3ra-969/13 — Contestarea actului administrativ, anularea contractelor de vânzare-cumpărare şi titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren

prima instanţă: A. Minciuna dosarul nr. 3ra-969/13 DECIZIE 29 mai 2013 mun. Chişinău Colegiul comercial, civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Tatiana Răducanu Sveatoslav Moldovan Andrei Harghel Ghenadie Nicolaev examinând recursul declarat de către Oficiul Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Oficiului Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat împotriva Consiliului municipal Chişinău, Primăriei mun.

Chişinău, Nicolae Motrivală şi Societăţii cu Răspundere Limitată „Neovali” cu privire la contestarea actului administrativ, anularea contractelor de vânzare- cumpărare şi titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren împotriva hotărârii Curţii de Apel Chişinău din 22 noiembrie 2012, prin care acţiunea a fost respinsă constată: La 03 august 2012, Oficiul Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat a depus cerere de chemare în judecată împotriva Consiliului mun. Chişinău cu privire la contestarea actului administrativ. În motivarea acţiunii a indicat că prin pct. 1 al deciziei Consiliului mun. Chişinău nr. 4/13-34 din 15 mai 2012 a fost autentificat lui Nicolae Motricală dreptul de proprietate privată asupra lotului de pământ nr. 1 cu suprafaţa de 1232 m.p., inclusiv 632 m.p.

– ca urmare a cumpărării la preţ normativ, din str. Petricani,8. Menţionează că Oficiul teritorial Chişinău, în conformitate cu art. 64 din Legea nr. 436-XVI din 28 decembrie 2006 privind administraţia publică locală, a efectuat controlul legalităţii deciziei menţionate şi consideră că aceasta a fost adoptată cu încălcarea prevederilor legislaţiei în vigoare. Susţine că conform art. 68 din Legea menţionată, prin notificarea nr. 343-S/12 din 27 iunie 2012, Oficiul Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat a solicitat Consiliului municipal Chişinău anularea deciziei nr. 4/13-34 din 15 mai 2012, ca fiind adoptată contrar legislaţiei în vigoare. Prin răspunsul nr. 06-119/4116 din 11 iulie 2012, parvenit în adresa Oficiului Teritorial Chişinău la 13 iulie 2012, Primăria mun.

Chişinău s-a expus pe marginea notificării Oficiului, considerând-o neîntemeiată. Consideră că decizia menţionată a fost adoptată contrar prevederilor legislaţiei în vigoare. Afirmă că conform art. 11 din Codul fiscal, trec în proprietatea cetăţenilor sectoarele de teren ocupate de case, anexe gospodăreşti şi grădini care li s-au atribuit în conformitate cu legislaţia, iar conform art. 4 alin. (10) din Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, terenul de pe lîngă casă atribuit în folosinţă temporară şi terenul cu care lotul de pământ de pe lîngă casă depăşeşte norma prevăzută de legislaţie se vînd la preţul normativ conform tarifului indicat la poziţia I din anexa la lege sau se dau în arendă persoanelor în a căror folosinţă se află.

În cazul în care, după parametri şi amplasare, pot fi formate ca bunuri imobile de sine stătătoare, terenurile menţionate se transmit în proprietate persoanelor în drept ori se înstrăinează în alt mod conform legislaţiei. În acest context, consideră că înstrăinarea lotului de pământ cu suprafaţa de 632 m.p. urma să fie petrecută conform prevederilor art. 77 alin. (3) şi (5) din Legea nr. 436-XVI din 28 decembrie 2006 privind administraţia publică locală, care statuiază că bunurile domeniului privat al unităţii administrativ teritoriale pot fi înstrăinate, date în administrare, în arendă ori in locaţiune, în condiţiile legii. Înstrăinarea, concesionarea, darea în arendă ori în locaţiune a bunurilor proprietate a unităţii administrativ-teritoriale se fac prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii, cu excepţia cazurilor stabilite expres prin lege.

Prin urmare, procedura licitării urma a fi petrecută în conformitate cu Regulamentul privind licitaţiile cu strigare şi cu reducere, aprobat prin Hotărârea Guvernului RM nr. 136 din 10 februarie 2009, care stabileşte că organizarea şi desfăşurarea licitaţiei este condiţionată de prioritatea preţului maxim propus. Invocă că la adoptarea deciziei menţionate, au fost ignorate prevederile art. 34 alin. (1) din Constituţia RM şi ale art. 9 alin. (2) din Legea nr. 317 din 18 iulie 2003 privind actele normative ale Guvernului şi ale altor autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale. Solicită anularea deciziei Consiliului mun. Chişinău „Cu privire la autentificarea dreptului de proprietate privată asupra lotului de pământ din str. Petricani, 8 dlui Nicolae Motricală” nr. 4/13-34 din 15 mai 2012. Prin încheierea Curţii de Apel Chişinău din 23 august 2012 a fost atras în proces SRL „Neovali” în calitate de intervenient accesoriu.

Ulterior, Oficiul Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat a depus cerere de chemare în judecată suplimentară împotriva Consiliului municipal Chişinău, Primăriei mun. Chişinău, Nicolae Motrivală şi Societăţii cu Răspundere Limitată „Neovali”, prin care a solicitat anularea deciziei Consiliului mun. Chişinău „Cu privire la autentificarea dreptului de proprietate privată asupra lotului de pământ din str. Petricani,8 dlui Nicolae Motricală” nr. 4/13-34 din 15 mai 2012, a contractului de vânzare-cumpărare a terenului nr. 3150 din 19 iunie 2012, încheiat între Primăria mun. Chişinău şi Nicolae Motricală, a titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nr. 0100401607 din 21 iunie 2012 şi anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare nr. 12975 din 23 iulie 2012 încheiat între Nicolae Motricală şi SRL „Neovali”, în partea vânzării-cumpărării terenului cu nr. cadastral 0100401.607 cu suprafaţa de 1232 m.p.

din str. Petricani, 8. Prin hotărârea Curţii de Apel Chişinău din 22 noiembrie 2012 acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. La 13 martie 2013, Oficiul Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat a declarat recurs împotriva hotărârii primei instanţe, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii primei instanţe şi emiterea unei noi hotărâri cu privire la admiterea acţiunii. În motivarea recursului a indicat că hotărârea primei instanţe este neîntemeiată, deoarece prima instanţă a interpretat eronat legea. Menţionează că conform art. 11 din Codul fiscal, trec în proprietatea cetăţenilor sectoarele de teren ocupate de case, anexe gospodăreşti şi grădini care li s-au atribuit în conformitate cu legislaţia, astfel, prima instanţă a calificat greşit că lotul de pământ cu suprafaţa de 1232 m. p. din str. Petricani,8 a fost atribuit anterior în folosinţă lui Nicolae Motricală.

Susţine că examinând materialele care au stat la baza adoptării deciziei nr. 4/13- 34 din 15 mai 2012, s-a constatat că suprafaţa legală a terenului, pe care este amplasată casa de locuit individuală cu suprafaţa de 98,3 m.p. din str. Petricani,8 este de 600 m.p.. În acest sens, prima instanţă urma să ţină cont de contractul de donaţie nr. 4185 din 01 iunie 2001, care atestă faptul că casa de locuit lit. „A” cu suprafaţa totală de 98,3 m.p. este amplasată pe lotul de pământ cu suprafaţa de 0,06 ha din str. Petricani,8. De asemenea, acest fapt se confirmă şi prin certificatul de urbanism nr. 680i/06 din 10 august 2006, eliberat lui Constantin Radu şi Valentinei Profirova pentru casa de locuit lit. „A” din str. Petricani,8.

Afirmă că Consiliul mun. Chişinău neîntemeiat a acceptat autentificarea dreptului de proprietate privată asupra terenului cu suprafaţa de 1232 m.p. lui Nicolae Motricală, suplimentar autentificând 632 m.p. ca urmare a cumpărării la preţ normativ. Consideră că lotul de pământ cu suprafaţa de 632 m.p.

putea fi format ca obiect independent de drept în conformitate cu prevederile art. 8 şi 16 din Legea nr. 354 din 28 octombrie 2004 cu privire la formarea bunurilor imobile şi ale pct. 92 din Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotărârea Guvernului RM nr. 5 din 05 ianuarie 1998. Invocă că prima instanţă urma să ţină cont de prevederile art. 4 alin. (10) din Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare- cumpărare a pământului, precum şi prevederile art. 77 alin. (3) şi (5) din Legea nr. 436-XVI din 28 decembrie 2006 privind administraţia publică locală şi ale Regulamentului privind licitaţiile cu strigare şi cu reducere, aprobat prin Hotărârea Guvernului RM nr. 136 din 10 februarie 2009. De asemenea, a mai indicat că este neîntemeiată concluzia primei instanţe precum că terenul cu suprafaţa de 1232 m.p.

din str. Petricani,8 nu putea fi divizat pentru a fi formate două bunuri imobile separate, deoarece pe tot perimetrul terenului sunt amplasate construcţii 01, 02, 03, 04, 05. Instanţa urma să ţină cont de prevederile art. 321 alin. (2) din Codul civil. Conform extrasului din Registrul bunurilor imobile, pe terenul cu nr. cadastral 0100401607 din str. Petricani,8 figurează înregistrată doar casa de locuit cu suprafaţa de 98,3 m.p. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Din materialele dosarului rezultă că copia hotărârii primei instanţe a fost expediată în adresa recurentului la 24 ianuarie 2013, fapt confirmat prin copia scrisorii de însoţire (f. d. 94). Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi recursul a fost declarat la 13 martie 2013 în termen.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Studiind materialele dosarului în raport cu temeiurile recursului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a respinge recursul şi de a menţine hotărârea primei instanţe, însă din alte motive decât cele invocate în hotărâre din considerentele ce urmează. Conform art. 321 alin. (2) Cod civil, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândeşte din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.

