ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1640/2025

Ședința publică din data de 7 octombrie 2025

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la data de 25.08.2020 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă sub nr. x/2020, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâtele B. și societatea comercială C. S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța:

- În principal, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/14.09.1994, încheiat între autorul său, D., și pârâta B. împreună cu soțul său E., pentru imobilul teren în suprafață de 276 mp și construcție cu două apartamente, pod și pivniță, pentru preț neserios și fraudă la lege, urmând a dispune și radierea din cartea funciară nr. x și y;

- Să constate nulitatea actelor subsecvente acestuia și anume a actului de vânzare-cumpărare nr. x/2007 autentificat de BNP F., a actului de vânzare-cumpărare nr. x/2016 autentificat de același notar și a contractului nr. x/2018 autentificat de BNP G., precum și să dispună radierea acestora din cartea funciară nr. x C1-U1 și C1-U3, București;

- Să dispună obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie acest imobil, pe care-l deține fără drept, în baza unor acte nule;

- Să oblige pârâții la plata cheltuielilor de judecată.

În subsidiar, să dispună obligarea pârâtei S.C. C. S.R.L. să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie cota de 1/2 din imobilul situat în București, str. x, imobil compus din teren în suprafață de 276 mp și construcție formată din parter, etaj și mansardă și să dispună radierea din cartea funciară a tuturor actelor de proprietate asupra imobilului proprietatea sa, înscrise în cartea funciară nr. x C1-U1 și C1-U3, București; cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1855/05.12.2022, Tribunalul București, secția a III-a civilă a respins cererea principală, ca nefondată; a respins cererea reconvențională, ca fiind rămasă fără obiect; a obligat reclamanta la plata către pârâți a cheltuielilor de judecată în cuantum de 23.617,39 RON.

Prin decizia nr. 927 A din 1 octombrie 2024, Curtea de Apel București – secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie:

A respins obiecțiunile la răspunsul la obiecțiuni al expertului.

A respins cererea de refacere a raportului de expertiză.

A respins apelul formulat de apelanta-reclamantă H., împotriva sentinței civile nr. 1855/05.12.2022 pronunțate de Tribunalul București – secția a III-a Civilă în dosarul nr. x/2020, în contradictoriu cu intimatele-pârâte B. și C. S.R.L., ca nefondat.

A respins cererea apelantei-reclamante privind cheltuielile de judecată, ca nefondată.

A respins cererea intimatei-pârâte privind cheltuielile de judecată, ca nefondată.

Împotriva deciziei nr. 927 A din 1 octombrie 2024 a Curții de Apel București – secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a declarat recurs recurenta-reclamantă H., invocând motivele de recurs prevăzute de:

- Art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.: Instanța a încălcat autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 82/27.01.2004, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IV-a Civila în dosarul nr. x/2002, precum și a sentinței civile nr. 3756/1972, care recunosc dreptul de proprietate al autoarelor sale asupra unei cote de 1/2 din imobilul situat în București, str. x, sect. 2. Astfel, prin decizia civilă nr. 82/2004 a Curții de Apel București, parații B. și E. au fost obligați sa le lase în deplina proprietate și liniștită posesie apartamentul de la parterul imobilului, reținând în considerentele hotărârii de la fila x alin. (5), "calitatea de proprietară a numitei I. și ulterior a reclamantei asupra cotei de 1/2 din imobil, concretizată în fapt asupra parterului construcției și 1/2 din teren și la data înstrăinării întregului imobil, către pârâți de către D.", lucru pe care îl reține și instanța de apel, dar aceasta apreciază în mod total de neînțeles că aceste considerente nu sprijină în privința terenului autoritatea de lucru judecat, încălcând prevederea art. 430 alin. (2) C. proc. civ. care dispune ca "autoritatea de lucru judecat privește dispozitivul dar și considerentele pe care acesta se sprijină".

Chiar daca instanța a dispus pârâților să-i lase în deplina proprietate și liniștita posesie apartamentul de la parter, aceasta nu înseamnă ca nu i-a recunoscut calitatea de proprietară și asupra terenului, însă dispoziția instanței a avut în vedere că în petitul acțiunii nu s-a solicitat decât apartamentul de la parter, nu și cota de teren, așa cum reiese din cele doua încheieri de lămurire a înțelesului deciziei și de îndreptare eroare materiala, în care instanța arată că în petitul acțiunii nu s-a solicitat decât apartamentul de la parter, nu și cota de teren, astfel că în mod nelegal, instanța a apreciat ca nu a făcut dovada dreptului de proprietate înfrângând puterea și autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 3756/1972 și a deciziei civile nr. 82/2004 și omițând certificatul de moștenitor nr. x/1995.

Instanța mai retine autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 12946/2014 în dosarul nr. x/2012, potrivit căreia autoarea sa nu a avut un titlu de proprietate pentru terenul aferent apartamentului, sentința prin care s-a judecat partajul. În aceasta hotărâre instanta a reținut puterea de lucru judecat a deciziei civile nr. 322/2000 în judecarea cererii de anulare parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1994, hotărâre anterioară însă deciziei nr. 82/2004, care recunoaște valabilitatea sentinței civile nr. 3752/1972 și a certificatului de moștenitor nr. x/1995 și calitatea de proprietara a autoarei sale I. și a mamei sale A., în baza acestor documente.

