CASE OF GERA DE PETRI TESTAFERRATA v. MALTA

PRIMEA SECȚIUNE A CAUZA DE GERA DE PETRI TESTAFERRATA c. MALTA (Documentul nr. 19465/20) HOTĂRÂREA STRASBOURG 28 aprilie 2022 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Gera de Petri Testaferrata c. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care stă în calitate de comitet compus din: Erik Wennerström, președinte, Lorraine Schembri Orland, Ioannis Ktiskakis, judecători, și Liv Tigerstedt, secretar adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 19465/20) împotriva Republicii Malta a depus Curtea în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 8 mai 2020 de către un național maltez, dna Agnes Gera de Petri Testaferrata, născut în 1949 și care locuiește în Balzan („reclamantul”), reprezentat de dr J. Grech și dr I. Refalo, avocați care practică în Valletta; hotărârea de a anunța cererea către Guvernul Maltez („Guvernul”), reprezentată de agenții lor, dr. C. Soler, avocat de stat și dr. J. Vella, avocat la biroul avocatului de stat; observații părților; având deliberat în particular la 22 martie 2022, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cazul se referă la o închiriere impusă ca urmare a aplicării capitolului 69 din Legile Maltei. Proprietatea reclamantului a numărat oficial 68 și 68A în Republic Street, Valletta, (denumită în continuare „proprietatea”) a fost închiriată într-o bancă terță timp de treizeci de ani. La expirarea contractului, chiriașul a continuat să ocupe proprietatea în funcție de dreptul său la reînnoirea automată a închirierii prin aplicarea dispozițiilor legilor speciale de închiriere, și anume Ordonanța privind retragerea proprietăților urbane (Regulamentul) (capitolul 69 din Legile Malta) prin care a continuat să plătească aceeași sumă de închiriere stabilită în 1977, până în 2009, când a început să fie revizuită în conformitate cu legea. Prin hotărârea din 29 noiembrie 2019, Curtea Constituțională a respins apelurile și a confirmat hotărârea de primă instanță, a constatat o încălcare a drepturilor reclamantului și a atribuit în compensație 80.000 de euro. În special, a remarcat că chiriașul în acest caz nu are nevoie de cazare socială, ci a operat o bancă comercială; și că nevoile economice ale țării au dezvoltat cu timp. Cu toate acestea, chiriașul nu a fost pregătit să negocieze o nouă sumă de închiriere în conformitate cu evaluările expertului. În plus, deși ar fi fost adevărat că închirierea impusă s-a încheiat în 2028, nu s-a putut garanta că legislatorul nu va mai interfera cu sistemul. În orice caz, reclamantul a suferit deja o sarcină disproporționată de 12 ani, având în vedere cantitatea scăzută de închiriere, în comparație cu estimările expertului. În ceea ce privește compensarea, Comisia a remarcat că reclamantul se bazase doar pe evaluarea expertului, dar nu s-a demonstrat că acestea sunt pierderi reale și, în orice caz, un remediu constituțional nu a fost destinat să acopere daunele civile, ci numai pierderi pecuniare și morale în legătură cu încălcarea. Reclamantul s-a plâns că încă a fost victimă de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1, în ciuda constatărilor din partea instanțelor naționale, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. 80.000 în compensare. Curtea se referă la principiile sale generale referitoare la statutul victimei și la jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12 , §§ 41, 43, 48 și 82, 30 Având în vedere faptul că, în conformitate cu arhitectul guvernamental, proprietatea avea o valoare de închiriere de 45.200 EUR, de exemplu, în 2007, EUR 54,700 în 2017 și 59,500 EUR în 2018, Curtea consideră că compensația acordată pentru o încălcare care persistă pe parcursul unui deceniu nu a fost adecvată și că reparația acordată de instanțele interne nu a oferit suficiente ajutor reclamantului, care menține astfel statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 Prin urmare, obiecția guvernului în acest sens este respinsă. Curtea constată că această plângere nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Principiile generale privind controlul închirierii, astfel cum se aplică în cazul în cauză, au fost rezumate în Zammit și Attard Cassar Malta (nr. 1046/12, §§ 57-66, 30 iulie 2015), și Marshall și alții c. Malta (nr. 79177/16, § 39, 11 februarie 2020). având în vedere concluziile instanțelor interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examinarea în detaliu a meritelor plângerii, constatând că, astfel cum au fost stabilite în instanța internă, reclamantul a suportat o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimei (a se vedea punctul 5 mai sus), recursul furnizat de instanțe interne nu a oferit suficiente ajutor reclamantului. Prin urmare, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Reclamantul a solicitat 864.222, euro (EUR) în ceea ce privește pierderile pecuniare pentru pierderea închirierii pentru perioada 2007-2019 în conformitate cu evaluarea arhitectului ei, care a estimat pierderile închirierii la 620.570 EUR, dar din care a trebuit deducerea sumelor primite în chirie (44.141) EUR și a celor acordate de instanța internă (80.000 EUR), cu un valoare de EUR 496,430 plus dobânzi la 8% pentru fiecare an al încălcării; 10.000 EUR în prejudiciu moral; și 11,053 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile, și anume 1,956,61 EUR și 3,642,33 EUR în raport cu procedura internă, precum și 1,711 EUR în raportul ex parte depus în cadrul procedurii interne, și 3.740,22 EUR întâmpinate în fața Curții. 11. Guvernul a susținut că estimările nu au arătat pierderi reale și, în special, că proprietatea era atât de înaltă încât nu ar fi fost închiriată cu ușurință, astfel că deducerile aplicate de obicei de Curte au trebuit să fie mai scăzute. În plus, proprietatea ar putea atrage astfel de chirie doar pentru că chiriașii l-au menținut în mod corespunzător, la cheltuielile lor. Acestea au contestat în continuare calculul interesului reclamantului care nu avea nicio bază în jurisprudența Curții, precum și cererea privind prejudiciile morale pe care le-au considerat ar trebui să fie mai scăzută având în vedere durata limitată a încălcării în comparație cu alte cazuri. Guvernul a contestat, de asemenea, orice cost solicitat de către reclamant în excesul EUR-ului 1.956.61, care figurează în factura impozabilă a cheltuielilor judiciare, astfel cum au fost convenite de reclamant cu avocatul ei și pentru care guvernul nu ar trebui să plătească. În cele din urmă, ei au considerat că cererea pentru costuri în fața acestei Curte a fost excesivă. 12. Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cazuri, astfel cum se prevede în Cauchi v. Malta (nr. 14013/19, §§ 102-07, 25 Martie 2021). Prezenta decizie remarcă, în special, că estimările par să fie de partea înaltă și că reclamantul nu a menționat la ce chirie sediul a fost închiriat în 2019, astfel încât să justifice probabilitatea ca evaluarea să fie realistă în practică. În timp ce prețurile mai ridicate pot fi așteptate cu siguranță de locații comerciale, în special în Valletta, la valorile indicate, Curtea poate accepta argumentul Guvernului că proprietatea ar putea fi mai puțin probabilă să fie închiriată pe parcursul perioadei relevante. Astfel, se justifică o deducere suplimentară în acest sens (compare, Galea v. Malta, nr. 28712/19, § 77, 7 octombrie 2021). În schimb, nu se datorează nici o deducere datorită faptului că chiriașii au menținut proprietatea în ceea ce privește legea și că deducerile legate de interesul public al măsurii trebuie să fie mai puțin grave având în vedere că situația în acest caz implică un grad de interes public care este semnificativ mai puțin marcat decât în alte cazuri și nu justifică o astfel de reducere substanțială față de valoarea de închiriere a pieței libere (a se vedea, Zammit și Attard Cassar , citate mai sus § 75 și Marshall și alții , citate mai sus § 95 . Notând în special că a fost plătită atribuirea Curții Constituționale , Curtea atribuie reclamantului 160.000 EUR în prejudiciu material și 4.000 EUR , plus orice impozit care poate fi imputabil pe această sumă, în ceea ce privește prejudiciile morale 13. Având în vedere documentele în posesia sa, dar în special caracterul jurisprudenței bine stabilit al cazului și al activității juridice conexe, Curtea consideră că este rezonabil acordarea de 5.000 EUR, plus orice impozit care poate fi perceput reclamantului, pentru costurile și cheltuielile dinaintea instanțelor interne și a acestei instanțe 14. După cum a fost solicitat, sumele acordate trebuie plătite direct în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamantului. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, declară cererea admisibilă; deține că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) faptul că statul pârât trebuie să plătească reclamantului, direct în contul bancar desemnat de reprezentanții reclamantului, în termen de trei luni, următoarele sume: (i) 160.000 EUR (1.060.000 EUR) în ceea ce privește prejudiciile materiale; (ii) 4000 EUR (4.000 EUR), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (iii) 5.000 EUR (cincă mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) cel de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus, la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei implicite plus trei puncte procentuale; restul cererii reclamantei pentru o justă satisfacție. Efectuată în limba engleză și notificată în scris la 28 aprilie 2022, în conformitate cu art. 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Liv Tigerstedt Erik Wennerström Președintele adjunct al grefierului

FIRST SECTION

CASE OF

GERA DE PETRI TESTAFERRATA v. MALTA

(Application no. 19465/20)

JUDGMENT

STRASBOURG

28 April 2022

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Gera de Petri Testaferrata v. Malta,

The European Court of Human Rights (First Section), sitting as a Committee composed of:

Erik Wennerström,

President,

Lorraine Schembri Orland,

Ioannis Ktistakis,

judges,

and Liv Tigerstedt,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

19465/20) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 8 May 2020 by a Maltese national, Ms Agnes Gera de Petri Testaferrata, born in 1949 and living in Balzan (“the applicant”) who was represented by Dr J. Grech and Dr

I. Refalo, lawyers practising in Valletta;

the decision to give notice of the application to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr C. Soler, State Advocate, and Dr J. Vella, Advocate at the Office of the State Advocate;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 22 March 2022,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns an imposed lease as a result of the application of Chapter 69 of the Laws of Malta. The applicant’s property originally officially numbered

68 and 68A in Republic Street, Valletta, (hereinafter referred to as “the property’) was rented out to a third-party bank for thirty years. On the lapse of the contract, the tenant continued to occupy the property according to its right to an automatic renewal of the lease by operation of the provisions of the special rent laws, namely The Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance (Chapter 69 of the Laws of Malta) by which it continued paying the same amount of rent which had been established in 1977, until 2009, when it started being revised in accordance with the law.

2.

The applicant instituted constitutional redress proceedings complaining of a violation of her property rights. By a judgment of 29

November 2019 the Constitutional Court rejected the appeals and confirmed the first-instance judgment, finding a violation of the applicant’s rights and awarding her 80,000 euros (EUR) in compensation. In particular it noted that the tenant in the present case was not in need of social accommodation but operated a commercial bank; and that the economic needs of the country developed with time. Nevertheless, the tenant was not ready to negotiate a new amount of rent in line with the expert’s valuations. Further, while it was true that the imposed lease was meant to come to an end in 2028, it could not be guaranteed that the legislator would not interfere again with the system. In any event the applicant had already suffered a disproportionate burden for twelve years in the light of the low amount of rent when compared to the expert’s estimates. As to compensation it noted that the applicant had only relied on the expert’s valuations, but it had not been shown that those were real losses, and in any event a constitutional remedy was not intended to cover civil damage, but only pecuniary and non-pecuniary losses in connection with the breach.

3.

Thereafter, a new lease agreement was negotiated between the parties.

4.

The applicant complained that she was still a victim of the violation of Article

1 of Protocol No. 1, despite the findings by the domestic courts, given the low amount of compensation awarded.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL NO.1 TO THE CONVENTION

5.

The Court observes that the domestic courts have acknowledged the violation and awarded EUR

80,000 in compensation. The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30

August 2016). Bearing in mind that, according to the Government’s own architect, the property had a rental value of, for example, EUR 45,200 in 2007, EUR

54,700 in 2017 and EUR 59,500 in 2018, the Court considers that the compensation awarded for a violation persisting over a decade was not adequate and that the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicant, who thus retains victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no.

