Decizia nr. 1732/2025 — ÎCCJ, Secția I civilă

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Zărnești la data de 20.05.2022, sub numărul 1761/338/2022, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D., au solicitat instanței: să constate intervenită rezilierea de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 30.09.2019 autentificat de BNP E.; să dispună repunerea părților în situația anterioară, în sensul că reclamanții să redevină proprietari asupra imobilului construcție situat în comuna Cristian, str. x, jud. Brașov identificat la Al. 1 cu nr. cad x, casă P+M edificată pe terenul înscris în CF nr. x a localității Cristian, nr. top x, identificată la A.l, nr. cad. x, în suprafață de 596 mp, fără a exista obligația reclamanților de restituire a unor sume de bani, ci doar obligația de a permite pârâților să folosească imobilul contra unei chirii de 700 euro/lună; să dispună obligarea pârâților la plata sumei de 5.740 RON reprezentând impozit aferent vânzării, sumă achitată de reclamanți la data semnării actului; să dispună radierea din CF a notării urmăririi silite a construcției pentru recuperarea sumei de 20.913,99 RON de la pârâți; să se dispună radierea din CF a notării urmăririi silite asupra construcției pentru recuperarea sumei de 6.812,75 RON de la pârâți, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată. Reclamanții au precizat capătul I al cererii în sensul că au solicitat să se constate intervenită rezoluțiunea de drept a contractului de autentificat sub nr. x din 30.09.2019 autentificat de BNP E., iar nu rezilierea, astfel cum au solicitat inițial . La data de 29.11.2022 pârâții au depus cerere reconvențională prin care au solicitat ca, în cazul în care se va constata rezoluționat contractul, să fie obligați reclamanții la restituirea sumei de 8.400 euro, reprezentând suma încasată excedentar prin raportare la chiria retroactivă pentru perioada octombrie 2019- noiembrie 2022, respectiv suma de 8.400 euro, precum și la plata sumei de 61.500 euro, cu titlu de contravaloare investiții efectuate în imobil de către pârâții-cumpărători, începând cu data de 01.10.2019 și până în prezent, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată. Prin sentința civilă nr. 391 din 12.04.2023 a Judecătoriei Zărnești a fost admisă excepția necompetenței materiale, invocată de pârâți iar cauza a fost declinată în favoarea Tribunalului Brașov, fiind înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 23.05.2023. La termenul din data de 29.01.2024, instanța a respins solicitarea pârâților privind tardivitatea cererii modificatoare pentru considerentele reținute în cuprinsul încheierii și a dispus disjungerea cererii reconvenționale formulate de pârâți.

Decizia pronunțată de Tribunalul Brașov Prin sentința civilă nr. 151/S din 31.05.2024 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată iar instanța a constatat intervenită rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. x din data de 30.09.2019 de BNP E., încheiat între reclamanți, în calitate de vânzători și pârâți în calitate de cumpărători, la data de 16.05.2022. A dispus repunerea parțială a părților în situația anterioară în sensul că reclamanții A. și B. redevin proprietari ai imobilului construcție situată în comuna Cristian, str. x, jud. Brașov, identificată la A1.1 cu nr. cadastral x, nr. niveluri 2, în suprafață construită la sol de 170 mp, precum și asupra terenului pe care este edificată construcția, respectiv terenul înscris în CF nr. x a localității Cristian, nr. top. x, identificat la A1 cu nr. cadastral x, teren curți-construcții în suprafață de 586 mp. A constatat că pârâții dobândesc, de la data intervenirii rezoluțiunii, dreptul de a folosi în continuare imobilul în litigiu, cu titlu de chiriași, având obligația de a achita o chirie lunară în valoare de 700 euro, părțile având libertatea de a încheia un contract de închiriere în acest sens. A obligat pârâții la plata sumei de 5.740 RON către reclamanți, cu titlu de daune interese, reprezentând impozit aferent vânzării, achitat la data autentificării contractului de vânzare cumpărare. A fost respinsă în rest cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată. A obligat pârâții la plata sumei de 7.500 RON către reclamanți, cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 4.000 RON reprezentând taxă judiciară de timbru, astfel cum a fost redusă și suma de 3.500 RON reprezentând onorariu avocațial.

