ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 276/2024

Obiectul cauzei: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 21 septembrie 2018 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. și C., a solicitat: - constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 decembrie 2015 la BNP D., pentru imobilul situat în București, str. x, parter+etaj, sector 2; valoare 22.000 euro; - radierea dreptului de proprietate asupra acestui imobil, înscris în favoarea cumpărătorului C., în CF nr. x, sub nr. cadastral x; - constatarea faptului că reclamantul a încheiat cu pârâta B. o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 8 iulie 2008 de BNP E., prin care aceasta din urmă s-ar fi obligat să înstrăineze dreptul de proprietate asupra imobilului din București, în schimbul unui preț de 100.000 euro, achitat integral de către reclamant la data autentificării, și pe cale de consecință hotărârea să țină loc de contract de vânzare cumpărare. În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1279 și art. 1669 C. civ. Prin sentința nr. 2908 din 28 martie 2019 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, s-a admis excepția necompetenței materiale și s-a declinat soluționarea cauzei în favoarea Tribunalului București.

Sentința pronunțată de prima instanță: Prin sentința civilă nr. 2822 din 13 decembrie 2019, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. și C..

Decizia pronunțată de instanța de apel: Prin decizia civilă nr. 867A din 3 iunie 2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinței civile nr. 2822 din 13 decembrie 2019 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă.

Calea de atac exercitată în cauză: Împotriva deciziei civile nr. 867A din 3 iunie 2022 pronunțată Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, reclamantul A. a declarat recurs, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ. Recurentul-reclamant a precizat că cele două limite ale apelului, ce reprezintă în mod implicit și limitele recursului, sunt date de învestirea instanțe de apel cu solicitarea de constatare a nulității relative a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D. nr. 1958/22.12.2015 pentru preț derizoriu, respectiv cu solicitarea de constatare a nulității absolute a contractului pentru cauză ilicită. În ceea ce privește considerentele deciziei recurate ce fac referire la soluția de respingere a cererii de constatare a cauzei ilicite, recurentul-reclamant apreciază că decizia recurată prezintă un cumul de erori, atât în aplicarea legii, cât și în ignorarea cu totul a unor elemente majore ale cauzei. Menționează că prin cererea de chemare în judecată a solicitat desființarea contractului pentru nulitate absolută/relativă, însă, chiar dacă aceasta era prima dintre pretențiile enumerate, cea principală este al treilea capăt de cerere, desființarea contractului fiind necesară obținerii dreptului de proprietate asupra imobilului. Recurentul-reclamant susține că instanța de apel nu a făcut referire la adresa din 21 februarie 2018, procesul-verbal de constatare din 6 noiembrie 2019 și fotografiile atașate acestuia, fotografiile depuse de cumpărătoare, adresa din 11 mai 2015, factura nr. x din 27 noiembrie 2015 și procesul-verbal de constatare din 8 decembrie 2021. Apreciază că instanța nu a analizat toate împrejurările de fapt și probele pe care se întemeiază susținerile sale, conform cărora cumpărătoarea nu a depus toate diligențele pentru a afla situația imobilului. Instanța de apel nu a explicat în concret, prin raportare la probele administrate în cauză, de ce nu se poate reține "o culpă cât de mică" în ceea ce o privește pe cumpărătoare, astfel cum reiese din interpretarea dispozițiilor art. 1238 alin. (2) din C. civ., în conformitate cu care "cauza ilicită (...) atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască". Pentru a fi în situația unei "culpe cât de mici" nu este necesară cunoașterea exactă a actului ori a naturii actului în baza căruia persoanele găsite în imobil îl foloseau. În ceea ce privește caracterul derizoriu al prețului, indicând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susținut că eroarea instanței de apel rezidă în asimilarea noțiunii "cel al cărui interes este ocrotit" ("persoana interesată" în sensul legii) cu noțiunea "partea interesată" (cealaltă parte a raportului juridic). A mai arătat că antecontractul din 2008 nu a încetat niciodată a produce efecte în niciuna dintre modalitățile prevăzute de art. 1321 din C. civ., iar din perspectiva art. 1660 alin. (2) teza inițială din C. civ., face parte din categoria persoanelor care justifică interes în a invoca motivul de nulitate decurgând din prețul derizoriu, având în vedere că, în calitate de promitent-cumpărător, mai avea nevoie doar de consimțământul vânzătoarei căreia i-a plătit 100.000 euro pentru a obține proprietatea asupra imobilului.

Apărările formulate în cauză: Intimatele-pârâte nu au depus întâmpinare.

Procedura în fața instanței de recurs: Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă la 31 ianuarie 2023. Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților. Prin încheierea din 1 noiembrie 2023 completul de filtru a admis în principiu recursul și a stabilit termen la 16 ianuarie 2024, cu citarea părților, în ședință publică, în vederea soluționării căii de atac, termen la care instanța a rămas în pronunțare. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție: Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse: Deși cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate de recurentul-reclamant pot fi subsumate cazurilor de nelegalitate prevăzute art. 488 pct. 6 (aspectele ce pun în discuție, în esență, nemotivarea hotărârii, respectiv faptul că nu s-a făcut o examinare amănunțită a cauzei, nu au fost analizate toate împrejurările de fapt și toate probele depuse la dosar) și pct. 8 C. proc. civ. (criticile vizând greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1238 alin. (2) din C. civ.). Recurentul nu a dezvoltat critici concrete care să fie susceptibile de încadrare în motivul de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ce vizează situația în care instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, acest temei de drept fiind formal invocat. Cu titlu prealabil, se reține că, prin raportare la caracterul extraordinar al căii de atac a recursului, care poate fi exercitat numai pentru motivele expres și limitativ prevăzute de lege, urmează a fi examinate exclusiv criticile de nelegalitate formulate în legătură cu soluția pronunțată de curtea de apel, având în vedere considerentele care o susțin. Nu se circumscriu aspectelor de nelegalitate criticile privitoare la stabilirea situației de fapt și la aprecierea materialului probator. Rezumând aspectele legate de circumstanțele factuale ale cauzei, se reține că, prin acțiunea introductivă dedusă judecății, reclamantul a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta B. (în calitate de vânzător) și pârâta C. (cumpărător), radierea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în favoarea pârâtei C., constatarea faptului că reclamantul a încheiat cu pârâta B. o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (ce nu a fost înscrisă în cartea funciară), prin care pârâta se obliga să înstrăineze reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului, în schimbul unui preț de 100.000 euro, achitat integral la data autentificării. Pe cale de consecință, a solicitat ca hotărârea ce se va pronunța să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. În susținerea cererii sale, reclamantul a invocat drept motiv de nulitate caracterul derizoriu al prețului negociat de pârâte și caracterul ilicit al contractului de vânzare-cumpărare, prin prisma conduitei contractuale a pârâtei B., care la momentul încheierii contractului a cunoscut existența anterioară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare perfectată cu reclamantul. În ceea ce privește motivul de nulitate ce decurge din existența unui preț derizoriu, instanțele de fond, în aplicarea dispozițiilor art. 1248 alin. (1) C. civ., au reținut că cel îndreptățit să invoce acest motiv de nulitate relativă este vânzătorul (în speță, pârâta B.), reclamantul având poziția de terț față de pârâtele contractante. Referitor la invocarea nulității pentru cauză ilicită, instanțele au reținut că, potrivit art. 1238 C. civ., cauza ilicită atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună sau, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, putea să o cunoască. Cum în cauză nu a fost dovedită vreo înțelegere frauduloasă între pârâte, iar reclamantul nu a fost în măsură să dovedească că și pârâta vânzătoare a avut cunoștință de existența promisiunii de vânzare-cumpărare, instanțele au concluzionat că nu poate fi constatată nulitatea contractului pentru cauză ilicită. Pretinzând greșita statuare a instanței de apel asupra celor două nulități (nulității ce decurge din existența unui preț derizoriu, respectiv nulității pentru cauză ilicită), recurentul-reclamant tinde, în cea mai mare parte a criticilor, la o reevaluare a probelor administrate, ceea ce este inadmisibil în această etapă procesuală. Astfel, recurentul susține că instanța de apel nu a făcut referire la înscrisurile probatorii depuse la dosar și nu a analizat probele menite să susțină faptul că pârâta cumpărătoare nu a depus toate diligențele pentru a afla situația imobilului. De asemenea, instanța nu a explicat în concret, prin raportare la probele administrate în cauză, de ce nu se poate reține "o culpă cât de mică" în ceea ce o privește pe cumpărătoare. Instanța de apel a avut în vedere această susținere a reclamantului, reținând în cuprinsul considerentelor că: "Nefiind înscrisă convenția în cartea funciară, Curtea consideră că ar fi fost necesară administrarea de probatorii din care să rezulte că și cumpărătoarea avea cunoștință de existența unei promisiuni de vânzare - cumpărare, nefiind suficient ca pârâta vânzătoare să aibă reprezentarea faptului că își încalcă obligația implicită de