GERA DE PETRI TESTAFERRATA BONICI GHAXAQ v. MALTA

Circumstanțele după hotărârea Curții Constituționale La o dată neespecificată după această hotărâre, reclamantul a obținut o decizie de expulzare, împotriva Guvernului. Cu toate acestea, înainte de executarea sa, la 22 ianuarie 2007, Guvernul a eliberat un ordin proaspăt, de data aceasta sub titlul de posesie publică în conformitate cu Ordonanța privind achiziționarea de teren (Obiecții publice) („Ordonanța”). Inclusă în luarea a fost o serie de magazine și birouri adiacente Palazzo Bonici, din care reclamantul deține o cotă nedivizată împreună cu terți. Guvernul a oferit o închiriere anuală de recunoaștere a MTL 21.000 (aproximativ 49.000 EUR), bazată pe art. 22 alineatul (11) litera (c) din Ordonanța (a se vedea „Legea internă relevantă” de mai jos), fără a indica ce parte din această sumă a fost datorată pentru casa reclamantului din care ea a fost singura proprietară. Conform evaluării unui arhitecte, valoarea actuală de închiriere a palatului Bonici, cu excepția celorlalte proprietăți adiacente, a constituit 110.000 MTL (aproximativ 256.000 EUR) pe an. Valoarea de piață în cazul vânzării este 2.200.000 MTL (aproximativ 5.125.000 EUR), dar guvernul estimează că este doar 1 500.000 MTL (aproximativ 3.494.000 EUR).

Procedura ordinară La o dată neespecificată, reclamantul a depus o procedură obișnuită (327/07-ATB 10), plângând că noua luare a proprietății în posesia publică era ilegală, deoarece nu era permisă în temeiul Ordinului privind achiziționarea de teren să ia proprietăți prin posesia publică, dacă nu era deja folosită de guvern. La cererea Guvernului, ordinul de evacuare a fost suspendat în așteptarea rezultatului procedurii respective. La data introducerii acestei cereri, procedurile erau încă pendenti. Deși Curtea nu a fost informată de acest lucru de către reclamant, de pe site-ul Curții Malteze apare că Curtea Civilă, în jurisdicția sa obișnuită, a pronunțat hotărârea în cazul de 11 noiembrie 2008. și a fost, prin urmare, nul și nul. Un recurs a fost depus la 19 noiembrie 2008 și, prin urmare, cazul este încă în așteptare.

Al doilea proces constituțional Într-o dată neespecificată, reclamantul a depus o nouă procedură constituțională de recurs (23/07 - ATB 10 A) susținând că luarea proprietății în funcție publică a încălcat art. 6 și 14 din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ea a susținut că luarea nu a fost în interesul public, deoarece proprietatea a fost folosită în principal în scopuri comerciale în raport cu Teatrul, chiar dacă guvernul a avut la dispoziția sa alte proprietăți din vecinătatea care ar fi putut servi același scop. De asemenea, ea susține că compensația inadecvată oferită de Guvern este arbitrară și nu în conformitate cu legea. Compensarea pentru luarea unui bun în posesia publică a trebuit calculată pe baza articolului 27 (13) din Ordonanța și nu a articolului 22 (11) (c), care s-a aplicat în cazul în care proprietatea luată sub posesia publică a fost convertită prin achiziții absolute (a se vedea partea relevantă a dreptului intern). Deși ar putea fi supus că oferta guvernului a constituit mai mult decât ceea ce se aplică prin lege, aceasta nu a reflectat valoarea actuală reală a pieței, deoarece calculele s-au limitat la valorile de închiriere aplicabile în 1939. Chiar și presupunând că oferta reflectă compensarea numai pentru Palazzo Bonici și nu pentru proprietățile adiacente, aceasta a reprezentat încă o cincime din valoarea sa reală pe piață; prin urmare, nu constituie o compensație adecvată și reclamantul a fost făcut pentru a suporta o sarcină excesivă. Ea a susținut, de asemenea, că decizia de a lua proprietatea ei sub posesie publică a fost arbitrară și discriminatorie. În momentul respectiv, numai patru alte proprietăți au fost luate sub acest titlu, în loc de achiziționarea totală. Toate aceste proprietăți erau deja în posesia Guvernului cu un titlu diferit și erau toate legate de proiectele de clearance și de locuințe, spre deosebire de cele ale reclamantului. În cele din urmă, ea s-a plâns că luarea a fost încălcată de art. 6, deoarece nu a primit o audiere echitabilă într-un timp rezonabil, deoarece nu avea posibilitatea reală și eficace de a avea valoarea proprietății sale determinată de o instanță. În ciuda hotărârii Curții Constituționale în favoarea sa, în aceste circumstanțe reclamantul a rămas fără o soluție eficace. În momentul depunerii cererii, procedurile erau încă în suspensie, iar de pe site-ul internet al Curților Malteze arată că aceste proceduri sunt încă în suspensie în primă instanță.

