2ra-3249/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

Judecătoria Buiucani, mun. Chişinău Dosarul nr. 2ra-3249/13 Judecător: L. Pruteanu Curtea de Apel Chişinău Judecători: N. Budăi, I. Muruianu, A. Nogai Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 13 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Valeriu Doagă Judecători: Nicolae Clima, Andrei Harghel, Ion Corolevschi, Iuliana Oprea examinînd recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, în pricina civilă intentată la cererea de chemare în judecată a lui Nastas Olesea către SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru”, privind recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 6 iunie 2013, CONSTATĂ : Reclamanta Nastas Olesea s-a adresat în instanţa de judecată cu cererea de chemare în judecată împotriva lui SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru”, privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p.

şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău, declararea nulităţii clauzei contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea ce se referă la instituirea ipotecii asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84,7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău; anularea interdicţiilor aplicate pe complexul locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău în partea ce se referă la apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p.

şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău şi înregistrarea dreptului de proprietate al d-nei Nastas Olesea asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe 1 strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău în Registrul bunurilor imobile ţinute de către ÎS „Cadastru”. În motivarea acţiunii sale, reclamanta a indicat că în baza contractului nr. 13 din 17 mai 2006 de participare prin cotă la construcţia complexului locativ de pe str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău, semnat cu SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, ea a participat la finanţarea construcţiei apatamentului nr. 65 din blocul B cu o suprafaţă totală, conform documentaţiei de proiect de 86,8 m.p., situat pe str. Alba Iulia 87 din mun. Chişinău. Prin ordinele de plată nr. 1311 din 06.06.2006, nr. 1309 din 04.07.2006 şi nr. 1309 din 24.08.2006 a achitat 100% din costul apartamentului, în sumă totală de 761489,42 lei, echivalentul a 44528, 00 Euro. În baza contractului nr. 150 din 25.09.2007 de participare prin cotă la construcţia complexului locativ de pe strada Alba Iulia 87, semnat cu SRL „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, a participat la finanţarea construcţiei locului pentru parcarea autoturismului cu suprafaţa de 14,10 m.p., situat tot pe str. Alba Iulia 87 din mun.

Chişinău. Prin ordinul de încasare a numerarului nr. 01 din 25.09.2007, reclamanta a achitat suma de 98568,60 lei, echivalentul a 6000, 00 Euro. Prin procesul – verbal de recepţie finală nr. 346 din 10.04.2009, complexul locativ din str. Alba Iulia 87, a fost dat în exploatare. Prin actul de transmitere – primire a imobilului nr. 28 din 08.05.2009, SC „Crasigal” SRL a transmis iar ea a primit imobilul, ap. 65 din blocul B, cu suprafaţa de 84,7 m.p., construit din contul resurselor financiare alocate de ea, iar prin certificatul nr. 27 din 08.05.2009, SC „Crasigal” SRL confirmă faptul că Nastas Olesea a participat la finanţarea obiectului imobil pe adresa or. Chişinău, str. Alba Iulia 87, ap. 65, şi a achitat pe deplin costul apartamentului şi că este în drept să-şi înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului 65 la OCT.

De asemenea susţine, că prin contractul nr. 13 din 17.05.2006 a achitat pentru 86,8 m.p., iar de facto apartamentul nr. 65 are o suprafaţă de 84,7 m.p. cu o diferenţă de 2,1 m.p. Această diferenţă de 2, 1 m.p., SRL „Crasigal”, în baza contractului nr. 16 din 22.10.2009, certificatului nr. 183 din 22.10.2009 şi actului nr. 184 de transmitere – primire a încăperii auxeliare din blocul locativ de pe str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău din 22.10.2009, i-a transmis lui Nastas olesea o încăpere auxeliară cu o suprafaţă de 2,2 m.p., amplasată la etajul 5 din blocul B din str. Alba Iulia 87. Astfel, încăperea auxeliară a fost achitată în anul 2006, iar perfectarea actelor juridice a avut loc în anul 2009. Reclamanta susţine, că după ce BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, în vara anului 2009 a falimentat, a aflat că SRL „Crasigal” în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008, a depus în ipotecă în favoarea băncii tot blocul locativ, unde se află inclusiv şi apartamentul ei.

