2ra-1016/13 — Recunoaşterea valabilităţii contractului de investire în construcţia blocului locativ

prima instanţă: D. Dulghieru dosarul nr. 2ra-1016/13 instanţa de apel: N. Vascan V. Bogoroş, N. Budăi DECIZIE 02 mai 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Nicolae Clima, Iuliana Oprea Iurie Şumcov, Ion Corolevschi examinând recursul declarat de către Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Raisei Sibov împotriva Societăţii comerciale „Setinvest Consulting” societate cu răspundere limitată şi intervenienţilor accesorii Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni şi Societatea cu răspundere limitată „Crasigal” cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de investire în construcţia blocului locativ şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilelor, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 21 martie 2012, prin care a fost respins apelul declarat de către Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni şi menţinută hotărârea Judecătoriei Buiucani municipiul Chişinău din 21 octombrie 2011, c o n s t a t ă La 09 septembrie 2011, Raisa Sibov a depus o cerere de chemare în judecată împotriva SC „Setinvest Consulting” SRL şi intervenienţilor accesorii BC „Investprivatbank” SA şi SRL „Crasigal” cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de investire în construcţia blocului locativ.

În motivarea acţiunii reclamanta a indicat că la 05 noiembrie 2007, între BC „Investprivatbank” SA, SRL „Crasigal” şi SRL „Setinvest Consulting” a fost încheiat contractul de participare prin cotă la construirea complexului locativ de 117 apartamente din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău, conform căruia BC „Investprivatbank” SA a acordat SRL „Crasigal” un credit investiţional pentru construirea complexului locativ, iar SRL „Setinvest Consulting” – un credit ipotecar pentru procurarea obiectului imobil şi SRL „Crasigal” s-a obligat să construiască complexul locativ şi să-l dea în exploatare, cu predarea ulterioară a obiectului imobilului în proprietatea SRL „Setinvest Consulting”.

La 02 septembrie 2008, ea a încheiat cu SC „Setinvest Consulting” SRL contractul nr. 01P/0808 de investire în construcţia blocului locativ, prin care ultima s-a obligat să construiască apartamentele nr. 48, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p.; nr. 106, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p. şi nr. 53, compus din trei odăi, cu suprafaţa totală de 122,2 m.p., situate pe str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău. Menţionează că ea a îndeplinit condiţiile stipulate în pct. 3.1 lit. a) şi pct. 4.1 din contract şi a achitat integral suma pentru construirea celor trei apartamente la 02 septembrie 2008 conform chitanţei la dispoziţia de încasare nr. 57, iar SC „Setinvest Consulting” SRL nu a îndeplinit condiţiile contractului şi nu i-a transmis în proprietate apartamentele menţionate.

Susţine că SC „Setinvest Consulting” SRL nu a întreprins măsurile necesare în vederea înregistrării construcţiei în cauză. Prin urmare, solicită recunoaşterea valabilităţii contractului nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008 de investire în construcţia blocului locativ şi încuviinţarea OCT Chişinău să înregistreze contractul nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008 de investire în construcţia blocului locativ. Ulterior, Angela Sibov a depus o cerere de completare a cererii de chemare în judecată, solicitând recunoaşterea valabilităţii contractului nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008 de investire în construcţia blocului locativ, încheiat între ea şi SC „Setinvest Consulting” SRL, recunoaşterea după ea a dreptului de proprietate asupra apartamentelor nr. 48, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p.; nr. 106, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p.

