2rac-220/21 — rezilirea contractului de locațiune, obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității

2rac-220/21 — rezilirea contractului de locațiune, obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității (Curtea Supremă de Justiție, 2021)

Dosarul nr. 2rac-220/21

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (jud. C. Roșca)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. Iu. Cotruță, V. Mihaila, N. Budăi)

DECIZIE

08 decembrie 2021 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Svetlana Filincova

judecătorii Ala Cobăneanu

Galina Stratulat

Iurie Bejenaru

Mariana Pitic

examinând recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul municipal

Chișinău împotriva Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la rezilierea

contractului de locațiune, obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a

penalității,

împotriva deciziei din 10 iunie 2021 a Curții de Apel Chișinău, prin care a fost

respins apelul declarat de Consiliul municipal Chișinău și a fost menținută hotărârea

din 08 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru,

constată:

La data de 21 septembrie 2018, Consiliul municipal Chișinău a depus cerere de

chemare în judecată împotriva SA „Moldtelecom” cu privire la rezilierea contractului

de locațiune, obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că la 05 aprilie 2012, în calitate de

locator a încheiat cu SA „Moldtelecom” în calitate de locatar, contractul de locațiune

nr. 2/12/007, prin care a transmis în locațiune un spațiu din sectorul Buiucani, str.

București, casa 68, blocul lit. A (acoperiș).

A menționat că în urma controlului efectuat asupra respectării condițiilor

contractului de locațiune, s-a stabilit că locatarul a încălcat pct. 2.2.3 al contractului de

locațiune, ce se manifestă prin neachitarea chiriei în termenele prevăzute de contract,

plata nefiind achitată de la 27 iunie 2017. Totodată, pârâta este obligată conform pct.

1

4.3 al contractului de locațiune să achite plata chiriei trimestrial (anual) cu anticipație

cel târziu la prima zi a trimestrului.

Reclamantul a susținut că, conform Registrului de expediere a scrisorilor, în adresa

pârâtei au fost expediate scrisorile nr. 04-120/01 din 02 ianuarie 2017 și nr. 04-109/76

din 23 ianuarie 2018, prin care a fost informată despre modificările operate la

cuantumul chiriei anuale și necesitatea de a se prezenta la Direcția Generală Economie,

Reforme și Relații Patrimoniale pentru a semna acordurile adiționale de introducere a

respectivelor modificări. Însă, aceste acorduri nu au fost semnate de către locatar, din

motiv că ultimul nu era de acord cu mărimea cuantumului stabilită în conformitate cu

Legea bugetului de stat (pentru anul 2017-2018) și a deciziei Consiliului municipal

Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014.

A afirmat că spațiul din sectorul Buiucani, str. București, casa 68, blocul lit. A

(acoperiș), constituie proprietate municipală, iar, cuantumurile minime ale chiriei

bunurilor proprietate publică au fost stabilite prin Legea bugetului de stat pentru anii

2017-2018.

A invocat că, contractul de locațiune este unul sinalagmatic și în calitate de locator

și-a îndeplinit obligația de a transmite în locațiune bunul imobil, nu a întreprins acțiuni

care ar fi împiedicat locatarul să folosească bunul conform destinației, însă, ultimul, la

rândul său, este obligat la plata chiriei în termenul prevăzut de contract. Conform pct.

3.1.1 al contractului, în cazul neachitării la timp a chiriei, se aplică penalitatea în

mărime de 0,1 % din suma restantă pentru fiecare zi întârziată și rezilierea contractului.

Reclamantul a comunicat că, potrivit calculului efectuat în baza Legii bugetului

de stat pentru anul 2017-2018 și a deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 11/55 din

23 decembrie 2014, plata de chirie restantă este de 10 591, 09 lei.

A notat că la 17 mai 2018, SA „Moldtelecom” a recepționat reclamația nr.04-

120/341, fapt care se confirmă prin semnarea avizului de recepție, fiind informată

despre faptul că în termen de 10 zile, în mod benevol, să accepte cuantumul chiriei

anuale conform Legii bugetului de stat pentru anul 2017-2018 și a deciziei Consiliului

municipal Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, să achite plata restantă pentru

chirie în sumă de 10 591,09 lei și penalitatea în mărime de 1938,17 lei, cu rezilierea

contractului de locațiune, eliberarea spațiului din sectorul Buiucani, str. București, casa

68, blocul lit. A (acoperiș) și restituirea acestora proprietarului în baza actului de

predare-primire.

Consiliul municipal Chișinău a solicitat încasarea din contul SA „Moldtelecom” a

datoriei în sumă de 10 591, 09 lei și a penalității în sumă de 1938,17 lei, în total

12 529,26 de lei, rezilierea contractului de locațiune, cu eliberarea spațiului din sectorul

Buiucani, str. București, casa 68, blocul lit. A (acoperiș) și restituirea acestora

proprietarului în baza actului de predare-primire.

Prin hotărârea din 08 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, acțiunea

depusă de Consiliul municipal Chișinău a fost respinsă ca neîntemeiată.

2

La data de 18 august 2020, Consiliul municipal Chișinău a declarat apel

împotriva hotărârii din 08 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, solicitând

repunerea în termen, admiterea apelului, casarea integrală a hotărârii instanței de fond

și pronunțarea unei noi hotărâri, prin care acțiunea să fie admisă.

Prin încheierea din 22 septembrie 2020 a Curții de Apel Chișinău, a fost admisă

cererea depusă de Consiliul municipal Chișinău cu privire la repunerea în termenul

legal a apelului și a fost repus apelantul în termenul legal de declarare a apelului

împotriva hotărârii din 08 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru.

Prin decizia din 10 iunie 2021 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins apelul

declarat de Consiliul municipal Chișinău și a fost menținută hotărârea din 08 iulie 2020

a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru.

La data de 30 iulie 2021, Consiliul municipal Chișinău a declarat recurs

împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei

instanței de apel și a hotărârii primei instanțe, cu pronunțarea unei noi hotărâri, prin

care acțiunea să fie admisă.

În motivarea recursului, recurentul a reiterat circumstanțele de fapt și de drept

indicate în cererea de chemare în judecată.

A invocat că, contractul de locațiune este unul sinalagmatic și în calitate de

locator și-a îndeplinit obligația de a transmite în locațiune bunul imobil, nu a întreprins

acțiuni care ar fi împiedicat locatarul să folosească bunul conform destinației, însă,

intimata, la rândul său, este obligată la plata chiriei în termenul prevăzut de contract.

Astfel, potrivit calculului efectuat în baza Legii bugetului de stat pentru anul 2017-2018

și a deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, plata de

chirie restantă este de 10 591, 09 lei.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la data de 10 iunie 2021.

Materialele cauzei atestă că decizia motivată a instanței de apel a fost expediată

la adresa electronică a Consiliului municipal Chișinău la data de 13 iulie 2021,

recurentul confirmând recepționarea actului judecătoresc (f.d. 172, 174).

Astfel, recursul declarat la 30 iulie 2021, este în termen.

La 09 august 2021, copia recursului a fost expediată în adresa intimatei SA

„Moldtelecom”, cu înștiințarea despre depunerea referinței (f.d. 184).

Prin referința depusă la 09 septembrie 2021, SA „Moldtelecom” a solicitat de a

considera recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău, ca inadmisibil.

În conformitate cu art. 440 alin. (2) Codul de procedură civilă, completul din 3

judecători prin încheierea din 10 noiembrie 2021 a considerat recursul admisibil și a

dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 din Codul de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

3

Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în recursul

declarat și obiecțiile expuse în referință, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul urmează a fi

respins, cu menținerea deciziei instanței de apel și hotărârii primei instanțe, din

următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de procedură civilă, instanța

de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul și să mențină

decizia instanței de apel și, după caz, hotărîrea primei instanțe, precum și încheierile

atacate cu recurs.

Din suportul probator prezent la materialele cauzei rezultă că la 05 aprilie 2012

Consiliul municipal Chișinău, în calitate de locator a încheiat cu SA „Moldtelecom”, în

calitate de locatar, contractul de locațiune nr. 2/12/007, prin care, în baza deciziei

Consiliului municipal Chișinău nr. 1/26-4 din 25 ianuarie 2012, a transmis în locațiune

spațiul din sectorul Buiucani, str. București, casa 68, blocul lit. A (acoperiș), pentru

amplasarea unei stații de telefonie mobilă 3G (f.d. 16-18).

