Gera de Petri Testaferrata Bonici Ghaxaq împotriva Maltei

Reclamantul s-a născut în 1949 și locuiește în Balzan, Malta. Reclamantul este proprietarul unei proprietăți, cunoscute sub numele de Palazzo Bonici, în Valetta. Ea deține parțial unele dintre magazinele de etaj, și deține în întregime casa, de la restul etajului și subsolul până la etajele de sus. Proprietatea a fost deteriorată în timpul celui de-al Doilea Război Mondial și strămoșii reclamantului, de la care a moștenit proprietatea, la 11 ianuarie 1945, a solicitat Comisiei pentru Daune de Război pentru a obține finanțarea necesară pentru restabilirea proprietății. În acel moment, clădirea a fost constituită dintr-o casă de oraș mare din secolul al XVIII-lea, inclusiv câteva camere de la etajul de jos, care au fost închiriate ca magazine.

Între 1945 și 1950, Comisia pentru daunele de război a plătit o sumă corespunzător la 1.307 EUR, pentru sediile care exclud magazinele pentru care nu au fost plătite nicio sumă ca urmare a cererilor nedefinite. Potrivit reclamantului, sumele acordate au acoperit cheltuielile pentru lucrările temporare necesare pentru a asigura sediul, așa cum au fost solicitate inițial, și nu întregile lucrări de reparare a întregii proprietăți. Deși guvernul a susținut că, în ciuda plăților, clădirea a fost lăsată într-o stare de neglijență, instanțele interne au recunoscut că reclamantul a încercat să reconstruească zona deteriorată (pagina 21 din hotărârea Curții Constituționale din 8 ianuarie 2007) 9. În 1958, Guvernul Colonial a eliberat un ordin de preluare a proprietății sub titlul de posesie și de utilizare, adică o preluare temporară forțată de proprietăți sub rezerva plății anuale a compensației, cunoscute ca „chiriere de recunoaștere”, către proprietari.

10. În ciuda acestui ordin, strămoșii reclamanților au refuzat să predea cheile clădirii. Astfel, proprietatea a fost lăsată neutilizată până în 1972 atunci când clădirea a fost forțată deschisă de către Guvern, în momentul în care s-a deteriorat considerabil. 11. În 1972, Guvernul a început lucrările de reparare a proprietății, în vederea utilizării acesteia ca cafenea și birouri, în coroborat cu Teatrul Manoel situat în apropiere. Guvernul a evacuat chiriașii magazinelor de la etajul de jos care au fost închiriate pe baza închirierilor controlate, iar o sală în etajele superioare a fost transformată într-o sală de performanță pentru publicul mic. Apoi, un restaurant de teatru a fost adăpostit în subsolul clădirii și un alt etaj a fost adăugat la fundația patrimoniului maltez “Fondazzjoni Patrimonju Malti”, o fundație guvernamentală care promovează patrimoniul național, care servește, de asemenea, ca o companie comercială care angajează în publicații.

12. La 5 august 1976, Guvernul a emis o „notă de tratat” prin care proprietarul a fost informat că compensația oferită prin închiriere de recunoaștere a fost de 210 lire malteze (MTL – aproximativ 490 euro (EUR)). Sumele s-au bazat pe valoarea de închiriere din 1914 (în conformitate cu legile de închiriere privind închirierea rezidenților – nu a sediilor comerciale – în vigoare la momentul respectiv) a crescut cu 40 % pentru a permite inflația. Prin scrisoarea judiciară din 1976 strămoșii reclamantului au respins oferta și în același an Comisarul Terenilor a instituit proceduri de compensare înaintea Comitetului de Arbitrare a Terenului („LAB”). Aceste proceduri au fost suspendate sine deces la 10 octombrie 1996 (a se vedea anexa A pentru o listă cronologică detaliată a audierilor în cadrul procedurii).

