2rac-32/23 — Înlăturarea obstacolelor la folosirea bunului imobil

La 12 iunie 2020, SRL „Descomplus” a depus o cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Salinex-Grup” prin care a solicitat emiterea unei hotărâri privind înlăturarea obstacolelor la folosirea bunului imobil din *****.

În motivarea acțiunii, SRL „Descomplus” a indicat că la 31 iulie 2018 a fost încheiat contractul de leasing operațional nr. 01/07/18-14 între acesta în calitate de locator și SRL „Elrada-Lux” în calitate de locatar pe un termen de 5 ani. Ulterior a aflat că SRL „Salinex-Grup” în mod abuziv a ocupat o parte din bunul imobil vizat, care se află în posesia SRL „Descomplus”.

Reclamantul consideră că la construirea peretelui, SRL „Salinex-Grup” nu deținea acte permisive emise de către autoritățile publice.

În acest sens, SRL „Descomplus” a formulat o cerere prealabilă în adresa SRL „Salinex-Grup” care a rămas fără răspuns.

În motivarea acțiunii sale, reclamantul a prevalat de prevederile art. 491 din Codul civil.

În motivarea soluției, instanța de judecată a indicat că SRL „Descomplus” nu a probat în niciun mod, nici printr-un act de constatare întocmit de inginerul cadastral sau raport de expertiză judiciară, nici în alt mod, faptul că SRL „Salinex- Grup” ar fi afectat dreptul de posesie asupra bunului imobil vizat, acestea fiind doar afirmații declarative, fără vrun suport probatoriu. Instanța a apreciat critic pozele anexate de reclamant la materialele cauzei, dat fiind faptul că acestea nu sunt clare, certe și nu reprezintă circumstanțe relevante pentru soluționarea justă a cauzei.

În motivarea deciziei, instanța de apel a indicat că conform contractului de locațiune și servicii de depozitare nr. 02-07/18 din 31 iulie 2018, SRL „Magic Cons” a transmis în posesie și folosință SRL „Descomplus” bunul imobil care constă din încăperi nelocative cu suprafața totală de 278 m.p., amplasate în ***** nr. Cadastral *****.

Instanța de apel a reținut că SRL „Descmomplus” a prezentat înscrisuri-poze ce confirmă că SRL „Salinex-Grup” a construit perete nou.

În concluzie, raportat la materialele cauzei, instanța de apel a menționat că SRL „Descomplus” deține dreptul de posesie și folosință asupra bunului imobil vizat, drept dobândit urmare a încheierii contractului de locațiune și înregistrat în Registrul Bunurilor imobile, fiind opozabil față de terți.

În motivarea recursului său, SRL „Salinex-Grup” a invocat următoarele temeiuri: a. Normele de drept material au fost încălcate și aplicate eronat, prin neaplicarea unei legi care trebuia aplicată, prin aplicare unei legi care nu trebuia aplicată și prin interpretarea în mod eronat a legii; b. Aprecierea probelor de către instanța de apel a fost arbitrară; c. Erorile de aplicare a normelor de drept procedural au fus la lezarea nejustificată a dreptului părții pârâte la protecția proprietății.

În principal, recurenta critică faptul că la baza deciziei instanței de apel, unica probă suficientă au fost planșele foto. Aceasta mai indică că în baza fotografiilor anexate nu se putea califica dacă peretele este nou sau nu. 2

Referitor la probatoriu, recurenta a indicat că deși SRL „Descomplus” a solicitat interpelarea Agenției pentru Supravegherea Tehnică sau a Autorității Publice Locale, solicitanta nu a fost în stare să explice ce acțiuni a întreprins în vederea obținerii informațiilor necesare. Prin urmare, recurenta susține că înăși SRL „Descomplus” a considerat materialul probator ca fiind precar și din acest motiv a solicitat interpelarea probelor.

Recurenta susține că din planul „Parterului” nu rezultă careva mențiuni cu privire la modificări neautorizate. Prin urmare, recurenta consideră de neînțeles cum instanța de apel a contrapus informația întocmită de un „inginer cadastral” cu pozele prezentate de reclamantă și să ajungă la concluzia că peretele vizat este nou și că ar fi amplasat pe porțiunea de încăpere deținută de SRL „Descomplus”.

