2rac-242/13 — Rezilierea contractului de arendă

prima instanţă: Gh.Bîrnaz dosarul nr.2rac-242/13 instanţa de apel: A.Minciuna, V.Pruteanu, A.Nogai DECIZIE 19 iunie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte completului, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Tatiana Vieru, Galina Stratulat Iurie Bejenaru, Svetlana Novac examinînd recursul declarat de către Întreprinderea de Stat „Pentru Exploatarea Clădirilor”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” către SRL „Seneca” privind rezilierea contractului de arendă, împotriva deciziei Curţii de Apel Chișinău din 12 decembrie 2012, prin care a fost admis apelul declarat de SRL „Seneca”, casată hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.Chişinău din 20.07.2012 și pronunţată o nouă hotărîre prin care acțiunea înaintată a fost respinsă, c o n s t a t ă: La data de 14.07.2011, ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” a depus cerere de chemare în judecată către SRL „Seneca” privind rezilierea contractului de arendă.

În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că, conform contactului de locaţiune nr.10-c din 01.12.1998, încheiat pe 25 de ani, dintre ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor" (ÎSPEC) şi SRL „Seneca”, reclamantul oferă spaţii în locaţiune situate pe bd. Ştefan cel Mare 134, mun.Chişinău, iar pîrîtul se obliga să achite lunar plata pentru spaţii. Din 08.12.2010, drepturile de cesiune au fost transmise către SRL "Seneca" de la SRL "Foto Rapid” conform deciziei Consiliului de administraţie a întreprinderii. Din 2006 pînă în 2009, în fiecare an au fost semnate acorduri adiţionale prin care se majora plata pentru spaţiile aflate în locaţiune. În anul 2010, preţul pentru un metru pătrat nu a fost modificat.

În anul 2011, reclamantul a solicitat bursei imobiliare „Lara" şi SRL „Foremcons" efectuarea evaluării preţului de piaţă a spaţiilor aflate în locaţiune pe bd. Ştefan cel Mare 134, mun.Chişinău, care a constatat că preţul de piaţă este mai mare şi urmează a fi ajustat la realităţile zilei de azi. 1 La 03.03.2011, ÎSPEC a expediat tuturor locatarilor săi, inclusiv SRL "Seneca", cîte o adresare în vederea semnării acordului adiţional la contractul de locaţiune în vederea ajustării preţului pentru locaţiune, la care nu au primit nici un răspuns. În ce priveşte locatarii care îşi desfăşoară activitatea în vecinătate cu pîrîtul, reclamantul a menţionat că deja au fost semnate acordurile adiţionale în ce priveşte ajustarea contractelor la împrejurările existente.

La 19.04.2011, din nou a fost expediată o scrisoare în adresa administratorului SRL "Seneca", în care au solicitat ajustarea contractului în cazul modificării împrejurărilor prevăzute de pct.2.2 al contractului şi conform art.623 Cod Civil. Prin hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.Chişinău din 20 iulie 2012, a fost admisă acţiunea. S-a reziliat contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998 încheiat între ÎS „Poşta Moldovei”, succesor ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” şi SRL „Fotorapid”, succesor SRL „Seneca”. S-a încasat de la SRL „Seneca” în beneficiul ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” cheltuielile de judecată în mărime de 7481,02 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chișinău din 12 decembrie 2012, a fost admis apelul declarat de administratorul SRL „Seneca”.

S-a casat hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.Chişinău din 20 iulie 2012 și s-a pronunțat o nouă hotărîre, prin care s-a respins, ca neîntemeiată, acțiunea înaintată de ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor”. La 11.03.2013, ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” a declarat recurs, în termen legal, deoarece scrisoarea privind expedierea deciziei pentru cunoştinţă este datată cu 20.02.2013, însă la materialele cauzei nu există dovadă de recepţionare a acesteia, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel și menținerea hotărîrii primei instanțe. În motivarea recursului, recurentul a indicat că, instanţa de apel a aplicat şi interpretat eronat normele de drept material şi procesual, nu a dat apreciere corespunzătoare circumstanţelor pricinii sau concluziile expuse sunt contradictorii cu acestea, s-au ignorat şi apreciat contradictoriu probele administrate în cursul dezbaterilor judiciare.

