2rac-240/13 — Obligarea prelungirii termenului contractului de locaţiune.

Dosar nr. 2rac-240/13 Prima instanţă: Judecătoria Făleşti Judecător: Valentin Trişnevschi Instanţa de apel:Curtea de Apel Bălţi Judecători: Iulia Grosu Aliona Corcenco Dumitru Corolevschi Republica Moldova Curtea Suprema de Justiţie DECIZIE 17 iulie 2013 mun.

Chişinău Completul Colegiului Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecător: Valeriu Doagă Judecătorii: Ion Vîlcov Ion Corolevschi Iurie Şumcov Vera Macinskaia examinînd recursul declarat de Întreprinderea Individuală „Svetlana Mihaila”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Întreprinderea Individuală „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti împotriva UCOOP Făleşti, cu privire la obligarea prelungirii termenului contractului de locaţiune, împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 24 ianuarie 2013, prin care cererea de apel declarată de Întreprinderea Individuală „Svetlana Mihaila”, a fost respinsă, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Făleşti din 05 iunie 2012, ACONSTATAT: La 28 martie 2012, Î.I.

„Svetlana Mihaila”, cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti a înaintat în instanţa de judecătoria o acţiune împotriva UCOOP Făleşti, cu privire la obligarea prelungirii termenului contractului de locaţiune. În motivarea acţiunii reclamantul Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti a indicat că, în conformitate cu contractul de locaţiune a încăperilor nelocative din 15 iunie 2011, Î.I. „Svetlana Mihaila”, a primit în locaţiune de la Uniunea Cooperativelor de Consum din or. Făleşti (în continuare UCOOP), încăperea nelocativă cu supraiăţa de 46,4 m.p., amplasată pe teritoriul pieţii comerciale din or. Făleşti, cu plata pentru locaţiune lunară în mărime de 2227,0 lei, inclusiv TVA.

Menţionează reclamanta că, încăperea respectivă a fost luată în locaţiune de către familia Mihaila, angajaţi a-i Î.I. „Svetlana Mihaila” încă anul 2000 şi contractele respective au fost prelungite permanent. Angajaţii Î.I. „Svetlana Mihaila”, soţii Mihaila Eudochia şi Mihaila Nicolae, sunt şi membri cooperatori ai Cooperativei de 1 consum din or. Făleşti din anul 1979 şi respectiv anul 1973, fapt confirmat prin Certificatele nr. 168 şi 169 din 15 octombrie 2007, eliberate de UCOOP Făleşti, motiv din care au avut dreptul prioritar la închirierea spaţiului pentru deschiderea buticului comercial pe teritoriul pieţei comerciale a UCOOP clin or. Făleşti. Prin urmare contractele de locaţiune a acestei încăperi, care iniţial avea 38 m2, au fost prelungite fară probleme şi în anii 2005, 2008, 2011. A mai menţionat reclamantul că, în anii 2009-2011 au făcut reparaţie capitală a încăperii avînd acordul locatorului.

Au reparat acoperişul din ardezie cheltuind suma de 3000 lei, au instalat uşi de fier-3500 lei, au făcut reparaţie şi o anexă capitală ca verandă-13000 lei, mărind astfel suprafaţa încăperii închiriate de la 38 m2 la 46,4 m2, au achitat pierderile UCOOP pentru energia electrică în sumă de 7163 lei 79 bani. A afirmat reclamanta că, odată cu schimbarea noii conduceri a Biroului executiv a UCOOP Făleşti în anul 2012, a început să-i preseze prin diverse metode să elibereze încăperile închiriate. Văzînd că ei nu sunt de acord să întrerupă relaţiile contractuale, solicitînd UCOOP Făleşti prelungirea contractului de locaţiune a încăperilor nelocative din 15 iunie 2011, care expiră la 31 martie 2012, noua conducere a UCOOP Făleşti, prin scrisoarea nr. 44 din 09 martie 2012 pe care au primit-o prin poştă la 12 martie 2012, a înştiinţat-o pe ea personal, Mihaila Evdochia, şi nu Î.I.