În așteptarea acestei proceduri, reclamantul a moștenit proprietatea de care a obținut posesia prin acte publice la 26 martie 1990. Reclamantul a susținut că, chiar dacă aceste proceduri ar fi fost încheiate, LAB nu ar fi putut stabili o închiriere echitabilă care reflectă valorile pieței, deoarece, prin lege, ar fi fost obligat să evalueze chiria pe baza valorilor de închiriere din 1914. 13. După repararea proprietății, Guvernul l-a alocat și-a încredințat conducerea Comitetului de Management al Teatrului Manoel (“MTMC”), organul Ministerului Culturii și Educației, care administrează Teatrul Manoel. A închiriat proprietatea la o serie de entități comerciale, inclusiv birouri, cafenea, săli de recepție, un restaurant și o casetă de ediție.

Potrivit Guvernului, veniturile economice primite de MTMC pe an s-au ridicat la aproximativ 13.000 EUR, iar guvernul a cheltuit 735.115 EUR de restabilire a clădirii și de îndeplinire a costurilor sale de întreținere. 14. În 1996 reclamantul a instituit o procedură constituțională în care a prezentat plângeri în temeiul articolelor 6 și 14 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ea s-a plâns că proprietatea, estimată la momentul respectiv care merită 880.000 MTL (aproximativ 2.050.000 EUR), nu a fost utilizată într-un scop public, că nu a fost oferită o compensare echitabilă, că procedurile pe care se petrecea înainte de LAB luau un timp nejustificat de hotărâre și că a fost discriminată împotriva altor proprietari de proprietăți care, spre deosebire de ea, aveau proprietățile lor expropriate prin achiziții directe și nu supuse închirierilor forțate mai puțin favorabile.

La 18 ianuarie 1999, Curtea Civilă (Prima Sală) a constatat pentru reclamant. A declarat că luarea nulă și nu a fost utilizată, deoarece proprietatea nu a fost utilizată într-un scop public și, prin urmare, contrară convenției. A constatat încălcarea dreptului reclamantului la o audiere echitabilă într-un timp rezonabil. Acesta a considerat că perioada care urmează să fie luată în considerare a început să se desfășoare la 25 februarie 1958, data în care a apărut dreptul reclamantului la compensare și nu s-a încheiat încă patruzeci de ani mai târziu.

Acest lucru, împreună cu lipsa de inițiativă a comisarului terenurilor de a continua aceste proceduri, a fost suficient pentru a permite să concludă că reclamantul a suferit o prejudecată gravă, incompatibilă cu art. 6 din Convenție, de-a lungul a patruzeci de ani în care a fost lăsată fără compensare, declarand că nu este necesar să examineze plângerea articolului 14. A fost rezervată emisiunea plății de daune în ceea ce privește încălcarea art. 6 (care depinde de valoarea proprietății). 16. Guvernul a recurs împotriva hotărârii menționate mai sus. 17. Reclamantul a susținut că în timpul procedurii, în durată de opt ani, judecătorii au fost înlocuiți de mai multe ori și au fost amânate numeroase (a se vedea anexa B pentru o listă cronologică detaliată de audieri în cadrul procedurii).

18. La 8 ianuarie 2007, Curtea Constituțională a susținut în parte hotărârea de primă instanță. Acesta a susținut că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, deoarece nu s-a păstrat un echilibru adecvat între interesul privat și nevoia publică. Deși s-a dovedit că scopurile comerciale ale luarii au înlocuit scopul inițial, a fost având în vedere compensația oferită reclamantului (490 EUR închiriere anuală pentru un bun evaluat la aproximativ 1.863.500 EUR) și faptul că ea a fost privată de aproape cincizeci de ani, că a fost făcută pentru a suporta o sarcină disproporționată. Faptul că proprietatea a fost renovată de către stat a avut o influență redusă asupra acestei concluzii, deși ar putea fi relevantă pentru determinarea termenilor de compensare.

Acesta a declarat declarația guvernatorului din 1958 nul și nul și a ordonat Guvernului să elibereze proprietatea. Cu toate acestea, Curtea Constituțională a constatat că nu s-a încălcat art. 6 în ceea ce privește durata procedurii. Este adevărat că procedura a fost lungă, „noticia de tratat” a fost eliberată numai 18 ani după luarea proprietății și procedurile înainte de a nu fi încă încheiată. Cu toate acestea, instanța a remarcat că timpul care trebuie luat în considerare a început să se desfășoare după ce Convenția a intrat în vigoare în ceea ce privește Malta, și anume la 30 aprilie 1987 (în cazul în care Malta a introdus dreptul la cerere individuală) și reclamantul nu a prezentat dovezi cu privire la ceea ce a provocat întârzierea după 1987. În ceea ce privește plângerea de la art. 14, instanța a susținut că a fost avortat, deoarece instanța de primă instanță nu l-a examinat.