Mai mult decât atât, în dosarul nr. x/1996, parata B. și soțul său E. au solicitat instanței nulitatea titlului de proprietate al apartamentului și terenului aferent din str. x, iar în dosarul nr. x au solicitat anularea certificatului de moștenitor nr. x/1995, însă prin decizia nr. 1503/A/1998 și prin decizia nr. 1863/1998 ale Tribunalului București cele doua cereri au fost respinse, astfel că cele doua acte fac dovada dreptului de proprietate, iar decizia nr. 82/2004 a Curții de Apel București le da valoare și în temeiul lor, prin comparația titlurilor îi obligă pe pârâți să îi lase în deplina proprietate și liniștită posesie apartamentul de la parter, motivând însă și asupra dreptului de proprietate pe cota de teren.

În mod neexplicabil însă, instanța reține autoritate de lucru judecat a unor hotărâri ce priveau nulitatea parțială a contractului de vânzare-cumpărare și ieșirea din indiviziune, însă înlătură autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 82/2004, care are același obiect, respectiv revendicarea, în celelalte, așa cum a arătat, având alt obiect, nefiind identitate nici de obiect, nici de cauză.

- Art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.:

Instanța a motivat contradictoriu hotărârea pronunțată.

Astfel, instanța apreciază ca potrivit art. 1191 C. civ., pentru a se face dovada unei simulații se impune existența unui înscris care constituie actul secret, care trebuie sa fie semnat de toate părțile, "acordul simulatoriu fiind indispensabil pentru simulatie", însă deși acest act nu este semnat de vânzătorul D., instanța apreciază că lipsa semnăturii, deși nu poate fi admisă proba cu martori, este compensată prin mărturisire. Din punctul nostru de vedere, ceea ce instanța a considerat a fi mărturisire, nu poate fi acceptată ca o mărturisire în sensul admis de lege. Astfel, mărturisirea la interogatoriu, potrivit art. 218 vechiul C. proc. civ., se poate lua atunci când privește fapte personale. Or, instanța apreciază că răspunsul la interogatoriul luat unui terț fata de contract, care nu a fost de față la încheierea contractului și nu a participat personal la înțelegerea dintre părți, constituie mărturisire asupra prețului negociat de părți. Mai mult decât atât, în răspunsul la interogatoriul luat autoarei sale A., aceasta declara că știe de la vânzător că acesta dorea sa vândă cu 30000 USD doar un apartament, tot ce știa despre preț și plați fiind de la unchiul său și de la pârâții B. și E., ceea ce poate constitui o mărturie, nicidecum o mărturisire, numai că în dovedirea simulatiei mărturia nu este acceptată. Dar chiar dacă s-ar forța înțelesul art. 218 C. proc. civ. și ar fi considerată mărturisire de către o persoană, a faptei personale a altei persoane și așa, aceasta cunoștea doar despre vânzarea unui singur apartament cu prețul pretins de pârâți pentru tot imobilul, prin urmare nu poate constitui o mărturisire asupra înțelegerii dintre părți privind prețul negociat. Ca sa aibă valoarea unei probe certe, ar fi trebuit fie ca vânzătorul să fi mărturisit că a convenit prețul de 30.000 USD pentru întregul imobil, fie să existe un act simulatoriu, un contract cu un preț agreat atât de vânzător cât și de cumpărător, semnat de ambele parti, ceea ce nu exista, lucru ce probează și cel de-a treilea motiv de apel, respectiv art. 488 alin 1 pct. 8 C. proc. civ.

Instanța a apreciat ca decizia nr. 82/2004 are autoritate de lucru judecat numai asupra apartamentului de la parter, însă nu și asupra terenului, însă deși retine puterea sa doveditoare, respinge cererea de revendicare, motivat de existența unei excepții a garanției de evicțiune, garanția de evictiune fiind invocată prin cererea reconvențională, respinsă însă de instanța de fond, iar instanta de apel nu a fost îndrituită cu o cerere de apel incident în temeiul art. 472 C. proc. civ., privind această cerere reconvențională. Totuși instanța, fără a se pronunța și fără a cerceta această cerere reconvențională, apreciază că simpla invocare a garanției pentru evictiune presupune anularea oricărui drept de proprietate, ceea ce conduce la cel de-al treilea motiv de recurs:

- Art. 488 alin. (1) lit. 8 C. proc. civ., instanța încălcând și aplicând greșit normele materiale de drept.

Potrivit art. 1341 vechiul C. civ., prin cererea de garanție a evictiunii se poate cere restituirea prețului, fructele neculese, spezele și daunele-interese ce privesc contractul de vindere și în nici un caz anularea dreptului de proprietate asupra imobilului. Chiar daca este moștenitoarea defunctului său unchi D., acesta a atacat actul de vânzare-cumpărare încă din timpul vieții, intenția sa fiind de a vinde un singur apartament, iar recurenta a continuat procesul, ceea ce confirma intenția vânzătorului iar manevrele dolosive utilizate la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în doua etape, cu doua contracte din care numai unul mai exista, cu mențiuni cu date ulterioare încheierii sale, duc spre concluzia ca garanția de evicțiune nu poate ființa atât timp cât vânzarea a fost fără cauză, fără a fi achitată contra-prestatia, actele de vânzare-cumpărare succesive, unul pentru un apartament, altul pentru întregul imobil putând duce în eroare cu ușurința un bătrân de 94 ani, cu demență senilă avansată, așa cum reiese din raportul medical anexat și din hotărârea de punere sub interdicție. Doar o expetiză ar putea evalua prețul actualizat și spezele vânzării, respectiv cheltuielile vânzării și cheltuielile de judecată, dar în nici un caz nu se poate reține ca argument juridic faptul că dreptul de proprietate asupra cotei moștenite de la autoarea I. nu mai poate fi invocat în prezenta cauză, cu atât mai mult cu cât în contradictoriu cu B. are o hotărâre definitivă, respectiv decizia civilă nr. 82/2004, în același cadru legal ca și prezenta cauză, având același obiect, părți și cauză, aceasta locuind și având domiciliul în imobil.