Ca rezultat, ea şi încă cîţiva beneficiari s-au adresat în judecată cu cererea de a fi declarată nulitatea absolută a contractului de ipotecă şi constatarea faptului că apartamentele beneficiarilor, inclusiv şi apartamentul nr. 65 sunt libere de ipoteca instituită de către SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, Curtea Supremă de Justiţie prin Decizia din 26.12.2012 şi Decizia suplimentară din 06.02.2013 a admis parţia recursul şi a declarat nul pct. 3 din contractul de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea apartamentelor beneficiarilor, inclusiv şi ap. 65. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 28 februarie 2013 acţiunea lui Nastas Olesea a fost admisă parţial.

2 S-a dispus recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău. Anularea interdicţiilor aplicate pe complexul locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău în partea ce se referă la apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun.

Chişinău S-a dispus de asemenea înregistrarea dreptului de proprietate al d-nei Nastas Olesea asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău în Registrul bunurilor imobile ţinute de către ÎS „Cadastru”. În rest pretenţiile au fost respinse. La data de 11 martie 2013, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a contestat cu apel hotărîrea instanţei de fond, solicitînd admiterea apelului, casarea hotărîrii instanţei de fond, cu emiterea unei noi hotărîri în vederea respingerii cererii de chemare în judecată.

În motivarea cererii apelantul a reiterat argumentele formulate în faţa instanţei de fond, iar suplimentar a indicat că prima instanţă a examinat superficial pricina, fără a aprecia complet probele din materialele dosarului, fără a stabili în mod obiectiv starea de fapt şi de drept. Concomitent indică că circumstanţele importante pentru soluţionarea pricinii, nu au fost constatate şi elucidate pe deplin şi instanţa nu a luat în considerare şi nu a dat apreciere împrejurărilor de fapt constatate în şedinţa de judecată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 6 iunie 2013, a fost respins ca neîntemeiat apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 28 februarie 2013. Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a conchis că motivele invocate de apelant nu şi-au găsit reflectare de fapt în probele acumulate la materialele dosarului, argumentele formulate în cererea de apel sunt neîntemeiate. Totodată, a fost indicat că, prima instanţă a dat o apreciare obiectivă şi justă probelor administrate, a constatat şi elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi corect a aplicat normele de drept material şi procedural şi în consecinţă a adoptat o hotărîre legală şi întemeiată. La 26 iulie 2013, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea recursului, casarea hotărîrii Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 28.02.2013 şi a deciziei Curţii de Apel Chişinău din 06.06.2013 cu adoptarea unei Decizii prin intermediul căreia să fie respinsă integral cererea de chemare în judecată a cet. Nastas Olesea. În motivarea cererii de recurs, recurentul a reiterat argumentele formulate în faţa instanţei de fond, cît şi în cererea de apel, menţionînd totodată că instanţa a interpretat în mod eronat legea şi nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată. 3 Nastas Olesea a depus referinţă pe marginea recursului înaintat, prin care a solicitat respingerea acestuia ca neîntemeiat. Potrivit art. 440 alin. (2) CPC, recursul înaintat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a fost considerat admisibil şi transmis spre examinare într-un complet din 5 judecători.

Potrivit art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în instanţa de apel şi verificînd, în limitele invocate în recurs şi a referinţei depuse de intimat, legalitatea deciziei atacate, Colegiul conchide netemeinicia lui, pornind de la următoarele. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC al RM instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Decizia recurată a fost adoptată în conformitate cu normele de drept material şi procedural şi este bazată pe aprecierea corectă şi completă a tuturor probelor şi circumstanţelor cauzei, motiv pentru care de către Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ este considerată legală şi întemeiată.

Potrivit materialelor cauzei, Nastas Olesea a solicitat în instanţa de judecată de a recunoaşte dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău, declararea nulităţii clauzei contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea ce se referă la instituirea ipotecii asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84,7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl.