Între timp, la 3 aprilie 2007, reclamantul a depus o cerere (537/1996) în fața Curții Civile (Prima Sală) pentru stabilirea compensației datorate acesteia ca urmare a hotărârii din 8 ianuarie 2007. În cursul acestei proceduri, guvernul a susținut că cazul a fost închis în prezent și că nu era necesară nicio compensație. La data introducerii acestei cereri, aceste proceduri erau încă în suspensie. Legea internă relevantă Secțiunea 22 (11) a Ordinului privind achiziționarea de terenuri (purtăți publice), capitolul 88 din Legile Malta, se citește după cum urmează: „Compensarea datorată achiziției prin achiziționarea absolută a oricărui teren, iar suma care urmează să fie depusă în conformitate cu prezentul articol este: ... (c) în cazul transformării de la posesia publică în achiziții absolute a unei sume obținute de capitalizare la rata unui punct de patru per cent din chiria anuală de recunoaștere datorată în temeiul prezentei ordonanțe.” Secțiunea 27 din Ordonanța se referă la evaluarea compensației de către Consiliul de Arbitraj a Terenului. Subsecțiunea 13 se citește după cum urmează: „Compensarea în ceea ce privește achiziționarea de orice teren pe posesia publică este egală cu achiziționarea de închiriere evaluabilă în ceea ce privește aceasta, în conformitate cu dispozițiile prevăzute în subarticolele (2)-12), inclusiv, din prezentul articol, crescut (cu 40 %) în cazul unui vechi achiziționare urbană și ( ) cu 20 % (20 %) în cazul terenurilor agricole.” 1. a. Reclamantul s-a plâns, în temeiul articolului 6 din Convenție, că procedura LAB, care nu a fost încheiată, urmată de procedurile referitoare la aplicarea sa inițială în fața jurisdicțiilor constituționale, care a durat încă unsprezece ani, nu a fost decisă într-un timp rezonabil. b. Ea s-a mai plâns că i s-a refuzat accesul la o instanță pentru a evalua valoarea compensației datorită ei pentru a doua luare a proprietății de către Guvern. (2) În baza articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, reclamantul s-a plâns că a doua luare a proprietății sale nu are un scop public și că compensația oferită, care a fost, de asemenea, destinată să acopere alte proprietăți, nu era corectă sau adecvată. 3. Considerând art. 14 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, ea s-a plâns că decizia de a lua proprietatea ei pentru prima dată a fost discriminatorie și s-a plâns că decizia ulterioară de a lua proprietatea ei a fost, de asemenea, arbitrară și discriminatorie. 4. a. În conformitate cu art. 13 în mod implicit coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, ea s-a plâns că nu are un remediu eficace în ceea ce privește drepturile sale de proprietate, deoarece nu a fost acordată nicio compensație în ceea ce privește prima acțiune, presupunând chiar că procedurile în curs s-au încheiat, 50 de ani pentru obținerea unui remediu nu ar putea fi considerate eficace. b. Ea s-a mai plâns că luarea proprietății pentru a doua oară a suspendat executarea hotărârii în favoarea ei. c. În cele din urmă, reclamantul s-a plâns că a doua acțiune a proprietății aflate în funcție publică i-a privat un remediu care ar putea să-și acorde compensarea adecvată, aceasta a fost stabilită într-o manieră presupusă că nu are legătură cu parametrii stabilite de lege pentru determinarea valorilor de închiriere. 