Decizia pronunțată de Curtea de Apel Brașov Prin decizia nr. 1638/Ap din data de 6 noiembrie 2024, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul declarat de apelanții pârâți D. și C. în contradictoriu cu intimații reclamanți A. și B. împotriva sentinței civile nr. 151/S din 31.05.2024 pronunțată de Tribunalul Brașov, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a înlăturat dispoziția repunerii părților în situația anterioară în sensul că reclamanții A. și B. redevin proprietari ai imobilului teren înscris în CF x Cristian, nr. top x, identificat la A1 cu nr. cadastral x, teren curți-construcții în suprafață de 586 mp. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței atacate. A respins cererea intimaților reclamanți de obligare a apelanților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.

Calea de atac a recursului exercitată în cauză Împotriva deciziei nr. 1638/Ap din data de 6 noiembrie 2024 au declarat recurs pârâții C. și D., invocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. După expunerea coordonatelor prezentei cauze, prin indicarea clauzelor Contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. x/30.09.2019 și a împrejurărilor în care a fost încheiat Actul Adițional autentificat sub nr. 1404 de către BIN E., a obiectului cererii de chemare în judecată, a dispoziției instanței de fond privind disjungerea cererii reconvenționale și a soluțiilor pronunțate de către instanțele de fond, recurenții arată că hotărârea atacată a fost pronunțată cu aplicarea și interpretarea greșită a normelor de drept material. Învederează recurenții că, raportat la temeiul de drept pe care reclamanții și-au întemeiat acțiunea și la motivele de netemeinicie expuse pe larg prin apelul formulat de pârâți, nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de pactul comisoriu (simplu și nu de gradul IV, așa cum susțin reclamanții prin acțiune) în ceea ce privește rezoluționarea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.09.2019. Această situație sancționatorie ar fi putut interveni numai în cazul în care ar fi existat, într-adevăr, o perioadă de 6 luni în care să nu fi achitat, în total, suma de 9.600 euro, adică 6 rate a câte 1.600 euro. Susțin recurenții că intimații au omis să precizeze plata a două rate lunare. Această sumă de 3.200 euro a fost achitată cu ordin de plată la data de 03.06.2022, adică cu două zile înainte de împlinirea celor 6 luni = 1 trimestru de neplată. Dovada celor susținute a fost făcută cu înscrisuri, astfel că au combătut susținerea potrivit căreia nu ar fi fost achitat integral un semestru și au dovedit reaua-credință a reclamanților care au omis să menționeze, prin acțiunea introductivă, două plăți, tocmai din dorința de a-și maximiza șansele de câștig. Arată recurenții că au probat că trimestrul la care s-au raportat reclamanții, la momentul depunerii acțiunii la Judecătoria Zărnești, s-ar fi împlinit la data de 05.06.2022, fiind clar stabilit în contract că termenul de plată este reprezentat de ziua de 05 a fiecărei luni. Recurenții solicită instanței de recurs să se raporteze la momentul depunerii acțiunii de către reclamanți la Judecătoria Zărnești. Recurenții insistă asupra argumentului esențial la care raportează acest motiv de apel, respectiv plata sumei de 3.200 euro din data de 03.06.2022, sumă omisă de către reclamanți în cuprinsul cererii introductive, dar omisă și de către judecătorul fondului, în analiza plăților ce trebuiau să se încadreze într-un semestru, deși pârâții au depus această dovadă la dosarul de fond. Recurenții pretind că instanța de apel a aplicat în mod greșit prevederile art. 1270 C. civ., raportat la dispozițiile art. 1553 alin. (1) și alin. (3) C. civ. Arată recurenții că nu au efectuat plata ratelor în mod constant, lună de lună, dar au achitat până la finalul anului 2021 suma de 9.600 euro semestrial. Din ultimul semestru nu au achitat 4 luni, ci numai 