În sensul normei enunţate este de înţeles că legislaţia în vigoare a instituit regula conform căreia proprietatea asupra bunurilor imobile se dobândeşte din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, regula dată având un caracter imperativ. Din informaţia eliberată de Agenţia Relaţii Funciară şi Cadastru, ÎS „Cadastru”, se oglindeşte că la 31 mai 2011, în baza contractul de vânzare-cumpărare a imobilului nr. 13809 din 27 mai 2011, Nicolae Motricală a dobândit în proprietate casa de locuit individuală, cu suprafaţa de 98,3 m. p., situată în str. Petricani, 8 mun.

Chişinău, amplasată pe un lot de pământ cu suprafaţa de 0,1613 ha, nr. cadastral 0100401.607, aflat în proprietatea administraţiei publice locale (f. d. 11-verso, 12). Materialele dosarului denotă că prin decizia Consiliului municipal Chişinău „Cu privire la autentificarea dreptului de proprietate privată asupra lotului de pământ din str. Petricani, 8 dlui Nicolae Motricală” nr. 4/13-34 din 15 mai 2012, s-a decis de a autentifica dlui Nicolae Motrivală dreptul de proprietate privată, asupra lotului de pământ nr. 1 cu suprafaţa de 1232 m. p., inclusiv 632 m. p. ca urmare a cumpărării la preţ normativ, pentru deservirea şi exploatarea casei de locuit particulare din str. Petricani, 8 conform planului anexat (f. d. 6). Conform art. 4 alin. (10) al Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare- cumpărare a pământului nr. 1308 din 25 iulie 1997, terenul de pe lângă casă atribuit în folosinţă temporară şi terenul cu care lotul de pământ de pe lângă casă depăşeşte norma prevăzută de legislaţie se vând la preţul normativ conform tarifului indicat la poziţia I din anexa la lege sau se dau în arendă persoanelor în a căror folosinţă se află.

În cazul în care, după parametri şi amplasare, pot fi formate ca bunuri imobile de sine stătătoare, terenurile menţionate se transmit în proprietate persoanelor în drept ori se înstrăinează în alt mod conform legislaţiei. Raportând la caz prevederile enunţate, instanţa de recurs constată că înstrăinarea lui Nicolae Motrivală, prin decizia nominalizată, a lotului de pământ cu suprafaţa de 632 m. p. urma a fi efectuată conform prevederilor art. 77 alin. (3) şi (5) al Legii privind administraţia publică locală nr. 436 din 28 decembrie 2006, care indică că bunurile domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale pot fi înstrăinate, date în administrare, în arendă ori în locaţiune, în condiţiile legii.

Înstrăinarea, concesionarea, darea în arendă ori în locaţiune a bunurilor proprietate a unităţii administrativ- teritoriale se fac prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii, cu excepţia cazurilor stabilite expres prin lege, fapt ce indică la ilegalitatea actului administrativ enunţat în partea dată. Este de remarcat că, deşi la caz s-a stabilit că pe tot perimetrul terenului cu suprafaţa de 0,1613 ha din str. Petricani, 8 mun. Chişinău sunt amplasate şi alte construcţii cu nr. nr. 01,02, 03, 04, 05, acestea nu sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile, respectiv, prin prisma art. 321 alin. (2) Cod civil, nu constituie bunuri înregistrate cu drept de proprietatea pe numele lui Nicolae Motricală, fapt care respinge afirmaţia reprezentantului autorităţii publice locale, că terenul adiacent acestor construcţii nu poate fi divizat pentru a fi expus la licitaţie, fără a leza drepturile proprietarului.