B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău; anularea interdicţiilor aplicate pe complexul locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău în partea ce se referă la apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău şi înregistrarea dreptului de proprietate al d-nei Nastas Olesea asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p.

şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău în Registrul bunurilor imobile ţinute de către ÎS „Cadastru”. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 28 februarie 2013, menţinută prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 06.06.2013, a fost admisă parţial acţiunea lui Nastas Olesea şi s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun.

Chişinău. S-a dispus anularea interdicţiilor aplicate pe complexul locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău în partea ce se referă la apartamentului nr. 65 cu suprafaţa 4 de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău şi înregistrarea dreptului de proprietate al d-nei Nastas Olesea asupra apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p. şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl.

B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău în Registrul bunurilor imobile ţinute de către ÎS „Cadastru”. În rest pretenţiile au fost respinse. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ susţine soluţia instanţelor ierarhic inferioare ca fiind legală şi întemeiată, pornind de la următoarele. La 17 mai 2006 Nastas Olesea încheie contractului nr. 13 de participare prin cotă la construcţia complexului locativ de pe str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău, semnat cu SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, conform căruia Nastas Olesea a participat la finanţarea construcţiei apatamentului nr. 65 din blocul B cu o suprafaţă totală, conform documentaţiei de proiect de 86,8 m.p., situat pe str. Alba Iulia 87 din mun.

Chişinău. Prin ordinele de plată nr. 1311 din 06.06.2006, nr. 1309 din 04.07.2006 şi nr. 1309 din 24.08.2006 a achitat 100% din costul apartamentului, în sumă totală de 761489,42 lei, echivalentul a 44528, 00 Euro. În baza contractului nr. 150 din 25.09.2007 de participare prin cotă la construcţia complexului locativ de pe strada Alba Iulia 87, semnat cu SRL „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, Nastas Olesea a participat la finanţarea construcţiei locului pentru parcarea autoturismului cu suprafaţa de 14,10 m.p., situat tot pe str. Alba Iulia 87 din mun. Chişinău. Prin ordinul de încasare a numerarului nr. 01 din 25.09.2007, reclamanta a achitat suma de 98568,60 lei, echivalentul a 6000, 00 Euro.

Prin procesul – verbal de recepţie finală nr. 346 din 10.04.2009, complexul locativ din str. Alba Iulia 87, a fost dat în exploatare. Prin actul de transmitere – primire a imobilului nr. 28 din 08.05.2009, SC „Crasigal” SRL a transmis iar ea a primit imobilul, ap. 65 din blocul B, cu suprafaţa de 84,7 m.p., construit din contul resurselor financiare alocate de ea, iar prin certificatul nr. 27 din 08.05.2009, SC „Crasigal” SRL confirmă faptul că Nastas Olesea a participat la finanţarea obiectului imobil pe adresa or. Chişinău, str. Alba Iulia 87, ap. 65, şi a achitat pe deplin costul apartamentului şi că este în drept să-şi înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului 65 la OCT. De asemenea Nastas Olesea prin contractul nr. 13 din 17.05.2006 a achitat pentru 86,8 m.p., iar de facto apartamentul nr. 65 are o suprafaţă de 84,7 m.p.

cu o diferenţă de 2,1 m.p. Această diferenţă de 2, 1 m.p., SRL „Crasigal”, în baza contractului nr. 16 din 22.10.2009, certificatului nr. 183 din 22.10.2009 şi actului nr. 184 de transmitere – primire a încăperii auxeliare din blocul locativ de pe str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău din 22.10.2009, i-a transmis lui Nastas olesea o încăpere auxeliară cu o suprafaţă de 2,2 m.p., amplasată la etajul 5 din blocul B din str. Alba Iulia 87. Astfel, încăperea auxeliară a fost achitată în anul 2006, iar perfectarea actelor juridice a avut loc în anul 2009. 5 După ce BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, în vara anului 2009 a falimentat, SRL „Crasigal” în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008, a depus în ipotecă în favoarea băncii tot blocul locativ, unde se află inclusiv şi apartamentul ei.

Ca rezultat, Nastas Olesea şi încă cîţiva beneficiari s-au adresat în judecată cu cererea de a fi declarată nulitatea absolută a contractului de ipotecă şi constatarea faptului că apartamentele beneficiarilor, inclusiv şi apartamentul nr. 65 sunt libere de ipoteca instituită de către SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, Curtea Supremă de Justiţie prin Decizia din 26.12.2012 şi Decizia suplimentară din 06.02.2013 a admis parţial recursul şi a declarat nul pct. 3 din contractul de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea apartamentelor beneficiarilor, inclusiv şi ap. 65 Argumentele recurentului precum, că instanţa de apel nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată, a interpretat eronat legea şi a aplicat eronat analogia legii nu pot fi reţinute, deoarece sunt declarative şi nu au suport legal.

Din data semnării contractului de participare prin cotă, intimatul a devenit proprietar asupra unui bun viitor la nivel de cotă-parte, care conform prevederilor art. 206 CC poate constitui obiect al actului juridic şi bunurilor viitoare. Conform art. 674 CC, contractul prin care o parte se obligă să transmită patrimoniul său viitor ori o parte din acel patrimoniu sau să-l greveze cu uzufruct este nul. Articolul 351 alin. (1) CC prevede, că în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu acordul tuturor coproprietarilor. La caz, sunt prezente acte de dispoziţie efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fără consimţămîntul celorlalţi coproprietari şi asemenea acte sunt pasibile de a fi lovite de nulitate.

Conform art. 351 alin.(2) CC, actele de dispoziţie încheiate în lipsa unanimităţii sînt lovite de nulitate relativă dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. În acest caz, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la data cînd coproprietarii care nu şi-au dat acordul au cunoscut sau trebuiau să cunoască existenţa cauzei de nulitate. Contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL, fiind încheiat în lipsa acordului coproprietarilor este lovit din start de nulitate relativă în ceea ce priveşte ipotecarea cotei-părţi ce aparţine intimatului şi anume în partea grevării apartamentului nr. 65 cu suprafaţa de 84, 7 m² cu nr. cadastral 010051018401065; asupra parcării subterane nr. 10, cu suprafaţa de 14,10 m.p.

şi asupra încăperii auxeliare de la etajul 5, bl. B cu suprafaţa de 2,2 m.p., toate amplasate în complexul locativ de pe strada Alba Iulia 87, mun. Chişinău. Conform art. 32 din Legea instituţiilor financiare nr.550 din 21 iulie 1997, la acordarea creditelor băncile urmăresc solicitanţii să dea dovadă de credibilitate în ceea ce priveşte rambursarea acestora la scadenţă. Punctul 1.4 din Regulamentul privind activitatea de creditare a băncilor, aprobat prin Hotărîrea Consiliului de Administrare a Băncii Naţionale a Moldovei nr. 153 din 25 februarie 1997 prevede, că de competenţa şi responsabilitatea băncii ţine determinarea sistemelor de control adecvate pentru evaluarea, dirijarea şi verificarea riscului care reise din activitatea de creditare.

6 SC „Crasigal” SRL a decis referitor la transmiterea imobilului în litigiu în proprietatea intimatului, ultimul obţinînd în acest temei o “speranţă legitimă” în vederea finisării procedurii de dobîndire în proprietate a imobilului contractat care urmează a fi realizată doar prin înregistrarea acestora la organul cadastral teritorial pentru a fi opozabil terţilor. Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, care este unicul organ împuternicit de a trata dispoziţiile Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale, noţiunea de “speranţă legitimă” este asimilată noţiunii de “bun”, acesteia fiindu-i acordată protecţia oferită de art. 1 Protocolul 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale şi este tratată drept una din componentele dreptului de proprietate garantat atît de art. 1 al Convenţiei, cît şi de Constituţia Republicii Moldova.