La fel, recurenta indică că la materialele dosarului nu există pretinsa informare de la compania de pază despre construirea peretelui vizat. Suplimentar, a indicat că nu este clar în ce mod instanța de apel a identificat că SRL „Salinex-Grup” este locatarul încăperii cu nr. Cadastral ***** și că anume SRL „Salinex-Grup” a efectuat lucrările.

Art. XI alin. (1) din Legea nr. 246 din 31 iulie 2023 pentru modificarea unor acte normative: „(1) Prezenta lege intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, cu excepția art. IV, V pct. 1–9 și 11–16 și art. VII, care vor intra în vigoare la 1 septembrie 2023.”

Art. XI alin. (3) din Legea nr. 246 din 31 iulie 2023 pentru modificarea unor acte normative, prevede că: „(3) Recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii recursului.”

Din sensul normei de drept citate supra rezultă că, legiuitorul a optat pentru principiul aplicării imediate a noilor reglementări procedurale, cu excepția temeiurilor în baza cărora se vor examina recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă (în vigoare la data depunerii recursului): „(1) Recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale, dacă legea nu prevede altfel.” 3

Art. 431 alin. (1) – (4) din Codul de procedură civilă:: „(1) Examinarea recursului împotriva deciziilor instanțelor de apel ține de competența Curții Supreme de Justiție. (2) Asupra admisibilității recursului decide un complet din 3 judecători. (3) Recursul considerat admisibil se examinează într-un complet din 3, 5 sau 9 judecători ai Curții Supreme de Justiție. (4) Judecătorii care au examinat admisibilitatea recursului pot participa și la examinarea recursului în cauză.”

Art. 432 alin. (1) – (5) din Codul de procedură civilă (în vigoare la data depunerii recursului): „(1) Părțile și alți participanți la proces sînt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural. (2) Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanța judecătorească: a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată; b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată; b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituțională; c) a interpretat în mod eronat legea; d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului. (3) Se consideră că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care: a) cauza a fost judecată de un judecător care nu avea dreptul să participe la judecarea ei; b) cauza a fost judecată în absența unui participant la proces căruia nu i s-a comunicat locul, data și ora ședinței de judecată; c) în judecarea cauzei au fost încălcate regulile privind limba de desfășurare a procesului; d) instanța a soluționat problema drepturilor unor persoane care nu au fost implicate în proces; e) în dosar lipsește procesul-verbal al ședinței de judecată; f) hotărîrea a fost pronunțată cu încălcarea competenței jurisdicționale. (4) Săvîrșirea altor încălcări decît cele indicate la alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul și în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluționarea greșită a cauzei sau în cazul în care instanța de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanța judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale omului. (5) Temeiurile prevăzute la alin. (3) se iau în considerare de către instanță din oficiu.”

Art. 4 din Codul de procedură civilă: „Sarcinile procedurii civile constau în judecarea justă, în termen rezonabil, a cauzelor de apărare a drepturilor încălcate sau contestate, a libertăților și a intereselor legitime ale persoanelor fizice și juridice și asociațiilor lor, ale autorităților publice și ale altor persoane care sînt subiecte ale raporturilor juridice civile, familiale, de muncă și ale altor raporturi juridice, precum și în apărarea intereselor statului și ale societății, în consolidarea legalității și a ordinii de drept, în prevenirea cazurilor de încălcare a legii”.

Art. 9 alin. (1)-(2) din Codul de procedură civilă: 4 „(1) Instanței judecătorești îi revine un rol diriguitor în organizarea și desfășurarea procesului, ale cărui limite și al cărui conținut sînt stabilite de prezentul cod și de alte legi. (2) Instanța judecătorească explică participanților la proces drepturile și obligațiile lor procesuale, preîntîmpină asupra urmărilor pe care le poate implica exercitarea sau neexercitarea actului procesual, le acordă sprijin în exercitarea drepturilor, ordonă, la solicitarea părților și altor participanți la proces, prezentarea de probe care să contribuie la adoptarea unei hotărîri legale și întemeiate, conduce dezbaterile judiciare, informează părțile despre posibilitatea inițierii procesului de mediere și ia orice alte măsuri necesare bunei desfășurări a procesului, pune în discuția părților și altor participanți la proces orice împrejurare de fapt sau de drept, efectuează alte acțiuni prevăzute de lege”.