Astfel, a menţionat că dreptul locatorului de a solicita ajustarea chiriei nu poate fi apreciat restrîns la o formalitate fără consecinţe juridice, or prin refuzul locatarului de a accepta achitarea unui cuantum justificat economic restrînge dreptul proprietarului de a dispune de bunul cei aparţine şi de a avea beneficiile şi avantajul economic ce l-ar putea obţine din darea acestuia în chirie. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis, din următoarele considerente. În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe.

2 Din materialele dosarului s-a constatat, că ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” a depus cerere de chemare în judecată către SRL „Seneca” privind rezilierea contractului de arendă. Fiind investită cu examinarea prezentului litigiu, prima instanţă s-a pronunţat în favoarea admiterii acţiunii. Pentru a emite soluţia enunţată, instanţa a reţinut că argumentele aduse de către pîrît sunt axate pe viziunea proprie asupra preţului de piaţă pentru un m.p. şi ignoră cifrele exprimate de evaluatorii „Lara” şi „Foremcons”. La fel, pîrîtul a adus argumente în vederea acordului părţilor asupra modificării contractului, asupra coeficientului de piaţă K4 şi că odată cu impunerea unor asemenea coeficienţi este încălcat principiul libertăţii contractuale şi conform art.887 alin.(1) CC nu poate fi impus spre semnarea unui act fără voinţa sa.

Dar instanţa de judecată a indicat că aceste argumente nu pot fi luate în consideraţie, deoarece obiectul acţiunii este rezilierea contractului de arendă în baza art.623 alin.(5) CC. Instanţa de apel a casat hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o nouă hotărîre privind respingerea acţiunii. În acest context, instanţa de apel a concluzionat că instanţa de fond incorect a admis acţiunea, deoarece reclamantul nu a prezentat probe în sensul cerinţelor art.118 alin.(1) CPC pentru a confirma pretenţiile sale invocate în acţiune. Verificînd legalitatea şi temeinicia deciziei instanţei de apel, coroborat normelor de drept material aplicabile raportului juridic litigios, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul declarat de către ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” întemeiat, iar decizia instanţei de apel pasibilă de a fi casată cu menţinerea hotărîrii primei instanţe din următoarele considerente.

Astfel, analizînd circumstanţele faptice ale cauzei şi actele anexate la materialele dosarului, instanţa de recurs notează că, la 01.12.1998, a fost încheiat contactul de arendă nr.10-c, dintre ÎS „Poşta Moldovei” şi SRL „Fotorapid”, reclamantul oferă spaţii în locaţiune situate pe bd. Ştefan cel Mare 134, mun.Chişinău, iar pîrîtul se obliga să achite lunar plata pentru spaţii, pe un termen de 25 ani (f.d.6-10). Conform protocolului de acord din 06.08.2001, Ministerul Transporturilor şi Comunicaţiilor al RM a fost declarat succesor de drepturi şi obligaţii ale ÎS „Poşta Moldovei” rezultate din contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998 (f.d.11). Conform acordului adiţional la contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998, Întreprinderea de Stat pentru Exploatarea Clădirilor Ministerului Transporturilor şi Comunicaţiilor al RM a fost declarată succesor de drepturi şi obligaţii ale ÎS „Poşta Moldovei” rezultate din contractul de arendă nominalizat (f.d.12).