2 luni, astfel că nu erau îndeplinite condițiile de rezoluțiune a contractului la momentul depunerii acțiunii, conform celor stabilite prin contractul autentic x/30.09.2019, fila x, alin. (5). Instanța de apel nu a analizat și nu a sancționat raționamentul greșit al judecătorului fondului, care a făcut o repartizare pe semestre aleatorie a sumelor achitate de pârâți, fără să țină seama de momentele efective, când ar fi trebuit să înceapă și să se termine fiecare semestru, raportat atât la prevederile inițiale ale contractului, cât și la prevederile actului adițional prin care toate ratele au fost amânate cu 6 luni. Au arătat și dovedit cu înscrisuri că judecătorul fondului a omis să analizeze faptul că, la momentul amânării acestor rate, respectiv data încheierii actului adițional, 18.05.2020, voința părților a fost de a se amâna - mențiune expresă - toate termenele stabilite prin contract cu 6 luni, pentru toate ratele. În concluzie, inclusiv pentru primele rate, de 800 euro lunar, trebuia să se aplice această amânare. Pe cale de consecință, semestrele nu începeau în luna noiembrie 2020, așa cum greșit a considerat instanța de fond, ci abia în februarie 2021 începea primul semestru. Rezultă astfel că încadrarea pe semestre, conform calculului judecătorului fondului, a plăților făcute de cumpărători nu este una corectă, ci este defazată, anticipată cu 3 luni. Este esențial faptul că instanța de apel greșește în mod inexplicabil calculul semestrelor în care trebuiau făcute plățile, prin expunerea de motive de la fila x, alin. (12) din hotărârea pronunțată în apel, în sensul că, omite un semestru întreg, mai exact semestrul mai 2021 – octombrie 2021. Practic, elimină un semestru. Făcând trimitere la clauza de la alin. (4) din Actul Adițional încheiat la 18.05.2020, recurenții arată că este de notorietate faptul că un text de lege dar și un text contractual, în cazul unui dubiu, se analizează în principal în favoarea persoanei care se obligă, raportat și la interpretarea gramaticală dată acestei clauze din actul adițional. Rezultă, astfel, că semestrele au fost greșit stabilite atât de către judecătorul fondului cât și de către instanța de apel, iar plățile făcute de cumpărători respectau media de 9.600 euro/semestru la momentul primirii notificării din luna mai 2022, chiar și la momentul depunerii acțiunii de către reclamanți. Recurenții reiterează faptul că au efectuat o plată în cuantum de 3.200 euro la data de 03.06.2022. Arată că termenul final stabilit de părți pentru plata integrală a celor 49 de rate a fost inițial prevăzut pentru data de 31.10.2023, iar în urma încheierii actului adițional din luna mai 2020, acest termen s-a prelungit cu 6 luni, respectiv până la data de 30.04.2024. Este, de asemenea, esențial argumentul legat de faptul că recurenții au preluat, într-adevăr, folosința acestui imobil la data de 30.09.2019, imobilul fiind în stare constructivă o parte "la roșu", o altă parte "la gri", conform expresiilor consacrate în domeniul construcțiilor, astfel că pârâții au fost nevoiți ca timp de 6 luni să efectueze lucrări de construcții (amenajare, instalații, dotări, finisaje, etc), fără să poată folosi efectiv imobilul. În acest interval, au investit sume importante în acest imobil, așa cum au arătat prin cererea reconvențională și nu au putut locui în acest imobil. Recurenții învederează că nu contestă calitatea imobilului sau faptul că nu au știut ceea ce cumpără, ci, dimpotrivă, au acceptat starea imobilului, la momentul cumpărării. Ceea ce nu au estimat corect, însă, a fost valoarea investițiilor pe care trebuiau să le facă în acest imobil. Au estimat prin contract, la data semnării acestuia, suma de 30.000 euro, însă au fost nevoiți să investească în acest imobil o sumă mult mai mare, respectiv 61.500 euro. Acesta este motivul pentru care au întârziat plata unor rate lunare, raportat și la celălalt motiv invocat și dovedit, respectiv lipsa veniturilor pârâților în perioada stării de urgență și a stării de alertă generate de pandemia Covid-19. Raportat la aceste argumente, consideră că era imperios necesară soluționarea prezentei cauze - anume cererea introductivă - concomitent cu soluționarea cererii reconvenționale introdusă în termen de către pârâți. Instanța de apel greșește atunci când susține, prin expunerea de la fila x, alineat ultim din hotărârea atacată, că "apelanții-pârâți nu au justificat în ce măsură soluționarea concomitentă a celor două cereri ar fi condus la respingerea cererii introductive". Recurenții consideră că au dovedit care era interesul acestora și legătura dintre cele două acțiuni, în sensul că volumul investițiilor (foarte mare) efectuat în acest imobil, care nu a putut fi estimat la semnarea contractului și actului adițional, a avut o influență esențială asupra plăților ratelor. Interesul recurenților a fost acela de a amenaja locuința în sensul de a putea fi efectiv utilizată, acesta fiind primul drept acordat cumpărătorilor prin contract. Deși au explicat de ce au întârziat uneori cu plata ratelor lunare și de ce au fost nevoiți să încheie Actul Adițional nr. 1 la contractul de vânzare-cumpărare nr. x/30.09.2019, totuși, au insistat asupra faptului că recurenții și-au îndeplinit obligația de plată, fiind nevoiți să finalizeze imobilul pentru a se putea muta și locui în condiții decente, împreună cu cei doi copii minori. Menționează că la data la care au achiziționat acest imobil nu mai dețineau o altă locuință, iar timp de aproximativ 7 luni au fost nevoiți să locuiască într-o pensiune pe care o administrează. Așa se explică de ce a trebuit să facă toate aceste investiții într-un interval de timp relativ scurt și în mod urgent, întrucât familia recurenților avea nevoie de o locuință. O altă greșeală importantă și omisiune făcută de către judecătorul fondului și nesancționată în apel constă în ignorarea nepermisă a unei dovezi legată de plățile făcute de cumpărători în timpul procesului. În faza de administrare a probatoriului, după ce prezenta cauză a ajuns pe rolul Tribunalului Brașov, au făcut dovada că pârâții au fost și sunt în măsură să achite, totalitatea ratelor lunare la zi și să finalizeze contractul fără sincope. În acest sens, au făcut dovada că au achitat trei sume importante către reclamanți, respectiv patru rate lunare în cuantum total de 6.400 euro și cea de-a treia plată în cuantum de 20.800 euro, în contul IBAN în care au făcut toate plățile, respectiv contul deschis pe numele reclamantului A.. Prin depunerea de către acest reclamant a extrasului de cont bancar la termenul de judecată din data de 25.03.2024, aceste plăți au fost clar dovedite, chiar dacă reclamantul A. a înțeles să procedeze la restituirea sumei de 20.800 euro către pârâta D.. În ceea ce privește aceste plăți, solicită instanței de recurs să constate reaua-credință a reclamanților, care depun -prin acțiunea introductivă - un grafic al încasărilor de la cumpărători, însă această situație se oprește în mod vădit tendențios la data de 05.05.2022, deși pârâții au mai făcut două plăți, respectiv la data de 13.05.2022 și 03.06.2022, în cuantum total de 6.400 euro. Această sumă a fost reținută de către reclamanții vânzători, nu a mai fost restituită. Despre această plată (dovedită) nu se face vorbire în niciuna din cele două motivări (fond și apel). Recurenții solicită instanței de recurs să constate că au efectuat o plată voluntară în cuantum de 20.800 euro mai înainte de pronunțarea unei hotărâri pe fondul cauzei, în faza de administrare a probatoriului, însă această probă nu este analizată, apreciată, aplicată nici de către judecătorul fondului, nici de către instanța de apel. O altă omisiune gravă făcută de instanța de fond și de apel, dar și o interpretare greșită a probei cu interogatoriul administrat reclamantului A., constă în aceea că judecătorul fondului nu dă valoare răspunsului dat la interogatoriu administrat acestui reclamant, care a spus "că singura lui dorință este să se încheie = finalizeze acest contract". Așadar, nu trebuia să se mai facă nimic altceva pentru a se finaliza contractul, decât să primească sumele de bani pe care cumpărătorii i le-au virat în cont și nu să le restituie, cu rea-credință. Este, de asemenea, esențial faptul că prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții au acceptat plata prețului în rate, pe parcursul a 49 de rate, iar, pe de altă parte, și-au asumat o eventuală creștere sau scădere valorică a prețului imobilului. Au depus la dosarul cauzei proiectul de act adițional înaintat de către reclamanți, prin avocat, către pârâți, prin avocat, înscris din care rezultă fără putere de tăgadă, dorința reclamanților de a obține o majorare a prețului imobilului, profitând de culpa contractuală a cumpărătorilor, aceea de a nu achita lunar ratele contractuale. O altă aplicare greșită a unei dispoziții/clauze/drept inserat în Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. x/30.09.2019, este legată de dreptul pârâților de a vinde sau de a participa la vânzarea mai departe a acestui imobil chiar și în cazul în care s-ar produce rezoluțiunea contractului. Recurenții solicită instanței de recurs să constate că aceștia au în continuare dreptul de a vinde acest imobil chiar și în situația apariției unui caz de rezoluțiune, cu respectarea dreptului vânzătorilor de a încasa integral restul de preț al vânzării. Instanța de fond a ignorat această prevedere inserată în mod expres într-un act autentic, ceea ce a condus la o soluție greșită, respectiv repunerea părților în situația anterioară, respectiv reîntoarcerea construcției în proprietatea reclamanților. În mod normal, legal și contractual, primul pas spre rezolvarea litigiului consta în dreptul acordat cumpărătorilor de a vinde mai departe acest imobil - construcție, cu respectarea dreptului vânzătorilor de a-și primi diferența de preț, adică prețul integral. Instanța de fond a acordat din oficiu dreptul pârâților de a locui în imobil contra unei chirii, însă a ignorat un alt drept esențial al cumpărătorilor, drept a cărui exercitare ar fi condus la stingerea litigiului. Pe de altă parte, când instanța de fond dispune cu privire la dreptul cumpărătorilor de a locui în imobil contra unei chirii, ignoră, de asemenea, clauza contractuală legată de restituirea avansului achitat inițial de pârâți, deși Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. x/30.09.2019 prevedea o astfel de clauză. Și în această situație, drepturile contractuale ale pârâților au fost ignorate, chiar încălcate. Toate aceste abateri de la voința părților (art. 1270 C. civ.) au fost fie ignorate, fie interpretate în mod greșit de către instanța de apel. Recurenții consideră că cererea privind rezoluțiunea contractului ar fi trebuit respinsă pentru următoarele argumente: (i) nu a existat, la momentul introducerii acțiunii, un semestru (6 luni) în care pârâții să nu fi achitat media semestrială de 9.600 euro; (ii) termenele de plată erau amânate prin actul adițional și au fost respectate noile termene; (iii) reclamantul A. și-a exprimat acordul prin răspunsul la interogatoriu să primească restul de 100.000 euro, sumă ce, într-adevăr li se cuvine pentru a încasa întregul preț al imobilului; (iv) pârâții au mai efectuat plăți importante și după momentul depunerii acțiunii, tocmai din dorința de a finaliza acest contract în condițiile stabilite de părți; (v) la momentul la care instanța a rămas în pronunțare în prezenta cauză, respectiv 25.03.2024, contractul era încă în vigoare, pârâții putând încă să achite restul de preț. În concluzie, solicită admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate și, pe cale de consecință, admiterea în totalitate a apelului formulat de pârâți, precum și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.

Apărările formulate în cauză În termen legal, intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat și obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată. Intimații au expus situația de fapt și au făcut trimitere la prevederile art. 1553, art. 1270, art. 1549 alin. (1) și alin. (3) C. civ., precum și la răspunsul la întrebarea nr. 4 din cadrul interogatoriului administrat pârâtului. Cu privire la sustinerile recurenților potrivit cărora plățile puteau fi făcute până la data de 30.04.2024 întrucât contractul nu fusese rezoluționat de plin drept, arată că: (i) instanța de fond s-a pronunțat la data de 31.05.2024, dată până la care nu s-a efectuat nicio plată; (ii) în cartea funciară sunt menționate două dosare de executare silită: dosarul nr. x/2021 deschis la BEJ F.- suma de 20.913,99 RON și dosarul nr. x/2015 deschis la BEJ Grigore George Cristian- suma de 6.812,75 RON -notate în cartea funciară la momentul pronunțării; (iii) suma de 3.200 euro achitată la data de 03.06.2022 prin ordin de plată (restituită de intimați) a avut loc după data de închidere a semestrului de plată noiembrie 2021 - aprilie 2022. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Analizând recursul sub aspectul posibilității de încadrare a criticilor formulate în cazurile de nelegalitate limitativ prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nul pentru considerentele ce urmează a fi expuse. Recursul este calea de atac de reformare, nedevolutivă, extraordinară și nesuspensivă de executare, prin care partea interesată solicită, în condițiile și pentru motivele expres prevăzute de lege, desființarea unei hotărâri date fără drept de apel, în apel sau a altor hotărâri, în cazurile prevăzute de lege. Potrivit art. 489 alin. (1) C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, iar, potrivit alin. (2) al aceluiași articol, aceeași sancțiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) din același cod. Din economia textelor legale anterior citate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus și motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar și ca susținerile formulate să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres și limitativ reglementate. În consecință, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., calea de atac va fi lovită de nulitate. În cauză, recurenții au fundamentat calea de atac pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., însă din maniera de redactare a cererii de recurs reiese că părțile au nesocotit existența judecății anterioare și natura căii extraordinare de atac a recursului. Astfel, comparând memoriul de recurs cu cererea de apel a pârâților, se constată că așa-zisele critici de nelegalitate nu reprezintă altceva decât o reluare a susținerilor și a argumentelor formulate în calea devolutivă de atac, declarată de aceștia împotriva sentinței primei instanțe, excepție făcând solicitarea de admitere a recursului, încadrarea în drept a cererii formulate, respectiv indicarea formală a dispozițiilor art. 1270 și art. 1553 alin. (1) și alin. (3) C. civ., precum și invocarea unor pretinse omisiuni ale instanței de apel. Însă, chiar dacă ne aflăm în situația în care, prin decizia instanței de apel, a fost menținută, în parte, soluția primei instanțe, criticile de nelegalitate trebuiau să vizeze exclusiv considerentele instanței de apel, fiind necesar ca recurenții să arate, în concret, în ce a constat încălcarea de către instanța de prim control judiciar a normelor de drept material. Or, preluarea motivelor căii de atac anterioare, fără a combate, de o manieră efectivă, considerentele regăsite în hotărârea atacată în legătură aspectele contestate, echivalează cu lipsa dezvoltării unor motive de nelegalitate, din perspectiva prevederilor art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ. Aceasta întrucât a motiva recursul înseamnă, potrivit celor anterior arătate, atât indicarea motivului de recurs, prin identificarea unuia dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., cât mai ales dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete privind dezlegările date de către instanța de apel. În cauză, fără a opune motivării curții elemente concrete de nelegalitate, recurenții au reafirmat, impropriu, că "nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de pactul comisoriu". Deși, prin memoriul de recurs, părțile invocă greșita interpretare și aplicare a prevederilor art. 1270 și art. 1553 alin. (1) și alin. (3) C. civ., se constată că această critică este una formală. Astfel, sub aparența unei critici de nelegalitate relative la încălcarea normelor evocate (prin concluziile orale de la termenul de judecată din 15 octombrie 2025 fiind indicate, neprocedural și formal, și prevederile art. 1554 C. civ.), recurenții înțeleg să își construiască întreaga argumentație prin raportare la situația de fapt privind plata ratelor invocând greșita interpretare de către instanțele de fond a clauzelor Contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate autentificat sub nr. x/30.09.2019 și a Actului Adițional autentificat sub nr. x/18.05.2020 (iar nu a unor dispoziții legale) și a probelor administrate în cauză. Or, aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă un simplu aspect ce ține de temeinicia judecății înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei. În acest sens, se observă că dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ. de la 1865, care stabileau drept motiv de nelegalitate situația când hotărârea se întemeiază pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate (abrogate prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000), nu își mai găsesc un corespondent în actuala reglementare procesual civilă, astfel încât orice critici fundamentate pe interpretarea greșită a probelor, iar nu a legii, se plasează în afara sferei motivelor de nelegalitate expres prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ. Așadar, sunt necenzurabile în recurs evaluările în baza cărora instanța de apel a reținut neexecutarea de către pârâți a obligației de plată a ratelor în termenele convenite de părți, conform probelor administrate în cauză, astfel încât redarea calendarului ratelor și a plăților efectuate de către recurenți, spre a susține achitarea la timp a mediei semestriale a ratelor (conform convenției și a actului adițional), nu poate primi un răspuns în prezenta cale de atac. Aceasta întrucât, potrivit prevederilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, iar recurenții au adus în discuție doar elemente de fapt ale pricinii, evaluate de instanța de apel în sens contrar celor pretinse de pârâți. Din aceleași considerente, scapă controlului de legalitate și susținerile recurenților privind pretinsa rea credință a reclamanților, "repartizarea pe semestre aleatorie a sumelor achitate" sau argumentele potrivit cărora instanța de apel "omite un semestru întreg" (mai- octombrie 2021) din intervalul în care trebuiau făcute plățile ori critica privind "ignorarea nepermisă a unei dovezi legată de plățile făcute de subsemnații cumpărători în timpul procesului" sau cea legată de sumele restituite de către reclamanți. În realitate, nesocotind considerentele instanței de apel privind modalitatea în care au fost stinse obligațiile de plată – inclusiv cele din perioada mai- octombrie 2021 (conform dezlegărilor de la pagina 12 a hotărârii)-, recurenții nu au realizat o argumentare juridică susceptibilă de încadrare în drept și aptă de cenzură de legalitate, ci s-au limitat la a reproșa modalitatea în care instanța de apel a interpretat probele (înscrisuri) și la a reitera contextul factual al cauzei, asupra căruia solicită o altă dezlegare. Atunci când susțin că instanța trebuie să se raporteze "la momentul depunerii acțiunii de către reclamanți la Judecătoria Zărnești" și că la data la care instanța a reținut cauza în pronunțare (25.03.2024) "contractul era încă în vigoare" astfel că pârâții puteau achita restul prețului, recurenții nu combat în vreun fel considerentele hotărârii atacate, așa încât nu permit, prin modalitatea de redactare, identificarea unor elemente de nelegalitate care să poată fi analizate de către instanța de recurs. Curtea de apel a descris conținutul și efectele diferitelor pacte comisorii (făcând distincție între rezoluțiunea convențională și cea judiciară) și a reținut că, în cauză, "data la care se raportează analiza instanței este marcată de data la care pactul comisoriu și-a produs efectele, iar nu de data sesizării instanței întrucât rezoluțiunea incidentă este cea care produce efecte de drept, iar nu cea judiciară". Or, recurenții nu dezvoltă critici de nelegalitate cu corespondent în considerentele deciziei atacate, de natură să declanșeze controlul judiciar al instanței de recurs. În același registru, fără legătură cu dezlegările instanței de apel, se înscriu și circumstanțele de fapt expuse de recurenți în justificarea amânării executării obligațiilor de plată (imposibilitatea estimării costurilor investițiilor dată fiind starea imobilului la momentul preluării, depășirea sumei estimate de către cumpărători) sau argumentele referitoare la fondurile disponibile și necesare achitării ratelor. Analizând criticile îndreptate împotriva sentinței tribunalului, instanța devolutivă de control judiciar a înlăturat alegațiile pârâților, reținând că valoarea investițiilor "nu împiedică desființarea vânzării, neavând caracterul unei cauze exoneratoare de răspundere conform art. 1351 și art. 1352 C. civil", iar "deținerea resurselor materiale necesare îndeplinirii obligațiilor, ulterior desființării contractului nu constituie un argument pentru înlăturarea unei sancțiuni care intervine de drept în baza acordului de voință al părților, cu efect retroactiv". Prin urmare, dată fiind omisiunea formulării unor critici concrete privind dezlegările date de către curtea de apel, instanța de recurs nu poate examina în mod efectiv susținerile