Art. 183 alin. (1), alin. (2) lit. b), c), d) din Codul de procedură civilă: „(1) După ce primește cererea de chemare în judecată, judecătorul pregătește cauza pentru dezbateri judiciare, pentru a asigura judecarea ei justă și promptă. (2) Pregătirea pentru dezbatere judiciară este obligatorie pentru orice cauză civilă și are ca scop: b) constatarea circumstanțelor care au importanță pentru soluționarea justă a cauzei; c) stabilirea componenței participanților la proces și implicarea în proces a altor persoane; d) prezentarea tuturor probelor”.

Art. 370 alin. (1) din Codul de procedură civilă: „(1) Instanța de apel efectuează, în termen de pînă la 2 luni de la data emiterii încheierii de intentare a procedurii de apel, actele procedurale în vederea pregătirii cauzei pentru dezbateri în conformitate cu art.185 și art.186. Referințele cu toate înscrisurile anexate se depun în atîtea copii cîți participanți la proces sînt, plus o copie pentru instanța de apel, inclusiv, după caz, prin intermediul Programului integrat de gestionare a dosarelor, cu semnătură electronică avansată calificată”.

Art. 25 alin. (1) din Codul de procedură civilă: „(1) Instanța trebuie să cerceteze direct și nemijlocit probele, să asculte explicațiile părților și intervenienților, depozițiile martorilor, concluziile expertului, consultațiile și explicațiile specialistului, să ia cunoștință de înscrisuri, să cerceteze probele materiale, să audieze înregistrările audio și să vizioneze înregistrările video, să emită hotărîrea numai în temeiul circumstanțelor constatate și al probelor cercetate și verificate în ședință de judecată”.

Art. 118 alin. (5) din Codul de procedură civilă: „(5) Instanța judecătorească (judecătorul) este în drept să propună părților și altor participanți la proces, după caz, să prezinte probe suplimentare și să dovedească faptele ce constituie obiectul probațiunii pentru a se convinge de veridicitatea lor”.

Art. 442 alin. (1)-(2) din Codul de procedură civilă: „(1) Judecând recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în recurs, legalitatea hotărârii contestate prin prisma temeiurilor prevăzute la art. 432. Instanța invocă, din oficiu, neatragerea în proces a persoanelor ale căror drepturi sunt lezate prin hotărâre. 5 (2) În recurs nu pot fi administrate noi probe, cu excepția celor care dovedesc cheltuielile de judecată și despăgubirile menționate la art. 372 alin. (3). Aprecierea probelor dată de prima instanță și de instanța de apel este obligatorie pentru instanța de recurs, cu excepția cazului în care se invocă temeinic art. 432 alin. (1) lit. e) sau în care Curtea Supremă de Justiție examinează cauza după trimitere la rejudecare. La examinarea recursului, prevederile art. 372 se aplică în mod corespunzător”.

Art.445 alin. (1) lit. c) din Codul de procedură civilă: „(1) Instanța, după ce judecă recursul, este în drept: c) să admită recursul, să caseze integral decizia instanței de apel și să trimită cauza spre rejudecare în instanța de apel o singură dată dacă eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs”.

Art.491 alin. (1) din Codul civil: „(1) Persoana care deposedează posesorul sau îi tulbură posesia se consideră că acționează ilegal, în sensul prezentei secțiuni, dacă acționează fără consimțămîntul posesorului, iar deposedarea sau tulburarea nu este permisă de lege”.

Decizia integrală a Curții de Apel Chișinău a fost expediată participanților la proces la 11 octombrie 2022 (f.d. 126).