a nu înstrăina bunul. Cu toate că în cauză a fost administrat un probatoriu complet (interogatoriul pârâtei C., interogatoriul apelantului reclamant, administrat din oficiu, audierea martorei F., dispusă din oficiu și audierea martorului G.), apelantul reclamant nu a fost în măsură să dovedească că și pârâta vânzătoare a avut cunoștință de existența acestei promisiuni, și nici nu pot fi reținute date din care să rezulte că ar fi putut afla dacă ar fi fost suficient de diligentă. Faptul că nu a vizionat imobilul înainte de încheierea actului de vânzare cumpărare nu este suficient pentru a reține reaua credință și nici o lipsă de diligență din partea pârâtei, de vreme ce din probatoriul administrat rezultă că cel care a vizionat imobilul a fost martorul G., concubinul acesteia. Chiar dacă se susține că la acea dată imobilul era ocupat de persoane apropriate reclamantului, din ansamblul materialului probator administrat în cauză nu rezultă că pârâtei sau concubinului acesteia i s-a și adus la cunoștință faptul că imobilul este ocupat în baza unei promisiuni sinalagmatice de vânzare - cumpărare." Așadar, în ceea ce privește criticile din recurs ce pot fi examinate din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., cu referire la faptul că hotărârea ar fi nemotivată întrucât nu au fost analizate toate împrejurările de fapt și toate probele depuse la dosar, se constată că acestea sunt nefondate. Dispozițiile art. 425 C. proc. civ. reglementează obligativitatea motivării hotărârii judecătorești, care trebuie realizată într-o manieră clară și coerentă, fiind indispensabilă pentru controlul exercitat de jurisdicția ierarhic superioară și constituind, printre altele, o garanție împotriva arbitrariului pentru părțile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile și mijloacele lor de apărare au fost analizate. Motivarea hotărârii judecătorești, în sensul prevăzut de lege, nu presupune existența unui răspuns detaliat la fiecare problemă ridicată de părți în cadrul criticilor formulate, ci implică examinarea reală a problemelor esențiale ce au fost supuse analizei judiciare și redarea, în considerente, a argumentelor ce au condus la pronunțarea soluției respective. În speță, se constată că hotărârea recurată îndeplinește cerințele impuse de textul de lege anterior menționat, întrucât instanța de apel a expus argumentele ce au determinat formarea convingerii sale și a arătat care sunt, în concret, considerentele pentru care a înțeles să respingă apelul, validând soluția pronunțată de prima instanță. Astfel, analizând motivele de apel invocate de reclamant, instanța de apel a concluzionat că din probatoriul administrat în dosar nu a reieșit faptul că pârâta vânzătoare ar fi avut cunoștință de existența promisiunii. Simpla nemulțumire a reclamantului cu privire la soluția pronunțată ori neînsușirea de către instanță a argumentelor prezentate de către acesta, sunt aspecte ce nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul exigențelor art. 425 C. proc. civ. Contrar susținerilor recurentului-reclamant, instanța de apel a argumentat soluția pronunțată și a prezentat considerentele pentru care a apreciat că nu este dovedită existența unei înțelegeri frauduloase între pârâta vânzătoare și pârâta cumpărătoare. În ceea ce privește criticile vizând caracterul derizoriu al prețului, indicând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susținut că eroarea instanței de apel rezidă în asimilarea noțiunii "cel al cărui interes este ocrotit" ("persoana interesată" în sensul legii) cu noțiunea "partea interesată" (cealaltă parte a raportului juridic). Contrar acestor susțineri, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1248 alin. (1) C. civ., ce prevăd că "nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală încălcată", asocierea pe care o face recurentul-reclamant între parte interesată - cealaltă parte a raportului juridic negăsindu-și suport legal. Distincția prevăzută de legiuitor între nulitatea absolută și nulitatea relativă are în vedere natura interesului protejat prin norma juridică încălcată. Or, în cazul în care se invocă o nulitate relativă decurgând din caracterul derizoriu al prețului contractului, "interesul ocrotit" (nu un interes iluzoriu, ci unul concret și direct) este cel al vânzătorului, acesta fiind îndrituit să invoce motivul de nulitate. În ceea ce privește prețul, art. 1665 C. civ. stabilește că "vânzarea este anulabila atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare." Față de dispozițiile art. 1248 alin. (2) C. civ., anterior redat, reclamantul, nefiind parte în contractul de vânzare-cumpărare și cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală pretins încălcată, nu poate fi să invoce acest motiv de nulitate relativă a contractului, astfel cum în mod legal a reținut instanța de apel. Pentru considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reținând că aspectele de nelegalitate deduse judecății pe calea prezentului recurs sunt lipsite de temei, nefiind îndeplinite dispozițiile art. 488 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul, ca nefondat.