2ra-1389/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

Judecătoria Ciocana Dosarul nr. 2ra-1389/13 Judecător: V.Clima Curtea de Apel Chişinău Judecători: A.Minciuna, A.Nogai, V.Pruteanu Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 14 august 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecători Tamara Chişca-Doneva, Valentina Clevadî Ion Corolevschi, Iuliana Oprea judecînd recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA, în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a lui Laurian Stratan împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu OCT Chişinău, privind recunoaşterea dreptului de proprietate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 21 noiembrie 2012, prin care a fost respins recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA, CONSTATĂ : La 29 iulie 2010, Laurian Stratan a depus o cerere de chemare în judecată către ÎCS „Hazar Construct” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu OCT Chişinău, solicitînd (cerinţe concretizate) recunoaşterea dreptului de proprietate asupra spaţiului comercial cu suprafaţa 176,5 m2, amplasat în partea din faţă de la parterul bunului imobil din bd.

Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003, cu încuviinţarea OCT Chişinău de a înregistra pe numele lui dreptul de proprietate asupra acestui bun imobil; încetarea ipotecii instituite în favoarea BC „Investprivatbank” SA şi radierea gajului asupra bunului imobil din bd. Mircea cel Bătrîn. 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003, ridicarea sechestrelor aplicate asupra spaţiului comercial, suprafaţa 176,5 m2, din cadrul bunului imobil din bd. Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că, la 28 iulie 2008, a încheiat cu ÎCS „Hazar Construct” SRL contractul nr. 137 de participare prin cotă la construcţia spaţiului comercial cu suprafaţa de 176.5 m2, amplasat în partea din faţă de la parterul bunului imobil din bd.

Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, la preţul total de 85 000 euro. Achitarea preţului pentru spaţiul comercial a fost executată deplin, fapt confirmat prin dispoziţiile de plată din 12 noiembrie 2008, 29 ianuarie 2009 şi 10 aprilie 2009, însă, obligaţia de finisare a imobilului şi darea lui în exploatare nu a fost executată de către ÎCS „Hazar Construct” SRL. 1 Termenul de dare în exploatare, stabilit în baza contractului încheiat a expirat. La momentul încheierii contractului nr. 137 din 28 iulie 2008, nu a efectuat notarea interdicţiilor asupra spaţiului comercial indicat şi nu a instituit ipoteca în favoarea sa, deoarece dreptul de proprietate a ÎCS „Hazar Construct” SRL asupra imobilului din bd.

Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău nu a fost înregistrat la organul cadastral, cu atribuirea numerelor cadastrale provizorii. Recent a aflat că ÎCS „Hazar Construct” SRL, fară acordul lui, în baza contractului de gaj nr. 1632 din 25 martie 2009, a ipotecat la BC „Investprivatbank” SA Bussines Centrul din bd. Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003. Această situaţie a generat o stare de îngrijorare din partea investitorilor-cotaşi, care şi-au onorat cu bună credinţă toate obligaţiile rezultate din contractele de investiţii. Investitorii nu urmează să răspundă pentru alte obligaţii contractate de pîrît. În legătură cu situaţia creată este evident că ÎCS “Hazar Construct” SRL nu-şi va executa obligaţia de transmitere în proprietate a spaţiului comercial procurat.

La 01.02.2010 BC „Investprivatbank” SA s-a adresat cu cerere privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra 176,5 m2 din cadrul bunului ipotecat, însă prin răspunsul nr. 07/305 din 13 februarie2010 i s-a refuzat. Prin hotărîrea Judecătoriei Ciocana, mun. Chişinău din 31 octombrie 2011, acţiunea a fost admisă. S-a recunoscut pentru Stratan Laurian dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial, suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176,5 m2, amplasat în partea din faţa a parterului bunului imobil din bd. Mircea cel Bătrîn. 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003 şi s-a încuviinţat OCT Chişinău să noteze în registrul bunurilor imobile drepturile patrimoniale ale lui Laurian Stratan asupra acestui spaţiu.