Pe parcursul anilor 2004-2009, între locator şi locatar au fost încheiate acorduri adiţionale la contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998, unde se prevedea plata lunară a unui metru pătrat de spaţiu închiriat (f.d.15,17,19,20). 3 Conform pct.2.1. din acordul adiţional (anexă la contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998) semnat de Întreprinderea de Stat pentru Exploatarea Clădirilor şi SRL „Foto Rapid” la 19.02.2009, plata lunară a unui metru pătrat de spaţiu închiriat, începînd cu 01.01.2009, constituie 369,42 lei, inclusiv TVA (f.d.13). Conform extrasului din procesul-verbal nr.06 al şedinţei Consiliului de administrare al Întreprinderii de Stat pentru Exploatarea Clădirilor din 08.12.2010, s-a hotărît de a permite cesiunea spaţiului cu suprafaţa de 18,5 m.p.

oferită de către SRL „Foto Rapid” firmei SRL „Seneca” (f.d.21). La data de 03.03.2011, Întreprinderea de Stat pentru Exploatarea Clădirilor a înaintat o adresare sub nr.19/c către SRL „Seneca”, solicitînd aprobarea acordului adiţional, în vederea ajustării contractului de arendă nr.10-c din 01.12.1998 la noile împrejurări economico-financiare şi de ordin administrativ, insistînd asupra aprobării coeficientului de piaţă K , din formula 4 Legii bugetului în mărime de 10,0 unităţi. Astfel, plata pentru locaţiune va constitui 642,45 lei, inclusiv TVA pentru m.p., începînd cu 02.03.2011, care reprezintă de facto preţul actual de piaţă (f.d.26). La data de 19.04.2011 şi 30.05.2011, Întreprinderea de Stat pentru Exploatarea Clădirilor a înaintat repetat adresări sub nr.40 şi 56 către SRL „Seneca” (f.d.27).

La data de 04.05.2011, SRL „Seneca”, făcînd referire la adresarea din 19.04.2011, a comunicat Întreprinderii de Stat pentru Exploatarea Clădirilor că îşi exprimă dezacordul faţă de viziunea privind cuantumul anual al chiriei (f.d.68). Conform răspunsului oferit de Bursa imobiliară „Lara” la 22.02.2011, valoarea medie de piaţă de locaţiune lunară a unui metru pătrat de încăpere nelocativă, amplasată în mun.Chişinău, bd.Ştefan cel Mare 134, la primul etaj al blocului, cu ieşire separată spre bulevard, constituie 910-1070 lei/lunar (f.d.29). Conform raportului de determinare a valorii chiriei nr.02/18 din 25.02.2011, oferit de Compania de evaluare „Foremcons”, plata chiriei pentru încăperile comerciale la primul etaj constituie – 38 euro/m2, la subsol – 16 euro/m2, încăperi de oficii la primul etaj – 15 euro/m2 (f.d.30-31).

Conform raportului de evaluare întocmit de Camera de Comerţ şi Industrie la 13.06.2012, valoarea estimată a locaţiunii unui metru pătrat pe lună a încăperii nelocative amplasată în mun.Chişinău, bd.Ştefan cel Mare 134, constituie 451 lei (f.d.69-88). Conform raportului de determinare a valorii chiriei nr.07/01 din 09.07.2012, oferit de Compania de evaluare „Foremcons”, valoarea estimată a obiectelor evaluării amplasată în mun.Chişinău, bd.Ştefan cel Mare 134, constituie 44 euro/m.p. (f.d.96-108). Instanţa de recurs remarcă că în pct.2.2. din contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998 se prevede că locatorul poate modifica cuantumul arendei în cazul schimbării preţurilor, tarifelor, plăţilor sau normelor reglementate de stat (f.d.7).

Conform prevederilor art.623 alin.(1) şi (2) CC, dacă împrejurările care au stat la baza încheierii contractului s-au schimbat în mod considerabil după încheierea acestuia, iar părţile, prevăzînd această schimbare, nu ar fi încheiat 4 contractul sau l-ar fi încheiat în alte condiţii, se poate cere ajustarea contractului în măsura în care nu se poate pretinde unei părţi, luînd în considerare toate împrejurările acelui caz, în special repartizarea contractuală sau legală a riscurilor, menţinerea neschimbată a contractului. Părţile vor încerca mai întîi să realizeze pe baza bunei înţelegeri ajustarea contractului la noile împrejurări. Astfel, din materialele dosarului se constată că ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” a expediat tuturor locatarilor săi, inclusiv SRL „Seneca” adresări în vederea semnării acordului adiţional la contractul de locaţiune în vederea ajustării preţului pentru locaţiune.

