2rac-11/23 — constatarea nulității contractului de locațiune

2rac-11/23 — constatarea nulității contractului de locațiune (Curtea Supremă de Justiție, 2023)

Dosarul nr. 2rac-11/23

2-21054252-01-2rac-24012023

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (jud. E. Galușceac)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. V. Cotorobai, A. Braga, A. Malîi)

ÎNCHEIERE

15 martie 2023 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Galina Stratulat

Mariana Pitic

examinând chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de Consiliul

municipal Chișinău și Primarul General al municipiului Chișinău,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul municipal

Chișinău și Primarul General al municipiului Chișinău împotriva Societății cu

Răspundere Limitată „Tuscan Park” și Întreprinderii Municipale „Direcția Parcurilor

Cultură și Odihnă” cu privire la constatarea nulității contractului de locațiune,

împotriva deciziei din 06 octombrie 2022 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost respins apelul declarat de Consiliul municipal Chișinău și Primarul General al

municipiului Chișinău și a fost menținută hotărârea din 10 ianuarie 2022 a Judecătoriei

Chișinău, sediul Centru,

constată:

La data de 12 aprilie 2021, Consiliul municipal Chișinău și Primarul General al

mun. Chișinău au depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Tuscan Park” și

ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă” cu privire la constatarea nulității

contractului de locațiune.

În motivarea acțiunii reclamanții au indicat că municipiul Chișinău este

proprietarul încăperilor cu nr. cadastrale XXXXX, amplasate pe terenul proprietate

publică din domeniul public al municipiului Chișinău cu nr. cadastral XXXXX.

Au menționat că, urmare a examinării cererii de chemare în judecată înaintată în

procedura contenciosului administrativ de SRL „Tuscan Park” privind anularea

integrală a refuzului din 30 decembrie 2020 emis de Direcția generală comerț,

alimentație și prestări servicii, ca fiind ilegal și obligarea direcției la receptionarea

notificării cu privire la inițierea activității de comerț în încăperea cu nr. cadastral

1

XXXXX, au fost depistate următoarele. La actele prezentate de SRL ,,Tuscan Park” la

notificare, nu a fost anexată decizia Consiliului municipal Chișinău privind atribuirea

bunului - proprietate municipală în locațiune, fiind anexat un pretins „contract” de

locațiune nr. 3/L din 24.08.2020 a încăperilor proprietate municipală.

Reclamanții au invocat că încheierea contractului de locațiune nr. 3/L din 24

august 2020 între ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă” și SRL „Tuscan Park”

lezează direct dreptul municipalității de a valorifica bunurile sale, conform legislației în

vigoare. Prin acest contract s-a transmis în locațiune încăperile proprietate municipală

nr. cadastrale XXXXX, care constituite casa nr. 1 și casa nr. 2 de vânzare a biletelor ale

Teatrului de vară din Parcul Valea Morilor, amplasată pe terenul proprietate publică a

municipiului Chișinău cu nr. cadastral XXXXX.

Au afirmat că, contractul de locațiune nr. 3/L din 24 august 2020 este unul abuziv,

nu întrunește condițiile legale de valabilitate prevăzute de normele juridice imperative,

contravine flagrant ordinii publice și în consecință, nu poate fi reținut ca un act valabil,

fiind lovit de nulitate absolută prin efectul legii.

Reclamanții au notat că prin decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 17/22 din

06 octombrie 2020 ,,Cu privire la măsurile de consolidare a proprietății publice aflate în

administrarea ÎM ,,Direcția parcurilor cultură și odihnă”, au fost transmise în

administrare bunurile imobile conform listei aprobate în anexa deciziei, din această listă

fac parte și bunurile transmise în locațiune prin intermediul contractului menționat.

Conform pct. 4 din decizia nr. 17/22, transmiterea în locațiune a activelor neutilizate ale

ÎM „Direcția parcurilor cultură și odihnă” se va efectua în conformitate cu legislația în

vigoare și în corespundere cu prevederile deciziei Consiliului municipal Chișinău nr.

10/07 din 09 octombrie 2017 privind licitațiile de obținere a dreptului de locațiune a

încăperilor cu o altă destinație decât cea locativă, proprietate a autorităților publice

locale a mun. Chișinău.

Astfel, modelul contractului sus-menționat a fost preluat din modelul prevăzut de

Regulamentul gestionării clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă destinație decât

cea locativă, aprobat prin decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 11/55 din 23

decembrie 2014, acest fapt fiind expres evidențiat. Decizia nr. 11/55 din 23 decembrie

2014 a fost abrogată prin pct. 2 al deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 17/7 din

06 octombrie 2020 ,,Cu privire la aprobarea Regulamentului gestionării clădirilor,

construcțiilor și încăperilor cu altă destinație decât cea locativă - proprietate municipală

(în redacție nouă)”.

