Decizia nr. 1729/2025 — ÎCCJ, Secția a II-a civilă — recurs

Deliberând asupra recursului de față și subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reține următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov - secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal la 21.06.2018, reclamanta S.C. A. S.R.L., în insolvență, prin administrator judiciar B.., a chemat în judecată pe pârâta S.C.

C. S.A., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să constate nulitatea absolută a clauzelor 12.2 și 12.3 din contractul de locațiune nr. x/15.07.2011, să dispună rezilierea contractului de locațiune nr. x/15.07.2011, să oblige pârâta să-i achite suma de 2.312.197,46 RON, cu titlu de îmbunătățiri și investiții realizate în spațiul închiriat prin contractul de locațiune nr. x/15.07.2011 și suma de 108.595 RON, cu titlu de daune-interese pentru acoperirea prejudiciului suferit în urma pătrunderii apei pluviale în spațiile ce fac obiectul contractelor de locațiune nr. x/15.07.2011 și nr. y/18.03.2014, să instituie un drept de retenție asupra imobilului ce face obiectul contractului de locațiune nr. x/15.07.2011 până la achitarea de către pârâtă a sumelor indicate în cerere și să oblige pârâta la plata cheltuielile de judecată.

Prin sentința civilă nr. 613/C/04.11.2021, Tribunalul Brașov - secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis în parte acțiunea, a constatat nulitatea absolută parțială a clauzei de la pct. 12.2 din contractul de locațiune nr. x/15.07.2011, cu privire la reparații, a dispus rezilierea acestui contract din culpa societății pârâte și a respins ca nefondate celelalte pretenții. Împotriva acestei sentințe, a declarat apel S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar D.. Prin decizia civilă nr. 850/Ap/21.05.2024, Curtea de Apel Brașov - secția Civilă a admis apelul și a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 1.105,89 RON, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat, a păstrat restul dispozițiilor sentinței apelate și a obligat intimata să plătească apelantei suma de 2.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A. S.R.L., prin administrator judiciar D., a declarat recurs împotriva acestei decizii, solicitând casarea ei, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel și acordarea cheltuielilor de judecată. În motivare, autoarea căii de atac a susținut că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii și a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv a art. 969, art. 1.020, art. 1.021 și art. 1.420-1.425 din C. civ. de la 1864 (în continuare, " C. civ.."); a invocat, astfel, cazurile de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Dezvoltând motivele de recurs, recurenta a arătat că prima instanță nu a dat eficiență principiului reparării integrale a prejudiciului - care ar fi presupus compensarea deopotrivă a pierderii efective suferite de creditor, damnum emergens, și a beneficiului de care a fost lipsit, lucrum cessans -, cu toate că a constatat, cu caracter definitiv, nulitatea absolută parțială a clauzei 12.2 din contractul de locațiune nr. x/15.07.2021 (în continuare, "contractul de locațiune"), pe care, în calitate de locatar, l-a încheiat cu locatorul S.C. C. S.A. și a dispus rezilierea lui din culpa celui din urmă. În viziunea autoarei căii de atac, confirmând raționamentul tribunalului, curtea de apel a scindat instituția rezilierii, separând vinovăția părții care a cauzat încetarea convenției de obligația ei de despăgubire a cocontractantului prejudiciat.

Combătând considerentul prin care instanța de prim control judiciar a reținut că daunele-interese pretinse excedează valoarea investiției sale, recurenta a arătat că o atare concluzie îndreptățea doar respingerea în parte a pretențiilor. În continuare, autoarea căii de atac a criticat faptul că investițiile pe care le-a efectuat la imobilul închiriat nu au fost avute în vedere la momentul cuantificării pierderii pe care a suferit-o prin neexecutarea de către locator a obligației de menținere a spațiului în stare corespunzătoare. Totodată, a susținut că este prezentă și ipoteza de casare reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc.

civ., deoarece instanța de apel a admis numai capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata daunelor-interese pentru acoperirea vătămării cauzate de fenomenele meteorologice din 02.06.2018, dar a confirmat, în același timp, respingerea de către prima instanță a capătului de cerere referitor la investițiile neamortizate până la data rezilierii, deși ambele categorii de prejudicii au fost cauzate de aceeași faptă ilicită a locatorului. Printr-o altă critică, autoarea căii de atac a vizat interpretarea dată de instanța de prim control judiciar art. 1 alin. (1) din Legea nr. 31/1990, art. 968 și art. 969 C. civ. A susținut că art. 969 C. civ. nu poate fi aplicat în privința clauzei 12.3 din contractul de locațiune, care este afectată de nulitate absolută, de vreme ce reflectă că obligațiile contractuale sunt asumate de locator sub condiție pur potestativă, depinzând, în mod exclusiv, de voința lui unilaterală.