1. Reclamantul s-a plâns că setul de procedură legat de prima luare a proprietății sale nu a fost ascultat într-un timp rezonabil. A considerat în continuare că i s-a refuzat accesul la o instanță pentru a evalua valoarea compensației datorită statului pentru a doua luare a proprietății sale. Se bazează pe art. 6 din Convenție, care, în măsura în care este cazul, citește după cum urmează: „În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile ... fiecare are dreptul la o ... audiere într-un timp rezonabil de [a] ... tribunal ...” În ceea ce privește plângerea conform căreia procedurile referitoare la prima luare a proprietăților reclamantului nu au fost audiate într-un timp rezonabil, Curtea consideră că nu poate, pe baza dosarului, determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, este necesar, în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul Curții, să anunțe această parte a cererii guvernului contestat. În ceea ce privește plângerea reclamantului că i s-a refuzat accesul la o instanță, Curtea remarcă că plângerea este legată de lipsa unor remedii obișnuite care ar fi permis-o să conteste cuantumul compensației acordate, în special în cazul în care, chiar dacă aceste remedii au fost furnizate, acestea nu i-ar furniza încă compensații adecvate. Curtea constată că substanța acestei plângeri a fost adusă în fața jurisdicțiilor constituționale interne în cadrul celui de-al doilea set de proceduri constituționale al reclamantului, astfel cum a declarat reclamantul, aceste proceduri sunt încă în așteptare. Rezultă că această plângere este prematură și trebuie respinsă pentru neepuizarea recourslor interne în temeiul articolelor 1 și 4 din convenție. 2. Reclamantul s-a plâns că a doua luare a proprietății sale nu are un scop public și că compensația oferită, care era, de asemenea, destinată să acopere alte proprietăți, nu era corectă sau adecvată, în încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, care citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Curtea constată că, la o dată neespecificată, reclamantul și-a depus al doilea set de proceduri constituționale, Prin urmare, această plângere este, de asemenea, prematură și trebuie respinsă pentru neepuizarea măsurilor interne în temeiul articolelor 1 și 4 din Convenție. 3. Reclamantul s-a plâns că decizia de a lua proprietatea ei pentru prima dată și de a lua aceasta în funcție publică, pentru a doua dată, a fost discriminatorie și arbitrară, în contravenție cu art. 14 din Convenție, care citește după cum urmează: „Ocuparea drepturilor și libertăților prevăzute în [] Convenția este asigurată fără discriminare pe niciun motiv, cum ar fi sexul, rasa, culoarea, limba, religia, opinia politică sau altă parte, origine națională sau socială, asocierea cu o minoritate națională, proprietatea, nașterea sau alt statut.” Având în vedere faptul că faptele în cauză fac obiectul articolului 1 din Protocolul nr. 1, art. 14 se aplică în cazul instantaneu. Curtea reiterează că, astfel cum se prevede în primul protocol al Convenției, un stat are dreptul de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților. În plus, statele contractante ar trebui să se bucure de o largă marja de apreciere pentru punerea în aplicare a politicilor lor de planificare a orașului și a țărilor (a se vedea J. Lautier Company Limited c. Malta (dec.), nr. 37448/06, 2 decembrie 2008). În acest caz, Curtea observă că, deși reclamantul a formulat plângerea în fața lor, instanțele interne nu s-au exprimat în această privință. Cu toate acestea, Curtea remarcă că reclamantul nu a justificat cererea în fața acestei instanțe. Ea nu a furnizat dovezi că se afla într-o situație analogă cu cea a altor persoane - că proprietatea ei era comparabilă în dimensiunea, prognoza sau locația, la proprietățile adiacente sau la alte proprietăți. În plus, nu a explicat motivul pentru orice presupusă discriminare. Curtea consideră că, în aceste circumstanțe, nu există nici o indicație că reclamantul a fost discriminat în prima ocazie în care a fost luată proprietatea și că această parte a plângerii este evident nefondată în sensul articolului 35 § 3 din Convenție. În ceea ce privește cea de-a doua parte a plângerii sale, și anume, faptul că a doua luare a bunurilor a fost discriminatorie, Curtea constată că această plângere face parte, de asemenea, din afirmațiile formulate în cadrul celui de-al doilea set de proceduri constituționale, care sunt încă în așteptare. 1 și 4 din Convenție. Reclamantul s-a plâns că nu are un remediu eficace în ceea ce privește drepturile ei de proprietate, deoarece nu a fost acordată nicio compensație în ceea ce privește prima încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Chiar dacă se presupune că procedura în curs s-a încheiat, 50 de ani pentru obținerea unui remediu nu ar putea fi considerată ca fiind eficace în sensul articolului 13 din Convenție. Ea s-a plâns în continuare că luarea proprietății pentru a doua dată suspendă executarea hotărârii în favoarea ei. În cele din urmă, ea s-a plâns că a doua acțiune a proprietății sale în funcție publică i-a privat de un remediu care ar putea să-i ofere o compensare adecvată, care se bazează pe art. 13 din Convenție și, prin urmare, pe art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenție. „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoane care acționează în calitate oficială.” În ceea ce privește plângerile conform căreia reclamanta nu a avut un remediu eficace în ceea ce privește încălcarea drepturilor sale de proprietate, Curtea consideră că nu poate, pe baza dosarului, determina admisibilitatea acestei plângeri și că, prin urmare, este necesar, în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul de procedură, să anunțe această parte a cererii guvernului contestat. b. În ceea ce privește plângerea potrivit căreia luarea proprietății pentru a doua dată a suspendat executarea hotărârii în favoarea ei, Curtea consideră că această plângere este examinată în temeiul articolului 6 § 1. Execuția unei hotărâri din partea oricărei instanțe trebuie considerată o parte integrantă a „procediului” în sensul articolului 6 (a se vedea Hornsby c. Grecia , hotărârea din 19 martie 1997, Raporturi 1997-II, p. 510, § 40). Deși se poate accepta că statele contractante pot, în circumstanțe excepționale și, profitând de marja lor de apreciere pentru controlul utilizării proprietăților, interveni în procedurile de punere în aplicare a unei decizii judiciare, consecințele acestei intervenții nu ar trebui să fie că executarea este împiedicată, invalidată sau întârziată în mod incorect sau, totuși, că substanța deciziei este subminată (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, § 74, CEHR 1999 V. În acest sens, Curtea constată că, la 8 ianuarie 2007, Curtea Constituțională a susținut că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, a declarat declarația guvernatorului din 1958 nulă și nulă și a ordonat Guvernului să elibereze proprietatea. Reclamantul a obținut o ordonanță de expulzie. Cu toate acestea, înainte de posesia cedată a statului, la 22 ianuarie 2007, Guvernul a eliberat o proaspătă ordonanță pentru luarea proprietății și reclamantul nu a recăpătat posesia. Curtea remarcă că chestiunile a căror plângere este făcută sunt indisociativ legate de plângerile reclamantului pe care îl așteaptă în prezent în fața Curții Constituționale. în care ea concurează cea de-a doua luare a proprietăților sale Rezultă că această plângere este prematură și trebuie respinsă pentru neepuizarea recourslor interne în temeiul articolelor 1 și 4 din convenție. c. În ceea ce privește plângerea conform căreia luarea proprietăților sub posesia publică a privat-o de un remediu care i-ar putea oferi o compensare adecvată, Curtea reiterează că, în astfel de cazuri, art. 6 § 1 constituie o lex specialis în legătură cu art.

Remarcă, de asemenea, că această plângere este, în esență, la fel ca cea expusă mai sus în temeiul articolului 6 pe care Curtea a declarat-o inadmisibilă. De aceea, din aceleași motive, această plângere este prematură și trebuie respinsă pentru neepuizare a recourslor interne în temeiul articolelor 1 și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea decide să se suspende în unanimitate examinarea plângerilor reclamantului privind durata procedurii, drepturile de proprietate ale reclamantului în ceea ce privește prima luare și lipsa unui remediu eficace în ceea ce privește prima luare a proprietății reclamantului; declara restul cererii inadmisibil. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Președintele adjunct de grefier ANEXA Lista audierilor dinaintea consiliului de arbitraj terestru

Background of the case The applicant is the owner of a property, known as Palazzo Bonici, in Valetta. The property had been damaged during the Second World War and the applicant’s ancestors, from whom she inherited the property, had at the time applied to the Damage Commission to obtain the necessary funding to have the property restored. In 1958 the then Colonial Government issued an order taking control of the property under title of possession and use, that is, a forced temporary taking of property subject to the payment of annual compensation, known as a “recognition rent”, to the owners. Despite this order, the property was left unused until 1972, during which time it deteriorated considerably. In 1972 the Government commenced works to repair the property with a view to using it in conjunction with the Manoel Theatre situated nearby. On 5 August 1976 the Government issued a “notice to treat” by which the owner was informed that the compensation offered by way of recognition rent amounted to 210 Maltese Liras (MTL – approximately 490 euros (EUR)). The applicant rejected the offer and in the same year proceedings were initiated before the Land Arbitration Board (“LAB”). These proceedings were suspended sine die on 10 October 1996 and were never concluded (see annex for a detailed chronological list of hearings in the proceedings). The applicant submitted that even if these proceedings had been concluded, the LAB would have been unable to establish a fair rent reflecting market values, since it was bound by the law to assess rent on the basis of 1914 rental values. After repairing the property the Government allocated it and entrusted its management to the Manoel Theatre Management Committee (“MTMC”), the organ of the Ministry of Culture and Education which administers the Manoel Theatre. The latter leased out the property to a number of commercial entities, including offices, cafeterias, reception halls, a restaurant and a publishing house, which paid rent to the MTMC.

Proceedings before the Civil Court in its constitutional jurisdiction In 1996 the applicant instituted constitutional redress proceedings complaining under Articles 6 and 14 of the Convention and Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. She complained that the property, estimated at the time to be worth MTL 880,000 (approximately EUR 2,050,000), was not used for a public purpose, that she had not been offered fair compensation, that the proceedings pending before the LAB were taking an unreasonably long time to be decided and that she had been discriminated against vis-à-vis other property owners who, unlike her, had their properties expropriated by outright purchase and not subject to the less favourable forced rents. She requested the court to grant adequate redress and to pay damages. On 18 January 1999 the Civil Court (First Hall) found for the applicant. It declared the taking null and void, as the property was not being used for a public purpose, and therefore contrary to the Convention. It further found a violation of the applicant’s right to a fair hearing within a reasonable time. It considered that the period to be taken into account started running on 25 February 1958, the date when the applicant’s right to compensation arose, and had not yet ended 40 years later. It noted that it took the Government 18 years to issue a “notice to treat” without which compensation proceedings could not be initiated. This, together with the lack of initiative of the Commissioner of lands to pursue those proceedings, was enough to consider that the applicant had suffered a serious prejudice, incompatible with Article 6 of the Convention, over the forty years she had been left without compensation. It declared that it was not necessary to examine the Article 14 complaint. The issue of payment of damages in respect of the violation of Article 6 (which depended on the value of the property, the estimated value of which was not contested by the Government) was reserved.

Proceedings before the Constitutional Court The Government appealed against the above-mentioned judgment. The applicant submitted that during those proceedings, lasting 8 years, the judges were replaced several times and there had been numerous adjournments. On 8 January 2007 the Constitutional Court upheld the first-instance judgment in part. It held that there had been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, in that a proper balance had not been reached between the private interest and the public need, particularly in view of the use that was being made of the building. In the light of the compensation being received by the applicant and the fact that she had been deprived of her property for nearly fifty years, the applicant had been made to bear a disproportionate burden. It declared the Governor’s declaration of 1958 null and void and ordered the Government to release the property. The Constitutional Court, however, found that there had not been a violation of Article 6 in respect of the length of the proceedings. It was true that the proceedings had been lengthy, the “notice to treat” having been issued only 18 years after the taking of the property and the proceedings before the LAB having not yet been concluded. However, the court noted that the time to be considered was that after the Convention took effect in respect of Malta, namely on 30 April 1987 (when Malta introduced the right of individual petition) and the applicant had failed to submit evidence of what caused the delay after 1987. As to the Article 14 complaint, the court held that it had been misconceived, since the first-instance court had not examined it. As to the adequacy of compensation, it confirmed that the release of the property was an adequate remedy for the upheld violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, and the reservation of the issue of compensation by the first court was related to the Article 6 complaint, which had not been upheld on appeal.