„Svetlana Mihaila”, că refuză să prelungească termenul contractului de locaţiune. Drept motiv s-a invocat faptul că vor să facă reparaţie în magazinul nr. 1 a UCOOP Făleşti,- care nu are nici o legătură cu activitatea buticului (încăperii) închiriate de ei, cu suprafaţa de 46.6 m2, apoi că vor să repare sistemul de alimentare cu energie electrica. Deasemenea ei au invocat faptul că şi încăperea închiriată de Î.I. „Svetlana Mihaila” cu suprafaţa de 46.6 m2 deasemenea necesită reparaţie capitală, fapt ce nu corespunde realităţii, acestea fiind nişte pretexte de a-i alunga din piaţa comercială a or. Făleşti. Prin răspunsul-cerere din 19 martie 2012 a Î.I. „Svetlana Mihaila”, adresat Preşedintelui Biroului Executiv a UCOOP Făleşti, au înaintat dezacordul la motivele indicate în scrisoarea nr. 44 a UCOOP Făleşti, solicitînd repetat prelungirea contractului de locaţiune măcar pe 3-6 luni.

Prin răspunsul Preşedintelui Biroului executiv a UCOOP Făleşti nr. 54 din 20 martie 2012 pe care 1-a primit la 23 marie 2012, s-a refuzat în prelungirea termenului contractului de locaţiune. Consideră reclamanta că, prin aceste acţiuni Biroul executiv a UCOOP Făleşti încalcă grav art. 904 al. 2 a CC, care prevede că, la expirarea contractului de locaţiune, locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă şi-a onorat anterior obligaţiile contractuale, dacă bunul se dă în locaţiune pe un nou termen şi dacă este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator. Motivele indicate de Preşedintele Biroului executiv a UCOOP Făleşti privind refuzul de a prelungi termenul contractului de locaţiune sunt tendenţioase, avînd scopuri cupidante, deoarece motivul reparaţiei reprezintă un pretext de a-i scoate din această 2 încăpere pentru a instala alte persoane.

Totodată ,consideră reclamantul că, Biroul executiv a UCOOP Făleşti, le-a încălcat şi drepturile lor în calitate de membri cooperatori a UCOOP Făleşti, prevăzute de art. 25 a Legii cooperaţiei de consum nr. 1252 din 28 septembrie 2000 care dispune că, membrul cooperator are prioritate la cumpărarea de mărfuri şi la beneficierea de servicii în cadrul cooperaţiei de consum, beneficiază de alte avantaje materiale şi social-cu(turale aferente activităţii în cooperativa de consum. Solicită reclamanta Î.I. „Svetlana Mihaila”, obligarea UCOOP din or. Făleşti de a prelungi termenul contractului de locaţiune din 15 iunie 2011, încheiat cu Î.I. „Svetlana Mihaila”, a încăperii nelocative cu suprafaţa de 46,4 m2 amplasată pe teritoriul pieţii comerciale din or.

Făleşti. A obliga pîrîtul să prezinte în instanţă originalul şi o copie veridică a Statutului Uniunii Cooperativelor de Consum din or. Făleşti. Totodată, în scopul asigurării acţiunii, pentru prevenirea unor pagube iminente ce ar prejudicia Î.I. „Svetlana Mihaila”, să se interzică pîrîtului de a săvîrşi careva acte ce ar împiedica activitatea Î.I. „Svetlana Mihaila” în încăperea nelocativă cu suprafaţa de 46,4 m2, amplasată pe teritoriul pieţii comerciale din or. Făleşti, pînă la examinarea în fond a cauzei. De a încasa de la pîrît în folosul Î.I. „Svetlana Mihaila” cheltuielile de judecată compuse din taxa de stat şi cheltuielile de asistenţă juridică conform bonurilor de plată anexate.

La 04 iunie 2012, Î.I „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti, a înaintat o cerere suplimentată împotriva UCOOP Făleşti, prin care a solicitat obligarea pîrîtului să prezinte în instanţa de judecată copiile veridice a actelor ce confirmă dreptul de posesie şi beneficiere asupra terenului de pe teritoriul pieţii din or. Făleşti ce se compun din Contractul de arendă a terenului pieţii şi planului cadastral eliberat de OCT Făleşti întărit de primăria Făleşti sau alte acte ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului cu schema de amplasare a tarabelor. Obligarea pîrîtului să prezinte în instanţa de judecată actele de proprietate asupra încăperilor (tarabelor, buticilor) înregistrat la OCT, de pe teritoriul pieţii la care pîrîtul pretinde pretind că sunt proprietari.