În ceea ce privește aprecierea instanței că în cauză prețul este unul serios deoarece părțile s-au înțeles asupra unui preț de 30.000 USD sau că jumătate din prețul convenit nu este disproporționat față de prețul real, situația putând fi asimilată unei leziuni, apreciază că în mod netemeinic și interpretând greșit dispozițiile legale, a soluționat astfel motivul de apel.

În întâmpinare nu se neaga prețul de 2.000.000 RON, ci se susține că părțile pot stabili un preț inferior celui real, că imobilul era neîngrijit, cu igrasie și curtea era plină de gunoaie și că din această cauză prețul a fost atât de mic și că atât timp cât ambele părți au stabilit acest preț, nu poate fi invocată propria turpitudine. Mai mult, că și clauza de habitatie ar diminua prețul, numai că vânzătorul avea 94 ani, așa că o clauză de habitație la această vârstă nu prea poate influenta prețul.

Instanța a apreciat că simulația poate fi cerută și pe cale de excepție, nu numai prin cerere principală, apreciind că în cauză prețul a fost simulat. Motivarea instanței este însă nelegală, deoarece potrivit art. 247 alin. (2) C. proc. civ., excepțiile relative pot fi invocate cel mai târziu la primul termen de judecată. Or, în cauză, nici prin întâmpinare, nici prin cererea reconventională și nici prin notele scrise depuse succesiv, nu a fost invocată această excepție, ci doar în concluzii, ca o apărare de fond, astfel că în mod nelegal, instanța a apreciat ca parații au invocat pe cale de excepție prețul simulat al contractului, în condițiile în care în tot cursul procesului au susținut că prețul convenit a fost de 2.000.000 RON.

Astfel, fără a exista o solicitare expresa a pârâților, depusă în termen legal, de a se constata prețul simulat, fără a exista un act simulatoriu semnat de ambele părti, cu forțarea interpretării existentei unei mărturisiri la interogatoriu, de către o terță persoană față de contract și cu înfrângerea art. 218 vechiul C. proc. civ., care prevede că interogatoriul se poate lua atunci când privește fapte personale, deși motivează că nu se poate face dovada contrarie a unui înscris autentic cu martori, dar că nu se exclude mărturisirea, instanța a reținut ca exista un preț simulat, și prin urmare prețul a fost plătit și este unul care nu este disproporționat față de prețul real, chiar daca ar fi la jumătatea valorii reale. Însă prețul nu a fost plătit, acest lucru fiind recunoscut de pârâta B., iar șirul de procese s-a declanșat imediat după încheierea actului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește frauda la lege, instanța a apreciat ca "in cazul fraudei la lege nu este încălcată litera legii de ordine publica, dar este nesocotit spiritul acesteia" și că înlocuirea unui act încheiat în data de 14.09.1994, care privea vânzarea doar a unui apartament, cu altul, încheiat în 16.09.1994, care prevede vânzarea a două apartamente, nu este o frauda la lege, deoarece nu este realizat elementul subiectiv, respectiv înțelegerea părților de a eluda legea.

Or, menționarea în cuprinsul unui act autentic încheiat în data de 14 septembrie a unor înscrisuri datând din 15 și 16 septembrie 1994, existența a doua contracte (fapt recunoscut de pârâta B.), dar înlocuirea unuia cu altul încheiat ulterior, fără a se preciza în cuprinsul actului respectiv că acel prim contract a fost înlocuit, sau fără a fi încheiat un act adițional care să-l completeze, așa cum prevăd dispozițiile legale, ocolind în acest fel prevederile legale, este din punctul nostru o fraudă la lege. Pentru că nu știm dacă înlocuirea s-a făcut și cu știința vânzătorului sau a fost înlocuită doar partea cu întinderea spațiului vândut și s-a păstrat fila cu semnătura sa și încheierea de autentificare din 14.09.1994, aceasta putând fi și o explicație a păstrării datei și numărului de înregistrare din 14.09.1994. Sigur, este o supoziție care însă constituie o posibilitate care poate fi reală, atâta vreme cât s-a eludat modul de întocmire legală a contractului de vânzare-cumpărare, fără a exista nici o justificare legală a acestei înlocuiri. În mod evident pârâta B. a acționat astfel pentru a eluda prevederile legale, de conivență cu notarul.

Mai mult decât atât, instanța nu s-a aplecat asupra celeilalte fraude la lege, respectiv că ulterior deciziei civile nr. 82/2004, pârâta B. a obținut partajarea bunurilor comune cu E., ca urmare a divorțului și prin sentința civila nr. 756/31.01.2007, i-a fost atribuit întreg imobilul situat în București, str. x, sect. 2, deși aceștia cunoșteau dispozițiile deciziei civile nr. 82/2004 a Curții de Apel București, prin care nu mai erau proprietari pe apartamentul de la parter și pe cota de 1/2 din teren, drepturile de proprietate fiind înscrise în evidentele fiscale și în cartea funciară, însă au partajat întreg imobilul, ulterior folosind aceeași sentința pentru a vinde mai departe imobilul către cele două societăți comerciale, dar instanța nu a apreciat că acest lucru a fost o fraudă la lege, ci că pârâta B. a fost de bună-credință și când a cumpărat, și când a vândut imobilul.