şi nr. 53, compus din trei odăi, cu suprafaţa totală de 122,2 m.p., situate pe str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău şi încuviinţarea OCT Chişinău să înregistreze contractul nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008 de investire în construcţia blocului locativ. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 21 octombrie 2011 acţiunea a fost admisă, a fost recunoscut valabil contractul de investire în construcţii nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008, încheiat între Raisa Sibov şi SC „Setinvest Consulting” SRL, recunoscut dreptul de proprietate al Raisei Sibov asupra apartamentelor nr. 48, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa de 64,5 m.p.; nr. 106, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa de 64,5 m.p. şi nr. 53, compus din trei odăi, cu suprafaţa totală de 122,2 m.p., situate în complexul locativ din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău, încuviinţat OCT Chişinău să înregistreze contractul de investire în construcţii nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008, încheiat între Raisa Sibov şi SC „Setinvest Consulting” SRL în Registrul bunurilor imobile şi încasat de la SC „Setinvest Consulting” SRL în beneficiul Raisei Sibov taxa de stat în sumă de 300 lei şi în beneficiul statului taxa de stat în sumă de 25000 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 martie 2012 a fost respins apelul declarat de către BC „Investprivatbank” SA şi menţinută hotărârea primei instanţe. La 19 decembrie 2012, în termenul prevăzut de lege, BC „Investprivatbank” SA a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârilor judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acţiunii.

Recurenta BC „Investprivatbank” SA, în motivarea recursului, a indicat că nu este de acord cu hotărârea primei instanţe, deoarece instanţa, la adoptarea hotărârii, a interpretat eronat legea şi nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată. Menţionează că prima instanţă a concluzionat precum că având în vedere faptul că intimata a achitat integral costul imobilului, OCT Chişinău este obligat să înregistreze dreptul de proprietate al acesteia. Contractul de participare prin cotă la construcţia bunului imobil încheiat cu intimata este un contract de investiţii care prevede asumarea unor riscuri de către părţi, inclusiv şi de către investitor. Acesta nu este un contract de vânzare-cumpărare, care prevede transmiterea bunului în cazul achitării integrale a sumei de către cumpărător.

Achitarea integrală era una dintre obligaţiile investitorului, dar nu era şi singura obligaţie. Susţine că prima instanţă, la examinarea pricinii, nu a aplicat art. 3 din Legea cu privire la ipotecă, deoarece prin hotărârea primei instanţe, intimata s-a plasat într-o poziţie mai favorabilă chiar decât poziţia acordată statului prin prevederile articolului menţionat. Totodată, instanţa a acordat prioritate unui creditor chirografar (Raisa Sibov) în locul unui creditor ipotecar (banca). Afirmă că conform art. 26 din Legea cu privire la ipotecă, debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar şi actul juridic, prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fără consimţământul scris al creditorului ipotecar, este nul.

În cazul transmiterii, inclusiv al înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii. Astfel, actele eliberate de către SC „Crasigal” SRL fără acordul băncii sunt lovite de nulitate şi acestea nu pot servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate. Ipoteca nu poate fi radiată, deoarece banca nu şi-a dat acordul la radierea acesteia. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea hotărârilor judecătoreşti din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, Raisa Sibov a solicitat recunoaşterea valabilităţii contractului nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008 de investire în construcţia blocului locativ, încheiat între ea şi SC „Setinvest Consulting” SRL, recunoaşterea după ea a dreptului de proprietate asupra apartamentelor nr. 48, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p.; nr. 106, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p. şi nr. 53, compus din trei odăi, cu suprafaţa totală de 122,2 m.p., situate pe str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău şi încuviinţarea OCT Chişinău să înregistreze contractul nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008 de investire în construcţia blocului locativ. Instanţele judecătoreşti, fiind investite cu judecarea pricinii în cauză, au ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii. Judecând pricina în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că soluţia dată de către instanţele judecătoreşti este întemeiată şi legală. Din materialele dosarului rezultă că la 05 noiembrie 2007, între BC „Investprivatbank” SA, SC „Crasigal” SRL şi SRL „Setinvest Consulting” a fost încheiat contractul de participare prin cotă la construirea imobilului şi, anume, a complexului locativ de 117 apartamente din str. Alba-Iulia,87, mun.

Chişinău. Conform pct. 1.1 din contractul enunţat, BC „Investprivatbank” SA a acordat SC „Crasigal” SRL un credit investiţional pentru construirea complexului locativ, iar SRL „Setinvest Consulting”, la solicitarea acestuia, un credit ipotecar pentru procurarea obiectului imobil. Conform pct. 2.3.4 din contractul enunţat, SC „Crasigal” SRL s-a obligat să transmită SRL „Setinvest Consulting” în proprietate imobilul construit la solicitarea acestuia în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ şi numai după achitarea completă (100%) de către ultimul a costului imobilului. La 02 septembrie 2008, între Raisa Sibov şi SRL „Setinvest Consulting” a fost încheiat contractul nr. 01P/0808 de investire în construcţia blocului locativ, conform căruia Raisa Sibov s-a obligat să achite o sumă de bani în schimbul construcţiei apartamentelor nr. 48, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p., din str. Alba Iulia,87A, mun.

Chişinău; nr. 106, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa totală de 64,5 m.p., din str. Alba Iulia,87B, mun. Chişinău şi nr. 53, compus din trei odăi, cu suprafaţa totală de 122,2 m.p., din str. Alba Iulia,87A, mun. Chişinău. De asemenea, din materialele dosarului rezultă că la 02 septembrie 2008, costul apartamentelor menţionate în sumă de 1645215,36 lei a fost achitat integral de către Raisa Sibov, fapt confirmat prin chitanţa la dispoziţia de încasarea nr. 57 din 02 septembrie 2008 (f. d. 14) şi prin certificatele nr. 48/08, 53/08 şi 106/08, eliberate de către SC „Setinvest Consulting” SRL (f. d. 15-17).

Astfel, Raisa Sibov a executat integral condiţiile contractului nr. 01P/0808 de investire în construcţia blocului locativ din 02 septembrie 2008. Conform art. 213 alin. (2) din Codul civil, dacă una din părţi şi-a executat total sau parţial actul juridic pentru care se cere formă autentică, iar cealaltă parte se eschivează de la autentificarea lui notarială, instanţa de judecată are dreptul, la cererea părţii care a executat total sau parţial actul juridic, să îl declare valabil dacă el nu conţine elemente care contravin legii. În cazul acesta, nu se cere autentificarea notarială ulterioară a actului juridic.

Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti corect a concluzionat că contractul nr. 01P/0808 de investire în construcţia blocului locativ din 02 septembrie 2008, încheiat între Raisa Sibov şi SC „Setinvest Consulting” SRL urmează a fi declarat valabil, deoarece acest act juridic nu conţine elemente care contravin legii, iar SC „Setinvest Consulting” SRL nu a prezentat careva probe, ce ar confirma că manifestarea de voinţă la încheierea acestuia a apărut în rezultatul unor împrejurări ilegale din partea Raisei Sibov. Mai mult ca atât, reprezentantul SC „Setinvest Consulting” SRL a recunoscut acţiunea şi a solicitat admiterea acesteia, iar în conformitate cu art. 212 alin. (5) CPC, în cazul recunoaşterii acţiunii de către pârât şi admiterii ei de către instanţă, se pronunţă o hotărâre de admitere a pretenţiilor reclamantului.

Conform art. 320 din Codul civil, dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărâre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate. Conform art. 406 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XVI din 25 februarie 1998, contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii.

Reieşind din prevederile legale enunţate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţele judecătoreşti temeinic şi legal au recunoscut dreptul de proprietate al Raisei Sibov asupra apartamentelor nr. 48, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa de 64,5 m.p.; nr. 106, compus dintr-o odaie, cu suprafaţa de 64,5 m.p. şi nr. 53, compus din trei odăi, cu suprafaţa totală de 122,2 m.p., situate în complexul locativ din str. Alba Iulia,87, mun. Chişinău şi au încuviinţat OCT Chişinău să înregistreze contractul de investire în construcţii nr. 01P/0808 din 02 septembrie 2008, încheiat între Raisa Sibov şi SC „Setinvest Consulting” SRL în Registrul bunurilor imobile.