Au afirmat că, atât Regulamentul aprobat prin decizia nr. 11/55 din 23 decembrie

2014, cât și Regulamentul aprobat în redacție nouă, au prevăzut darea în locațiune a

încăperilor nelocuibile prin licitație publică, în baza deciziei respective a Consiliului

municipal Chișinău.

Au indicat că în pct. 1 din contractul nr. 3/L din 24 august 2020 este menționat: „În

baza deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. __ din _ , obiect al prezentului contract

îl constituie transmiterea de către Locator în posesiune și folosință temporară

Locatarului (fără drept de privatizare) cu plată pentru chirie ,,Casa 1 ,,Teatrului de vară”

și ,,Casa 2 ,,teatrului de vară”, situate în parcul (zona) ,,Valea Morilor”, cu suprafața în

2

total de 20,4 m situate pe adresa: mun. Chișinău, sectorul Buiucani, care este compusă

din încăperi, în scopul organizării unui punct de activități de alimentație pentru

evenimente, comerț cu cafea, ceai, cacao, condimente, deservirea și prestarea serviciilor

populației (vizitatorilor). Destinația chiriei este transmiterea în folosință temporară a

bunurilor imobile pentru desfășurarea activității de producție (comerț, alimentație,

deservire, prestări servicii) a Locatarului.”.

Reclamanții au subliniat că în pct. 1 al contractului se menționează ,,în baza

deciziei CMC”, însă fără a fi menționat expres numărul și data emiterii actului

administrativ.

Astfel, au susținut că nu există o decizie a Consiliului municipal Chisinău privind

transmiterea bunului în locațiune, iar ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă” nu

dispunea de împuterniciri delegate de Consiliul municipal Chișinău privind semnarea

unui astfel de contract. Prin urmare, lipsește consimțământul proprietarului de a încheia

actul juridic, iar conform art. 312 din Codul civil, consimțământul este o condiție de

valabilitate a actului juridic.

Totodată, proprietatea este, în condițiile legii, inviolabilă. Dreptul de proprietate

este garantat de art. 46 alin. (1) din Constituția RM, art. 501 alin. (2) din Codul civil și

protejat de art. 1 din Protocolul nr. l al Convenției pentru apărarea drepturilor omului si

a libertăților fundamentale. Contractul de locațiune este un act de dispoziție asupra

bunului proprietate municipală, iar potrivit art. 500 alin. (1), 581 alin. (1) din Codul

civil, proprietarul Consiliul municipal Chișinău are drept de posesiune, folosință și

dispoziție asupra bunului respectiv. Deci, prin contractul menționat a fost lezat dreptul

de proprietate al municipiului Chișinău de a dispune asupra bunului său, astfel fiind

încălcate normele juridice care oferă garanțiile și protecția dreptului de proprietate.

Reclamanții au declarat că darea în arendă ori în locațiune a bunurilor proprietate

a unității administrativ teritoriale se face prin licitație publică, organizată în condițiile

legii, iar contractul se perfectează doar în temeiul actului administrativ emis în acest

sens, astfel, contractul a fost încheiat cu încălcarea acestor norme juridice imperative.

Prin urmare, contractul de locațiune nr. 3/L din 24 august 2020 este semnat de o persoană

neîmputernicită, în lipsa actului administrativ și cu încălcarea procedurii legale.

Consiliul mun. Chișinău și Primarul General al mun. Chișinău au solicitat

constatarea nulității contractului de locațiune nr. 3/L din 24 august 2020 încheiat între

ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă” și SRL „Tuscan Park” privind transmiterea

în locațiune a încăperilor care constituie casa nr. 1 și casa nr. 2 de vânzare a biletelor ale

Teatrului de vară din Parcul Valea Morilor, cu nr. cadastrale XXXXX.

Prin hotărârea din 10 ianuarie 2022 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru a fost

respinsă acțiunea depusă de Consiliul mun. Chișinău și Primarul General al mun.

Chișinău

La data de 28 ianuarie 2022 reprezentantul Consiliului mun. Chișinău și al

Primarului General al mun. Chișinău, Alina Tofan, a declarat apel împotriva hotărârii

din 10 ianuarie 2022 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, solicitând admiterea

acestuia, casarea hotărârii primei instanțe și emiterea unei hotărâri noi, prin care

acțiunea să fie admisă integral.

3

Prin decizia din 06 octombrie 2022 a Curții de Apel Chișinău a fost respins apelul

declarat de Consiliul mun. Chișinău și Primarul General al mun. Chișinău și a fost

menținută hotărârea din 10 ianuarie 2022 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că reclamanții nu au probat faptul

că la data încheierii contractului de locațiune nr. 3/L din 24 august 2020, bunurile

imobile casa nr. 1 nr. cadastral XXXXX și casa nr. 2 nr. cadastral XXXXX aparțineau

cu drept de proprietate municipiului Chișinău. Or, potrivit certificatului nr. 1/123 din

15 iulie 2021, bunul imobil „Teatrul de Vară din parcul „Valea Morilor” municipiul

Chișinău, constituie mijloc fix (circulant) și se ală la balanța ÎM „Direcția Parcurilor

Cultură și Odihnă”, fiind compus din scenă, încăperi tehnice cu nr. cadastral XXXXX,

sala de festivități nr. cadastral XXXXX, casa nr. 1 nr. cadastral XXXXX și casa nr. 2

nr. cadastral XXXXX. Teatrul de Vară se află la balanța ÎM „Direcția Parcurilor Cultură

și Odihnă” de la fondare până în prezent și este înregistrat cu valoarea contabilă inițială

în sumă de 1587923,19 lei.

Instanța de apel a accentuat că potrivit extrasului din Registrul bunurilor imobile,

municipiul Chișinău a devenit proprietar al bunurilor imobile cu nr. cadastrale XXXXX

la data de 04 decembrie 2020, în temeiul deciziei nr. 17/22 din 06 octombrie 2020, pe

când contractul de locațiune nr. 3/L a fost încheiat la 24 august 2020, până la adoptarea

deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 17/22 din 06 octombrie 2020, prin care au

fost transmise în proprietatea publică a municipiului Chișinău bunurile imobile cu nr.

cadastrale XXXXX.

Prin urmare, instanța de apel nu a reținut argumentele reclamanților precum că

contractul de locațiune nr. 3/L din 24 august 2020 lezează direct dreptul municipalității

de a valorifica bunurile sale, deoarece în speță s-a constatat cu certitudine faptul că la

data semnării contractului de locațiune, bunurile imobile transmise în locațiune se aflau

la balanța ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă”. Astfel, contractul de locațiune

nr. 3/L din 24 august 2020, încheiat între ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă” și

SRL ,,Tuscan Park”, întrunește condițiile de valabilitate ale actului juridic, nefiind

stabilite temeiuri pentru constatarea nulității acestuia.

La data de 21 decembrie 2022 reprezentantul Consiliului mun. Chișinău și al

Primarului General al mun. Chișinău, Valerii Bogdan, a declarat recurs împotriva

deciziei instanței de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea integrală a deciziei

instanței de apel și a hotărârii primei instanțe, cu pronunțarea unei hotărâri noi, prin care

acțiunea să fie admisă integral.

În motivarea recursului s-a invocat că instanța de apel a interpretat în mod eronat

legea, nu a determinat circumstanțele reale, a dat o calificare greșită raportului material

litigios și nu s-a pronunțat asupra tuturor argumentelor din apel.

Reprezentantul recurenților a indicat că nu există o decizie (acord) a Consiliului

municipal Chișinău privind transmiterea bunului în locațiune, iar ÎM ,,Direcția

Parcurilor Cultură și Odihnă” nu dispunea de împuterniciri delegate de Consiliul

municipal Chișinău privind semnarea unui astfel de contract. Astfel, în lipsa actului

administrativ al autorității publice locale privind transmiterea în locațiune a bunului său,

lipsește consimțământul proprietarului de a încheia actul juridic.

4

A afirmat că este eronată și contrară circumstanțelor speței concluzia instanțelor

de judecată precum că nu s-a probat faptul că la data încheierii contractului de locațiune,

bunurile aparțineau cu drept de proprietate municipiului Chișinău, or, conform art. 510

alin. (2) din Codul civil, că în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se

dobândește la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepțiile prevăzute de

lege. O excepție legală de la prevederile normei juridice menționate constituie

prevederile art. 1 alin. (6) din Legea nr. 523 din 16 iulie 1999 cu privire la proprietatea

publică a unităților administrativ - teritoriale, unde se stipulează expres că se declară

proprietatea publică a unității administrativ-teritoriale toate bunurile mobile și imobile,

aflate pe teritoriul lor până la intrarea în vigoare a Legii privind organizarea

administrativ-teritoriala a Republicii Moldova, cu excepția bunurilor ce se aflau în

proprietatea statului și în proprietate privată.

Astfel, reprezentantul recurenților consideră că instanțele de judecată urmau să

rețină și să aplice prevederile art. 17 alin. (1) din Legea 121 din 04 mai 2007 privind

administrarea și deetatizarea proprietății publice, potrivit cărora fondurile fixe și alte

active pe termen lung neutilizate de instituțiile publice, de întreprinderile de

stat/municipale și de societățile comerciale cu capital integral sau majoritar public

(denumite în continuare active neutilizate) pot fi date în locațiune cu acordul prealabil

al autorității administrației publice centrale sau locale, care va decide asupra modului

de selectare a locatarului, în conformitate cu legislația.

De asemenea, a invocat că instanțele de judecată nu au cercetat și nu au reținut

faptul că potrivit pct. 11 din statutul ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă”, aprobat

prin decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 4/6 din 28 iunie 2018 (în vigoare la

momentul semnării contractului), Consiliul municipal Chișinău a transmis întreprinderii

patrimoniul reflectat în bilanțul contabil la data transmiterii. Potrivit pct. 17 din statut,

întreprinderea își poate înstrăina fondurile fixe (clădirile, construcțiile, utilajele,

mijloacele de transport și alte valori material) doar în baza deciziei fondatorului.

Această prevedere se referă și la relațiile de locațiune, arendă, etc.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la data de 06 octombrie

2022.

Materialele cauzei atestă că decizia motivată a instanței de apel a fost expediată

la adresa electronică a recurenților la data de 05 decembrie 2022 (f.d. 199, volumul I).

Astfel, recursul, declarat la 21 decembrie 2022, este în termen.

La 31 ianuarie 2023, copia recursului a fost expediată în adresa SRL „Tuscan

Park” și ÎM „Direcția Parcurilor Cultură și Odihnă” (f.d. 17-19), cu înștiințarea despre

depunerea referinței.

Referințe nu au fost depuse.

Examinând temeiurile recursului în raport cu materialele cauzei civile, completul

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție

consideră că, recursul este inadmisibil din următoarele motive.

5

În conformitate cu art. 432 din Codul de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea

esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept

procedural.

Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în

cazul în care instanța judecătorească:

a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată;

b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată;

b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituțională;

c) a interpretat în mod eronat legea;

d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului.

Se consideră că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat

în cazul în care:

a) cauza a fost judecată de un judecător care nu avea dreptul să participe la

judecarea ei;

b) cauza a fost judecată în absența unui participant la proces căruia nu i s-a

comunicat locul, data și ora ședinței de judecată;

c) în judecarea cauzei au fost încălcate regulile privind limba de desfășurare a

procesului;

d) instanța a soluționat problema drepturilor unor persoane care nu au fost

implicate în proces;

e) în dosar lipsește procesul-verbal al ședinței de judecată;

f) hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea competenței jurisdicționale.

Săvârșirea altor încălcări decât cele indicate la alin. (3) constituie temei de

declarare a recursului doar în cazul și în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut

duce la soluționarea greșită a cauzei sau în cazul în care instanța de recurs consideră că

aprecierea probelor de către instanța judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care

erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale omului.

Temeiurile prevăzute la alin. (3) se iau în considerare de către instanță din oficiu.

În conformitate cu art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, cererea de recurs

se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile

prevăzute la art. 432 alin.(2), (3) și (4).

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău și

Primarul General al municipiului Chișinău nu se încadrează în temeiurile prevăzute la

art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă.

Prin urmare, argumentele invocate în recurs nu denotă încălcarea esențială sau

aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural de

către instanța de apel, respectiv, nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție reține că recursul exercitat asupra deciziilor instanțelor de apel are

caracter nedevolutiv și controlul judiciar se circumscrie doar asupra problemelor de

6

drept material și procedural, verificându-se în exclusivitate doar legalitatea deciziei, dar

nu și temeinicia ei în fapt.

În acest context, completul Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție menționează și faptul că, procedura

admisibilității constă în verificarea faptului dacă motivele invocate în recurs se

încadrează în cele prevăzute în art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă.

Totodată, completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție relevă că, conform jurisprudenței CEDO, recursurile trebuie

să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situației prezentate în cerere, la

fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri (cauza

Rebai și alții contra Franței, 25 februarie 1995), pe când în recursul declarat de Consiliul

municipal Chișinău și Primarul General al municipiului Chișinău asemenea aspecte nu

se regăsesc.

Astfel, din considerentele menționate, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a considera

recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău și Primarul General al municipiului

Chișinău, ca inadmisibil.

În conformitate cu art. 431 alin. (2), 433 lit. a) și 440 alin. (1) din Codul de

procedură civilă, completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție

dispune:

Recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău și Primarul General al

municipiului Chișinău se consideră inadmisibil.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Galina Stratulat

Mariana Pitic

7