Instanța de apel a apreciat că în mod legal și temeinic instanța de fond a respins cererea de revendicare, apreciind că nu a făcut dovada dreptului său de proprietate iar Decizia nr. 82/2004 care s-a pronunțat în contradictoriu cu parata B. nu are autoritate de lucru judecat și după trecerea atâtor ani nu se mai pune comparația titlurilor de proprietate, o justificare absolut fără nici un temei legal. Mai reține instanța că nu a valorificat dreptul obținut prin decizia nr. 82/2004, fără a ține seama de tot șirul de procese avute pe parcursul timpului, privind acest imobil, fără a ține seama de împiedicarea lor continuă de a se folosi de imobil, deși este înscris în cartea funciară și plătesc taxe și impozite.

Fata de toate cele de mai sus, a solicitat să se admită recursul și sa se dispună obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata din toate fazele procesuale.

Daca nu va fi admis recursul privind cererea principală, a rugat să îi fie admisă cererea subsidiara și să se modifice în parte Decizia atacată, astfel ca admițând apelul, să se dispună pârâtei S.C. C. S.R.L. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie, cota de 1/2 din imobilul situat în București, str. x, imobil compus din teren în suprafața de 276 m.p. și construcție formată din parter, etaj și pod mansardabil, care-i aparține în proprietate și să se dispună radierea din cartea funciara a tuturor actelor de proprietate asupra imobilului proprietatea sa, înscrise în cartea funciară nr. x Cl-Ul și C1-U3, sect. 2 București și să fie obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată aferente judecării prezentei cauze, în toate fazele procesuale.

A solicitat să se constate că a dovedit dreptul său de proprietate prin sentința civilă nr. 3756/1972 a Judecătoriei Sect. 2 București prin care s-a stabilit ca bunica sa I. a achiziționat cota de 1/2 din imobilul situat în București, str. x, sect. 2 și că este proprietara pe cota de 1/2 din imobil. Prin certificatul de moștenitor nr. x/1995, acest drept a fost transmis mamei sale A., aceasta moștenind 1/2 din imobilul situat în București, str. x, sect. 2, drept de proprietate atestat și prin decizia civilă nr. 82/2004, fila x alin. (4) și (5), atunci când a obligat pârâții B. și E., să le respecte dreptul de proprietate. Prin decizia civilă nr. 82/2004, instanța a obligat parații B. și E. sa le lase în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul situat la parterul imobilului și a dispus rectificarea CFNI 2270 sub PIl.

Astfel prin încheierea nr. 29527/15.11.2006, s-a dispus înscrierea în cartea funciară x a sect. 2 București, a dreptului de proprietate prin moștenire și revendicare a mamei sale A., pentru apartamentul de la parter și cota de 1/2 din terenul de 276 m.p., o dată cu revendicarea operând și radierea din cartea funciară a dreptului înscris de pârâții B. și E., în mod nelegal.

Ulterior acestei hotărâri judecătorești, pârâta B. a obținut partajarea bunurilor comune cu E., ca urmare a divorțului și prin sentința civila nr. 756/31.01.2007, i-a fost atribuit întreg imobilul situat în București, str. x,sect. 2, iar aceștia, deși cunoșteau dispozițiile deciziei civile nr. 82/2004 a Curții de Apel Bucuresti, profitând că instanța nu a făcut cercetări la OCPI din ale cărui acte ar fi reieșit că nu mai erau proprietari pe apartamentul de la parter și pe cota de 1/2 din teren, au partajat întreg imobilul, dar instanța nu a apreciat că acest lucru a fost o fraudă la lege.

Mai mult decât atât, deși din anul 2000 era pe rol acțiunea în revendicare, pârâta și fostul său soț au solicitat emiterea unei autorizații de construcție, pentru extinderea imobilului, lucrările efectuându-se în timpul procesului și după pronunțarea deciziei nr. 82/27.01.2004, până în 2005, cu încălcarea dreptului lor de proprietate, modificând structura apartamentului de la parter.

După obținerea sentinței civile nr. 756/2007 prin care imobilul în litigiu îi revenea prin partaj, pârâta B. vinde către S.C. J. S.R.L. apartamentul de la etaj și cota de 1/2 din teren, prin Actul de vânzare cumpărare nr. x/31.05.2012.

Nu știe prin ce manevre dolosive, S.C. J. a vândut întregul imobil către S.C. K. S.R.L., iar atunci când a încercat intrarea în apartamentul care îi aparține, această societate a lăsat pe poartă o notificare, prin care arată că este proprietar pe tot imobilul.

Ulterior acestei adrese, a aflat că a fost modificată înscrierea în cartea funciară și că nu mai este înscris dreptul de proprietate asupra terenului, iar din modul în care K. S.R.L. a înscris dreptul său și apoi a înstrăinat acest drept către S.C. C. S.R.L., reiese că peste apartamentul său de la parter s-a suprapus parțial, un alt apartament care este înscris în cartea funciară pe numele celor două societăți.

Acest lucru este arătat de pârâta B. în răspunsul la întrebarea 9, unde arată că la parter este un singur apartament cu 7 camere, raportul de expertiză neaplecându-se asupra acestui aspect.

Fata de cele de mai sus, a solicitat să se constate că dreptul său de proprietate este mai bine caracterizat, provenind de la adevăratul proprietar, în timp ce dreptul de proprietate al pârâtei S.C. C. S.R.L. provine de la un neproprietar, care a făcut manevre dolosive, pentru a le prelua proprietatea, sa se admită cererea și să se dispună pârâtelor să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie cota de 1/2 din teren, apartamentul de la parter și cota de 1/2 din podul transformat în mansard, fără acordul său și în timpul derulării procesului de revendicare finalizat prin decizia civilă nr. 82/1994, rămasă definitivă prin respingerea recursului.