Instanţa de recurs, însă, relevă că, deşi în speţă se atestă ilegalitatea deciziei Consiliului municipal Chişinău „Cu privire la autentificarea dreptului de proprietate privată asupra lotului de pământ din str. Petricani, 8 dlui Nicolae Motricală” nr. 4/13- 34 din 15 mai 2012 în partea contestată, anularea ei este inoportună, pe motiv că aceasta a fost deja executată, în sensul dispus, astfel fiind consumată, prin producerea efectelor juridice. Or, actele cauzei atestă cert că în baza deciziei contestate, la 19 iunie 2012 între Primăria mun. Chişinău şi Nicolae Motricală a fost încheiat contractul de vânzare- cumpărare a terenului, prin care ultimul a cumpărat lotul de pământ cu suprafaţa de 632 m. p., destinat pentru deservirea şi exploatarea casei de locuit particulare la preţul de 741,83 lei (f. d. 34-36).

Iar, la 21 iunie 2012 lui Nicolae Motrivală i-a fost eliberat titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nr. 0100401607, înregistrat în Registrul bunului imobile, fapt ce se dovedeşte prin informaţia eliberată de ÎS „Cadastru”, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (f. d. 63-64). Prin urmare, înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a lotului de pământ la OCT Chişinău şi obţinerea titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, trecut în Registrul bunurilor imobile, denotă dobândirea de către Nicolae Motrivală a dreptului de proprietate asupra lotului de pământ cu suprafaţa de 1232 m. p., inclusiv 632 m. p. din str. Petricani, 8, în condiţiile prevăzute de art. 320 şi art. 321 Cod civil, care reglementează modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi momentul dobândirii acestui drept.

Mai mult ca atât, Nicolae Motricală şi Liliana Motricală, dispunând de bunul său imobil în nume de proprietari, la 23 iulie 2012, au înstrăinat Societăţii cu Răspundere Limitată „Neovali” lotul de pământ cu suprafaţa totală de 1232 ha şi casa de locuit individuală, cu suprafaţa de 98,3 m. p., situate în str. Petricani, 8 mun. Chişinău, fapt confirmat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 12975, care a fost înregistrat la OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” la 23 iulie 2012 cu nr. 0100/12/93145 (f. d. 86-88), anularea căreia, de altfel, se solicită în speţa dată.

Având în susţinere prevederile art. 307 alin. (1) Cod civil, care statuează că este considerată posesor de bună-credinţă persoana care posedă legitim sau care se poate considera îndreptăţită să posede în urma unei examinări diligente, necesare în raporturile civile, a temeiurilor îndreptăţirii sale, iar buna-credinţă este prezumată, instanţa de recurs consideră că, la caz, SRL „Neovali”, este cumpărător de bună- credinţă a imobilului nominalizat, inclusiv şi a lotului de pământ, cu suprafaţa de 632 m. p. din str. Petricani, 8 mun. Chişinău, care se contestă în speţă.

Aspectul dat a fost invocat, de altfel, în cadrul examinări cauzei în fond de către reprezentantul SRL Neovali, fapt confirmat prin referinţa anexată la dosar (f. d. 67), cât şi procesul-verbal al şedinţei de judecată din 15 noiembrie 2012 (f. d. 87). Aici instanţa de recurs va remarca că deşi art. 24 alin. (3) al Legii contenciosului administrativ, direct indică că la examinarea în instanţa de contencios administrativ a cererii în anulare, sarcina probaţiunii este pusă pe seama pârâtului, cel din urmă nu a prezentat instanţei probe ce ar demonstra contrariul. Mai mult că şi art. 118 alin. (1) CPC, stipulează că fiecare parte trebuie să dovedească circumstanţele pe care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea nu dispune altfel.

În asemenea circumstanţe, instanţa de recurs ţine să menţioneze că însăşi acţiunile autorităţii publice locale prin adoptarea unui act ilegal, nu poate constitui drept un temei legal de lipsire a persoanei de dreptul de proprietate, deoarece conform art. 316 alin. (1) şi (2) Cod civil, proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă. Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Prin urmare, declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare, precum şi titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren contestate la caz, ar constitui o ingerinţă nejustificată în dreptul de proprietate a SRL „Neovali”, care este unul garantat prin art. 1 al primului Protocol adiţional al CEDO, precum şi prin prevederile art. 316 alin. (2) Cod civil.

Pentru motivele invocate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de respinge recursul şi de a menţine hotărârea primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie decide: Se respinge recursul declarat de către Oficiul Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat. Se menţine hotărârea Curţii de Apel Chişinău din 22 noiembrie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Oficiului Teritorial Chişinău al Cancelariei de Stat împotriva Consiliului municipal Chişinău, Primăriei mun.

Chişinău, Nicolae Motrivală şi Societăţii cu Răspundere Limitată „Neovali” cu privire la contestarea actului administrativ, anularea contractelor de vânzare-cumpărare şi titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren. Decizia este irevocabilă. Preşedintele, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Tatiana Răducanu Sveatoslav Moldovan Andrei Harghel Ghenadie Nicolaev