În ceea ce privește adecvatitatea compensației, acesta a confirmat că eliberarea proprietăților constituie un remediu adecvat pentru încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, iar rezervarea evaluării de către prima instanță a fost legată de plângerea de la art. 6, care nu a fost menținută în apel. Cu toate acestea, aceasta a rezervat orice drept pe care reclamantul ar putea dori să-l afirme în ceea ce privește compensarea pentru „posesiune și utilizare” a sediilor în perioada relevantă. 19. La o dată neespecificată după această hotărâre, reclamantul a obținut o decizie de expulzare împotriva Guvernului. Cu toate acestea, înainte de executarea sa, la 22 ianuarie 2007, Guvernul a eliberat un ordin proaspăt, de data aceasta sub titlul de posesie publică în conformitate cu Ordonanța privind achiziționarea de teren (Obiecții publice) („Ordonanța”).

Inclusă în luarea a fost o serie de magazine și birouri adiacente Palazzo Bonici, din care reclamantul deține o cotă nedivizată împreună cu terți. Guvernul a oferit o închiriere anuală de recunoaștere a MTL 21.000 (aproximativ 49.000 EUR), bazată pe art. 22 alineatul (11) litera (c) din Ordonanța (a se vedea „Legea internă relevantă” de mai jos), fără a indica ce parte din această sumă a fost datorată pentru casa reclamantului, din care ea a fost singura proprietară. Potrivit evaluării unui arhitecte, valoarea actuală de închiriere a palatului Bonici, cu excepția celorlalte proprietăți adiacente, se ridică la 110.000 MTL (aproximativ 256.000 EUR) pe an. Valoarea de piață în cazul vânzării se estimează la 2 200.000 MTL (aproximativ 5.125.000 EUR); Guvernul, totuși, estimează că este doar 1 500.000 MTL (aproximativ 3.494.000 EUR).

20. Într-o dată neespecificată, reclamantul a depus o procedură ordinară (327/07 - ATB 10), plângând că noua prelucrare a proprietății în posesia publică era ilegală, deoarece nu era permisă în temeiul Ordinului privind achiziționarea de teren să ia proprietatea prin funcție publică dacă nu era deja folosită de Guvern. 21. La cererea Guvernului, ordinul de expulzare a fost suspendat până la rezultatul procedurii respective. 22. La data introducerii acestei cereri, procedura era încă în așteptare. Curtea civilă, în jurisdicția sa obișnuită, a pronunțat hotărârea în cazul de 11 noiembrie 2008. Acesta a susținut că luarea proprietății prin posesie publică a fost ultra vire și a fost, prin urmare, nulă și nulă.

Un recurs a fost depus la 19 noiembrie 2008 și cazul este încă în așteptare. 23. Într-o dată neespecificată, reclamantul a depus o nouă procedură de recurs constituțional (23/07 - ATB 10 A), susținând că luarea proprietății în funcție publică a încălcat art. 6 și 14 din Convenție și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. 24. Ea a susținut că luarea nu a fost în interesul public, deoarece proprietatea a fost folosită în principal în scopuri comerciale în raport cu Teatrul, chiar dacă guvernul a avut la dispoziția lor alte proprietăți din vecinătatea care ar fi putut servi același scop. De asemenea, ea susține că compensația inadecvată oferită de Guvern este arbitrară și nu în conformitate cu legea.