S-a dispus încetarea ipotecii instituite de BC „Investprivatbank” SA (în proces de lichidare) în partea ce ţine de spaţiul comercial, suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176,5 m2, amplasat în partea din faţa parterului bunului imobil din bd. Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003, cu încuviinţarea OCT Chişinău să radieze gajul asupra acestui bun imobil. S-a dispus ridicarea parţială a sechestrelor aplicate asupra spaţiului comercial, suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176,5 m2, amplasat în partea din faţă a parterului bunului imobil din bd. Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003, recunoscute cu drept de proprietate după Stratan Laurian.

S-a încasat de la ÎCS „Hazar Construct” SRL în beneficiul lui Stratan Laurian cheltuielile de judecată în mărime de 150 lei, iar în beneficiul statului de la ÎCS „Hazar Construct” SRL taxa de stat în mărime de 24 850 lei şi de la BC „Investprivatbank” SA taxa de stat în mărime de 100 lei. La adoptarea soluţiei, instanţa de fond a invocat prevederile art. 666, 513, 514, 572 alin. (2) şi 620 CC, menţionînd asupra obligativităţii pîrîtului ÎCS „Hazar Construct” SRL la executarea obligaţiilor contractuale asumate. Totodată, instanţa a considerat că contractul încheiat este unul de antrepriză, aplicînd în acest sens perevederile art. 946, 947 şi 954 CC. Referitor la recunoaşterea dreptului de proprietate, instanţa a statuat, prin prisma art. 622, 320 şi 321 CC, că reclamantul este în drept să solicite transmiterea acestui drept.

Cît priveşte existenţa grevării cu ipotecă în favoarea BC „Investprivatbank” SA, instanţa de fond a reţinut că la momentul semnării contractului de participare prin cotă, bunul imobil în cauză nu era grevat în favoarea băncii, care a fost efectuat ulterior cu încălcarea prevederilor pct. 2.1.4 din contractul menţionat. 2 Împotriva hotarîrii menţionate, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a depus cerere de apel, prin care a solicitat admiterea acesteia, casarea hotarîrii primei instanţe, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă. În motivarea apelului apelantul a invocat neaplicarea de către instanţa de fond a legii care trebuia să fie aplicată, precum şi interpretarea eronată a legii.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 noiembrie 2012, apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a fost respins, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Ciocana, mun. Chişinău din 31 octombrie 2011. Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a conchis că motivele invocate de apelant nu şi-au găsit reflectare de fapt în probele acumulate la materialele dosarului. Totodată, a fost indicat că, prima instanţă a dat o apreciere obiectivă şi justă probelor administrate, a constatat şi elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi corect a aplicat normele de drept material şi procedural şi, în consecinţă, a adoptat o hotărîre legală.

Considerînd ilegală decizia instanţei de apel, la 26 februarie 2013, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a contestat-o cu recurs, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 21 noiembrie 2012 şi a hotărîrii Judecătoriei Ciocana, mun. Chişinău din 31 octombrie 2011, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă. În argumentarea recursului recurentul a invocat aplicarea eronată a normelor de drept material, interpretarea eronată a legii, precum şi că concluziile instanţei expuse în hotărîre, sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii. Recurentul a indicat că la examinarea cauzei nu a fost aplicată legea care urma a fi aplicată – art. 4 alin. (1) şi (2), 7 alin. (6) din Legea cu privire la ipotecă, art. 454 alin. (2), 457 alin (7) din Codul civil.

