TABONE v. MALTA

Publicat la 10 ianuarie 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 23107/20 Catherine TABONE și Carmela TABONE împotriva Maltai depusă la 11 iunie 2020 comunicată la 14 decembrie 2021 DECLARAREA FACTELOR Reclamanții, dna Catherine Tabone și dna Carmela Tabone sunt cetățeni maltezi, născuți în 1982 și, respectiv, în 1917, locuiesc în Zejtun. Sunt reprezentați în fața Curții de Dr. D. Camilleri și dr. J. Gatt, avocați care practică în Valletta. Primul reclamant acționează în numele ei și ca curator al celui de-al doilea reclamant interzis. Cazul se referă la legile de închiriere în temeiul capitolului 69 din Legile Maltei în ceea ce privește o casă din „ejtun”. Imobilul a fost închiriat în 1995 către terți timp de zece ani. La expirarea legii de închiriere, în 2005 chiriașii au invocat legea de a menține titlul proprietății la 286 euro (EUR) pe an. Locatorii au plătit un total de 3.603 EUR începând cu martie 2005-2019. Au efectuat lucrări substanțiale la proprietate, inclusiv baie, servicii de apă la bucătărie, reînnoire a energiei electrice și acoperișurilor. Începând cu luna iunie 2011, prima reclamantă a avut proprietatea goală a unui sfert din proprietatea în cauză (de care usufruct este în numele mamei sale – aceasta din urmă nu este o solicitantă în cadrul acestei proceduri, nici nu a fost una la nivel intern). Valoarea vânzării acestui sfert, astfel cum a fost declarată în cauza mortis în 2013 a fost de 8.736 EUR. Al doilea reclamant are proprietatea deplină a celor trei sferturi rămase din proprietatea proprietății. Procedura de recurs constituțională În 2018 reclamanții au instituit o procedură de recurs constituțional plângând, printre altele, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Potrivit expertului guvernamental, proprietatea a avut o valoare de închiriere de 1300 EUR anuală în 2005, iar 3,355 EUR anual în 2018 (în acele ani valoarea de vânzare a fost de 60.000 EUR și respectiv de 155.000 EUR). Potrivit expertului reclamantului, proprietatea a avut o valoare anuală de închiriere de 4000 EUR în 2005 și de 6,270 EUR în 2018 și o valoare de vânzare de 220.000 EUR în 2018. Prin hotărârea din 28 mai 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) a constatat în favoarea reclamanților având în vedere că valoarea scăzută a chiriei fiind primită și a susținut o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Acesta a acordat 10 000 EUR în compensație și a ordonat că chiriașii nu se mai pot baza pe legea relevantă. A respins plângerea reclamanților în temeiul articolului 14 din Convenție. Nu ar trebui să fie plătite de solicitanți. Toate părțile au apelat, reclamanții numai în ceea ce privește compensarea. Prin hotărârea din 27 martie 2020, Curtea Constituțională a confirmat încălcarea dar a variat ordonanța de compensare, considerând că nicio compensație nu a fost cauzată de primul reclamant care a avut doar proprietatea goală a unui sfert din proprietate și, prin urmare, nu a perceput nici o închiriere. În ceea ce privește al doilea reclamant, aceasta a crescut compensația la 12,500 EUR, plus 5% dobânzi de la data hotărârii. După examinarea în detaliu a rapoartelor de experți prezentate de ambele părți, acesta a considerat că evaluările experților reclamanților nu sunt realiste și că proprietatea nu ar fi putut fi închiriată la aceste valori. Având în vedere obiectivul legitim de eliberare, acesta a considerat că, pentru cei 14 ani de eliberare a compensației (inclusiv prejudiciu moral) pentru întregul bun în cauză, ar trebui să fie de 17.000 EUR (3/4 din care reprezintă partea celui de-al doilea reclamant). Acesta a variat costurile, care a ordonat reclamanților să plătească un sfert din costurile primei instanțe având în vedere respingerea cererii de la reclamanții și, în ceea ce privește costurile de recurs, a considerat că un sfert din costurile de recurs ale statului, 1/10 din costurile de recurs ale chiriașilor și un sfert din costurile reclamanților au fost plătite de către solicitanți. Legea internă relevantă este stabilită în Zammit și Attard Cassar v. Malta (nr. 1046/12, §§ 26-27, 30 iulie 2015 COMPLAINT În baza articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, primul reclamant se plânge că nu a fost acordată nicio compensație ca proprietară goală și al doilea reclamant care a fost acordată prea puțină compensație. Astfel, având în vedere compensația acordată și faptul că chiriașii nu au fost evacuați, ei consideră că acestea continuă să sufere încălcarea susținută. Reclamanții au suferit încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție?

