PSAILA v. MALTA

Publicat la 10 ianuarie 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 33257/20 Brian PSAILA împotriva Malta depusă la 31 iulie 2020 comunicată la 14 decembrie 2021 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Brian Psaila, este un național maltez, născut în 1968 și locuiește în Naxxar. El este reprezentat în fața Curții de Dr. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Cauza se referă la aplicarea Legii XIII din 1979, care a modificat art. 12 din capitolul 158 din Legile Malta (Ordinarea), care, în acest caz, a impus o închiriere unilaterală asupra proprietății reclamantului din B’Kara, începând cu 1990, la o cantitate scăzută de chirie. Se pare că chiriașii plătiți anual. Potrivit expertului desemnat de instanță, având în vedere potențialul său de dezvoltare, în 1990 valoarea anuală de închiriere a fost de 675 EUR, în 1995 până la 900 EUR, în 2000 până la 1.125 EUR, în 2005 până la 1.650 EUR, în 2010 până la 2.800 EUR, în 2012 până la 3.325 EUR și în 2015 până la 4.800 EUR. Cu toate acestea, chiria primită a fost de aproximativ 466 EUR în 1990, în 2005, 699 EUR începând din 2005, 732/838 EUR începând cu 2013 și în 2013 EUR 748/855 începând cu 2016 (în conformitate cu instanța internă și, respectiv, reclamantul). Astfel, pentru perioada 1990-2018, reclamantul a primit 15 500 EUR, în timp ce, potrivit instanței desemnate expert închiriere ar fi fost de 51 700 EUR. Potrivit arhitectului statului, valoarea anuală de închiriere a fost de 3.140 EUR. Reclamantul a instituit o procedură de recurs constituțional care a pretins că aplicarea Actului XIII din 1979, în special art. 12 din Ordin, a încălcat drepturile sale de proprietate. El a solicitat remedii relevante, inclusiv expulzarea chiriașului. Prin hotărârea din 29 noiembrie 2018, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. A respins cererea reclamantului de a evacua chiriașul, a declarat totuși că chiriașul nu mai poate baza pe legea impugată pentru a menține titlul proprietății. A acordat reclamantului 35 000 EUR în prejudiciu material (de exemplu diferența dintre chiria percepută și valoarea pieței) și 3,000 EUR în prejudiciu moral, plus 8 % în data plății. Acesta a considerat că în zilele de azi nu mai exista un obiectiv legitim care să justifice o reducere a compensației plătibile. Prin recurs, la 27 martie 2020, Curtea Constituțională a confirmat fondurile, dar a redus compensația la 20.000 EUR în prejudiciu material și la 3.000 EUR în prejudiciu material, plus 8 % în dobânda de la data hotărârii din prima instanță și a specificat că declarația se referă numai la art. 12 din Ordonanța și nu la articolul său nou introdus 12 B a căror interpretare încă trebuia să se dezvolte. Acesta a considerat că, în timp ce obiectivul legitim s-a redus de-a lungul anilor, aceaceasta a fost încă relevantă și, prin urmare, compensarea nu trebuie să reflecte valoarea efectivă a pieței. În plus, nu s-a demonstrat că reclamantul ar fi găsit un chiriaș dispus să plătească chiria pieței și toate costurile relevante de reparare și întreținere. Acesta a ordonat ca un sfert din cheltuielile apelului statului să fie plătite de către reclamant. Instanțele au considerat că modificările din 2018 au căzut în afara domeniului de aplicare al prezentelor proceduri. Între timp, în 2018, reclamantul a inițiat proceduri în fața comitetului de reglementare închiriere în temeiul noului articol 12 B din Ordonanța. În 2021 proceduri erau încă în așteptare și chiriașul a ocupat încă sediul. COMPLAINTS Reclamantul se plânge numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și în concomitenție cu art. 13 că a rămas victim de încălcarea susținută de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate și de neutilizarea chiriașului. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? A avut reclamantul la dispoziția sa un remediu intern eficace pentru plângerile sale în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1, conform prevederilor art. 13 din Convenție, în special în măsura în care nu a fost ordonat nici o expulsieție, nici o închiriere viitoare mai mare?

Published on 10 January 2022

FIRST SECTION

Application no. 33257/20

Brian PSAILA

against Malta

lodged on 31 July 2020

communicated on 14 December 2021

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Brian Psaila, is a Maltese national, who was born in 1968 and lives in Naxxar. He is represented before the Court by Dr

M.

Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

Background

The case concerns the application of Act XIII of 1979 that amended Article

12 of Chapter 158 of the Laws of Malta (the Ordinance), which in the present case imposed a unilateral lease on the applicant’s property in B’Kara, as of 1990, at a low amount of rent. It appears that the tenants paid annually.

According to the court-appointed expert, having considered its development potential, in 1990 the annual rental value amounted to EUR

675, in 1995 to EUR 900, in 2000 to EUR 1,125. in 2005 to EUR

1,650, in 2010 to EUR 2,800, in 2012 to EUR 3,325 and in 2015 to EUR

4,800. However, the rent being received was approximately EUR

466 in 1990, EUR 699 as of 2005, EUR 732/838 as of 2013 and EUR

748/855 as of 2016 (according to the domestic court and the applicant respectively). Thus, for the period 1990 to 2018 the applicant had received EUR 15,500 while according to the court

‑

appointed expert the rent due would have been of EUR 51,700. According to the State’s architect, in 2018 the annual rental value was EUR

3,140.

Constitutional redress proceedings

The applicant instituted constitutional redress proceedings complaining that the application of Act XIII of 1979, in particular Article 12 of the Ordinance, breached his property rights. He requested relevant remedies including the eviction of the tenant.

By a judgment of 29 November 2018 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention. It rejected the applicant’s request to evict the tenant, it however declared that the tenant may no longer rely on the impugned law to maintain title to the property. It awarded the applicant EUR 35,000 in pecuniary damage (i.e. the difference between the rent perceived and the market value) and EUR 3,000 in non-pecuniary damage, plus 8 % interest on the date of payment. It considered that nowadays there was no longer a legitimate aim justifying a reduction in the compensation payable.

On appeal, on 27 March 2020, the Constitutional Court confirmed the merits but reduced the compensation to EUR 20,000 in pecuniary damage and EUR 3,000 in pecuniary damage, plus 8 % interest from the date of the first-instance judgment and specified that the declaration referred solely to Article 12 of the Ordinance and not to its newly introduced Article

12 B whose interpretation was yet to develop. It considered that while the legitimate aim diminished over the years, it was still relevant and thus compensation need not reflect the actual market value. Moreover, it had not been shown that the applicant would have found a tenant willing to pay the market rent and all relevant repairs and maintenance costs. It ordered that a quarter of the expenses of the State’s appeal be paid by the applicant. The courts considered that the 2018 amendments fell outside of the scope of these proceedings.

Subsequent events

In the meantime, in 2018 the applicant instituted proceedings before the Rent Regulation Board under the new Article 12 B of the Ordinance. In 2021 proceedings were still pending and the tenant still occupied the premises.

COMPLAINTS

The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 that he remained a victim of the violation upheld by the domestic court, given the low amount of compensation awarded and the failure to evict the tenant.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

In the present case has the applicant suffered a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention?

2.

Did the applicant have at his disposal an effective domestic remedy for his complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article

13 of the Convention, in particular, in so far as no eviction has been ordered nor a higher future rent put in place?