The circumstances after the Constitutional Court judgment On an unspecified date following this judgment, the applicant obtained an eviction order, against the Government. However, prior to its enforcement, on 22 January 2007, the Government issued a fresh order, this time under title of public tenure in accordance with the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (“the Ordinance”). Included in the taking were a number of shops and offices adjacent to Palazzo Bonici, of which the applicant owned an undivided share together with third parties. The Government offered an annual recognition rent of MTL 21,000 (approximately EUR 49,000), basing it on section 22 (11) (c) of the Ordinance (see “Relevant Domestic Law” below), without indicating what portion of this amount was due for the applicant’s house of which she was the sole owner. According to an architect’s valuation, the present day rental value of Palazzo Bonici, excluding the other adjacent property, amounted to MTL 110,000 (approximately EUR 256,000) per year. The market value in the case of sale is MTL 2,200,000 (approximately EUR 5,125,000), but the Government estimate it to be only MTL 1,500,000 (approximately EUR 3,494,000).

Ordinary Proceedings On an unspecified date, the applicant lodged ordinary proceedings (327/07-ATB 10) complaining that the new taking of the property under public tenure had been unlawful, as it was not permissible under the Land Acquisition Ordinance to take property by means of public tenure, if it was not already being used by the Government. At the request of the Government the eviction order was suspended pending the outcome of those proceedings. On the date of introduction of this application the proceedings were still pending. Although the Court has not been informed of this by the applicant, it appears from the Maltese Courts’ website that the Civil Court, in its ordinary jurisdiction, gave judgment in the case on 11 November 2008. The latter held that the taking of the property by public tenure had been ultra vires and was therefore null and void. An appeal was lodged on 19 November 2008 and therefore the case is still pending.

The second Constitutional Proceedings On an unspecified date the applicant lodged further constitutional redress proceedings (23/07 - ATB 10 A) claiming that the taking of the property under public tenure breached Articles 6 and 14 of the Convention and Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. She claimed that the taking had not been in the public interest as the property was mainly being used for commercial purposes in relation to the Theatre, even though the Government had at its disposal other properties in the vicinity which could have served the same purpose. She also claimed that the inadequate compensation offered by the Government was arbitrary and not in accordance with the law. Compensation for the taking of a property under public tenure had to be calculated on the basis of section 27 (13) of the Ordinance and not section 22 (11) (c), which applied where property taken under “public tenure” was converted by absolute purchase (see the relevant domestic law part). Although it could be supposed that the Government’s offer amounted to more than what was applicable by law, it did not reflect the real current market value, since calculations were restricted to rental values applicable in 1939. Even assuming that the offer reflected compensation for Palazzo Bonici alone and not the adjacent properties, it still represented a fifth of its real value on the market; therefore, it did not constitute adequate compensation and the applicant was being made to bear an excessive burden. She further claimed that the decision to take her property under public tenure had been arbitrary and discriminatory. At the time only four other properties had been taken under this title, as opposed to outright purchase. All these properties had already been in the possession of the Government under a different title and were all related to slum clearance and housing projects, unlike the applicant’s. Finally, she complained that the taking was in breach of Article 6, in that she was not given a fair hearing within a reasonable time, as she had no real and effective possibility of having the value of her property determined by a court. Notwithstanding the Constitutional Court judgment in her favour, in these circumstances the applicant remained without an effective remedy. At the time of lodging the application the proceedings were still pending. It appears from the Maltese Courts’ website that these proceedings are to date still pending at first instance.