Compensarea pentru luarea unui bun în posesia publică a trebuit calculată pe baza articolului 27 (13) din Ordonanța și nu a articolului 22 (11) (c), care se aplică în cazul în care proprietatea luată sub posesia publică a fost convertită prin achiziții absolute (a se vedea legea internă relevantă de mai jos). Deși ar putea fi considerat că oferta guvernului a constituit mai mult decât cea aplicabilă prin lege, aceasta nu a reflectat valoarea actuală reală a pieței, deoarece calculele s-au bazat pe valorile de închiriere aplicabile în 1939. Chiar și presupunând că oferta a compus compensații pentru Palazzo Bonici singur și nu pentru proprietățile adiacente, aceasta a reprezentat încă o cincime din valoarea sa reală pe piață; prin urmare, nu constituia o compensație adecvată și reclamantul a fost făcut pentru a suporta o sarcină excesivă.

Ea a susținut, de asemenea, că decizia de a lua proprietatea ei sub posesie publică a fost arbitrară și discriminatorie. În momentul respectiv, numai patru alte proprietăți au fost luate sub acest titlu, în loc de achiziționarea totală. Toate proprietățile erau deja în posesia Guvernului cu titlu diferit și erau toate legate de proiectele de clearance și locuințe, spre deosebire de cele ale reclamantului. În cele din urmă, ea s-a plâns că luarea a fost încălcată de art. 6, deoarece nu a primit o audiere echitabilă într-un timp rezonabil, deoarece nu avea posibilitatea reală și eficace de a avea valoarea proprietății sale determinate de o instanță. În ciuda hotărârii Curții Constituționale în favoarea sa, în aceste circumstanțe reclamantul a rămas fără o soluție eficace.

25. Reclamantul a solicitat Curții Civile (prima sală) să stabilească cererea (537/1996) pentru compensarea datorată încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 în conformitate cu art. 235 din Codul Organizației și Procedura Civilă („COCP”). La 29 noiembrie 2007, Curtea Civilă (Prima Sală) a respins cererea reclamantului, susținând că Curtea Civilă a rezervat numai chestiunea de compensare în ceea ce privește art. 6, din care nu a fost constatată nicio încălcare de către Curtea Constituțională, care a constatat, de asemenea, că declararea depunerii nule și nule constituie un remediu suficient pentru încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. Prin urmare, hotărârea Curții Constituționale din 8 ianuarie 2007 a fost finală, afirmațiile reclamantului au fost decise în totalitate, cu excepția rezervării în ceea ce privește plățile datorate deținerii și utilizării terenurilor pentru perioada relevantă, care erau supuse măsurilor civile obișnuite.

În consecință, art. 235 din COCP nu se aplică prezentului caz. 27. Această constatare a fost confirmată prin recurs de o hotărâre a Curții Constituționale din 29 februarie 2008. La 6 decembrie 2007, reclamantul a încheiat o procedură împotriva comisarului de terenuri (1281/07) pentru daunele care rezultă din pierderea deținerii și utilizarea sediilor, în lumina hotărârii Curții Constituționale din 8 ianuarie 2007 determinând o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. La 10 iunie 2010, instanța care a stabilit că o astfel de decizie nu a fost luată de o altă instanță și că instanța internă a afirmat în special că o astfel de măsură trebuie solicitată în fața instanțelor civile interne obișnuite, a luat în considerare cazul și a ordonat depunerea probelor relevante.

29. Secțiunea 22 (11) din Ordinul privind achiziționarea de terenuri (Obiective publice), capitolul 88 din Legile Malta, se citește după cum urmează: „Compensarea datorată achiziției prin achiziție absolută a oricărui teren și suma care urmează să fie depusă în conformitate cu prezentul articol sunt: ... (c) în cazul transformării de la posesia publică în achiziții absolute a unei sume obținute de capitalizarea la rata unui punct de patru per cent din chiria anuală de recunoaștere datorată în temeiul dispozițiilor prezentei ordonanțe.” Secțiunea 27 din Ordonanța se referă la evaluarea compensației de către consiliul de arbitraj de teren.

Subsecțiunea 13 se menționează după cum urmează: „Compensarea în ceea ce privește achiziționarea oricărui teren deținut în cadrul mandatului public este egală cu chiria de achiziție evaluabilă în ceea ce privește acestea, în conformitate cu dispozițiile prevăzute în subsecțiunea (2)-(12), inclusiv, din acest articol, a crescut (a) cu 40 % (40 %) în cazul unui vechi achiziționare urbană și (b) cu 20 % (20 %) în cazul terenurilor agricole.”