Conform pct. 4.1-4.4 din contract, în conformitate cu Legea bugetului de stat nr.

52 din 31 martie 2011 și nr. 282 din 27 decembrie 2011, cuantumul chiriei anuale se

stabilește în sumă de 13 590,5 lei din data de 01 iunie 2011 și în sumă de 14 531 lei din

01 ianuarie 2012. În contul chiriei pentru perioada 01 iunie 2011 – 30 iunie 2012,

locatarul a depus suma de 15 213,73 de lei. Locatarul va achita plata de închiriere

trimestrial (anual) cu anticipație cel târziu la prima zi a trimestrului, anului. Cuantumul

chiriei poate fi modificat prin acordul comun al părților în conformitate cu legislația în

vigoare.

Potrivit pct. 3.1.1, în cazul neachitării la timp a chiriei, se aplică penalitatea în

mărime de 0,1 % din suma restantă pentru fiecare zi întârziată și rezilierea contractului.

Termenul de valabilitate al contractului a fost stabilit de părți în pct. 6 de la

05 aprilie 2012 până la 04 aprilie 2015.

În pct. 7.1 din contractul de locațiune părțile au convenit că, clauzele contractului

se pot modifica în baza înțelegerii între părți.

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, Consiliul municipal Chișinău

a solicitat încasarea din contul SA „Moldtelecom” a datoriei în sumă de 10 591, 09 lei

și a penalității în sumă de 1938,17 lei, în total 12 529,26 de lei, rezilierea contractului

de locațiune, cu eliberarea spațiului din sectorul Buiucani, str. București, casa 68, blocul

lit. A (acoperiș) și restituirea acestora proprietarului în baza actului de predare-primire.

Prima instanță, fiind învestită cu examinarea prezentei cauze, a ajuns la concluzia

netemeiniciei acțiunii, respingând-o integral.

Instanța de apel, fiind învestită cu judecarea apelului declarat de Consiliul

municipal Chișinău, a ajuns la concluzia netemeiniciei acestuia și a menținut hotărârea

primei instanțe.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție, analizând materialele anexate la dosar, în coraport cu legislația în vigoare ce

4

guvernează raportul litigios, constată că soluția instanțelor ierarhic inferioare este

corectă.

Conform art. 512 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), în virtutea

raportului obligațional, creditorul este în drept să pretindă de la debitor executarea unei

prestații, iar debitorul este ținut să o execute.

Conform art. 514 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), obligațiile se

nasc din contract, fapt ilicit (delict) și din orice alt act sau fapt susceptibil de a le produce

în condițiile legii.

Potrivit art. 572 alin. (2) din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019),

obligația trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credință, la locul și în

momentul stabilit.

Art. 875 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), prin contractul de

locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat

individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se

obligă să plătească chirie.

Materialele cauzei atestă că la 04 ianuarie 2017, a fost emis acordul adițional de

introducere a unor modificări în contractul de locațiune nr. 2/12/007 din 05 aprilie 2012,

prin care în conformitate cu Legea bugetului de stat pe anul 2017 nr. 279 din

16 decembrie 2016 și decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie

2014, s-a stabilit cuantumul chiriei anuale începând cu data de 01 ianuarie 2017, în

sumă de 12 065,24 lei. Astfel, în contul chiriei pentru perioada 01 ianuarie 2017 –

01 martie 2017, locatarul urma să depună 2 974, 99 lei (f.d. 9).

Acordul adițional a fost semnat unilateral de către locator, în persoana lui Nistor

Grozavu, nefiind semnat de către locatar.

Prin scrisoarea nr. 04-120/01 din 02 ianuarie 2017, Primăria mun. Chișinău a

informat SA „Moldtelecom” despre necesitatea de a se prezenta în termen de 3 luni din

data primirii pentru a semna Acordul adițional de introducere a unor modificări în

contractul de locațiune (f.d. 10).

