GERA DE PETRI TESTAFERRATA v. MALTA

Publicat la 6 aprilie 2021 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 19465/20 Agnes GERA DE PETRI TESTAFERRATA împotriva Maltai depusă la 8 mai 2020 a comunicat la 15 martie 2021 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Agnes Gera de Petri Testaferrata, este un național maltez, născut în 1949 și locuiește în Balzan. Ea este reprezentată în fața Curții de Dr. J. Grech și dr I. Refalo, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul Reclamantul este proprietarul sediilor oficial numărate 68 și 68A în Republic Street, Valletta (denumite în continuare „proprietatea”). Ele sunt constituite dintr-un etaj de teren de 90 mp și un subsol de o dimensiune similară. Începând cu 1 octombrie 1977, proprietatea a fost închiriată (de unchiul reclamantului, de la care a derivat titlul) către societatea de răspundere limitată Lombard Bank Malta Limited („locatarul”) pentru o perioadă totală de treizeci de ani. Primii 15 ani au fost siguri, în timp ce al doilea au fost opționali pentru locatar. Leasingul a fost făcut sub rezerva termenilor și condițiilor prevăzute în contractul de leasing relativ din 11 noiembrie 1977, inclusiv plata unei închirieri anuale plătibile trimestrial, care a început la rata de 580 Lira malteză (MTL) (aproximativ 1.351 euro (EUR)) și a trebuit să crească până la MTL 934 (aproximativ 2.176 EUR) până la sfârșitul termenului convenit, și anume 30 septembrie 2007. Hotărârea a explicat în ce sens au existat inițial două închirieri, care au fost consolidate într-o singură închiriere care, de atunci, era reglementată de prezentul acord. Scopul pentru care închiriatul a fost acordat chiriașului a fost pentru afacerile sale bancare și, de fapt, chiriașul a atașat proprietatea cu un alt inchiriat deja ocupat de el și le-a folosit în totalitate ca una dintre sucursele sale bancare. În aprilie 1990 Lombard Bank Malta Limited a devenit o companie publică limitată și numele său a schimbat în Lombard Bank Malta plc. Prin intermediul unei scrisori din 23 august 2007, reclamantul a notificat chiriașului că nu a intenționat să reînnoiască închirierea dincolo de cele treizeci de persoane prevăzute Perioada de an și a solicitat chiriașului să abandoneze proprietatea la sfârșitul închirierii. Cu toate acestea, chiriașul a continuat să ocupe proprietatea chiar după expirarea celor treizeci de ani, susținând că are dreptul la reînnoirea automată a închirierii prin aplicarea dispozițiilor legilor speciale de închiriere, și anume Ordonanța privind retragerea proprietății urbane (Regulamentul) (capitolul) 69 din Legile Malta) prin care a continuat să plătească aceeași sumă de chirie care a fost stabilită în 1977, până în 2009. La 19 iunie 2009, amendamentele la legile de chirie au fost adoptate de Parlamentul Maltez în temeiul Legii X din 2009 care a intrat în vigoare la 1 În urma acestor amendamente, chiriașul a plătit închiriere cu 15% în fiecare an de la prima plată datorată la 1 ianuarie 2010 până la 31 decembrie 2013 și cu 5% în fiecare an, începând cu 1 ianuarie 2014, în conformitate cu legea. Sumele revizuite (în jurul până la cel mai apropiat euro) au fost următoarele: - 2 420 EUR pentru perioada 1 octombrie 2009 până la 30 septembrie 2010 - 2,783 EUR pentru perioada 1 octombrie 2010-30 septembrie 2011 - 3,201 EUR pentru perioada 1 octombrie 2011-30 septembrie 2012 - 3,681 EUR pentru perioada 1 octombrie 2012-30 septembrie 2013 - 3,948 EUR pentru perioada 1 octombrie 2013-30 septembrie 2014 - 2,048 EUR pentru perioada 1 octombrie 2014-30 septembrie 2015 - 4,857 EUR pentru perioada 1 octombrie 2017-30 septembrie 2018 Reclamantul a încercat să negocieze o închiriere mai bună. Cu toate acestea, în baza legii relevante, chiriașul a refuzat să facă acest lucru, în ciuda faptului că între anii 2016 și 2019 a generat profituri între 6,6 și 14 milioane EUR. În 2017, reclamantul a inițiat o procedură constituțională care susține că legile aplicabile de închiriere, inclusiv amendamentele care au intrat în vigoare în 2010, au încălcat, printre altele, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, în special având în vedere valoarea scăzută a închirierii plătibile. Mai 2017, care a arătat divergența clară între valoarea de închiriere a proprietăților pe piața liberă și chiria plătibilă prin lege. 29.425 în 2007, 48.400 EUR în 2012, 87.000 EUR în 2017 și 90.000 EUR în 2018 (actualizat în timpul procedurii). Arhitectul guvernamental (P.B.) a estimat că are o valoare anuală de închiriere de 45.200 EUR în 2007, EUR 54,700 în 2017 și 59,500 EUR în 2018. Potrivit arhitectului reclamantului, care a depus mărturie în cursul procedurii, suma care ar fi fost datorată prin închiriere pentru perioada de timp începând de la data în care termenul închirierii inițiale s-a scurs (octombrie 2007) până la sfârșitul anului 2018 a fost de 563,125 EUR, în timp ce, potrivit arhitectului guvernamental, a fost de 581,500 EUR. Prin hotărârea din 28 mai 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a susținut în parte afirmațiile reclamantului. A considerat că chiar și acceptarea estimărilor expertului guvernamental, disproporția a fost considerabilă. Astfel, a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului și a acordat EUR În plus, a declarat că chiriașul nu mai ar trebui să beneficieze de protecția acordată prin capitolul 69 din Legile Maltei și de modificările relevante, dar a refuzat să expulze chiriașul. Costurile trebuiau plătite de procurorul general. Ambele părți au apelat, în special apelul reclamantului, cu privire la suma de daune acordate. Prin hotărârea din 29 noiembrie 2019, Curtea Constituțională a respins argumentele prezentate de fiecare dintre părți în apelurile lor respective și a confirmat hotărârea de primă instanță în întregime. În special, el a remarcat că chiriașul în acest caz nu are nevoie de cazare socială, ci de operare a unei bănci comerciale; și că nevoile economice ale țării au dezvoltat cu timp. Cu toate acestea, chiriașul nu a fost pregătit să negocieze o nouă sumă de închiriere în conformitate cu evaluările expertului. În plus, deși ar fi fost adevărat că închirierea impusă s-a încheiat în 2028, nu s-a putut garanta că legislatorul nu va mai interfera cu sistemul. În orice caz, reclamantul a suferit deja o sarcină disproporționată de 12 ani, având în vedere cantitatea scăzută de închiriere, în comparație cu estimările expertului. În ceea ce privește compensarea, Comisia a remarcat că reclamantul se bazase doar pe evaluarea expertului, dar nu s-a demonstrat că acestea sunt pierderi reale și, în orice caz, un remediu constituțional nu a fost destinat să acopere daunele civile, ci numai pierderi pecuniare și morale în legătură cu încălcarea. În sfârșit, aceasta a confirmat că nu va deporta chiriașul, menționând în acest sens concluziile Curții Europene a Drepturilor Omului din Portanier c. Malta (n. 55747/16, 27 august 2019) a considerat că nu există motive bune pentru a inversa jurisprudența locală în această privință. Într-adevăr, reclamantul în acest caz a reușit să expulze chiriașul în termen de un an și jumătate din hotărârea constatării că chiriașul nu se mai poate baza pe legea relevantă. Informații suplimentare După hotărârea Curții Constituționale, suma EUR Reclamantul a fost plătit reclamantului de către stat, iar un nou acord de închiriere a fost negociat între părțile la închiriere. Reclamantul a adus la atenția Curții că suma totală a închiriere plătită de locatar din octombrie 2007 până la data hotărârii Curții Constituționale, adică noiembrie 2019, a fost EUR 44.141. Cu toate acestea, pe baza calculelor arhitecților părților în timpul procedurii, o chirie echitabilă în acest timp ar fi fost în medie între 620.806 EUR și 602.141. Legea internă relevantă Dispozițiile relevante ale Ordinului privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile Malta, adoptat în iunie În 1931 și ulterior modificate, precum și cele ale Codului Civil, capitolul 16 din Legile Malta, astfel cum au fost modificate în 2009, sunt stabilite în Zammit și Ttard Cassar Malta (n. 1046/12, §§ 26-27, 30 iulie 2015). COMPLAINTĂ Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția că hotărârea Curții Constituționale în favoarea ei nu a reușit să-și acorde o soluție adecvată pentru încălcarea suferită, de aceea, ea a rămas victimă de încălcarea recunoscută de instanțele interne.

Published on 6 April 2021

FIRST SECTION

Application no. 19465/20

Agnes GERA DE PETRI TESTAFERRATA

against Malta

lodged on 8 May 2020

communicated on 15 March 2021

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Agnes Gera de Petri Testaferrata, is a Maltese national, who was born in 1949 and lives in Balzan. She is represented before the Court by Dr J. Grech and Dr I. Refalo, lawyers practising in Valletta.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

Background

The applicant is the owner of the premises originally officially numbered

68 and 68A in Republic Street, Valletta (hereinafter referred to as “the property”). They are made up of a ground floor of 90 sqm and a basement of a similar size.

As of 1 October 1977 the property was leased (by the applicant’s uncle, from whom she derived her title) to the limited liability company Lombard Bank Malta Limited (“the tenant”) for a total period of thirty years. The first fifteen years were certain, whereas the second were optional to the tenant.

The lease was made subject to the terms and conditions stipulated in the relative lease agreement dated 11 November 1977 including the payment of an annual rent payable quarterly in advance, which started off at the rate of 580

Maltese lira (MTL) (approximately 1,351 euros (EUR)) and had to increase up to MTL 934 (approximately EUR 2,176) by the end of the term agreed upon, namely 30 September 2007. The agreement explained how originally there were two leases, which were being consolidated into one lease which was, from then onwards, regulated by this agreement. The purpose for which the lease was given to the tenant was for its banking business and in fact the tenant adjoined the property with another tenement already occupied by it and used them altogether as one of its bank branches.

In April 1990 Lombard Bank Malta Limited became a public limited company and its name changed to Lombard Bank Malta plc.

By means of a letter dated 23 August 2007, the applicant notified the tenant that she did not intend to renew the lease beyond the stipulated thirty

‑

year period and requested the tenant to vacate the property at the end of the lease. However, the tenant continued to occupy the property even after the lapse of the thirty years, claiming that it had a right to an automatic renewal of the lease by operation of the provisions of the special rent laws, namely The Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance (Chapter

69 of the Laws of Malta) by which it continued paying the same amount of rent which had been established in 1977, until 2009.

On 19 June 2009 amendments to the rent laws were enacted by the Maltese Parliament by virtue of Act X of 2009 which came into force on 1

January 2010 providing for rental increases. Following these amendments, the tenant paid rent as increased by 15% every year from the first payment due on 1 January 2010 till 31 December 2013 and by 5% every year from 1

January 2014 onwards, in line with the law. The revised amounts (rounded up to the nearest euro) were as follows:

- EUR 2,420 for the period 1 October 2009 to 30 September 2010

- EUR 2,783 for the period 1 October 2010 to 30 September 2011

- EUR 3,201 for the period 1 October 2011 to 30 September 2012

- EUR 3,681 for the period 1 October 2012 to 30 September 2013

- EUR 3,948 for the period 1 October 2013 to 30 September 2014

- EUR 2,048 for the period 1 October 2014 to 30 September 2015

- EUR 4,857 for the period 1 October 2017 to 30 September 2018

The applicant tried to negotiate a better rent. However, relying on the relevant law the tenant refused to do so, despite the fact that between the years 2016 and 2019 it generated profits of between EUR 6.6 and 14

million.

