VASSALLO AND VINCENTI v. MALTA

Publicat la 30 mai 2022 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 381111/21 Edwina VASSALLO și Annunziata VINCEnti împotriva Maltai depusă la 22 iulie 2021 comunicată la 9 mai 2022 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la o închiriere extinsă în conformitate cu Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei care afectează proprietatea reclamanților de la Apartamentul 19 Vincenti Buildings, Straight Street, Valletta (care dețin sub titlul de enfiteuză perpetuă), începând cu 1991. În timp ce concesiunea inițială, în mod voluntar, a fost expirată în noiembrie 1991, chiriașii ar putea continua să locuiască în proprietate ca urmare a Actului XXIII din 1979. În acest sens, s-a semnat un nou acord de închiriere timp de douăzeci și un an, la chiria maximă permisă de lege, adică. 606 euro (EUR) anual. Pe aceeași bază a fost semnat un nou acord de închiriere în august 2012 la închirierea maximă permisă de legea de 843 EUR, sub rezerva creșterilor în funcție de rata inflației la fiecare trei ani. În 2017, reclamanții și/sau predecesorul lor în titlul a constituit o procedură de recurs constituțional plângând că aplicarea articolului Prin hotărârea din 5 iunie 2020, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a acordat EUR 30.000 în prejudiciu material și 3.000 EUR în prejudiciu moral care acoperă perioada 2012 (data încheierii ultimului acord) până în 2017 (data introducerii procedurii). , că reclamanții și-au depus plângeri constituționale numai în 2017, că ultimul acord încheiat de solicitanți a acoperit perioada până în 2027, ca urmare a alegerii lor proprii, și că reclamanții au avut un nou remediu, pe care îl urmăresc, care le permite să crească chiria în urma modificărilor din 2018 la lege. În plus, a remarcat faptul că veniturile de închiriere utilizate de expert în cazul în care destul de ridicate în comparație cu cele stabilite prin amendamentele din 2018, și anume, 2 la sută care ar fi mai adecvate și, prin urmare, calculele sale au fost bazate pe aceasta din urmă. Avocatul de Stat a fost respins de Curtea Constituțională la 27 Ianuarie 2021, se constată că este frivol și vexativ. Niciun cost nu a fost plătit de către solicitanți. Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție singur și în conjuncție cu art. 13, reclamanții se plâng că sunt încă victime de încălcare constatată de instanțe interne, jurisdicția constituțională care nu a reușit să acorde o compensație adecvată și să evacueze chiriașii. Întrebări către părți Reclamanții au suferit o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? Reclamanții au la dispoziție un remediu intern eficient pentru plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, conform articolului 13 din Convenție?

Published on 30 May 2022

FIRST SECTION

Application no. 38111/21

Edwina VASSALLO and Annunziata VINCENTI

against Malta

lodged on 22 July 2021

communicated on 9 May 2022

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns an extended lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta affecting the applicants’ property at Flat 19 Vincenti Buildings, Straight Street, Valletta (which they hold under title of perpetual emphyteusis), as of 1991. While the original, voluntarily entered into, emphyteutical concession expired in November 1991, the tenants could continue to reside in the property as a result of Act XXIII of 1979. In that light a new lease agreement was signed for twenty-one years at the maximum rent allowed by law, i.e.

606 euro (EUR) annually. On the same basis a further lease agreement was signed in August 2012 at the maximum rent allowed by law of EUR 843, subject to increases according to the rate of inflation every three years.

In 2017 the applicants and/or their predecessor in title lodged constitutional redress proceeding complaining that the application of Article

12 of the Ordinance was in breach of their property rights. By a judgment of 5

June 2020 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 and awarded EUR

30,000 in pecuniary damage and EUR 3,000 in non-pecuniary damage covering the period 2012 (date of the end of the last agreement) to 2017 (date of the introduction of the proceedings). In determining compensation, the court took note,

inter alia

, that the applicants lodged their constitutional complaints only in 2017, that the last agreement entered into by the applicants covered the period until 2027, as a result of their own choice, and that the applicants had a new remedy, which they were pursuing, enabling them to increase the rent following the 2018 amendments to the law. Furthermore, it noted that the rental yields used by the expert where rather high when compared to that established by the 2018 amendments, namely, 2 percent which would be more adequate, and thus its calculations were based on the latter. The State Attorney’s appeal was rejected by the Constitutional Court on 27

January 2021, it being found to be frivolous and vexatious. No costs were to be paid by the applicants.

Invoking Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13, the applicants complain that they are still victims of the violation found by the domestic courts, the constitutional jurisdiction having failed to award appropriate redress and evict the tenants.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Have the applicants suffered a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention?

2.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention?