FUSCO v. MALTA

Publicat la 6 octombrie 2025 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 24092/25 Gabriella FUSCO împotriva Maltei depusă la 1 august 2025 a comunicat la 18 septembrie 2025 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la legile malteze de închiriere pentru care a fost susținută o încălcare de către Curtea Constituțională, dar nu a fost acordată nicio compensație pecuniară. Reclamantul deține o proprietate comercială (industrială) pe care a moștenit-o în 1997 ca moștenitor universal (sub rezerva unei porții de 1/6 Pondere nedivizată pe care reclamantul a dobândit-o mai târziu de la nepotul ei și care a fost supusă legii de închiriere (capitolul 69 din Legile Malta) începând cu anii 1960. În momentul în care chiria anuală plătibilă în conformitate cu legea era de 496,93 euro (EUR) și în 2021 EUR 1.397,68 pentru un bun estimat de o instanță Expertul desemnat a avut, în 2021, o valoare de vânzare de patru milioane EUR (în starea sa actuală, dar pe baza potențialului său de dezvoltare, precum și a potențialului său, care a avut de a fi împărțită și supusă închirierilor separate). Pe baza acestei estimări, valoarea anuală de închiriere pentru 1987 și 2021 a fost estimată la EUR 14.460 și, respectiv, 128.000 EUR (expertul care observă că ar fi necesare lucrări substanțiale înainte de a fi într-un stat închiriat). Reclamantul a instituit o procedură constituțională de recurs care a pretins că legea, în special legea percepută închiriere redusă și faptul că chiriașii au dreptul să rămână în proprietate până în anul 2028 au încălcat drepturile ei de proprietate. Ea a solicitat despăgubire și expulzarea chiriașilor. Prin hotărârea din 2 iunie 2023, Curtea Civilă a constatat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție pentru perioada 1987-2021 și a acordat 1.059.948 EUR în prejudiciu material și 10.000 EUR în prejudiciu moral. Primul premiu a fost calculat pe baza principiilor stabilite în Cauchi v. Malta (nr. 14013/19, §§ 102-07, 25 Martie 2021 la care, în circumstanțele specifice ale acestui caz, a fost adăugată o reducere suplimentară de 20%, având în vedere starea proprietății (care, potrivit arhitectului, a fost foarte rău în măsura în care a fost periculoasă având în vedere lipsa de întreținere pe parcursul anumitor decenii) și inacțiunea reclamantului în întreținerea extraordinară, astfel cum este necesară prin lege și în căutarea unei acțiuni împotriva chiriașilor care nu își îndeplineau obligațiile de întreținere obișnuită. Prin hotărârea din 7 aprilie 2025, Curtea Constituțională a susținut recursul și nu a acordat nicio compensație pecuniară. Acesta a remarcat că, chiar dacă statul nu a prezentat un raport ex parte, nu este obligat să urmeze raportul arhitectului pe care îl consideră complet nerealist. Expertul însuși a observat că „proprietatea este într-o stare foarte proastă de întreținere și structura este, în general, într-un stat periculos” și în părțile ei „în pericolul iminent de prăbușire” cu zone la care nu se poate spune că există acces, toate datorită „scăderii de întreținere și apa de ploaie care intră de zeci de ani”. Astfel, proprietatea nu a fost într-un stat care să fie închiriată (în orice caz), iar pierderile suportate de reclamant nu au fost cauzate de lege, ci de statul proprietății. Reclamantul nu a întreprins nici o lucrări pentru a-l face închiriat, nici nu a inițiat proceduri de evacuare a chiriașilor datorită eșecurilor lor. Astfel, în timp ce a suferit o încălcare a drepturilor sale, ea nu a suferit pierderi financiare ca urmare a legii. Reclamantul se plânge că este încă o victimă a încălcării susținute de instanța internă în timp ce nu a primit nicio compensație pecuniară. 1 la Convenția susținută de instanța internă? În special, ținând cont de motivele prezentate de Curtea Constituțională pentru a nu acorda nicio compensație pecuniară pentru o încălcare care a persistat pe decenii, s-a stabilit că: i) chiriașii au cauzat prejudicii considerabile la sediile sau nu au reușit să respecte condițiile de închiriere, sau au folosit sediile pentru orice alt scop decât cel pentru care sediile au fost închiriate, astfel încât să declanșeze protecția acordată de secțiunea 8 și 9 din capitolul 69, deja în 1987?; ii) sediile au fost într-un astfel de stat rău și periculoase deja în 1987? În ultimul caz, chiriașii au luat orice acțiune împotriva reclamantului pentru a asigura îndeplinirea sarcinilor sale de întreținere extraordinară, conform legii sau au întreprins orice acțiune în cadrul competențelor lor, având în vedere periculositatea locului? A existat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția în acest caz (a se vedea, inter alin. Zammit și Attard Cassar v. Malta nr. 1046/12, § 53-66, 30 iulie 2015)? Având în vedere argumentele susținute în apel, care este practica la nivel intern cu privire la plata impozitului pe venit pe sumele percepute în prejudiciu material ca urmare a unui premiu acordat de jurisdicțiile constituționale?

Published on 6 October 2025

FOURTH SECTION

Application no. 24092/25

Gabriella FUSCO

against Malta

lodged on 1 August 2025

communicated on 18 September 2025

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns the Maltese rent laws in respect of which a violation was upheld by the Constitutional Court, but no pecuniary compensation was awarded.

The applicant owns a commercial (industrial) property which she inherited in 1997 as universal heir (subject to a reserved portion of a 1/6

th

undivided share which the applicant acquired later from her nephew), and which has been subject to the rent laws (Chapter 69 of the Laws of Malta) as of the 1960s. At the time the annual rent payable according to law was 496.93 euros (EUR) and in 2021 EUR 1,397.68 for a property estimated by a court

‑

appointed expert as having, in 2021, a sale value of EUR four million (in its current state but on the basis of its development potential, as well as its potential had it to be divided and subject to separate leases). Based on that estimation, the annual rental value for 1987 and 2021 was estimated at EUR

14,460 and EUR 128,000 respectively (the expert noting that substantial works would be required prior to it being in a rentable state).

The applicant instituted constitutional redress proceedings complaining that the law, particularly the low rent perceivable and the fact that the tenants were entitled to remain in the property until 2028 breached her property rights. She requested compensation and the eviction of the tenants.

By a judgment of 2 June 2023, the Civil Court First Hall found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention for the period 1987 until 2021 and awarded EUR 1,059,948 in pecuniary damage and EUR 10,000 in non-pecuniary damage. The former award was calculated on the basis of the principles established in

Cauchi v. Malta

(no. 14013/19, §§ 102-07, 25

March 2021) to which, in the specific circumstances of this case, was added a further reduction of 20% given the state of the property (which according to the architect was very bad to the extent that it was dangerous given the lack of maintenance over various decades) and the applicant’s inaction in undertaking extraordinary maintenance as required by law and seeking action against the tenants who were failing their duties of ordinary maintenance.

The applicant did not appeal, and the State appealed solely the award of pecuniary damage, raising multiple arguments.

By a judgment of 7 April 2025, the Constitutional Court upheld the appeal and awarded no pecuniary compensation. It noted that, even though the State had not presented an

ex parte

report, it was not bound to follow the architect’s report which it deemed totally unrealistic. The expert himself observed that “the property is in a very bad state of maintenance and the structure is generally in a dangerous state”, and in parts of it “in imminent danger of collapse” with areas to which no access can be said to exist, all due to “lack of maintenance and rainwater which has been entering for decades”. Thus, the property was not in a state to be rented out (at any rate), and the losses incurred by the applicant were not due to the law but to the state of the property. The applicant undertook no works to make it rentable, nor did she institute proceedings to evict the tenants given their failings. Thus, while she did suffer a breach of her rights, she had suffered no financial losses as a result of the law.

The applicant complains that she is still a victim of the violation upheld by the domestic court as she received no pecuniary compensation.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Is the applicant still a victim of the violation of Article

1 of Protocol

No.

1 to the Convention upheld by the domestic court? In particular, bearing in mind the reasons put forward by the Constitutional Court for not awarding any pecuniary compensation whatsoever for a violation which persisted over decades, has it been established that: i) the tenants had caused considerable damage to the premises, or otherwise failed to comply with the conditions of the lease, or had used the premises for any purpose other than that for which the premises were leased, so to trigger the protection afforded by Section 8 and 9 of Chapter 69, already in 1987?; ii) the premises were in such a bad state and dangerous already in 1987? In the latter case, have the tenants taken any action against the applicant to ensure the fulfilment of her duties for extraordinary maintenance as required by law or have the authorities undertaken any action within their powers in view of the dangerousness of the premises?

2.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present case (see,

inter alia

,

Zammit and Attard Cassar v.

Malta

,

no. 1046/12, § 53-66, 30 July 2015)?

3.

Bearing in mind the arguments raised on appeal, what is the practice at the domestic level regarding the payment of income tax on sums perceived in pecuniary damage as a result of an award made by the constitutional jurisdictions?