The compensation proceedings Meanwhile, on 3 April 2007, the applicant filed an application (537/1996) before the Civil Court (First Hall) for determination of the compensation owed to her as a result of the judgment of 8 January 2007. During these proceedings the Government argued that the case had now been closed and no compensation was due. At the date of introduction of this application these proceedings were still pending. B. Relevant domestic law Section 22 (11) of the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance, Chapter 88 of the Laws of Malta, reads as follows: “The compensation due for the acquisition by absolute purchase of any land, and the sum to be deposited in accordance with this article shall be: ... (c) in the case of conversion from public tenure into absolute purchase a sum arrived at by the capitalisation at the rate of one point four per centum of the annual recognition rent due under the provisions of this Ordinance.” Section 27 of the Ordinance relates to the assessment of compensation by the Land Arbitration Board. Subsection 13, reads as follows: “The compensation in respect of the acquisition of any land on public tenure shall be equal to the acquisition rent assessable in respect thereof in accordance with the provisions contained in subarticles (2) to (12), inclusive, of this article, increased ( a ) by forty per centum (40%) in the case of an old urban tenement and ( b ) by twenty per centum (20%) in the case of agricultural land.” COMPLAINTS 1. a. The applicant complained under Article 6 of the Convention that the LAB proceedings, which had not been concluded, followed by the proceedings regarding her initial application before the constitutional jurisdictions, which lasted another eleven years, had not been decided within a reasonable time. b. She further complained that she had been denied access to a court to assess the amount of compensation due to her for the second taking of the property by the Government. 2. Relying on Article 1 of Protocol No.1 to the Convention the applicant complained that the second taking of her property did not serve a public purpose and that the compensation offered, which was also meant to cover other property, was not fair or adequate. 3. Relying on Article 14 in conjunction with Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, she complained that the decision to take her property for the first time had been discriminatory. She also complained that the subsequent decision to take her property a second time under public tenure had also been arbitrary and discriminatory. 4. a. Under Article 13 impliedly in conjunction with Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, she complained that she did not have an effective remedy in respect of her property rights, since no compensation was granted in respect of the first taking. Even assuming that the pending proceedings had come to an end, 50 years to obtain a remedy could not be deemed effective. b. She further complained that the taking of the property for the second time suspended the enforcement of the judgment in her favour. c. Lastly, the applicant complained that the second taking of the property under public tenure deprived her of a remedy which could grant her adequate compensation, the latter having been established in an allegedly capricious manner unrelated to the parameters set by the law for determining rental values. THE LAW 1. The applicant complained that the sets of proceedings related to the first taking of her property had not been heard within a reasonable time. She further considered that she had been denied access to a court to assess the amount of compensation due to her for the second taking by the State. She relied on Article 6 of the Convention, which, in so far as relevant, reads as follows: “In the determination of his civil rights and obligations ... everyone is entitled to a ... hearing within a reasonable time by [a] ... tribunal ...” a. As to the complaint that the proceedings related to the first taking of the applicant’s property had not been heard within a reasonable time, the Court considers that it cannot, on the basis of the case file, determine the admissibility of this complaint and that it is therefore necessary, in accordance with Rule 54 § 2 (b) of the Rules of Court, to give notice of this part of the application to the respondent Government. b. In respect of the applicant’s complaint that she had been denied access to a court, the Court notes that the complaint is related to the lack of ordinary remedies that would have allowed her to contest the amount of compensation awarded, particularly in that, even if such remedies were provided, they would still not provide her with adequate compensation. The Court notes that the substance of this complaint has been brought before the domestic constitutional jurisdictions in the applicant’s second set of constitutional proceedings . As stated by the applicant, these proceedings are still pending. It follows that this complaint is premature and must be rejected for non-exhaustion of domestic remedies pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention. 2. The applicant complained that the second taking of her property did not serve a public purpose and that the compensation offered, which was also meant to cover other property, was not fair or adequate, in violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, which reads as follows: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” The Court notes that on an unspecified date the applicant filed her second set of constitutional proceedings which consisted, inter alia, of the complaint put before this Court. As stated by the applicant, these proceedings are still pending. It follows that this complaint is also premature and must be rejected for non-exhaustion of domestic remedies pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention. 