În drept, și=a întemeiat recursul pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6,7,8 C. proc. civ.

Intimații—pârâți B. și C. S.R.L. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Susțin netemeinicia motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., arătând că, din perspectiva așa-zisului caracter contradictoriu al considerentelor, recurenta nu indică în concret, care sunt aspectele arătate în decizia civilă 927A ce se circumscriu acestui motiv de casare.

În privința considerentelor referitoare la constatarea caracterului simulat al convenției de vânzare-cumpărare, apreciează că argumentele recurentei se pot circumscrie cel mult, punctului 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ. și nicidecum punctului 6.

Subliniază faptul că analiza Curții de Apel privind neseriozitatea prețului și, drept consecință, a caracterului simulat al prețului stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu domnul D. are un caracter subsidiar. Cererea de constatare a nulității absolute a actului juridic pentru neseriozitatea prețului a fost respinsă ca urmare a constatării existenței autorității de lucru judecat a hotărârilor pronunțate în cauza nr. 3741/2001.

În al doilea rând, este necesar ca recurenta să aibă în vedere distincția juridică între proba testimonială și mărturisire, permisă pentru dovedirea actului secret în cazul unei simulații; în cauză, Curtea de Apel a constatat autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 2083A/27.06.2001, confirmând, în același timp, raționamentul juridic avut în vedere de instanța care a pronunțat această hotărâre.

Din perspectiva argumentelor privind contradictorialitatea considerentelor prin reținerea autorității de lucru judecat a Deciziei nr. 82/2004, pe de-o parte, și respingerea capătului subsidiar, respectiv a cererii de revendicare, apreciază că și acestea sunt, cel mult, argumente ce ar trebui analizate din perspectiva greșitei aplicări a prevederilor de drept material.

Arată că recurenta se află în eroare cu privire la modalitatea de invocare a excepției de garanție, invocată pe calea întâmpinării față de cererea introductivă - punctul 3 al întâmpinării, aflat la pagina 10. Este adevărat faptul că dezvoltarea tuturor argumentelor a fost indicată în cuprinsul secțiunii privind cererea reconvențională, însă apărarea a fost invocată conform dispozițiilor art. 205, nefiind necesar un eventual apel incident.

În mod neîntemeiat consideră recurenta că a fost încălcată autoritatea de lucru judecat a celor două hotărâri, atât timp cât acestea nu stabilesc un drept de proprietate cu privire la suprafața de teren de 276 mp. De altfel, au fost formulate inclusiv cereri de lămurire și completare a dispozitivului Deciziei nr. 82/2004.

În ceea ce privește motivul privind încălcarea sau greșită aplicare a normelor de drept material, solicită instanței de recurs să constate că recurenta se limitează la a relua aspecte din cererea introductivă, sens în care și aceste argumente sunt neîntemeiate și se impune respingerea lor.

Referitor la caracterul neserios al prețului contractului, drept cauză de nulitate, în mod temeinic au reținut instanțele autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 3610/20.12.2001, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IlI-a Civilă în dosarul nr. x/2001.

În ceea ce privește solicitarea de anulare a contractului pentru o presupusă fraudă la lege, consideră că în mod temeinic și legal au stabilit instanțele ce au analizat anterior cererea de chemare în judecată, că situația de fapt prezentată nu se circumscrie noțiunii de fraudă la lege; în acest sens, s-a stabilit că recurenta nu a susținut și nu a dovedit că prin încheierea contractului s-ar fi încercat eludarea unor anumite norme de drept, nefavorabile părților.

De altfel, în chiar motivele de recurs prezentate, recurenta arată că aspectele invocate sunt simple supoziții care ar putea constitui o posibilitate care poate fi reală.

Privitor la solicitarea de a se constata încălcarea sau greșita aplicare a dispozițiilor de drept material invocate pentru a susține acțiunea în revendicare, apreciază că și aceste argumente arătate de recurentă sunt neîntemeiate.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Înalta Curte observă faptul că în cauză, instanța de apel nu a decelat în cadrul deciziei civile recurate, integral situația de fapt a speței, pentru a putea oferi astfel instanței de recurs premisa necesară realizării controlului său exclusiv de legalitate reglementat de art. 483 alin. (3) C. proc. civ. și art. 488 alin. (1) C. proc. civ., în raport de motivele de recurs formulate de partea recurentă reclamantă.

Astfel, se constată că deși în cauză au fost formulate în cererea de recurs critici ample inclusiv din perspectiva soluției date capătului de cerere II, respectiv cel de revendicare, formulat în subsidiar de reclamantă în acțiune, cu toate acestea instanța de apel în cadrul situației de fapt a cauzei nu a indicat istoricul concret al transmisiunilor juridice privind imobilul litigios, începând cu contractul de vânzare – cumpărare încheiat în anul 1994 de către D. cu intimata B. și E. și până la actul juridic în temeiul căruia intimata pârâtă S.C. C. S.R.L. a devenit proprietar al bunului.

Or, instanța de apel avea obligația de a stabili complet situația de fapt a pricinii, în vederea aflării adevărului în cauză, în temeiul normei imperative reprezentate de art. 22 C. proc. civ., în această configurare putându-se evident folosi inter alia, de statuări ale unor hotărâri judecătorești definitive anterioare, intrate în autoritatea de lucru judecat, de istoricul mențiunilor de carte funciară vizând imobilul litigios.