Curtea Europenă a Drepturilor Omului (cauza Pine Valley Developments Ltd ş.a vs. Irlanda) prin hotărîrea din 29 noiembrie 1991 a ajuns la concluzia, că emiterea unui certificat de urbanism de către autorităţile naţionale competente pe un fond străin constituie o asemenea “speranţă legitimă” de a putea realiza planul lor de amenajare a acestui teren, astfel că certificatul în discuţie reprezenta, prin raportare la dispoziţiile art.1 Protocolul nr.1 un element al dreptului de proprietate. Articolul 1 Protocolul nr.1 Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale prevede, că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decît pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Conform art.46 din Constituţia RM, statul garantează fiecărui cetăţean dreptul de proprietate. Proprietatea este inviolabilă în condiţiile legii, iar averea dobîndită ilicit se află sub protecţia statului. Intimatul şi-a onorat obligaţiunile contractuale şi a achitat integral costul imobilului în litigiu, fapt care confirmă că el este proprietar şi nu doar beneficiar al acestui bun. În context, BC „Investprivatbank” SA nu a utilizat posibilitatea oferită de prevedirile articolului 351 CC pentru a-şi demonstra buna-credinţă la încheierea contractului de ipotecă litigios. Astfel, contractul de participare prin cotă, conform căruia Nastas Olesea a devenit coproprietar a bunului, este semnat de intimat, recurentul BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL.

În asemenea împrejurări, BC „Investprivatbank” SA cunoştea despre existenţa relaţiilor dintre persoanele terţe şi SC „Crasigal” SRL, care constau în dreptul terţilor asupra bunurilor imobile şi obligaţia SC „Crasigal” SRL de a transmite aceste bunuri imobile persoanelor contractante. Prin urmare, contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 este rezultatul unei înţelegeri legale între SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, care la rîndul său nu poate produce efecte juridice în partea afectării drepturilor terţilor cunoscute participanţilor la contractul de ipotecă.

La caz, s-a stabilit încălcarea de către recurent a prevederilor Regulamentului privind activitatea de creditare a băncilor care operează în Republica Moldova, aprobat prin Hotărîrea Consiliului de Administrare a Băncii Naţionale a Moldovei nr. 153 din 25 decembrie 1997, conform căruia banca urmează în procesul de creditare să verifice riscul, situaţia economică şi financiară a debitorului (trecută, actuală şi în prognoză) pe baza unei analize profunde a credibilităţii acestuia special prin prisma art. 516 CC, dreptul la 7 informare, care pentru recurent apare la nivel de obligaţie prealabilă semnării contractului de ipotecă, moment care instituţia financiară, la caz, recurentul, nu l- a respectat.

Conform art. 375 alin.(1) CC, dacă un bun a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobînditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor. Conform art. 3 al Legii cu privire la ipotecă, ipoteca este definită ca un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă.

Potrivit art. 454 alin. (1) CC, gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj. Potrivit art. 463 alin. (1) CC, gajul este indivizibil şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor chiar şi în cazul în care bunul sau obligaţia sînt divizibile. Din analiza cererii de recurs se desprinde faptul că recurentul invocă încălcarea de către instanţă a normelor de drept ce reglementează aria de acoperire a gajului în sensul totalităţii componentelor bunului grevat, cu referire în special la extinderea gajului asupra bunurilor dobîndite ulterior.

La acest capitol, Colegiul menţionează că instanţa de apel corect a analizat aspectul dat, concluzionînd că la momentul instituirii gajului, acesta nicidecum nu se putea extinde şi asupra apartamentului litigios, asupra parcării subterane şi asupra încăperii auxeliare amplasate în complexul locativ. Or, problema principală a litigiului dat rezidă anume din aceste împrejurări, dacă gajul instituit la momentul cînd bunul ipotecat era construit în valoare de 20%, se extinde şi asupra apartamentului la care are dreptul intimatul şi care este format în mărime de 100%. Pornind de la aceste circumstanţe, Colegiul conchide că instanţele just au statuat asupra neextinderii gajului şi asupra apartamentului litigios care a apărut ca obiect separat mult mai tîrziu decît momentul instituirii ipotecii.