Conform alin.(3) al articolului nominalizat, partea îndreptăţită va cere fără întîrziere ajustarea contractului, fiind obligată să indice temeiul ajustării. ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” a indicat în adresările expediate şi motivul ajustării contractului de arendă şi anume: împrejurările economico- financiare şi de ordin administrativ, indicînd coeficientul de piaţă K din formula 4 Legii bugetului, precum i au fost prezentate raporturile de avaluare a bursei imobiliare „Lara” şi „Foremcons”. În acest sens, sunt nefondate concluziile instanţei de apel că partea îndreptăţită să ceară ajustarea contractului, nu a indicat temeiul ajustării şi nu a prezentat probe. Cu atît mai mult, că SRL “Seneca” pe parcursul anilor precedent, cînd era majorată plata pentru chirie, accepta majorarea reieşind din situaţia economică- financiară reală şi situaţia juridică prevăzută de Legea bugetului de stat.

La fel, se remarcă că conform materialelor prezentate, din anul 2009 pînă în anul 2011, cînd au fost expediate adresările nominalizate, plata lunară pentru chirie nu a fost schimbată. La 02.03.2011 şi 02.06.2011, ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” a semnat acordurile adiţionale cu alţi locatari care închiriază spaţii pe bd.Ştefan cel Mare 134, convenind plata lunară pentru un m.p. de 642,45 lri, inclusiv TVA (f.d.32,34). Prevederile art.623 alin.(5) CC stipulează că dacă ajustarea contractului la noile împrejurări este imposibilă sau nu se poate impune uneia din părţi, partea dezavantajată poate cere rezoluţiunea lui. În cazul contractelor cu executare succesivă în timp, în locul rezoluţiunii se recurge, din motive temeinice, la rezilierea contractului conform art.748.

Conform art.748 CC, dacă motivul rezilierii constă în neexecutarea unei obligaţii contractuale, rezilierea este admisibilă numai la expirarea fără rezultat a unui termen de remediere (termen de graţie) sau după o somaţie rămasă fără efect. Prin urmare, ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” în adresările către SRL “Seneca” a menţionat că în caz dacă efortul depus asupra ajustării contractului nu se va solda cu succes, se vor adresa în instanţa de judecată, fiind propus ultimul termen pînă la 01.06.2011 (f.d.28). Astfel, ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” în scopul rezilierii contractului a înaintat acţiune în judecată, deoarece SRL „Seneca” a ignorat solicitările indicate în adresări. 5 În această ordine de idei, Colegiul consideră că corect prima instanţă a admis cererea de chemare în judecată şi a reziliat contractul de arendă nr.10-c din 01.12.1998.

Respectiv, instanţa de recurs apreciază că prima instanţă a constatat şi a elucidat pe deplin toate circumstanţele, care au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, precum şi a dat aprecierea corespunzătoare tuturor probelor pe dosar, fapt ce a dus la emiterea unei hotărâri judecătoreşti legale şi întemeiate. Din considerentele menţionate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi de a menţine hotărârea primei instanţe. În conformitate cu art. art. 444, 445 alin.(1) lit.f) și alin.(3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de către Întreprinderea de Stat „Pentru Exploatarea Clădirilor”.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 decembrie 2012 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Rîşcani, mun.Chişinău din 20 iulie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de ÎS „Pentru Exploatarea Clădirilor” către SRL „Seneca” privind rezilierea contractului de arendă. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecător Svetlana Filincova Judecătorii Tatiana Vieru Galina Stratulat Iurie Bejenaru Svetlana Novac 6