Decelarea și expunerea completă a situației de fapt a cauzei de către instanța de apel se impunea cu atât mai mult cu cât s-a reținut de către curtea de apel faptul că imobilului construcție inițială i s-a adăugat o altă construcție, imobil ulterior despre care recurenta reclamantă invocă – inclusiv prin motivele de recurs – faptul că s-ar fi realizat asupra apartamentului de la parter (apartament asupra căruia afirmă că prin decizia civilă nr. 82/2004 a Curții de Apel București i s-ar fi recunoscut deja dreptul de proprietate). Se observă astfel, că instanța de apel nu a stabilit în mod argumentat dacă această construcție nouă a modificat apartamentul respectiv inițial de la parter sau este doar o construcție alipită, simpla sintagmă folosită în această direcție de curtea de apel în decizia recurată, "construcției adăugate, U3", nereprezentând din punct de vedere logico – juridic decât o simplă aserțiune nefundamentată nici măcar minimal.

Or, în condițiile expuse, era necesar ca instanța de apel să stabilească în mod concret, ce imobil a fost inițial vândut de către D., când s-au efectuat modificările asupra imobilului inițial, în ce au constat ele efectiv și dacă în urma lor a rezultat un imobil care poate fi apreciat din punct de vedere juridic nou sau nu și ce imobil concret a fost achiziționat de către intimata pârâtă S.C. C. S.R.L..

Stabilirea tuturor acestor elemente era necesară în algoritmul juridic de rezolvare a cauzei, cel puțin a capătului de cerere privind revendicarea, inclusiv din perspectiva excepției de garanție pe care intimatele și succesiv, instanța de apel au contrapus-o recurentei. Concluzia se impune întrucât, atât timp cât nu se cunoaște – datorită omisiunii instanței de apel de stabilire integrală a situației de fapt a cauzei, astfel cum s-a expus supra – ce imobil a existat inițial, când au intervenit modificările, ce construcție a rezultat în urma acestora, ce imobil a fost înstrăinat concret de către D., ce imobil determinat a ajuns în proprietatea intimatei pârâte S.C. C. S.R.L., atunci nu se poate decela în mod legal, în lipsa determinării imobilului, nici asupra excepției de garanție invocate, excepție care poartă asupra sa, date fiind prevederile art. 1337 C. civ. 1864 conform cărora evicțiunea (totală sau parțială) vizează lucrul vândut: "Răspunderea pentru evicțiune: Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau partială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului", o reglementare similară regăsindu-se și în cadrul art. 1695 alin. (1) din noul C. civ.: "(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut".

În lipsa decelării bunului vândut inițial de către D., precum și a celui achiziționat de către intimata pârâtă C. S.R.L., nu se poate – date fiind cel puțin prevederile legale indicate anterior – aprecia asupra incidenței sau nu a excepției de evicțiune (excepție care - astfel cum în mod corect au susținut aceste părți procesuale intimate prin întâmpinarea din recurs - a fost invocată prin întâmpinarea depusă de către pârâte în fața primei instanțe de judecată, relevant în această direcție fiind punctul 3 din întâmpinare – fila x verso dosar fond, vol. I), neputând fi pe cale de consecință, evaluate nici criticile în această direcție formulate de recurenta reclamantă în cererea sa de recurs, întrucât nu este stabilită situația de fapt sub acest aspect.

Din perspectiva enunțată, Înalta Curte reține că potrivit prevederilor art. 497 C. proc. civ.: "Soluțiile pe care le poate pronunța Înalta Curte de Casație și Justiție - Înalta Curte de Casație și Justiție, în caz de casare, trimite, o singură dată în cursul procesului, cauza spre o nouă judecată instanței de apel care a pronunțat hotărârea casată".

În conformitate cu dispozițiile art. 498 alin. (2) C. proc. civ., "(2) Instanțele prevăzute la alin. (1) vor casa cu trimitere, o singură dată în cursul procesului, în cazul în care instanța a cărei hotărâre este atacată cu recurs a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului (...)".

Din această perspectivă enunțată, constatând așadar, faptul că instanța de apel nu a soluționat integral fondul cauzei, nu a cercetat pe deplin fondul cauzei, instanța de control judiciar prezentă fiind astfel în imposibilitatea de a verifica raționamentul juridic al instanței de apel care pronunță o astfel de hotărâre, pentru a constata corectitudinea sau incorectitudinea sa, Înalta Curte apreciază drept urmare că se află în imposibilitatea de a exercita controlul său jurisdicțional, exclusiv de legalitate, reglementat de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., control care trebuie să se grefeze pe situația de fapt stabilită complet de către instanțele devolutive ale fondului. Lipsește astfel, premisa controlului judiciar exclusiv de legalitate pe care Înalta Curte trebuie să îl desfășoare, pentru a stabili legalitatea hotărârii judecătorești recurate, instanța de recurs neputând proceda ea însăși la suplinirea omisiunii învederate, respectiv cercetarea și stabilirea integrală a situației de fapt a cauzei, date fiind limitele exclusiv de legalitate ale recursului, astfel cum sunt ele configurate de legiuitorul național în cadrul art. 483 alin. (3) C. proc. civ. și art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În egală măsură, Înalta Curte observă că instanța de apel nu a stabilit cine este pârâta din acest capăt subsidiar al cererii de chemare în judecată formulate. Astfel, se observă că deși în cuprinsul cererii introductive de instanță, capătul de cerere inițial este formulat în petit împotriva pârâtei S.C. C. S.R.L., cu toate acestea se observă din decizia recurată, că instanța de apel tratează cererea de revendicare respectivă inclusiv în contradictoriu cu pârâta B., fără a argumenta însă, de ce a procedat în acest mod, astfel cum avea obligația potrivit prevederilor art. 22 C. proc. civ.