Recurenta SRL „Salinex-Grup” a depus prin intermediul poștei electronice la 11 decembrie 2022 cererea de recurs împotriva deciziei din 14 iulie 2022 semnată electronic (f.d. 129), motiv pentru care se consideră depus în termenul stabilit de art. 434 din Codul de procedură civilă.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție subliniază că anume instanțele judecătorești califică raportul material litigios, nefiind ținute de denumirea actelor juridice încheiate și prevederile legale indicate în conținutul lor. Or, determinarea raporturilor juridice dintre părți reprezintă, la fel, una din principalele sarcini de pregătire a cauzei pentru dezbateri judiciare (art. 183 alin. (2) lit. a) din Codul de procedură civilă) (decizia nr. 2rac-269/22, § 55).

În speță, instanța de apel a stabilit că „contractul de locațiune și servicii de depozitare nr. 02-07/18 din 31 iulie 2018 SRL “Magic-Cons” a transmis în posesie și folosință SRL „Descomplus” bunul imobil care constă din încăperi nelocative cu suprafața totală de 278 m.p., amplasate în ***** nr. Cadastral *****”.

Totuși, studiind materialele dosarului, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție stabilește că un astfel de înscris „contractul de locațiune și servicii de depozitare nr. 02-07/18 din 31 iulie 2018” nu există.

Cu adevărat, în extrasul din Registrul bunurilor imobile privitor la bunul imobil cu nr. Cadastral ***** (Subcapitolul III, partea II, pct. 3.2.5, f.d. 10) în calitate de temei al înscrierii „locațiunii” în favoarea SRL „Descomplus” este indicat 6 inclusiv „contractul de locațiune și servicii de depozitare nr. 02-07/18 din 31 iulie 2018”.

Totuși, la temeiul înscrierii „locațiunii” în favoarea SRL „Descomplus” mai sunt indicate 3 acte juridice și anume: a. „Contractul de locațiune nr. 01-07/18 din 31 iulie 2018”; b. „Acord (la contractul de locațiune 01-07/18 din 31.07.2018) nr. f/n din 24.12.2018 (0100/19/73770)”; c. „Acord (la contractul de locațiune 02-07/18 din 31.07.2018) nr. f/n din 24.12.2018 (0100/19/73770)”.

La fel, instanța de judecată observă că la Subcapitolul III, partea II, din extrasul din Registrul Bunurilor Imobile (f.d. 10) mai este indicată o grevare – „locațiune”, din aceeași dată 22.05.2019, care are ca temei al înscrierii – „contract de leasing operațional (Sublocațiunea) nr. 01-07/18-M din 31.07.2018 (0100/19/79776), în favoarea SRL „Elrada-Lux”.

În prezenta cauză, instanța de apel a soluționat litigiul cu o insuficientă clarificare a raportului juridic dedus judecății, omițând obligația de a stabili în mod complet conținutul dreptului de locațiune pretins de SRL „Descomplus” și întinderea acestuia. Stabilirea în mod complet a conținutului raportului material în baza actelor juridice complete are ca efect direct și determinarea componenței participanților la proces și, eventual, implicarea în proces a altor persoane (art. 183 alin. (2) lit. c) din Codul de procedură civilă).

Or, constatarea instanței de apel potrivit căreia SRL „Magic-Cons” ar fi transmis în posesie și folosință imobilul situat în *****, în baza unui „contract de locațiune și servicii de depozitare nr. 02-07/18 din 31 iulie 2018”, nu este susținută de niciun alt mijloc de probă decât indicarea acestui contract în calitate de temei al înregistrării „locațiunii” în Registrul Bunurilor Imobile. O examinare atentă a materialelor cauzei relevă că temeiul înscrierii dreptului de locațiune în favoarea SRL „Descomplus” nu se reduce la un singur contract, ci include mai multe acte juridice (două contracte distincte de locațiune – nr. 01-07/18 și nr. 02-07/18, ambele din 31 iulie 2018, precum și două acorduri adiționale aferente acestora întocmite la 24 decembrie 2018).