A obliga pîrîtul să prezinte în instanţa de judecată a originalului şi copiilor veridice a Statutului UCOOP Făleşti. Prin încheierea Judecătoriei Făleşti din 30 martie 2012, a fost admisă cererea înaintată de Î.I. „Svetlana Mihaila”, privind aplicarea măsurilor de asigurare. I s-a interzis pîrîtului UCOOP Făleşti, pînă la examinarea pricinii în fond, săvîrşirea anumitor acte în privinţa încăperii nelocuibile, amplasată în piaţa comercială Făleşti, cu suprafaţa de 46,4 m/2, transmisă în locaţiune reclamantului Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti în baza contractului din 15.06.2011, adică se interzice de a înstrăina acest bun, de a-1 transmite altuia în locaţiune, de a evacua forţat reclamantul din această încăpere, de a efectua alte acte care ar împiedica desfăşurării normale a activităţii comerciale a reclamantului.

S-a eliberat reclamantului Î.I. „Svetlana Mihaila”, cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti titlul executoriu, iar o copie de pe încheiere s-a expediat imediat pîrîtului UCOOP Făleşti. 3 Prin încheierea Judecătoriei Făleşti din 05 iunie 2012, a fost admis renunţul reprezentantului reclamantului Î.I „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti – Evdochia Mihaila, la capătul de cerere privind cerinţele invocate în cererea suplimentară, procesul civil pe acest capăt de cerere fiind încetat. Prin hotărîrea judecătoriei Făleşti din 05 iunie 2012, cererea de chemare în judecată înaintată de Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti împotriva UCOOP Făleşti, cu privire la obligarea prelungirii termenului contractului de locaţiune, a fost respinsă integral.

Încheierea Judecătoriei Făleşti din 30 martie 2012, prin care a fost admisă cererea înaintată de Î.I. „Svetlana Mihaila”, privind aplicarea măsurilor de asigurare, a fost anulată. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 24 ianuarie 2013, cererea de apel declarată de Întreprinderea Individuală „Svetlana Mihaila”, a fost respinsă, fiind menţinută hotărîrea Judecătoriei Făleşti din 05 iunie 2012, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti împotriva UCOOP Făleşti, cu privire la obligarea prelungirii termenului contractului de locaţiune. Invocînd ilegalitatea acestei decizii, la 13 martie 2013, Î.I. „Svetlana Mihaila”, a contestat-o cu recurs, solicitînd admiterea acestuia, casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiune să fie admisă integral.

În motivarea recursului a indicat că, atît decizia instanţei de apel cît şi hotărîrea primei instanţe urmează a fi casate, deoarece nu au fost constate şi elucidate toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii, fiind aplicate incorect normele de drept material şi încălcate normele de drept procedural. Colegiul judiciar menţionează că, potrivit prevederilor art. 434 CPC, recursul împotriva actelor de dispoziţie ale Curţilor de Apel, se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Astfel, din actele cauzei se constată cu certitudine că, decizia recurată a fost pronunţată la 24 ianuarie 2013, iar cererea de recurs a fost declarată la 13 martie 2013, prin urmare, instanţa de recurs constată că recursul a fost declarat în termen.

Referinţa înaintată de UCOOP Făleşti la cererea de recurs declarată de Î.I. „Svetlana Mihaila”, a parvenit în adresa Curţii Supreme de Justiţie la 29 aprilie 2013. Examinînd temeiurile recursului, în raport cu materialele pricinii civile, completul Colegiului Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul declarat de Î.I. „Svetlana Mihaila” neîntemeiat şi care urmează a fi respins. În favoarea concluziei enunţate se invocă următoarele argumente. În conformitate cu prevederile art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs.

