie 2002, gajul a fost instituit asupra blocului locativ lit. „A” secţia 2 cu suprafaţa de 506,9 m. p., din str. Alba Iulia 188/1, care este amplasat pe un lot de pământ cu suprafaţa de 0,164 ha, ce aparţine debitorului gajist cu drept de proprietate în baza deciziei Primăriei mun.

Chişinău nr. 24/34 din 24 octombrie 2002 înregistrată la OCT mun. Chişinău la 19 noiembrie 2002 şi procesului- verbal de recepţie finală nr. 590-1 din 06 noiembrie 2002. În speţă este cert şi faptul că în anul 1999 între CCL nr. 259, SA „Alfa” şi Maria Gălescu şi alţi debitori, a fost semnat un acord, prin care, Maria Gălescu, urma să achite datoria CCL nr. 259 faţă de SA „Alfa” în sumă stabilită în acord, în rate până la finele anului 1999, iar în schimb să primească de la SA „Alfa” în procedura de reorganizare, apartamentul nr. 96 din blocul locativ de pe str. Alba Iulia, atribuit societăţii în baza hotărârii Judecătoriei Economice de Circumscripţie (f. d. 39-43).

Aici urmează de reţinut drept corectă constatarea instanţei de apel cu privire la faptul că acordul menţionat a fost perfectat în contradicţie cu prevederile Legii cu privire la gaj nr. 838-XIII din 23 mai 1996 (în vigoare la data semnării acordului din 24 septembrie 1999), care prevedea interdicţia debitorului ipotecar la înstrăinarea imobilului ipotecat fără acordul creditorului ipotecar. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 23 martie 2006 Mariei Gălescu i-a fost transmis în proprietate apartamentul nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1 mun. Chişinău, OCT mun. Chişinău fiind obligat să înregistreze acest drept în baza hotărârii emise.

Iar înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului în litigiu a fost efectuată după Maria Gălescu la 26 aprilie 2006, respectiv, când bunul era grevat de gaj, prin acordul adiţional din 30 ianuarie 2003 la contractul de gaj nr. 1-3078 din 11 septembrie 1997 Prin noţiunea de gaj, reglementată la art. 1 al Legii cu privire la gaj nr. 449 din 30 iulie 2001, este de înţeles că gajul este o garanţie reală în al cărei temei creditorul gajist poate urmări bunul gajat având prioritate faţă de alţi creditori, inclusiv faţă de stat, la satisfacerea creanţei garantate. Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligaţiei garantate prin gaj.

Astfel, la caz sunt relevante prevederile art. 319 Cod civil (în vigoare la data dobândirii dreptului de proprietate a Mariei Gălescu asupra apartamentului), care direct indică că schimbarea proprietarului nu afectează drepturile terţilor asupra bunului, dobândit cu bună-credinţă anterior transmiterii dreptului de proprietate. În acest context, instanţa de recurs constată ca justă concluzia instanţei de apel cu referire la faptul că gajul asupra apartamentului nr. 96, din str. Alba Iulia 188/1 mun. Chişinău, instituit legal în favoarea BC „Moldindconbank” SA, nu este afectat de schimbarea proprietarului, respectiv continue să se menţină, or blocul locativ din str. Alba Iulia 188/1 mun. Chişinău, inclusiv apartamentul nr. 96 a fost gajat până la dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului nominalizat de către Maria Gălescu.

Este lipsită de suport şi susţinerile recurentei precum că apartamentul nr. 96 din str. Alba-Iulia 188/1, nicidecum nu putea fi obiectul gajului, afirmând că pe acest imobil era deja aplicat sechestru, în urma examinării de către Judecătoria Economică de Circumscripţie a cauzei civile cu privire la restituirea a datoriilor de către CCL-259 în beneficiul SA „Alfa”. Aceasta deoarece din Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile eliberat de către OCT Chişinău la 09 ianuarie 2003 (f. d. 58 verso) direct se oglindeşte că la data eliberării acestuia, la compartimentul „menţiuni” este indicată doar o singură interdicţie a notarului Maria Mardari nr. 64 din 11 septembrie 1997, care a fost efectuată ca urmare a înregistrării contractului de gaj nr. 1-3078 din 11 septembrie 1997 încheiat între BC „Moldindconbank” SA şi CCL-259, nefiind reflectate alte careva interdicţii.