A afirmat că liberalitățile realizate de o societate sunt nule absolut pentru cauză ilicită, astfel că o clauză de natura celei contestate încalcă norme imperative ce ocrotesc un interes general, având valoarea unei gratificări a locatorului, căruia îi permite - prin faptul nerespectării obligațiilor ce îi revin - să se îmbogățească cu valoarea investițiilor realizate de locatar. Explicând rațiunea pentru care a achiesat la conținutul acestei clauze, a evidențiat că pârâta locator își asumase obligația de a menține bunul închiriat în stare corespunzătoare, iar la expirarea duratei de 30 de ani a locațiunii, investițiile pe care le-a realizat ar fi fost integral amortizate.

Recurenta a relevat că această situație nu contravenea legii și scopului lucrativ al societății înființate în temeiul Legii nr. 31/1990, în contrast cu preluarea sporului de valoare adus spațiului în cazul rezilierii contractului din culpa locatorului, care nu se încadrează în limitele libertății contractuale. Printr-o critică distinctă, autoarea recursului a învederat că respingerea capătului de cerere prin care a solicitat ca pârâta să-i achite suma de 2.132.197,46 RON, cu titlu de investiții și îmbunătățiri realizate în temeiul contractului de locațiune, reflectă greșita aplicare a art. 1.020 și art. 1.021 C. civ.; a susținut că aceste daune-interese erau datorate, de vreme ce a fost anulată clauza 12.2 care exonera locatorul de obligația de menținere a spațiului în stare corespunzătoare și, tocmai pentru neîndeplinirea acestei îndatoriri a locatorului, s-a dispus rezilierea contractului.

A reiterat că stipulația cuprinsă în art. 12.3 din contractul de locațiune are natura unei renunțări la investițiile realizate în imobilul închiriat și este o liberalitate afectată de cauza de nulitate absolută derivată din încălcarea art. 968 C. civ. și art. 1 alin. (1) din Legea nr. 31/1990, întrucât contravine scopului societății, obținerea de beneficii. În continuare, autoarea căii de atac a afirmat că instanța de prim control judiciar i-a negat dreptul la despăgubirile reglementate de art. 12.3 din contract, cu motivarea că și-a exercitat dreptul de a cere rezilierea contractului și nu reducerea chiriei; a afirmat că în cauză nu s-a produs o diminuare a suprafeței închiriate, ci întregul spațiu era nefuncțional, astfel cum însăși instanța de apel a statuat, dispunând rezilierea contractului.

Mai mult, a arătat că, independent de validitatea clauzei amintite, are dreptul de a primi daune-interese egale cu cheltuielile, lucrările efectuate și valoarea investițiilor ce au sporit valoarea bunului, dar pe care nu le-a putut amortiza din culpa locatorului, care a cauzat rezilierea convenției. În final, recurenta a criticat cuantificarea de către instanța de apel a prejudiciului generat de fenomenele meteorologice din 02.06.2018, arătând că au fost excluse din valoarea lui în mod nejustificat nu numai lucrările efectuate în regie proprie, dar și valoarea contabilă a bunurilor distruse și avariate de inundație. Examinând decizia atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reține următoarele: Recursul a fost întemeiat în drept pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc.

civ., iar din perspectiva celui de-al doilea caz de casare, se invocă încălcarea normelor de drept material care reglementează repararea integrală a prejudiciului și se impută curții de apel că, deși a dispus rezilierea contractului de închiriere, a refuzat să acorde despăgubiri constând în contravaloarea investițiilor realizate. Critica este nefondată. Contrar susținerilor recurentei, deși art. 1.021 alin. (1) C. civ. permite creditorului să solicite, o dată cu rezilierea, și acordarea de despăgubiri, acest efect are caracter supletiv, astfel că părțile pot conveni asupra întinderii lor, iar instanța este ținută să dea eficiență unei asemenea stipulații, în măsura în care este valabilă. În cauza de față, prin clauza 12.3 din contractul nr. x/15.07.2011, recurenta S.C.

A. S.R.L., în calitate de locatar, și intimata S.C. C. S.A., în calitate de locator, au convenit că, indiferent de motivul rezilierii, plusul de valoare adus imobilului închiriat trece cu titlu gratuit în proprietatea locatorului. Prin primul capăt de cerere, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a clauzei amintite, iar prin cel de-al doilea, rezilierea contractului de locațiune, față de culpa contractuală a locatorului, ce a împiedicat-o să folosească spațiul închiriat. Daunele-interese pretinse prin capătul al treilea de cerere reprezentau chiar echivalentul îmbunătățirilor și investițiilor realizate la imobil, deci plus valoarea adusă lui, în sensul atribuit noțiunii de art. 12.3 teza finală din contractul părților.

Rezultă, deci, că pretenția nu are drept cauză art. 1.021 C. civ. (temei, de altfel, invocat pentru prima dată în apel), ci reprezintă plus valoarea adusă obiectului locațiunii, iar validarea acestei pretenții era subordonată anulării clauzei 12.3, care, în vigoare fiind, paraliza dreptul la locatarului la despăgubiri. Însă confirmarea judiciară a acestei înțelegeri a condus la respingerea cererii de obligare a locatorului la plata de daune-interese echivalente cu îmbunătățirile aduse imobilului. Acest raționament al curții are, în cadrul procesual configurat de autoarea demersului judiciar, semnificația respectării principiului disponibilității, ceea ce relevă lipsa de substanță a criticilor ce îi impută scindarea instituției rezilierii și ignorarea principiului reparării în întregime a prejudiciului.

Este necontestat că încetarea contractului de locațiune a fost cauzată de culpa intimatei locator, însă instanțele erau abilitate să se pronunțe în limitele învestirii, iar aceasta, astfel cum s-a arătat, nu a vizat daune-interese ca urmare a rezilierii, ci regimul îmbunătățirilor făcute de locatar. Convenția părților se aplica cu prioritate și în cazul acestor sume, întrucât, deși au un regim juridic distinct, despăgubirile aferente lucrărilor efectuate de locatar sunt reglementate de norme supletive, indiferent dacă li se aplică dispozițiile C. civ. de la 1864, sau, în temeiul art. 131 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile art. 1.823 din C. civ. adoptat prin Legea nr. 287/2009.

De aceea, hotărârea instanțelor de fond care, subsecvent rezilierii contractului de locațiune din culpa intimatei, nu au obligat-o la despăgubiri pentru lucrările efectuate de recurentă nu materializează viciul contrarietății, căci cele două pretenții erau independente; prin urmare, nu poate fi primită nici critica circumscrisă art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. Sunt nefondate și susținerile îndreptate împotriva considerentelor prin care curtea a înlăturat motivul de apel care afirma că art. 12.3 din contract este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, întrucât obiectivează o liberalitate, încheiată de autoarea demersului judiciar cu încălcarea principiului specialității capacității de folosință, conturat de art. 1 alin. (1) din Legea nr. 31/1990.

În acord cu instanța de control judiciar devolutiv, Înalta Curte nu va analiza critica din perspectiva invocată, întrucât stipulația contractuală nu poate fi socotită o liberalitate, cât timp elementul esențial de care depinde această calificare - existența animus donandi - nu a fost dovedită. Mai mult, ilicitatea cauzei, ca motiv de nulitate absolută, se apreciază la momentul încheierii actului juridic, iar o clauză nu poate avea un regim de validitate diferit în funcție de modalitatea de încetare a contractului în care este stipulată, altfel spus, nu poate fi considerată valabilă la data încheierii contractului și nulă în cazul rezilierii lui. Criticile prin care recurenta a susținut caracterul pur potestativ al clauzei 12.3, precum și cele care reclamă îmbogățirea fără justă cauză de care beneficiază, prin efectul ei, intimata nu vor fi analizate, deoarece au fost invocate direct în recurs, cu încălcarea principiului non omisso medio.

Or, potrivit art. 488 alin. (2) C. proc. civ., în calea extraordinară de atac pot fi examinate numai criticile care au fost supuse, fără succes, dezbaterii instanțelor de fond. Obiecțiile îndreptate împotriva modalității de cuantificare a prejudiciului cauzat prin evenimentele meteorologice din 02.06.2018 vor fi înlăturate, câtă vreme pun în discuție evaluarea probelor, excedând astfel, limitele verificărilor pe care instanța de recurs le poate realiza în calea extraordinară de atac, astfel cum rezultă din art. 483 alin. (3) C. proc. civ. Față de ansamblul considerentelor anterioare, reținând că motivele de nelegalitate invocate nu atrag casarea hotărârii, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul. Totodată, stabilind culpa procesuală a recurentei-reclamante în declanșarea prezentului demers judiciar, o va obliga, în baza art. 453 C. proc. civ., să plătească intimatei-pârâte suma de 9.680 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, dovedite în condițiile art. 452 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar C.I.I. D., împotriva deciziei civile nr. 850/Ap/21.05.2024, pronunțată de Curtea de Apel Brașov - secția Civilă. Obligă recurenta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă S.C. C. S.A. a sumei de 9.680 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. Definitivă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 19 noiembrie 2025.