părților, care, fiind identice, ca formă și conținut, cu cele îndreptate împotriva sentinței pronunțate în primă instanță, lasă în afara judecății statuările instanței de apel asupra celor invocate. De asemenea, criticile privind nesoluționarea concomitentă a cererii principale și a cererii reconvenționale au fost cercetate de către instanța de apel care, făcând o analiză comparativă a acestora, a concluzionat în sensul că "pretențiile cuprinse în cererea reconvențională reclamă soluționarea cu prioritate a cererii principale, însăși interesul reconvenționalei depinzând de rezoluțiunea vânzării întrucât cererea valorifică drepturi ale pârâților care se nasc ca efect al desființării convenției". Ignorând judecata înfăptuită de instanța de apel recurenții afirmă faptul că au dovedit "care este interesul și legătură dintre cele două acțiuni", reiterând aspectele de fapt privind amenajarea imobilului și cheltuielile aferente. Rezultă că recurenții omit să indice punctual în ce au constat eventualele greșeli de judecată prin raportare la raționamentul juridic pe baza căruia instanța de apel a analizat caracterul subsidiar al pretențiilor pârâților din cererea reconvențională. Criticile referitoare interpretarea altor elemente probatorii (răspunsul la interogatoriul administrat reclamantului A., proiectul unui alt act adițional la contract) nu reprezintă motive de nelegalitate ce pot fi deduse judecății în calea extraordinară de atac a recursului, ci critici de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanța de control judiciar, modalitatea de administrare și interpretare a probatoriilor reprezentând o chestiune de fapt, ce este analizată în cadrul cercetării aspectelor legate de fondul cauzei. Or, exigențele procedurale determinate de motivul de casare invocat de recurenți impuneau invocarea unei greșite interpretări a unor texte de lege (iar nu a unor probe din prezenta pricină), în raport cu situația factuală reținută. În egală măsură, nici criticile privitoare la restituirea avansului și la evocarea dreptului recurenților de a vinde sau de a participa la vânzarea imobilului nu permite exercitarea controlului judiciar specific prezentei faze procesuale, din moment ce, în dezvoltarea acestora, recurenții au invocat, și de această dată, doar formal încălcarea prevederilor art. 1270 C. civ., raportându-se la dezlegările instanței de fond. Aceasta întrucât, având a răspunde motivelor de apel -reluate ca atare în memoriul de recurs- și interpretând clauzele contractuale (paragraful 5 de la pag. 2 a contractului și paragraful 2, respectiv paragraful 3 de la pag. 3 a contractului), instanța de apel a reținut că "niciuna dintre clauzele precitate nu instituie un drept propriu al apelanților pârâți de a vinde imobilul în ipoteza rezoluțiunii contractului" și că "ulterior rezoluțiunii convenției, reclamanții redobândesc proprietatea construcției, astfel cum s-a și convenit și că pârâții pot face demersuri pentru identificarea unui terț în vederea revânzării, urmând apoi desocotirea părților pentru creanțele reciproce". În acest sens, instanța de apel a concluzionat că "aceste clauze au fost corect aplicate de prima instanță, corespunzător voinței exprese a părților dar și dispozițiilor art. 1554 alin. (1) C. civ., cu consecința că repunerea în situația anterioară nu năștea dreptul apelanților pârâți la vânzarea imobilului". Astfel, se constată că recurenții tind, în realitate, a obține, în mod nepermis, o nouă dezlegare în legătură cu aspectele de temeinicie ale cauzei, pentru ca, în raport cu o atare eventuală împrejurare, să poată justifica încălcarea normelor de drept substanțial la care fac referire în cuprinsul memoriului de recurs. Această atitudine procesuală nesocotește, însă, limitele controlului în casație, care, spre deosebire de calea devolutivă de atac, presupune doar o examinare în drept, nu și în fapt, conform celor menționate în precedent. Așa fiind, în lipsa dezvoltării unor argumente juridice grefate pe raționamentul logico-juridic al instanței de apel, care să identifice eventuale greșeli imputabile instanței de prim control judiciar, nu poate fi declanșată cenzura instanței de recurs. Pentru toate aceste considerente, văzând dispozițiile art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va constata ca fiind nul recursul declarat de pârâții C. și D. împotriva deciziei nr. 1638/Ap din data de 6 noiembrie 2024 a Curții de Apel Brașov, secția civilă. Cât privește solicitarea intimaților-reclamanți A. și B., de obligare a recurenților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată, se constată că, deși au formulat respectiva cerere în cuprinsul întâmpinării, cuantumul acestora nu a fost precizat, iar la dosarul cauzei nu se regăsește vreo dovadă în acest sens, astfel încât cererea va fi respinsă, nefiind îndeplinite cerințele prevederilor art. 452 C. proc. civ., potrivit cărora partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei. PENTRU ACESTE MOTIVE,