3. The applicant complained that the decision to take her property for the first time and the decision to take it under public tenure, for the second time, had been discriminatory and arbitrary, contrary to Article 14 of the Convention which reads as follows: “The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status.” As the facts at issue fall within the ambit of Article 1 of Protocol No. 1, Article 14 is applicable in the instant case. The Court reiterates that as provided in the first Protocol of the Convention, a State has a right to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property. Moreover, Contracting States should enjoy a wide margin of appreciation in order to implement their town and country planning policies (see J. Lautier Company Limited v. Malta (dec.), no. 37448/06, 2 December 2008). In the present case, the Court observes that although the applicant raised the complaint before them, the domestic courts did not express themselves on this matter. However, the Court notes that the applicant failed to substantiate her claim before this Court. She failed to provide evidence that she was in an analogous situation to that of others - that her property was comparable in size, prominence or venue, to adjacent properties or any other properties. Moreover, she failed to explain the ground for any alleged discrimination. The Court considers that in these circumstances there is no indication that the applicant was discriminated against on the first occasion that the property was taken. It follows that this part of the complaint is manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. As to the second part of her complaint, namely, that the second taking of the property was discriminatory, the Court notes that this complaint also forms part of the claims she put forward in her second set of constitutional proceedings, which are still pending. It follows that this part of the complaint is premature and must be rejected for non-exhaustion of domestic remedies pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention. 4. The applicant complained that she did not have an effective remedy in respect of her property rights, since no compensation was granted in respect of the first taking in breach of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. Even assuming that the pending proceedings had come to an end, 50 years to obtain a remedy could not be deemed as effective within the meaning of Article 13 of the Convention. She further complained that the taking of the property for the second time suspended the enforcement of the judgment in her favour. Lastly, she complained that the second taking of her property under public tenure deprived her of a remedy which could provide her with adequate compensation. She relied on Article 13 of the Convention and, impliedly, Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. Article 13 reads as follows: “Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.” a. As to the complaints that the applicant did not have an effective remedy in respect of the violation of her property rights, the Court considers that it cannot, on the basis of the case file, determine the admissibility of this complaint and that it is therefore necessary, in accordance with Rule 54 § 2 (b) of the Rules of Court, to give notice of this part of the application to the respondent Government. b. As to the complaint that the taking of the property for the second time suspended the enforcement of the judgment in her favour, the Court considers that this complaint falls to be examined under Article 6 § 1. Execution of a judgment given by any court must be regarded as an integral part of the “trial” for the purposes of Article 6 (see Hornsby v. Greece , judgment of 19 March 1997, Reports 1997-II, p. 510, § 40). While it may be accepted that Contracting States may, in exceptional circumstances and, by availing themselves of their margin of appreciation to control the use of property, intervene in proceedings for the enforcement of a judicial decision, the consequence of such intervention should not be that execution is prevented, invalidated or unduly delayed or, still less, that the substance of the decision is undermined (see Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, § 74, ECHR 1999 ‑ V). The Court notes in this connection that on 8 January 2007 the Constitutional Court held that there had been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, it declared the Governor’s declaration of 1958 null and void and ordered the Government to release the property. The applicant obtained an eviction order. However, before the State ceded possession, on 22 January 2007, the Government issued a fresh order for the taking of the property and the applicant did not regain possession. The Court notes that the matters of which complaint is made are indissociably linked to the applicant’s complaints currently pending before the Constitutional Court in which she contests the second taking of her property . It follows that this complaint is premature and must be rejected for non-exhaustion of domestic remedies pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention. c. As to the complaint that the taking of the property under public tenure deprived her of a remedy which could provide her with adequate compensation, the Court reiterates that, in such cases, Article 6 § 1 constitutes a lex specialis in relation to Article

It further notes that this complaint is, in substance, the same as that aired above under Article 6 which the Court has declared inadmissible. It follows that for the same reasons, this complaint is premature and must be rejected for non ‑ exhaustion of domestic remedies pursuant to Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention. For these reasons, the Court unanimously Decides to adjourn the examination of the applicant’s complaints concerning the length of proceedings, the applicant’s property rights in respect of the first taking and the lack of an effective remedy in respect of the first taking of the applicant’s property; Declares the remainder of the application inadmissible. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Deputy Registrar President ANNEX List of hearings before the Land Arbitration Board