La 06 februarie 2018 a fost emis acordul adițional de introducere a unor modificări

în contractul de locațiune nr. 2/12/007 din 05 aprilie 2012, prin care în conformitate cu

Legea bugetului de stat pe anul 2018 nr. 279 din 16 decembrie 2016 și Decizia

Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, cuantumul chiriei anuale

începând cu data de 01 ianuarie 2018 a fost stabilit în sumă de 12 585,10 lei. În contul

chiriei pentru perioada 01 ianuarie 2018 – 01 aprilie 2018, locatarul urma să depună

3 137, 65 lei (f.d. 13).

Acest acord adițional la fel a fost semnat unilateral de către locator, în persoana

lui Nistor Grozavu, nefiind semnat de către locatar.

Potrivit extrasului din Registrul de expediere a scrisorilor simple început la

02 ianuarie 2018, la 19 februarie 2018 scrisoarea cu nr. 04-109/76 a fost expediată

intimatei SA „Moldtelecom” (f.d. 12).

5

La 14 mai 2018, Primăria mun. Chișinău a expediat în adresa SA „Moldtelecom”

reclamația nr. 04-120/341, prin care a solicitat ultimei să accepte în mod benevol

cuantumul chiriei anuale calculat conform Legii bugetului de stat pentru anul 2017 nr.

279 din 16 decembrie 2016 și decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23

decembrie 2014, care constituie 12 065,24 lei și cuantumul chiriei anuale calculat

conform Legii bugetului de stat pentru anul 2018 nr. 279 din 16 decembrie 2016 și

decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, care constituie

12 585,10 lei, să achite plata de chirie restantă în sumă de 10 591,09 lei și penalitatea

în mărime de 1 938,17 lei, să rezilieze contractul de locațiune, să elibereze spațiul

ocupat și să îl înapoieze proprietarului în baza actului de primire-predare (f.d. 6).

Reclamația fost recepționată de SA „Moldtelecom” la 17 mai 2018, fapt confirmat

prin avizul de recepție al corespondenței (f.d. 5).

Prin decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 6/26 din 04 octombrie 2018, s-a decis

că gestionarii ce administrează proprietăți publice municipale, inclusiv infrastructura

fizică, se obligă să negocieze cu bună-credință cu furnizorii de rețele publice de

comunicații electronice contracte de acces pe proprietăți și/sau de utilizare partajată a

infrastructurii fizice pe care le dețin sau le administrează; la încheierea contractelor de

acces gestionarii imobilelor urmează a se conduce de prevederile Legii privind accesul

pe proprietăți și utilizarea partajată a infrastructurii asociate rețelelor publice de

comunicații electronice nr. 28 din 10 martie 2016 (f.d. 58-61).

Totodată, se reține că la 06 februarie 2017 SA „Moldtelecom” a expediat în adresa

Consiliului mun. Chișinău scrisoarea nr. 01-06-07/1551, prin care a solicitat încheierea

contractului de acces pe proprietatea publică, care va înlocui contractul de locațiune

care și-a încetat efectul juridic începând cu 01 ianuarie 2017, ca urmare a adoptării

Legii privind accesul pe proprietăți și utilizarea partajată a infrastructurii asociate

rețelelor publice de comunicații electronice nr. 28 din 10 martie 2016 , în vigoare din

15 aprilie 2016 (f.d. 36).

Prin scrisoarea din 07 august 2018, Agenția Națională pentru Reglementare în

Comunicații Electronice și Tehnologia Informației a Republicii Moldova a informat

Direcția Generală Economie, Reforme și Relații Patrimoniale a Primăriei mun.

Chișinău despre obligația autorității publice locale de a încheia contracte de acces pe

proprietăți și/sau de utilizare partajată a infrastructurii fizice în condițiile Legii nr. 28

din 10 martie 2016.

Astfel, la 19 februarie 2019 între Direcția Cultură a Primăriei mun. Chișinău și SA

„Moldtelecom” a fost încheiat contractul de acces pe proprietatea publică și/sau de

utilizare partajată a infrastructurii fizice nr.1, prin care s-a acordat dreptul la acces

asupra suprafeței de 10, 0 m2 pe acoperișul din str. București, nr. 68, mun. Chișinău,

începând cu 05 octombrie 2018 (f.d. 52-57).

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție reține că la 15 aprilie 2016, urmare a publicării în Monitorul oficial nr.100-

105/194, a intrat în vigoare Legea privind accesul pe proprietăți și utilizarea partajată a

6

infrastructurii asociate rețelelor publice de comunicații electronice nr. 28 din 10 martie

2016.