Constitutional redress proceedings

In 2017 the applicant initiated constitutional redress proceedings claiming that the applicable rent laws, including the amendments which came in force in 2010, were in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol

No. 1 to the Convention, in particular in view of the low amount of rent payable.

The applicant relied on a valuation by her architect (G.A.) dated 12

May 2017 which showed the clear divergence between the rental value of the property on the free market and the rent payable by law. By way of example, he considered that it had an annual rental value of EUR

29,425 in 2007, EUR 48,400 in 2012, EUR 87,000 in 2017 and EUR 90,000 in 2018 (updated during the proceedings). The Government’s architect (P.B.) estimated that it had an annual rental value of EUR 45,200 in 2007, EUR

54,700 in 2017 and EUR 59,500 in 2018. According to the applicant’s architect, who testified during the proceedings, the amount which would have been due by way of rent for the period of time commencing from the date when the term of the original lease had lapsed (October 2007) until the end of 2018 was EUR 563,125 while according to the Government’s architect it was EUR 581,500.

By a judgment of 28 May 2019 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence upheld the applicant’s claims in part. It considered that even accepting the Government’s expert’s estimates the disproportion was considerable. It thus found a violation of the applicant’s property rights and awarded EUR

80,000 in compensation. It further declared that the tenant should no longer enjoy the protection granted to it by Chapter 69 of the Laws of Malta and the relevant amendments, but it refused to evict the tenant. Costs were to be paid by the Attorney General.

Both parties appealed, in particular the applicant’s appeal concerned the amount of damage awarded.

By a judgment of 29 November 2019 the Constitutional Court rejected the arguments brought forward by each one of the parties in their respective appeals and confirmed the first-instance judgment in its entirety. In particular it noted that the tenant in the present case was not in need of social accommodation but to operate a commercial bank; and that the economic needs of the country developed with time. Nevertheless, the tenant was not ready to negotiate a new amount of rent in line with the expert’s valuations. Further, while it was true that the imposed lease was meant to come to an end in 2028, it could not be guaranteed that the legislator would not interfere again with the system. In any event the applicant had already suffered a disproportionate burden for twelve years in the light of the low amount of rent when compared to the expert’s estimates.

As to compensation it noted that the applicant had only relied on the expert’s valuations, but it had not been shown that those were real losses, and in any event a constitutional remedy was not intended to cover civil damage, but only pecuniary and non-pecuniary losses in connection with the breach.

Lastly, it confirmed that it would not evict the tenant. While noting in this respect the findings of the European Court of Human Rights in

Portanier v. Malta

(no. 55747/16, 27 August 2019) it considered that there were no good reasons to reverse the local jurisprudence on the matter. Indeed, the applicant in that case had managed to evict the tenant within a year and a half of the judgment finding that the tenant could no longer rely on the relevant law.

Further information

Following the judgment of the Constitutional Court, the sum of EUR

80,000 was paid to the applicant by the State and a new lease agreement was negotiated between the parties to the lease.

The applicant brought to the Court’s attention that the total amount of rent paid by the tenant from October 2007 until the date of the Constitutional Court judgment, i.e. November 2019, had been EUR

44,141. However, based on the calculations of the parties’ architects during the proceedings, a fair rent during such time would have averaged between EUR 620,806 and EUR

602,141.

Relevant domestic law

The relevant provisions of the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter

69 of the Laws of Malta, enacted in June

1931 and subsequently amended, and those of the Civil Code, Chapter

16 of the Laws of Malta, as amended in 2009, are set out in

Zammit and

ttard Cassar

v.

Malta

(no. 1046/12, §§ 26-27, 30 July 2015).

COMPLAINT

The applicant complains under Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention that the Constitutional Court judgment in her favour failed to give her appropriate redress for the violation suffered, she therefore remained a victim of the violation acknowledged by the domestic courts.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present case?