În aceste condiții, conținutul exact al raportului juridic și întinderea acestuia nu putea fi stabilită doar în baza denumirii unui act juridic, ci numai prin consultarea tuturor înscrisurilor care îl reglementează. Simplul fapt că aceste acte sunt menționate în Registrul bunurilor imobile, fără a fi administrate la dosar, nu poate justifica prezumarea conținutului lor juridic și nici fundamentarea unei soluții judecătorești pe o asemenea bază incertă.

Potrivit art. 25 alin. (1) din Codul de procedură civilă, printre principalele prescripții în realizarea principiului nemijlocirii în dezbaterile judiciare, instanța de judecată trebuie să cerceteze direct și nemijlocit probele și să emită hotărârea numai 7 în temeiul circumstanțelor constatate și al probelor cercetare și verificate în ședința de judecată.

Instanțele de judecată nu pot rămâne complet pasive în fața unor lacune evidente în probatoriu, mai ales când ele pot fi suplinite cu ușurință, urmare a unei propuneri în sensul art. 118 alin. (5) din Codul de procedură civilă (decizia nr. 2ra- 214/23, §67, §69-71). În astfel de situații, lacunele în probatoriu nu pot fi înlocuite cu presupuneri referitoare la conținutul și întinderea drepturilor și obligațiilor părților într-un raport juridic dintre părți.

În această ordine de idei, completul de judecată al Curții Supreme de Justiție consideră că decizia Curții de Apel Chișinău este pasibilă de casare cu trimiterea spre rejudecare a cauzei în alt complet de judecată din motiv că instanța de apel nu a cercetat multiaspectual cauza, ceea ce a determinat soluționarea greșită a cauzei. La rejudecare, instanța de apel urmează să stabilească exact conținutul dreptului de locațiune invocat de SRL „Descomplus” și întinderea acestuia, precum și componența participanților la proces și implicarea în proces a altor persoane, reieșind din conținutul raportului material exact.

Totuși, la rejudecare în instanța de apel, până a purcede la stabilirea exactă a conținutului raportului material litigios, instanța de apel urmează să mai elucideze dacă cererea de chemare în judecată și mandatul avocatului Nicolae Leșan au fost semnate în modul corespunzător, prin semnătură olografă autentică de către administratorul Demciuc N.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reține că instanța de apel nu a motivat în mod corespunzător în ce constă afectarea vecinătății dintre SRL „Salinex-Grup” și SRL „Descomplus”, în condițiile în care bunurile imobile folosite de acestea sunt identificate prin numere cadastrale distincte și nealăturate – ***** (SRL „Salinex-Grup”) și ***** (SRL „Descomplus”).

Astfel, instanța de apel la rejudecare urmează să elucideze în ce măsură este afectată vecinătatea SRL „Salinex-Grup” și a SRL „Descomplus”. Această verificare va presupune nu doar o analiză a numerelor cadastrale, dar și a amplasării reale a bunurilor, a căilor de acces, a posibilelor interferențe în folosirea bunurilor și a oricăror circumstanțe care pot fundamenta sau infirma existența unei tulburări în folosirea bunului imobil folosit de SRL „Descomplus”.

La fel, instanța de apel urmează să elucideze respectarea de către apelantul SRL „Descomplus” a termenului de declarare a apelului în situația în care în decizia din 14 iulie 2022 este constatat că hotărârea primei instanțe datează cu 16 septembrie 2021, iar cererea de apel a fost depusă la 19 octombrie 2021 (zi de marți), adică în a 33-a zi calculată de la pronunțarea hotărârii primei instanțe.

Ținând cont de cele expuse și în temeiul art. 442, art. 444, art. 445 alin. (1) lit. c) din Codul de procedură civilă, COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI, 8 Admite recursul SRL „Salinex-Grup”. Casează integral decizia Curții de Apel Chișinău din 14 iulie 2022 în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Descomplus” împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Salinex-Grup” privind înlăturarea obstacolelor la folosirea bunului imobil și transmite cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Centru în alt complet de judecată. Decizia nu se supune niciunei căi de atac. Președinte Stela Procopciuc Judecători Ion Munteanu Gheorghe Stratulat 9