Conform art. 2 alin. (1) din Legea nr. 28 din 10 martie 2016, în sensul prezentei

legi, accesul pe proprietăți este definit ca fiind accesul pe, deasupra, în ori sub terenuri,

inclusiv terenuri agricole, păduri, ape, clădiri sau alte imobile și structuri constructive

aflate în proprietate publică ori privată în scopul folosirii acestora pentru construirea

(instalarea), întreținerea, demontarea, înlocuirea, transferul sau retehnologizarea

rețelelor publice de comunicații electronice ori a elementelor de infrastructură necesare

susținerii acestora.

În conformitate cu art. 38 din Legea menționată, titularii dreptului de administrare

sau concesionarii, sau locatarii ori titularii unui alt drept de folosință asupra unor

imobile proprietate publica în care au fost realizate lucrări de acces ori la care s-a

solicitat accesul în vederea realizării unor astfel de lucrări (inclusiv utilizarea partajată

a infrastructurii fizice) până la data intrării în vigoare a prezentei legi au obligația de a

publica condițiile în care se realizează dreptul de acces și/sau de utilizare partajată, după

caz, în termen de 60 de zile calendaristice de la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Potrivit art. 41 din Legea menționată, la expirarea termenului prevăzut la art. 38

alin. (1) se abrogă orice alte acte normative sau administrative prin care se instituie

obligația titularilor dreptului de acces pe proprietatea publică a statului și a unităților

administrativ-teritoriale și/sau de utilizare partajată a infrastructurii fizice aflate în

proprietate publică de a plăti taxe, tarife ori impozite și orice alte plăți sau contribuții

pentru drepturi similare dreptului de acces și/sau de utilizare partajată altfel decât în

baza unui contract de acces pe proprietăți și/sau de utilizare partajată a infrastructurii

fizice, după caz, încheiat în condițiile prezentei legi.

Reieșind din circumstanțele enunțate și normele de drept citate, instanța de recurs

constată că la momentul emiterii acordurilor adiționale la contractul de locațiune nr.

2/12/007 din 05 aprilie 2012, invocate de către recurent în susținerea pretențiilor sale,

erau aplicabile prevederile Legii nr. 28 din 10 martie 2016, care priva SA

„Moldtelecom” de obligația de achitare a plății chiriei în temeiul contractului

menționat. Or, la expirarea termenului de 60 zile de la data intrării în vigoare a Legii,

au fost abrogate actele normative/administrative privind plățile, taxele, tarifele etc.,

pentru drepturile similare de acces.

Prin urmare, având în vedere că în speță nu s-a dovedit dreptul Consiliului

municipal Chișinău de a percepe încasarea plăților pentru locațiunea spațiului din

sectorul Buiucani, str. București, casa 68, blocul lit. A, acoperiș, pentru perioada

27 iunie 2017 – 07 mai 2018, instanțele ierarhic inferioare just au ajuns la concluzia de

respinge acțiunea înaintată de Consiliul municipal Chișinău.

Mai mult ca atât, în contractul de locațiune nr. 2/12/007 din 05 aprilie 2012, părțile

au convenit că clauzele contractului se pot modifica în baza înțelegerii între părți, pe

când acordurile adiționale au fost emise unilateral de către recurent și nu au fost

7

semnate de SA „Moldtelecom”, respectiv, ultimei nu-i poate fi imputată neexecutarea

obligațiilor de plată față de Consiliul municipal Chișinău.

În circumstanțele expuse, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție conchide că instanțele ierarhic inferioare întemeiat

au conchis asupra respingerii acțiunii ca fiind neîntemeiată.

Din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a respinge

recursul și a menține decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de procedură civilă, Colegiul

civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

decide:

Se respinge recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău.

Se menține decizia din 10 iunie 2021 a Curții de Apel Chișinău și hotărârea din

08 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, în cauza civilă, la cererea de

chemare în judecată depusă de Consiliul municipal Chișinău împotriva Societății pe

Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la rezilierea contractului de locațiune, obligarea

eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Svetlana Filincova

judecătorii Ala Cobăneanu

Galina Stratulat

Iurie Bejenaru

Mariana Pitic

8