Argumentul invocat de către recurentă precum că actele eliberate de către SC „Crasigal” SRL fără acordul băncii, sunt lovite de nulitate şi acestea nu pot servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate şi ipoteca nu poate fi radiată, deoarece banca nu şi-a dat acordul la radierea acesteia nu poate fi reţinut.

Cu adevărat, din materialele dosarului rezultă că 14 martie 2008, între BC „Invesprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL a fost încheiat contractul de credit nr. 27-08 şi acorduri adiţionale la el, prin care BC „Investprivatbank” SA a acordat SC „Crasigal” SRL un credit în sumă de 32500 lei, cu termenul definitiv de rambursare la 14 martie 2010. În scopul garantării executării în termen a obligaţiunilor asumate în contractul de credit, precum şi achitării penalităţilor şi prejudiciilor cauzate prin neexecutare sau executare necorespunzătoare a contractului de credit, SC „Crasigal” a fost de acord de a constitui în favoarea BC „Investprivatbank” SA gajul asupra bunurilor imobile şi, anume, asupra terenului pentru construcţii, nr. cadastral 0100510184, cu suprafaţa totală de 0,2141 ha, construcţiei nefinalizate, nr. cadastral 010051018401 (gradul de finalizare 20 %, secţia I) şi asupra construcţiei nefinalizate, nr. cadastral 010051018402, încheind un contract de ipotecă.

Conform art. 351 alin. (1) şi (2) din Codul civil, în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu acordul tuturor coproprietarilor, iar actele de dispoziţie încheiate în lipsa unanimităţii sunt lovite de nulitate relativă dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. Contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL a fost încheiat fără acordul coproprietarului Raisa Sibov, astfel, acest act, prin prisma prevederilor legale enunţate, urmează a nu fi luat în seamă. Cu atît mai mult, după cum s-a constatat şi reieşind din prevederile contractuale, grevarea bunurilor Raisei Sibov putea să aibă loc doar în cazul în care aceasta ar fi participat la construcţia acestor bunuri prin creditul acordat de bancă, însă în speţă, se constată că Raisa Sibov a participat cu investiţii proprii la construirea bunurilor.

În speţă, nu pot fi aplicate prevederile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 mai 2008 şi art. 463 din Codul civil, deoarece între Raisa Sibov şi BC „Investprivatbank” SA nu a fost încheiat careva contracte de ipotecă, Raisa Sibov achitând integral (100%) preţul apartamentelor conform contractului nr. 01P/0808 de investire în construcţia blocului locativ din 02 septembrie 2008. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că reieşind din circumstanţele de fapt ale litigiului, intimata Raisa Sibov nu poate fi debitor - ipotecar şi nici nu poate avea o aşa calitate, deoarece nu a încheiat contracte de gaj-ipotecă şi nici nu a contrasemnat contractul de ipotecă sau acceptat condiţiile acestuia, deaceea prevederile art. 26 din Legea cu privire la ipotecă nu au relevanţă asupra apartamentelor Raisei Sibov şi nici asupra litigiului în cauză.

Astfel, din considerentele menţionate şi având în vedere faptul că decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe sunt întemeiate şi legale, iar argumentele invocate de către recurentă sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se respinge recursul declarat de către Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni.

Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 21 martie 2012 şi hotărârea Judecătoriei Buiucani municipiul Chişinău 21 octombrie 2011 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Raisei Sibov împotriva Societăţii comerciale „Setinvest Consulting” societate cu răspundere limitată şi intervenienţilor accesorii Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni şi Societatea cu răspundere limitată „Crasigal” cu privire la recunoaşterea valabilităţii contractului de investire în construcţia blocului locativ şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilelor. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, Valeriu Doagă judecătorul Judecătorii Nicolae Clima Iuliana Oprea Iurie Şumcov Ion Corolevschi