6. The applicant was born in 1949 and lives in Balzan, Malta. 7. The applicant is the owner of a property, known as Palazzo Bonici, in Valetta. She partly owns some of the ground floor shops, and entirely owns the house, from the rest of the ground floor and the basement to the top floors. 8. The property had been damaged during the Second World War and the applicant's ancestors, from whom she inherited the property, had on 11 January 1945 applied to the War Damage Commission to obtain the necessary funding to have the property restored. At the time, the building consisted of a large eighteenth century town house including a few rooms on the ground floor which were rented out as shops. Between 1945 and 1950 the War Damage Commission had paid out a sum corresponding to EUR 1,307, for the premises excluding the shops in respect of which no amount had been paid as a consequence of undefined claims.

According to the applicant the sums awarded covered expenses for required temporary works to secure the premises, as had originally been claimed, and not the entire works to repair the whole of the property. While the Government contended that, despite the payments, the building was left in a state of neglect, the domestic courts acknowledged that the applicant had attempted to reconstruct the damaged area (page 21 of the Constitutional Court judgment of 8 January 2007) 9. In 1958 the then Colonial Government issued an order taking control of the property under title of possession and use, that is, a forced temporary taking of property subject to the payment of annual compensation, known as a “recognition rent”, to the owners.

10. Despite this order, the applicant's ancestors refused to hand over the keys of the building. Thus, the property was left unused until 1972 when the building was forced open by the Government, by which time it had deteriorated considerably. 11. In 1972 the Government commenced works to repair the property with a view to using it as a cafeteria and offices in conjunction with the Manoel Theatre situated nearby. The Government evicted the tenants of the shops on the ground floor which had been leased on the basis of controlled rents, and a hall in the upper floors was converted into a performance hall for small audiences. Subsequently a theatre restaurant was housed in the basement of the building and another floor was added to house the foundation for Maltese patrimony “Fondazzjoni Patrimonju Malti”, a Government foundation promoting national heritage, which also serves as a commercial company dealing in publications.

12. On 5 August 1976 the Government issued a “notice to treat” by which the owner was informed that the compensation offered by way of recognition rent amounted to 210 Maltese Liras (MTL – approximately 490 euros (EUR)). The amount was based on the 1914 rental value (according to rent laws relating to renting of residences – not commercial premises – in force at the time) increased by 40 % to allow for inflation. By a judicial letter of 1976 the applicant's ancestors rejected the offer and in the same year the Commissioner of Lands instituted compensation proceedings before the Land Arbitration Board (“LAB”). These proceedings were suspended sine die on 10 October 1996 (see Annex A for a detailed chronological list of hearings in the proceedings).

Pending these proceedings, the applicant inherited the property of which she gained possession by public deed on 26 March 1990. The applicant submitted that even if these proceedings had been concluded, the LAB would have been unable to establish a fair rent reflecting market values, since it was bound by law to assess rent on the basis of 1914 rental values. 13. After repairing the property the Government allocated it and entrusted its management to the Manoel Theatre Management Committee (“MTMC”), the organ of the Ministry of Culture and Education which administers the Manoel Theatre. It rented the property to a number of commercial entities, including offices, cafeterias, reception halls, a restaurant and a publishing house.

According to the Government, the economic income received by the MTMC per year amounted to approximately EUR 13,000 and the Government had spent EUR 735,115 restoring the building and meeting its maintenance costs. 14. In 1996 the applicant instituted constitutional redress proceedings in which she brought complaints under Articles 6 and 14 of the Convention and Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. She complained that the property, estimated at the time to be worth MTL 880,000 (approximately EUR 2,050,000), was not used for a public purpose, that she had not been offered fair compensation, that the proceedings pending before the LAB were taking an unreasonably long time to be decided and that she had been discriminated against vis-à-vis other property owners who, unlike her, had their properties expropriated by outright purchase and not subject to the less favourable forced rents.