4 Din materialele cauzei rezultă cu certitudine că, contractul de locaţiune a încăperilor nelocative din 15 iunie 2011, încheiat între UCOOP Făleşti şi Î.I. „Svetlana Mihaila”, cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti prevede transmiterea de către primul în locaţiune ultimului a încăperii nelocative cu suprafaţa de 46,4 m2 din piaţa or. Făleşti. Conform art. 6.1 din acest contract, termenul de valabilitate a acestuia este perioada 15 iunie 2011 – 31 martie 2012, adică contractul a fost încheiat pe un termen determinat. Totodată, s-a mai stabilit că, administraţia UCOOP Făleşti, în luna martie 2012 a preîntîinpinat de două ori conducătorul Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti, despre faptul că nu intenţionează să încheie un alt contract de locaţiune ori să prelungească termenul contractului sus indicat.

Analizînd situaţia de fapt a prezentei speţe, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, consideră oportun de a reitera prevederile art. 875 C.C., care statuiază expres că, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Totodată, conform art. 876 din C.C., contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în scris. Contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului faţă de terţ.

Conform art. 903 din CC, locaţiunea încetează la expirarea termenului contractului; în cazul pieirii bunului închiriat şi în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract. Potrivit prevederilor art. 904 din C.C., dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat. La expirarea contractului de locaţiune, locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă: şi-a onorat anterior obligaţiile contractuale; bunul se dă în locaţiune pe un nou termen; este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator. Instanţa de recurs, reiterează şi prevederile art. 667 din C.C., potrivit cărora, părţile contractante pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor.

Dacă, în scopul protecţiei intereselor prioritare ale societăţii sau ale unui individ, efectele unui contract depind de încuviinţarea autorităţilor statului, limitările şi condiţionările trebuie reglementate prin lege. Obligarea la încheierea unui contract este interzisă, cu excepţia cazurilor cînd obligaţia de a contracta este prevăzută de prezentul cod, de lege sau dacă reiese dintr- o obligaţie asumată benevol. Părţile pot încheia contracte care nu sînl prevăzute de lege (contracte nenumite), precum şi contracte care conţin elemente ale diferitelor contracte prevăzute de lege (contracte complexe). 5 Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că, concluzia primei instanţe menţinută prin decizia instanţei de apel despre necesitatea respingerii integrale a acţiunii înaintate de Î.I.

„Svetlana Mihaila”, este justă, ea avînd la bază cumulul dovezilor administrate în cadrul dezbaterilor judiciare, cărora le-a fost dată aprecierea corectă şi obiectivă, corespunzătoare cerinţelor art. 130 CPC. Colegiul judiciar menţionează că, este corectă concluzia primei instanţe potrivit căreia, UCOOP Făleşti, nu poate fi obligat la încheierea unui contract nou de locaţiune cu Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti. Or, pe parcursul judecării pricinii, s-a mai stabilit cu certitudine că, administraţia UCOOP Făleşti, în luna martie 2012 a preîntîmpinat de două ori conducătorul Î.I. „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti, despre faptul că nu intenţionează să încheie un alt contract de locaţiune ori să prelungească termenul contractului sus indicat.

În concluzie, instanţa de recurs menţionează că, hotărîrea Judecătoriei Făleşti din 05 iunie 2012, menţinută prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 24 ianuarie 2013, prin care a fost respinsă ca nefondată acţiunea înaintate de Î.I. „Svetlana Mihaila”, este întemeiată şi legală. Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că, decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe sunt întemeiate şi legale, iar argumentele invocate de către recurentă sunt neîntemeiate, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE : Se respinge recursul declarat de Î.I.

„Svetlana Mihaila”. Se menţine decizia decizia Curţii de Apel Bălţi din 24 ianuarie 2013 şi Judecătoriei Făleşti din 05 iunie 2012, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Întreprinderea Individuală „Svetlana Mihaila” cu sediul în s. Călugăr r-1 Făleşti împotriva UCOOP Făleşti, cu privire la obligarea prelungirii termenului contractului de locaţiune. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul /Semnătura/ Valeriu Doagă Judecătorii /Semnătura/ Ion Vîlcov /Semnătura/ Ion Corolevschi /Semnătura/ Iurie Şumcov /Semnătura/ Vera Macinskaia Copia corespunde originalului Judecător: Vera Macinskaia 6