S-a mai indicat că, intimatul nu are calitate procesuală pentru capătul de cerere privind recunoaşterea dreptului de proprietate, iar bunurile asupra cărora se solicită să-i fie recunoscut dreptul de proprietate nu sunt individualizate. Recurentul a mai indicat că de către instanţe a fost interpretată eronat legea, referindu-se în acest sens la pct. 4 din Contractul de participare prin cotă nr. 137 din 28.07.2008, deoarece proprietatea intimatului sunt doar banii achitaţi pentru procurarea materialelor şi plata lucrărilor de construcţie, dar nu însăşi lucrarea finisată de antreprenor. Prin referinţa depusă la 05 aprilie 2013, Stratan Laurian a solicitat declararea ca inadmisibilă a cererii de recurs deoarece aceasta nu se încadrează în temeiurile prevăzute de art. 432 Cod de procedură civilă.

În conformitate cu art. 441 Codul de procedură civilă, în cazul în care recursul este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului. În conformitate cu art. 442 alin. (1) Codul de procedură civilă, judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanţa verifică, în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de către intimat, legalitatea hotărîrii atacate, fără a administra noi dovezi. În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. 3 Potrivit art. 445 alin. (1) lit. a) Cod de procedură civilă instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs.

Studiind materialele cauzei în raport cu recursul declarat, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră cererea de recurs pasibilă respingerii, pornind de la următoarele. Din conţinutul recursului, Colegiul remarcă că, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a solicitat casarea hotărîrii din 31 octombrie 2011 şi a deciziei din 21 noiembrie 2012 şi respingerea acţiunii reclamantului. Ţinînd cont de materialele cauzei şi de normele legale ce reglementează aceste raporturi, Colegiul conchide că decizia recurată este legală şi întemeiată, or, pretenţia reclamantului îşi găseşte suport legal în normele invocate. Menţinînd decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 noiembrie 2012, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie conchide că, actul atacat este emis în limita legii, iar argumentele invocate în recurs sunt neîntemeiate.

Astfel, se reiterează faptul că, conform art. 666, 667 alin. (1) şi (3) Cod civil, contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice. Părţile contractante pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor. Părţile pot încheia contracte care nu sînt prevăzute de lege (contracte nenumite), precum şi contracte care conţin elemente ale diferitelor contracte prevăzute de lege (contracte complexe). În speţă, la 28.07.2008, Stratan Laurian, în calitate de beneficiar şi ÎCS „Hazar Construct” SRL, în calitate de executor, au încheiat contractul nr. 137 de participare prin cotă parte la construirea spaţiului comercial cu suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176,5 m.p., amplasat în partea din faţă a parterului bunului imobil din bd.

Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, la preţul de 85 000 euro (f. 8-13). Potrivit pct. 1.1 şi 1.2 al contractului nr. 137 de participare prin cotă parte la construirea spaţiului comercial, executorul s-a obligat să transmită beneficiarului în proprietate obiectul imobil construit după darea în exploatare a complexului locativ în modul prevăzut de legislaţia în vigoare. Termenul de dare în exploatare a blocului locativ a fost stabilit nu mai tîrziu de sfîrşitul trimestrului I al anului 2009, iar beneficiarul s-a obligat să achite preţul apartamentelor în ratele stabilite. Conform materialelor cauzei se deduce că, Stratan Laurian a achitat ÎCS „Hazar Construct” SRL spaţiul comercial, cu suprafaţa de 176.5 m.p., amplasat în partea din faţă a parterului bunului imobil din bd.

Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, în baza dispoziţiei de plată nr. 01 din 21.11.2008 în sumă de 660 385 lei, ce constituie echivalentul a 50 000 euro, dispoziţiei de plată nr. 02 din 29.01.2009 în sumă de 220 480 lei, ce constituie echivalentul a 16 000 euro; dispoziţiei de încasare a numerarului din 10.04.2009 în sumă de 277 970 lei, ce constituie echivalentul a 19 000 euro (f. 15, 16, 17). Prin actul de verificare, semnat de ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Stratan Laurian, la 31.12.2009, se confirmă achitarea integrală de către intimat a preţului imobilului menţionat (f. 27). 4 În limita circumstanţelor descrise Colegiul constată, că intimatul Stratan Laurian şi-a onorat obligaţiunile prevăzute de contract în strictă conformitate cu clauzele contractului.