She requested the court to grant adequate redress and to award damages. 15. On 18 January 1999 the Civil Court (First Hall) found for the applicant. It declared the taking null and void, as the property was not being used for a public purpose, and therefore contrary to the Convention. It further found a violation of the applicant's right to a fair hearing within a reasonable time. It considered that the period to be taken into account started running on 25 February 1958, the date when the applicant's right to compensation arose, and had not yet ended forty years later. It noted that it had taken the Government eighteen years to issue a “notice to treat” without which compensation proceedings could not be initiated.

This, together with the lack of initiative of the Commissioner of Lands to pursue those proceedings, was enough to allow it to conclude that the applicant had suffered a serious prejudice, incompatible with Article 6 of the Convention, over the forty years during which she had been left without compensation. It declared that it was not necessary to examine the Article 14 complaint. The issue of payment of damages in respect of the violation of Article 6 (which depended on the value of the property) was reserved. 16. The Government appealed against the above-mentioned judgment. 17. The applicant submitted that during the proceedings, lasting eight years, the judges were replaced several times and there had been numerous adjournments (see Annex B for a detailed chronological list of hearings in the proceedings).

18. On 8 January 2007 the Constitutional Court upheld the first-instance judgment in part. It held that there had been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, in that a proper balance had not been preserved between the private interest and the public need. While it was true that the commercial purposes of the taking appeared to have superseded the original purpose, it was in the light of the compensation offered to the applicant (EUR 490 yearly rent for a property valued at approximately EUR 1,863,500) and the fact that she had been deprived of her property for nearly fifty years, that she had been made to bear a disproportionate burden. The fact that the property had been refurbished by the State had little bearing on this conclusion, although it could be relevant in determining the compensation terms.

It declared the Governor's declaration of 1958 null and void and ordered the Government to release the property. The Constitutional Court, however, found that there had not been a violation of Article 6 in respect of the length of the proceedings. It was true that the proceedings had been lengthy, the “notice to treat” having been issued only eighteen years after the taking of the property and the proceedings before the LAB having not yet been concluded. However, the court noted that the time to be considered started running after the Convention took effect in respect of Malta, namely on 30 April 1987 (when Malta introduced the right of individual petition) and the applicant had failed to submit evidence of what had caused the delay after 1987. As to the Article 14 complaint, the court held that it had been misconceived, since the first-instance court had not examined it.

As to the adequacy of compensation, it confirmed that the release of the property was an adequate remedy for the violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, and the reservation of the issue of compensation by the first court was related to the Article 6 complaint, which had not been upheld on appeal. However, it reserved any rights the applicant might wish to assert in respect of compensation for the “possession and use” of the premises during the relevant period. 19. On an unspecified date following this judgment, the applicant obtained an eviction order against the Government. However, prior to its enforcement, on 22 January 2007, the Government issued a fresh order, this time under title of public tenure in accordance with the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (“the Ordinance”).

Included in the taking were a number of shops and offices adjacent to Palazzo Bonici, of which the applicant owned an undivided share together with third parties. The Government offered an annual recognition rent of MTL 21,000 (approximately EUR 49,000), basing it on section 22 (11) (c) of the Ordinance (see “Relevant Domestic Law” below), without indicating what portion of this amount was due for the applicant's house, of which she was the sole owner. According to an architect's valuation, the present day rental value of Palazzo Bonici, excluding the other adjacent property, amounts to MTL 110,000 (approximately EUR 256,000) per year. The market value in the case of sale is estimated to be MTL 2,200,000 (approximately EUR 5,125,000); the Government, however, estimate it to be only MTL 1,500,000 (approximately EUR 3,494,000).

20. On an unspecified date, the applicant lodged ordinary proceedings (327/07 - ATB 10), complaining that the new taking of the property under public tenure had been unlawful, as it was not permissible under the Land Acquisition Ordinance to take property by means of public tenure if it was not already being used by the Government. 21. At the request of the Government the eviction order was suspended pending the outcome of those proceedings. 22. On the date of introduction of this application the proceedings were still pending. The Civil Court, in its ordinary jurisdiction, gave judgment in the case on 11 November 2008. The latter held that the taking of the property by public tenure had been ultra vires and was therefore null and void.