Astfel, potrivit contractului de ipotecă din 10.06.2008, în scopul garantării rambursării în termen a creditului de 32 500 000 lei acordat de BC „Investprivatbank” SA în favoarea SRL „Crasigal”, ultima a depus în gaj terenul pentru construcţii cu suprafaţa de 0,2141 ha şi două construcţii cu grad de finalizare de 20% amplasate în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87, valoarea cărora a fost estimată de către părţi la suma de 38 000 000 lei. În acest sens, toate referirile recurentului la faptul că gajul instituit prin contractul sus-menţionat se extinde asupra întregului bun ce constituie construcţia finalizată în mărime de 100%, sunt neîntemeiate. Or, prevederile art. 457 alin. (7) CC şi art. 7 alin. (6) al Legii cu privire la ipotecă nu sunt aplicabile speţei.

8 În conformitate cu art. 457 alin. (7) CC, dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. Potrivit art. 7 alin. (6) din Legea cu privire la ipotecă, prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare. Pornind de la prevederile legale menţionate, Colegiul constată că legiuitorul a stipulat expres asupra căror bunuri se extinde gajul, adică doar asupra accesoriilor bunului principal ca obiect al gajului. Totodată, a lăsat şi posibilitatea extinderii ipotecii şi asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, însă cu condiţia ca acestea să fie expres prevăzute în contract.

Potrivit pct. 6 din contractul de ipotecă din 10.06.2008, părţile au convenit, că ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat. În această ordine de idei, Colegiul constată cu certitudine că nu a fost prevăzută prin contract extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, ci doar asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat. Or, apartamentul litigios, identificat ca bun imobil separabil, nu poate fi încadrat la bunuri accesorii al bunului principal şi nici la ameliorarea bunului ipotecat. Mai mult ca atît, prin finalizarea construcţiei în proporţie de 100%, care la momentul gajării constituia doar 20%, a crescut considerabil şi valoarea acesteia, deşi această valoare şi aşa depăşia mărimea cerditului contractat cu 5 500 000 lei la data semnării contractului de iptecă.

În astfel de circumstanţe, nu poate fi vorba de inechitatea invocată de recurent între creditorii chirografari şi creditorul ipotecar. Atingerea dreptului de proprietate revendicat de intimat este exprimat şi prin faptul că bunul litigios a fost construit exclusiv din mijloacele sale şi ar fi ilegal ca acest drept să fie limitat de careva relaţii contractuale între doi subiecţi distincţi. Din considerentele menţionate, instanţa de recurs respinge ca neîntemeiată şi afirmaţia cum că actele eliberate de SC „Crasigal” SRL fără acordul băncii, inclusiv actele de transmitere a apartamentelor, sunt lovite de nulitate şi nu poate servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate, iar ipoteca nu poate fi radiată, deoarece banca nu şi-a exprimat acordul la radierea acesteia.

În context, acordul băncii pentru operarea actelor de dispoziţie de către SRL „Crasigal” vis-a-vis de bunurile asupra cărora nu s-a extins ipoteca, nu este necesar, iar lipsa acestui acord nu produce careva efecte juridice. Astfel, încheierea ulterioară a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 a fost contrară contractului de participare prin cotă, care la acel moment permitea înregistrarea la organul cadastral a bunului viitor. Anume din aceste considerente este apreciată critic afirmaţia cum că la momentul încheierii contractului de ipotecă litigios, bunul aparţinea cu drept de proprietate SC „Crasigal” SRL, fiind liber de orice viciu juridic şi astfel invocarea încălcării dreptului de proprietate este neîntemeiată.

Or, după cum s-a menţionat mai sus, banca cunoştea perfect situaţia bunurilor litigioase, fiind participant la contractele de participare prin cotă. În această ordine de idei, Colegiul conchide că instanţele corect au concluzionat despre temeinicia pretenţiilor reclamantului. 9 Astfel, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ atestă că motivele de casare invocate de recurent nu şi-au găsit confirmare în cadrul examinării recursului şi acesta urmează a fi respins ca nefondat. Ţinînd cont de cele expuse, în baza art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de procedură civilă al RM, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE: Se respinge recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 6 iunie 2013, în cauza civilă intentată la cererea de chemare în judecată a lui Nastas Olesea către SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru”, privind recunoaşterea dreptului de proprietate şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate în registrul bunurilor imobile. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, Judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Nicolae Clima Andrei Harghel Ion Corolevschi Iuliana Oprea 10