Conform art. 9 alin. (1), 320 alin. (1) şi alin. (2) şi 622 Cod civil, persoanele fizice şi juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să-şi exercite drepturile şi să-şi execute obligaţiile cu bună-credinţă, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică şi cu bunele moravuri. Dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoană pentru sine, se dobîndeşte de către aceasta dacă legea sau contractual nu prevede altfel. Dreptul de proprietate poate fi dobîndit, în condiţiile legii, prin act juridic, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate. În cazul neexecutării de către debitor a obligaţiei de a preda un bun, creditorul are dreptul să ceară ca bunul să fie luat de la debitor şi să-i fie predat ori să ceară plata despăgubirii.

În context se invocă art. 290 alin. (1) Cod civil, potrivit căruia dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat. Astfel, Colegiul consideră că este întemeiată concluzia instanţelor ierarhic inferioare privind recunoaşterea dreptului de proprietate lui Stratan Laurian asupra spaţiului comercial, suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176,5 m.p., amplasat în partea din faţă a parterului bunului imobil din bd. Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun.

Chişinău, nr. cadastral 0100311.003, cu încuviinţarea OCT Chişinău să noteze în registrul bunurilor imobile drepturile patrimoniale ale lui Stratan Laurian asupra acestui spaţiu, deoarece s-a constatat cu certitudine în pricină că intimatul a investit mijloace financiare la construcţia spaţiului comercial, însă ÎCS „Hazar Construct” SRL este în imposibilitate de a finisa şi recepţiona Centrul comercial din bd. Mircea cel Bătrîn, 20/2, m. Chişinău, în care este amplasat acest spaţiu comercial. De asemenea Colegiul consideră că întemeiat s-a admis cerinţele lui Sratan Laurian privind încetarea ipotecii instituite de BC „Investprivatbank” SA (în proces de lichidare) în partea ce ţine de spaţiul comercial, suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176.5 m.p., amplasat în partea din faţă a parterului bunului imobil din bd.

Mircea cel Bătrîn, 20/2, mun. Chişinău, nr. cadastral 0100311.003, cu încuviinţarea OCT Chişinău să radieze gajul asupra acestui bun imobil şi ridicarea parţială a sechestrelor aplicate asupra spaţiului comercial, suprafaţa totală conform documentaţiei de proiect de 176.5 m.p., recunoscute cu drept de proprietate după Stratan Laurian. În această ordine de idei se remarcă că, invocarea de către recurent a art. 44 alin. (6) din Legea cadastrului bunurilor imobile este irelevantă în condiţiile în care aceasta a fost instituită ilegal. Vădit eronată s-a dovedit a fi şi afirmaţia recurentului precum că, instanţele au interpretat eronat legea, referindu-se aici la art. 728 Cod civil coroborat cu pct. 1.3 din contractul de participare prin cotă.

Or, circumstanţele de fapt demonstrează conformarea intimatului cu clauzele contractuale. În limita celor expuse, referindu-ne la faptul că instanţa a elucidat pe deplin circumstanţele cauzei, a aplicat corect cadrul legal referitor speţei şi a creat condiţii optime participanţilor la proces pentru ca aceştia să poată beneficia efectiv de 5 drepturile procedurale, instanţa de recurs conchide că cererea de recurs este neîntemeiată iar decizia contestată pasibilă menţinerii. În baza art. 445 alin. (1) lit. a) Cod de procedură civilă al RM, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie DECIDE: Se respinge cererea de recurs declarată de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidre.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 noiembrie 2012, pronunţată în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a lui Laurian Stratan împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu OCT Chişinău, privind recunoaşterea dreptului de proprietate. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, Judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Tamara Chişa-Doneva Ion Corolevschi Valentina Clevadî Iuliana Oprea 6