55747/16, § 24, 27

August 2019). The Government’s objection to this effect is therefore dismissed.

6.

The

Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

7.

The general principles concerning rent control as applicable in the present case have been summarized in

Zammit and Attard Cassar

v.

Malta

(no.

1046/12, §§

57-66, 30 July 2015), and

Marshall and Others v.

Malta

(no.

79177/16, § 39, 11 February 2020).

8.

Having regard to the findings of the domestic courts relating to Article

1 of Protocol No. 1, the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic courts, the applicant was made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the objection on victim status (see paragraph 5 above), the redress provided by the domestic courts did not offer sufficient relief to the applicant.

9.

There has accordingly been a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

10.

The applicant claimed 864,222, euros (EUR) in respect of pecuniary losses for loss of rent for the period 2007-2019 according to her architect’s valuation which estimated the rental losses at EUR 620,570, but from which had to be deducted the sums received in rent (EUR

44,141) and those awarded by the domestic court (EUR 80,000), amounting to EUR

496,430 plus interest at 8% for each year of the violation; EUR

10,000 in non

‑

pecuniary damage; and EUR

11,053

in respect of costs and expenses namely, EUR

1,956.61 and EUR

3,642.33 relative to the domestic proceedings as well as EUR

1,711 relative to the

ex parte

report filed in the domestic proceedings, and EUR

3,740.22 incurred before the Court.

11.

The Government submitted that the estimates did not show actual losses, and in particular that the property was of such high standing that it would not have been easily rented out, thus the deductions usually applied by the Court had to be further decreased. Moreover, the property could attract such rent only because the tenants had properly maintained it, at their expense. They further challenged the applicant’s calculation of interest which had no basis in the Court’s jurisprudence, and the claim for non

‑

pecuniary damage which they considered should be lower given the limited duration of the violation in comparison with other cases. The Government also objected to any costs claimed by the applicant in excess of EUR

1,956.61, appearing in the taxed bill of judicial costs, as those were agreed to by the applicant with her legal counsel and for which, the Government should not be made to pay. Lastly, they considered that the claim for costs before this Court was excessive.

12.

The Court has made all the considerations applicable in this type of cases, as set out in

Cauchi v. Malta

(no. 14013/19, §§ 102-07, 25

March 2021). It notes, in particular, that the estimates appear to be on the high side and that the applicant failed to mention at what rent the premises were actually being rented out in 2019, so to substantiate the likelihood of the valuations being realistic in practice. While higher prices can certainly be expected of commercial premises, particularly in Valletta, at the values indicated the Court can accept the Government’s argument that the property may have been even less likely to be rented out throughout the relevant period. Thus, a further deduction in that respect is warranted (compare,

Galea v.

Malta

, no. 28712/19, § 77, 7 October 2021). Conversely, no deductions are due because the tenants maintained the property in terms of law, and the deductions related to the public interest of the measure must be less given that the situation in the present case involved a degree of public interest which is significantly less marked than in other cases and does not justify such a substantial reduction compared with the free market rental value (see,

Zammit and Attard Cassar

, cited above, § 75, and

Marshall and Others

, cited above, §

95). Noting in particular that the award of the Constitutional Court has been paid, the Court awards the applicant EUR

160,000 in pecuniary damage and EUR

4,000, plus any tax that may be chargeable on that amount, in respect of non

‑

pecuniary damage.

13.

Having regard to the documents in its possession, but particularly the well-established case-law nature of the case and related legal work, the Court considers it reasonable to award EUR

5,000, plus any tax that may be chargeable to the applicant, for costs and expenses before the domestic courts and this Court.

14.

As requested, the amounts awarded are to be paid directly into the bank account designated by the applicant’s representatives.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant, directly into the bank account designated by the applicant’s representatives, within three months, the following amounts:

(i)

EUR 160,000 (one hundred sixty thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 4,000 (four thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(iii)

EUR 5,000 (five thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicant’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 28 April 2022, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Liv Tigerstedt

Erik Wennerström

Deputy Registrar

President