Aspectul enunțat este de asemenea, unul important în cadrul silogismului juridic al cauzei, atât timp cât așa cum a procedat inclusiv în cadrul motivelor de recurs formulate în cauză, recurenta reclamantă a invocat în cursul procesului autoritatea de lucru judecat a deciziei civile nr. 82/2004 a Curții de Apel București, hotărâre judecătorească pronunțată într-un proces de revendicare în care s-au regăsit de asemenea, atât reclamanta (inițială) din prezenta cauză, A., cât și pârâta B. și care ar fi vizat cel puțin parțial (astfel cum reține curtea de apel la pagina 25 a deciziei recurate: "Curtea reține că în mod corect a arătat prima instanță că reclamanta nu este titulara dreptului de proprietate asupra unei cote de 1/2 din construcție, ci a dreptului de proprietate asupra apartamentului de la parter") imobilul litigios prezent.

Or, raportat la aceste coordonate expuse, se constată că instanța de apel a procedat la soluționarea cererii în revendicare respective (pe care a apreciat-o – neargumentat, astfel cum am expus – a fi fost formulată în contradictoriu și cu pârâta B.), pe fond, fără însă a se pronunța asupra excepției autorității de lucru judecat invocate de apelanta reclamantă în această direcție, excepție fie ea și restrânsă doar în privința apartamentului de la parter și fără a indica de ce excepția de garanție pentru evicțiune (excepție procesuală de fond) ar avea prioritate de soluționare în fața excepției autorității de lucru judecat formulate în referire la decizia civilă nr. 82/2004 invocată, excepție procesuală dirimantă care în principiu, este de natură a împiedica reevaluarea pe fond a unei cereri.

Mai mult, Înalta Curte notează că inclusiv analiza pe fond a cererii în revendicare menționate, apreciate de curtea de apel a fi fost formulate împotriva pârâtei B., implică, astfel cum în mod corect a surprins și recurenta reclamantă prin cererea sa de recurs prezentă, argumente străine algoritmului juridic presupus de o cerere în revendicare, aspect sancționat în calea de atac a recursului, prin prisma motivului 6 de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.: "Casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate: (...) 6. când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei", motiv de recurs invocat de recurentă în cererea sa de recurs.

Astfel, instanța de apel a arătat că "De asemenea, este de menționat că pârâta B. a dobândit imobilul (deci inclusiv terenul) cu bună-credință prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la nivelul anului 1994, așa cum s-a reținut prin decizia civilă nr. 322/28.01.2000 pronunțată în dosarul nr. x/1999, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă (pct. 1.4.1), astfel încât comparația titlurilor de proprietate nu se mai pune după trecerea acestui interval de timp în aceiași termeni în care s-a pus în litigiul soluționat prin decizia civilă nr. 82/27.01.2004 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă în dosarul nr. x/2002" .

Or, principial, o acțiune în revendicare poate fi introdusă inclusiv împotriva unui dobânditor de bună – credință al unui bun, iar această posibilitate nu este din punct de vedere juridic, îndepărtată de trecerea unui interval de timp, doar simpla existență (și invocare) a acestor elemente indicate de curtea de apel neparalizând ab initio incidența algoritmului juridic specific presupus de acțiunea în revendicare, astfel cum în mod neargumentat instanța de apel apreciază, acțiune în revendicare care, evident poate fi admisă sau respinsă în raport de rezultatul aplicării regulilor specifice acestei instituții juridice.

Se conturează așadar, din acest unghi de vedere, și un caracter străin al considerentelor instanței de apel de natura cauzei, în sensul art. 488 pct. 6 C. proc. civ. menționat, cu același efect al constatării nesoluționării fondului cauzei din această perspectivă și drept urmare, raportat la prevederile art. 498 alin. (2) C. proc. civ., al reafirmării necesității admiterii căii de atac prezente a recursului, casării deciziei civile recurate și trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

De altfel, chiar dacă – in extremis - s-ar aprecia că astfel de considerente nu ar fi străine de natura cererii în revendicare, cu toate acestea se configurează inclusiv un caracter contradictoriu al motivării instanței de apel în decizia recurată, de vreme ce pe de o parte, se observă că instanța de apel recunoaște în favoarea recurentei reclamante existența unui drept de proprietate asupra apartamentului de la parter, însă pe de altă parte, îi respinge reclamantei cererea în revendicare (în partea secundă a punctului 2.3 din decizie) întrucât "comparația titlurilor de proprietate nu se mai pune după trecerea acestui interval de timp în aceiași termeni (...)", simplă aserțiune invalidă din punct de vedere juridic prin prisma instituției juridice a revendicării, astfel cum s-a ilustrat în precedent, deci neargumentată din punct de vedere juridic. Această contradicție determină aplicarea aceluiași regim procesual ilustrat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ. menționat, din perspectiva de această dată, a tezei existenței de motive contradictorii în cadrul deciziei recurate.

Înalta Curte constată prin prisma tuturor celor învederate, că se impune – în măsura evident în care în rejudecare alte instituții juridice nu vor fi constatate prioritare ca incidență și subsecvent, întemeiate – ca în stabilirea situației de fapt a cauzei, inclusiv a istoricului menționat supra al tranzacțiilor juridice privind imobilul litigios din perioada relevantă, să fie avute în vedere inclusiv mențiunile de carte funciară, mențiuni necesare în decelarea situației de fapt a cauzei la care ulterior să se aplice normele juridice incidente, evident în ordinea prevalenței lor.

