Azeko Azerbaijani American Joint Enterprise împotriva Azerbaidjanului

Publicat la 11 august 2025 SECȚIUNE TERZĂ Cererea nr. 8797/18 AZEKO AZERBAIJANI AMERICAN COMUN ENTERPRISE împotriva Azerbaidjanului depusă la 5 februarie 2018 comunicată la 22 iulie 2025 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la demolarea unei clădiri nerezidențiale construite de societatea reclamantă în 1999 pe o parcelă de teren care a fost alocată temporar pentru utilizarea sa în 1993 prin ordinea Autorității Executive a orașului Baku. Ordinea a declarat că, la începutul construcției unui nou parc de mare, societatea reclamantă a fost de a elimina structurile existente pe plățile de teren cu propriul cost. Într-o dată neespecificată în iulie-agost 2013, clădirea a fost demolată de autoritățile de stat, presupunând că fără un anunț prealabil acordat societății reclamante și fără a plăti nicio compensație, în scopul construirei parcului de mare și a drumului.

Societatea reclamantă a interzis o procedură împotriva Comitetului de stat pentru probleme de proprietate care solicită compensare pentru presupusa demolare ilegală a proprietății sale. În urma unei serii de apeluri și a unui mandat, Curtea Supremă, în hotărârea sa finală din 18 octombrie 2017, a susținut hotărârea instanței de recurs. Instanțele au susținut că societatea reclamantă nu a obținut autorizații relevante de la autoritățile statului înainte de a începe lucrările de construcții și de a-și înregistra titlul clădirii în cauză și a concluzionat că aceaceasta este o construcție neautorizată. Acestea au susținut, de asemenea, că societatea reclamantă nu poate solicita nicio compensație deoarece, în conformitate cu ordinea menționată mai sus, parcela de teren a fost alocată utilizării sale temporare și a avut obligația de a elimina structurile existente la propriul cost.

În baza articolului 6 din Convenție și a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, societatea reclamantă se plânge că a fost ilegal privată de proprietatea sa și că instanța internă nu a furnizat motive adecvate pentru hotărârile lor. Societatea reclamantă a avut o audiere echitabilă în determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile, în conformitate cu art. 6 § 1 din Convenție? În special, societatea reclamantă a avut dreptul la o decizie motivată respectată (a se vedea, de exemplu, Mazahir Jafarov c. Azerbaidjan, nr. 39331/09, §§ 33-36, 2 aprilie 2020)? Clădirea în cauză constituie „poziția” societății reclamante? Societatea reclamantă a obținut toate autorizațiile necesare înainte de a începe construcția clădirii în cauză?

Având în vedere că parcela de teren pe care a fost construită clădirea în cauză a fost alocată utilizării temporare a societății reclamante, care era legea aplicabilă privind înregistrarea drepturilor de proprietate asupra acestor clădiri în momentul respectiv? Societatea reclamantă a fost privată de posesiunile sale în interesul public și în conformitate cu condițiile prevăzute de lege, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. a) Dacă este cazul, această privație impune societății solicitantă o sarcină excesivă (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia, [GC], nr. 22774/93, § 59, CEDH 1999-V)? b) Care era legea aplicabilă formei relevante de privare a proprietăților? Care erau condițiile de fond și procedurale prevăzute de legea aplicabilă pentru ca forma relevantă de privare a proprietăților să fie legală și au fost aceste condiții respectate în acest caz?

Societatea reclamantă a fost notificată cu privire la demolarea prevăzută? Dacă da, atunci când? Părțile sunt solicitate să furnizeze dovezi documentare în sprijinul argumentelor lor care nu au fost prezentate până în prezent Curții (în special, anunțurile scrise anterioare adresate societății reclamante cu privire la demolarea prevăzută (dacă ar fi cazul), recursul societății reclamante împotriva hotărârii din 25 mai 2016, ordonează nr. 69 și 225 din Autoritatea Executivă a orașului Baku din 12 martie 1997 și, respectiv, din 10 iunie 2013, înregistrarea ( akt ) din 17 februarie 1999 elaborată de Comitetul de stat pentru probleme de proprietate și orice alt document relevant.

Published on 11 August 2025

THIRD SECTION

Application no. 8797/18

AZEKO AZERBAIJANI AMERICAN JOINT ENTERPRISE

against Azerbaijan lodged on 5 February 2018 communicated on 22 July 2025

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns the demolition of a non-residential building constructed by the applicant company in 1999 on a plot of land that was temporarily allocated for its use in 1993 by the order of the Baku City Executive Authority. The order stated that, upon commencement of construction of a new seaside park, the applicant company was to remove the existing structures on the plot of land at its own cost. On an unspecified date in July-August 2013, the building was demolished by the State authorities, allegedly without a prior notice to the applicant company and without paying any compensation, for the purpose of building the seaside park and road. The applicant company brought proceedings against the State Committee on Property Issues seeking compensation for the alleged unlawful demolition of its property.

Following a series of appeals and a remittal, the Supreme Court, in its final judgment of 18 October 2017, upheld the appeal court’s judgment. The courts held that the applicant company had failed to obtain relevant authorisations from the State authorities prior to starting construction works and to register its title to the building in question, and concluded that it was an unauthorised construction. They further held that the applicant company could not claim any compensation because, in accordance with the above-mentioned order, the plot of land had been allocated to its temporary use and it had an obligation to remove the existing structures at its own cost. Relying on Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, the applicant company complains that it was unlawfully deprived of its property and that the domestic courts failed to provide adequate reasoning for their judgments.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Did the applicant company have a fair hearing in the determination of its civil rights and obligations, in accordance with Article 6 § 1 of the Convention? In particular, was the applicant company’s right to a reasoned decision respected (see, for example, Mazahir Jafarov v. Azerbaijan, no. 39331/09, §§ 33-36, 2 April 2020)? 2. Did the building in question constitute the applicant company’s “possession”? Had the applicant company obtained all necessary authorisations prior to commencing the construction of the building in question? Considering that the plot of land on which the building in question was erected was allocated to the applicant company’s temporary use, what was the applicable law concerning the registration of property rights to such buildings at the relevant time?

3. Has the applicant company been deprived of its possessions in the public interest, and in accordance with the conditions provided for by law, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? a) If so, did that deprivation impose an excessive burden on the applicant company (see Immobiliare Saffi v. Italy , [GC], no. 22774/93, § 59, ECHR 1999-V)? b) What was the law applicable to the relevant form of deprivation of property? What were the substantive and procedural conditions required by the applicable law for the relevant form of deprivation of property to be lawful, and were those conditions complied with in the present case? 4. Was the applicant company notified about the intended demolition?

If so, when? The parties are requested to provide documentary evidence in support of their submissions that have not been submitted to the Court so far (in particular, prior written notice addressed to the applicant company concerning the intended demolition (if any), the applicant company’s appeal against the judgment of 25 May 2016, orders nos. 69 and 225 of the Baku City Executive Authority dated 12 March 1997 and 10 June 2013 respectively, the record ( akt ) of 17 February 1999 drawn up by the State Committee on Property Issues and any other relevant document).