În speţă prezintă relevanţă şi prevederile art. 80 alin. (1) şi (2) al Legii cu privire la gaj nr. 449 din 30 iulie 2001, care statuează că gajul se stinge în urma pieirii bunului gajat, punerii acestuia în afara circuitului civil sau prin expropriere dacă aceste evenimente se produc asupra bunului în întregime. Gajul se stinge prin stingerea obligaţiei a cărei executare acesta o garanta. La fel şi art. 179/5 Cod civil (în redacţia anului 1964 în vigoare la data încheierii acordului la contractului de gaj), dreptul de gaj se stinge în cazurile: stingerii obligaţiei garantate prin gaj; expirării termenului gajului; distrugerii bunurilor gajate; comercializării silite a bunurilor gajate; în alte cazuri prevăzute de lege.

De altfel, aceleaşi prevederi sunt statuate şi la art. 495 Cod civil, care indică că dreptul de gaj încetează în cazul: stingerii obligaţiei garantate prin gaj; expirării termenului pentru care a fost constituit gajul; pieirii bunurilor gajate; comercializării silite a bunurilor gajate; altor situaţii prevăzute de legislaţie. Cu referire la normele enunţate, instanţa de recurs constată că creditele primite în baza contractelor de credit nr. 3/21 din 19 august 1994 şi nr. 21/6 din 04 august 1997 pentru construcţia blocului locativ nr. 188/1 din str. Alba Iulia, mun. Chişinău, nu au fost rambursate integral, respectiv nu există nici un temei pentru radierea interdicţiei aplicate asupra apartamentului nr. 96 din blocul locativ menţionat.

La fel, instanţa de recurs constată că temeinic a fost respinsă de instanţa de apel şi pretenţia Mariei Gălescu cu privire la anularea acordului adiţional la contractual de gaj din 31 ianuarie 2003 în privinţa bunului imobil nr. 96 din str. Alba Iulia 188/1, mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100509.029.01.096, deoarece ultima a înaintând o astfel de pretenţie, nu a specificat condiţiile şi temeiurile pentru declararea nulităţii a acestui act juridic, ce sunt expres enumerate la Capitolul III al titlului III Cod civil – „Nulitatea actului juridic”. Mai mult că grevarea cu gaj a imobilului în litigiu a avut loc anterior dobândirii dreptului de proprietate de către Maria Gălescu, prin urmare ultima nu poate invoca necunoaşterea acestei grevări, or, accesul la informaţia ţinută în Registrul bunurilor imobile este una publică.

Ca urmare, instanţa de recurs consideră că interdicţia şi grevarea cu gaj a blocului locativ nr. 188/1 din str. Alba Iulia, mun. Chişinău, inclusiv a apartamentului nr. 96 au avut loc în corespundere cu prevederile legale, cu semnarea acordului adiţional la contractul de gaj de către proprietarul, la acel moment, a blocului locativ, şi anume CCL-306. În această ordine de idei, se constată că şi alte argumente invocate în recurs nu pot fi reţinute, deoarece acestea se combat cu cele descrise şi se axează asupra circumstanţelor, care au fost constatate şi elucidate pe deplin de către instanţa de apel, având la bază cumulul de probe apreciate cu respectarea normelor de drept procedural şi susţinute de normele de drept material.

Faţă de cele ce preced, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, art. 445 alin. (3) Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie decide: Se respinge recursul declarat de către Maria Gălescu, reprezentată de către avocatul Constantin Sidorovici. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Mariei Gălescu împotriva notarului Maria Mardari şi Băncii Comerciale „Moldindconbank” Societate pe Acţiuni cu privire la înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate prin anularea interdicţiei aplicate asupra imobilului şi anularea acordului adiţional la contractul de gaj.

Decizia este irevocabilă. Preşedinte, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Tatiana Răducanu Ion Corolevschi Andrei Harghel Constantin Alerguş