Întrucât neconfigurarea completă a situației de fapt a imobilului determină imposibilitatea instanței de recurs de a efectua controlul său jurisdicțional de legalitate, prin prisma criticilor formulate în recurs de către reclamanta recurentă, situația de fapt a cauzei trebuind stabilită în mod complet și unitar, ea stând la baza tuturor capetelor de cerere ale acțiunii formulate unitar de către partea reclamantă, întrucât vizează un unic imobil litigios și transmisiunile dreptului de proprietate asupra acestuia de-a lungul timpului, Înalta Curte constată pe cale de consecință a soluției menționate decelate, de casare a deciziei recurate, ca urmare a nestabilirii situației de fapt a cauzei, că devine inutilă analiza în continuare, în această fază procesuală a celorlalte critici din cererea de recurs, ele urmând evident a fi avute în vedere de către instanța de apel, în rejudecarea cauzei, laolaltă cu apărările opuse lor de către părțile adverse. Concluzia se impune întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, în cadrul silogismului juridic de rezolvare a unei cauze, stabilirea completă a situației de fapt reprezintă prima operațiune juridică, ea constituind premisa celei secunde, respectiv aceea a aplicării normelor juridice incidente și rezolvării astfel, a capetelor cererii de chemare în judecată formulate.

În fine, instanța de recurs mai constată că motivul de recurs cu caracter exclusiv procedural (încadrat eronat de recurentă în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., deși prin intermediul său se critică aplicarea invocat eronată a prevederilor de drept procedural ale art. 247 alin. (2) C. proc. civ., ceea ce atrage calificarea sa corectă din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., operațiune juridică de calificare permisă instanței de recurs în temeiul art. 489 C. proc. civ.), privitor la caracterul tardiv al apărării intimatelor invocate în prima fază a judecății, de constatare a simulației în privința elementului preț, reprezintă un motiv nou, invocat pentru prima dată în recurs, neridicat în fața instanței de apel, astfel încât date fiind prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ. ("Motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor"), el nu poate fi primit.

Astfel, sub acest aspect, se observă că în cererea de apel, reclamanta recurentă a invocat în cadrul paginilor 1 – 4 doar faptul că o astfel de solicitare privind constatarea simulației nu a fost formulată prin cererea reconvențională, în condițiile în care prin întâmpinare nu a fost negat prețul de 2.000.000 Rol, respectiv că termenul de prescripție extinctivă pentru constatarea simulației este de 3 ani și că oricum, prețul nu este unul simulat.

Cu alte cuvinte, din punct de vedere procedural, astfel cum corect a interpretat și curtea de apel în această privință, reclamanta apelantă a criticat doar neinvocarea simulației pe cale de acțiune (respectiv prin cererea reconvențională) și în termenul de prescripție extinctivă de 3 ani. Reclamanta nu a menționat în cererea de apel nimic despre faptul că apărarea trebuia invocată în condițiile art. 247 alin. (2) C. proc. civ. și că în caz contrar ea ar fi formulată tardiv. Cu alte cuvinte, reclamanta nu s-a plâns în apel (astfel cum însă, procedează în cadrul motivului de recurs prezent) că această solicitare de constatare a simulației, realizată de intimate în faza procesuală a fondului, ar fi fost formulată tardiv, respectiv la momentul dezbaterilor finale asupra cererii de chemare în judecată, ci se observă că în faza procesuală de apel, această parte procesuală a criticat exclusiv faptul că o astfel de solicitare nu putea fi realizată decât pe calea cererii reconvenționale (adică pe cale de acțiune) și în cadrul termenului de prescripție extinctivă de 3 ani.

Or, aceste din urmă două aspecte: calea procedurală de invocare, respectiv tardivitatea formulării solicitării pe o anumită cale procedurală, individualizată, sunt - evident din punct de vedere logico – juridic – distincte, primul punând în discuție mijlocul procedural prin care poate fi invocată solicitarea de constatare a simulației, pe când celălalt ridicând problema formulării sale pe cale de excepție, în termen legal din perspectiva dispozițiilor art. 247 alin. (2) C. proc. civ., dispoziții care se grefează deja pe individualizarea mijlocului procedural de invocare ca fiind apărarea, excepția.

Așadar, acest motiv de recurs invocat în prezenta cale de atac, reglementat în realitate de dispozițiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., astfel cum s-a expus supra, este unul nou, întrucât el nu a fost invocat prin cererea de apel, motiv pentru care nu poate fi primit, date fiind dispozițiile prohibitive ale art. 488 alin. (2) C. proc. civ. enunțate.

Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 496 – art. 498 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul formulat, va casa decizia civilă recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel, devenind astfel cum s-a arătat în precedent, inutilă în raport de soluția dată (prin prisma argumentelor ilustrate anterior în prezenta decizie), analiza celorlalte motive de recurs formulate și neanalizate de instanța prezentă de recurs (motive care astfel, vor fi avute în vedere de instanța de trimitere, laolaltă cu ansamblul apărărilor contrapuse lor de către părțile pârâte intimate în cursul procesului), urmând ca în rejudecare, instanța de apel să analizeze și să stabilească integral, complet, situația de fapt a cauzei și ulterior, să procedeze la aplicarea normelor juridice incidente, ca operațiuni obligatorii ale silogismului juridic de rezolvare a unei cauze.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă H. împotriva deciziei nr. 927 A din 1 octombrie 2024 a Curții de Apel București – secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în contradictoriu cu intimatele-pârâte S.C. C. S.R.L. și B..

Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 7 octombrie 2025.