An appeal was lodged on 19 November 2008 and the case is still pending. 23. On an unspecified date the applicant lodged further constitutional redress proceedings (23/07 - ATB 10 A), claiming that the taking of the property under public tenure breached Articles 6 and 14 of the Convention and Article 1 of Protocol No.1 to the Convention. 24. She claimed that the taking had not been in the public interest as the property was mainly being used for commercial purposes in relation to the Theatre, even though the Government had at their disposal other properties in the vicinity which could have served the same purpose. She also claimed that the inadequate compensation offered by the Government was arbitrary and not in accordance with the law.

Compensation for the taking of a property under public tenure had to be calculated on the basis of section 27 (13) of the Ordinance and not section 22 (11) (c), which applied where property taken under “public tenure” was converted by absolute purchase (see the Relevant Domestic Law below). Although it could be supposed that the Government's offer amounted to more than what was applicable by law, it did not reflect the real current market value, since the calculations had been based on rental values applicable in 1939. Even assuming that the offer comprised compensation for Palazzo Bonici alone and not the adjacent properties, it still represented a fifth of its real value on the market; therefore, it did not constitute adequate compensation and the applicant was being made to bear an excessive burden.

She further claimed that the decision to take her property under public tenure had been arbitrary and discriminatory. At the time only four other properties had been taken under this title, as opposed to outright purchase. All the properties had already been in the possession of the Government under a different title and were all related to slum clearance and housing projects, unlike the applicant's. Finally, she complained that the taking was in breach of Article 6, in that she was not given a fair hearing within a reasonable time, as she had no real and effective possibility of having the value of her property determined by a court. Notwithstanding the Constitutional Court judgment in her favour, in these circumstances the applicant remained without an effective remedy.

25. These proceedings are still pending. 1. Compensation for damage arising from the violation of Article 1 of Protocol No. 1 26. On 15 January 2007 the applicant requested the Civil Court (First Hall) to determine the claim (537/1996) for the compensation due for the violation of Article 1 of Protocol No. 1 in accordance with Article 235 of the Code of Organisation and Civil Procedure (“COCP”). On 29 November 2007 the Civil Court (First Hall) rejected the applicant's claim.

It held that the Civil Court had only reserved the matter of compensation in relation to Article 6, of which no violation had been found by the Constitutional Court, which had also found that declaring the taking null and void was a sufficient remedy for the violation of Article 1 of Protocol No. 1. Thus, the Constitutional Court's judgment of 8 January 2007 had been final, the applicant's claims having been decided in their entirety, except for the reservation in respect of payment due for the possession and use of the land for the relevant period, which was subject to ordinary civil remedies. In consequence Article 235 of the COCP did not apply to the present case.

27. That finding was confirmed on appeal by a judgment of the Constitutional Court of 29 February 2008. 2. Compensation for damage arising from the possession and use of the premises 28. On 6 December 2007 the applicant instituted proceedings against the Commissioner of Lands (1281/07) for damage arising from the loss of possession and use of the premises in the light of the Constitutional Court's judgment of 8 January 2007 finding a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. On 10 June 2010, the court having established that such a decision had not been taken by any other court and that the domestic courts had particularly stated that such a measure had to be sought before the ordinary domestic civil courts, took cognisance of the case and ordered the submission of the relevant evidence.

29. The proceedings are still pending. 30. Section 22 (11) of the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance, Chapter 88 of the Laws of Malta, reads as follows: “The compensation due for the acquisition by absolute purchase of any land, and the sum to be deposited in accordance with this article shall be: ... (c) in the case of conversion from public tenure into absolute purchase a sum arrived at by the capitalisation at the rate of one point four per centum of the annual recognition rent due under the provisions of this Ordinance.” Section 27 of the Ordinance relates to the assessment of compensation by the Land Arbitration Board.

Subsection 13, reads as follows: “The compensation in respect of the acquisition of any land held by way of public tenure shall be equal to the acquisition rent assessable in respect thereof in accordance with the provisions contained in subarticles (2) to (12), inclusive, of this article, increased (a) by forty per centum (40%) in the case of an old urban tenement and (b) by twenty per centum (20%) in the case of agricultural land.”