Published on 10 January 2022

FIRST SECTION

Application no. 23107/20

Catherine TABONE and Carmela TABONE

against Malta

lodged on 11 June 2020

communicated on 14 December 2021

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Ms Catherine Tabone and Ms Carmela Tabone are Maltese nationals, who were born in 1982 and 1917 respectively and live in Zejtun. They are represented before the Court by Dr D. Camilleri and Dr J. Gatt, lawyers practising in Valletta. The first applicant acts on her own behalf and as a curator of the second applicant who is interdicted.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

Background

The case concerns the rent laws under Chapter 69 of the Laws of Malta in relation to a house in Żejtun. The property was rented in 1995 to third parties for ten years. On the expiry of the lease, in 2005 the tenants relied on the law to maintain title to the property at 286 euro (EUR) per year. The tenants paid a total of EUR 3,603 from March 2005-2019. They have made substantial works to the property including the bathroom, water services to the kitchen, renewal of electricity and roofs.

As of June 2011 the first applicant has had the bare ownership of a quarter of the property at issue (the usufruct of which is in her mother’s name – the latter is not an applicant in these proceedings, nor was she one at the domestic level). The sale value of this quarter as declared on the

causa mortis

in 2013 was EUR 8,736. The second applicant has full ownership of the remaining three quarters of the property.

Constitutional redress proceedings

In 2018 the applicants instituted constitutional redress proceedings complaining,

inter alia

, under Article 1 of Protocol No.1.

According to the Government’s expert the property had a rental value of EUR 1,300 annually in 2005, and EUR 3,355 annually in 2018 (in those years the sale value was EUR 60,000 and EUR

155,000 respectively). According to the applicants’ expert the property had an annual rental value of EUR 4,000 in 2005 and EUR 6,270 in 2018, and a sale value of EUR

228,000 in 2018.

By a judgment of 28 May 2019, the Civil Court (First Hall), found in favour of the applicants given the low amount of rent being received and upheld a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. It awarded EUR

10,000 in compensation and ordered that the tenants could no longer rely on the relevant law. It rejected the applicants’ complaint under Article

14 of the Convention. No costs were to be paid by the applicants.

All the parties appealed, the applicants only in relation to compensation.

By a judgment of 27 March 2020 the Constitutional Court confirmed the violation but varied the compensation order. It considered that no compensation was due to the first applicant who only had the bare ownership of a quarter of the property and thus did not perceive any rent. In relation to the second applicant, it increased the compensation to EUR

12,500, plus 5% interest as of date of judgment. Having examined in detail the expert reports submitted by both parties, it considered that the applicants’ expert’s evaluations were not realistic, and that the property could not have been rented out at those values. Bearing in mind the legitimate aim at issue, it considered that for the fourteen years at issue compensation (including non-pecuniary damage) for the entirety of the property at issue should be EUR

17,000 (3/4 of which representing the second applicant’s share).

It varied the costs, ordering the applicants to pay a quarter of the costs of the first-instance in view of the rejection of the applicants’ Article

14 claim, and, as to the costs of appeal, it considered that a quarter of the appeal costs of the State, 1/10 of the appeal costs of the tenants and a quarter of the applicants’ costs, were to be paid by the applicants.

Relevant domestic law

The relevant domestic law is set out in

Zammit and Attard Cassar v.

Malta

(no. 1046/12, §§ 26-27, 30 July 2015

).

COMPLAINT

Relying on Article 1 of Protocol No.1 to the Convention the first applicant complains that no compensation was granted to her as bare owner, and the second applicant that too little compensation was granted to her. Thus, given the compensation awarded and the fact that the tenants had not been evicted, they consider that they continue to suffer the upheld violation.

QUESTION TO THE PARTIES

Have the applicants suffered a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention?