2ra-1080/22 — rezilierea contractului de locațiune, încasarea datoriei și a penalității, evacuarea din încăperile ocupate și transmiterea acestora prin act de predare primire

2ra-1080/22 — rezilierea contractului de locațiune, încasarea datoriei și a penalității, evacuarea din încăperile ocupate și transmiterea acestora prin act de predare primire (Curtea Supremă de Justiție, 2023)

Dosarul nr. 2ra-1080/22

2-17205770-01-2ra-08082022

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (jud. C. Roșca)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. V. Cotorobai, I. Secrieru, M. Anton)

DECIZIE

08 februarie 2023 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Svetlana Filincova

judecătorii Maria Ghervas

Dumitru Mardari

Victor Burduh

Mariana Pitic

examinând recursul declarat de Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom”,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul municipal

Chișinău împotriva Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la rezilierea

contractului, obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității și

acțiunea reconvențională înaintată de Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom”

împotriva Consiliului municipal Chișinău, intervenient accesoriu Agenția Proprietății

Publice cu privire la constatarea nulității contractului de locațiune,

împotriva deciziei din 09 decembrie 2021 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost respins apelul declarat de Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom” și a fost admis

apelul declarat de Consiliul municipal Chișinău, cu casarea parțială a hotărârii din

18 noiembrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru,

constată:

La data de 23 octombrie 2017, Consiliul municipal Chișinău a depus cerere de

chemare în judecată împotriva SA „Moldtelecom” cu privire la rezilierea

contractului, obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că la data de 08 noiembrie 2010, în

calitate de locator a încheiat cu SA „Moldtelecom”, în calitate de locatar, contractul

de locațiune nr. 2/10/044, prin care a transmis în locațiune încăperile cu altă

1

destinație decât cea locativă din mun. Chișinău, str. Călărași, 68 (subsol cu geamuri),

pentru amplasarea unei stații de telefoane.

A menționat că potrivit pct. 4.1 al contractului, cuantumul chiriei anuale a fost

stabilit în sumă de 39 305,25 de lei.

Reclamantul a susținut că în baza Legii bugetului de stat pentru anul 2014 nr.

339 din 23 decembrie 2013, cuantumul chiriei bunurilor închiriate, începând cu data

de 01 ianuarie 2014 s-a stabilit în sumă de 103 338,84 de lei. În baza Legii bugetului

de stat pentru anul 2015 nr. 72 din 12 aprilie 2015 și a deciziei Consiliului municipal

Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, cuantumul chiriei bunurilor închiriate,

începând cu data de 28 aprilie 2015 s-a stabilit în sumă de 109 957,65 de lei. Iar în

baza Legii bugetului de stat pentru anul 2017 nr. 279 din 16 decembrie 2016 și a

deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, cuantumul

chiriei bunurilor închiriate, începând cu data de 01 ianuarie 2017, s-a stabilit în sumă

de 135 669,43 de lei.

A comunicat că, conform registrului de expediere a scrisorilor, în adresa SA

„Moldtelecom” au fost expediate scrisorile nr. 04-120/59 din 27 ianuarie 2014, nr.

04-120-372 din 06 mai 2015 și nr. 04-120/01 din 02 ianuarie 2017, prin care locatarul

a fost informat despre modificările operate la cuantumul chiriei anuale și necesitatea

de a se prezenta la Direcția Generală Economie, Reforme și Relații Patrimoniale

pentru a semna acordurile adiționale de introducere a respectivelor modificări, însă,

acordurile adiționale nu au fost semnate de către pârâtă.

Reclamantul a precizat că potrivit pct. 2.3.3 din contract, locatarul este obligat

să achite chiria în volumul, termenele și modul prevăzut de capitolul 4 al

contractului, iar pct. 4.3 stabilește că locatarul va achita plata de închiriere trimestrial

cu anticipație, cel târziu la prima zi a trimestrului.

Conform calculului efectuat în baza Legii bugetului de stat pentru anii 2014,

2014 și 2017, cât și a deciziei Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie

2014, plata pentru chiria restantă constituie suma de 266 748,23 lei, pentru perioadele

11 martie 2014 - 27 aprilie 2015, 28 aprilie 2015 - 26 ianuarie 2016, 01 ianuarie 2017

- 30 iunie 2017.

Reclamantul a afirmat că potrivit calculelor efectuate, avansul achitat acoperă

chiria conform Acordului adițional de introducere a unor modificări în contractul de

locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010 până la data de 09 martie 2014.

A invocat că, conform pct. 3.1.1 din contract, în cazul neachitării la timp a

chiriei, se aplică penalitatea în mărime de 0,1 % din suma restantă pentru fiecare zi

întârziată și rezilierea contractului. Astfel, s-a calculat o penalitate în mărime de

48 814,92, pentru o perioadă de 183 de zile.

Reclamantul a notat că la 12 iunie 2017, SA „Moldtelecom” a recepționat

reclamația nr. 04-120/308, fapt ce se confirmă prin semnarea avizului de recepție,

astfel fiind informată despre faptul că, în termen de 10 zile, în mod benevol urmează

să accepte cuantumul chiriei anuale, să achite plata restantă pentru chirie în sumă de

266 748,23 lei și penalitatea în mărime de 48 814,92 lei sau în caz contrar, rezilierea

contractului de locațiune, cu eliberarea încăperilor cu altă destinație decât cea

2

locativă din str. Călărași, 68 (subsol cu geam) și restituirea acestora proprietarului în

baza actului de predare-primire. Însă, în termenul indicat, SA „Moldtelecom” nu a

îndeplinit aceste solicitări.

A solicitat încasarea din contul SA „Moldtelecom” în beneficiul Consiliului

municipal Chișinău a datoriei și penalității în sumă totală de 315 563, 15 lei,

rezilierea contractului de locațiune, eliberarea încăperilor cu altă destinație decât cea

locativă din str. Călărași 68 (subsol cu geam) și restituirea acestora proprietarului în

baza actului de predare-primire.

În cadrul ședinței de judecată din 14 iunie 2018, SA „Moldtelecom” a înaintat

acțiune reconvențională împotriva Consiliului municipal Chișinău, intervenient

accesoriu Agenția Națională pentru Reglementări în Comunicații Electronice și

Tehnologia Informației, solicitând obligarea Consiliului municipal Chișinău de a

negocia cu bună-credință și a încheia cu SA „Moldtelecom” un contract de acces pe

proprietatea publică amplasată pe adresa mun. Chișinău, str. Călărași 68, lit. A secția

3 (subsol cu geam), în condițiile Legii privind accesul pe proprietăți și utilizarea

partajată a infrastructurii asociate rețelelor publice de comunicații electronice nr. 28

din 10 martie 2016, cu stabilirea unei taxe unice de folosire a bunurilor publice

conform Hotărârii Guvernului nr. 1434 din 29 decembrie 2016 și încasarea din contul

Consiliului municipal Chișinău în beneficiul SA „Moldtelecom” a taxei de stat în

mărime de 100 de lei.

La data de 04 aprilie 2019, SA „Moldtelecom” a depus cerere de modificare a

obiectului acțiunii reconvenționale, solicitând dispunerea introducerii în proces în

calitate de intervenient accesoriu a Agenției Proprietății Publice și recunoașterea

nulității absolute a contractului de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010

încheiat între Consiliul mun. Chișinău și SA „Moldtelecom”, cu întoarcerea părților

contractuale în starea inițială.

În motivarea cererii SA „Moldtelecom” a indicat că potrivit informației din

Registrul bunurilor imobile, proprietar al bunului cu nr. cadastral 0100506.112

(teren), amplasat în mun. Chișinău, str. Călărași 68, cu cota parte 1,0 este municipiul

Chișinău, iar proprietar al bunului imobil nr. 0100506.112.01 (construcția ce

constituie obiectul prezentului litigiu) cu cota 1,0 este Republice Moldova.

SA „Moldtelecom” a susținut că, în aceste circumstanțe și prin prisma

prevederilor art. 7 alin. (2), 17 alin. (1) din Legea cu privire la privatizarea și

deetatizarea proprietății publice nr. 121 din 04 mai 2007, Consiliul municipal

Chișinău nu este în drept să încheie contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08

noiembrie 2010, din motiv că nu este proprietarul acestui bun imobil.

A comunicat că potrivit răspunsului Agenției Proprietății Publice nr. 03-05-1306

din 24 august 2016, bunul imobil cu nr. cadastral 0100506.112.01, amplasat în mun.

Chișinău, str. Călărași 68, este înregistrat ca proprietate a statului Republica Moldova

în temeiul Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, iar

încăperile izolate din acest bloc, transmise de Consiliul municipal Chișinău în

locațiune, nu sunt înregistrate.

SA „Moldtelecom” consideră că faptul încheierii contractului de locațiune de

3

către un locator necorespunzător, care nu este proprietarul bunului imobil și în

privința unui imobil care nu este înregistrat în Registrul bunurilor imobile, atrage

nulitatea contractului de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010.

Prin hotărârea din 18 noiembrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru a

fost admisă parțial acțiunea inițială depusă de Consiliul municipal Chișinău și a fost

reziliat contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010, încheiat între

Consiliul municipal Chișinău și SA „Moldtelecom”. S-a încasat din contul SA

„Moldtelecom” în beneficiul Consiliului municipal Chișinău datoria contractuală în

sumă de 199 471, 06 lei și penalitatea în sumă de 35 904,60 de lei. În rest, acțiunea

inițială a fost respinsă ca neîntemeiată și tardivă. De asemenea, a fost respinsă

acțiunea reconvențională înaintată de SA „Moldtelecom” ca fiind neîntemeiată S-a

încasat din contul SA „Moldtelecom” în beneficiul statului cheltuielile de judecată

sub formă de taxă de stat, de a cărei plată a fost scutit reclamantul-pârât, în sumă de

7161,27 de lei.

La data de 09 decembrie 2020, SA „Moldtelecom” a declarat apel împotriva

hotărârii primei instanțe, solicitând admiterea acestuia, casarea parțială a hotărârii în

partea admiterii pretențiilor Consiliului municipal Chișinău și pronunțarea unei noi

hotărâri, prin care acțiunea inițială să fie respinsă integral, iar acțiunea

reconvențională să fie admisă.

La data de 16 decembrie 2020, Consiliul municipal Chișinău a declarat apel

împotriva hotărârii din 18 noiembrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru,

solicitând admiterea acestuia, casarea parțială a hotărârii primei instanțe și

pronunțarea unei noi hotărâri, prin care acțiunea inițială să fie admisă integral.

Prin decizia din 09 decembrie 2021 a Curții de Apel Chișinău a fost respins

apelul declarat de SA „Moldtelecom” și a fost admis apelul declarat de Consiliul

municipal Chișinău, cu casarea parțială a hotărârii din 18 noiembrie 2020 a

Judecătoriei Chișinău, sediul Centru în partea admiterii parțiale a acțiunii depuse de

Consiliul municipal Chișinău și pronunțarea unei noi hotărâri, prin care acțiunea

depusă de Consiliul municipal Chișinău a fost admisă integral. S-a încasat din contul

SA „Moldtelecom” în beneficiul Consiliului municipal Chișinău suma de 315 563,15

lei, formată din datoria în mărime de 266 748,23 de lei și penalitatea în mărime de

48 814,92 de lei. S-a reziliat contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie

2010, încheiat între Consiliul municipal Chișinău și SA „Moldtelecom”, cu eliberarea

încăperilor din mun. Chișinău, str. Călărași, 68 (subsol cu geam), precum și

restituirea acestora în baza actului de predare-primire. S-a încasat din contul SA

„Moldtelecom” în beneficiul statului taxa de stat pentru depunerea cererii de chemare

în judecată în mărime de 9 466,89 de lei, proporțional pretențiilor admise și taxa de

stat pentru examinarea cererii de apel în mărime de 7100,16 lei, în total 16 567,05,

taxa de stat de care reclamantul este scutit în temeiul art. 98 din Codul de procedură

civilă.

La data de 18 mai 2022, SA „Moldtelecom” a declarat recurs împotriva deciziei

instanței de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel și a

hotărârii primei instanțe, cu emiterea unei noi hotărâri prin care acțiunea

4

reconvențională să fie admisă.

În motivarea recursului, recurenta a indicat că, în calitate de temei pentru

casarea hotărârii instanței de fond, instanța de apel a reținut argumentul intimatului,

precum că contractul de locațiune nr. 2/10/44 din 08 noiembrie 2010 este un act

subsecvent încheiat în temeiul deciziei Consiliului municipal Chișinău. Acest

argument nu corespunde realității și intimatul nu a prezentat instanței de apel probe în

confirmarea acestui fapt, iar Curtea de Apel Chișinău, fără să verifice legalitatea

acestui argument, l-a apreciat eronat și a examinat apelul declarat strict sub acest

aspect.

A menționat că prin prisma prevederilor Legii contenciosului administrativ nr.

793 din 10 februarie 2010, contractul de locațiune nr. 2/10/44 din 08 noiembrie 2010

nu se încadrează în noțiunea de act administrativ și nu poate face obiectul acțiunii în

contenciosul administrativ. Chiar dacă a fost încheiat în temeiul unei decizii a

Consiliului municipal Chișinău, care este un act administrativ, contractul de locațiune

reprezintă doar un act juridic sinalagmatic și la desfășurarea acestor rapoarte juridice,

părțile contractante se conduc de prevederile Codului civil, inclusiv în cazul

recunoașterii nulității acestuia.

Recurenta a susținut că în anul 2018, bunul imobil transmis în locațiune nu a

fost înregistrat de către Consiliul municipal Chișinău în Registrul bunurilor imobile și

nici până la momentul actual nu este înregistrat ca proprietate a intimatului, fapt

confirmat prin extrasul actualizat din baza de date a cadastrului. La materialele cauzei

nu este anexată nicio probă care ar demonstra dreptul de proprietate al Consiliului

municipal Chișinău asupra bunului imobil transmis în locațiune.

A precizat că, contractul de locațiune din 08 noiembrie 2010 a fost semnat, în

calitate de locator de către reprezentantul Consiliului municipal Chișinău, fără

aprobarea Agenției Proprietății Publice și fără ca să dispună de dreptul de proprietate

sau alte drepturi pentru transmiterea în locațiune a bunului imobil.

Recurenta a mai susținut că instanța de apel a ignorat prevederile art. 38 alin. (1)

din Legea privind accesul pe proprietăți și utilizare partajată a infrastructurii asociate

rețelelor publice de comunicații electronice nr. 28 din 10 martie 2016, potrivit cărora

toți titularii dreptului de administrare asupra unor bunuri imobile, proprietate publică,

din care face parte inclusiv Primăria mun. Chișinău, în care au fost efectuate lucrări

de acces până la data intrării în vigoare a legii citate, au avut obligație de a publica

condițiile în care se realizează dreptul de acces în termen de 60 de zile calendaristice

de la data intrării în vigoare a prezentei legi, până la 15 iunie 2016.

A menționat că, condițiile de acces ar putea prevedea și o anumită taxă de acces,

care conform prevederilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 28 din 10 martie 2016,

substituie toate tipurile de plăți achitate de furnizori anterior intrării în vigoare a

prezentei legi, de exemplu impozite, taxe, tarife, chirii pentru locațiunea spațiilor

interne și externe și altele.

Astfel, SA „Moldtelecom” consideră că prin efectele Legii nr. 28 din 10 martie

2016, a fost abrogată decizia Consiliului municipal Chișinău și contractul de

locațiune și-a pierdut puterea juridică.

5

Recurenta a mai notat suplimentar că începând cu luna ianuarie 2017, toți

titularii dreptului de administrare asupra imobilelor, la care s-a realizat deja accesul,

sunt obligați să se ghideze în relațiile cu furnizorii de rețele de comunicații

electronice de prevederile Legii nr. 28 din 10 martie 2016 și a metodologiei de calcul

al tarifelor maxime pentru dreptul de acces pe proprietățile publice și/sau de utilizare

partajată a infrastructurii fizice aprobată prin Hotărârea Guvernului n. 1434 din 29

decembrie 2016.

A precizat că, deoarece pentru locatar au încetat toate temeiurile legale de a

achita în continuare plățile pentru chirie, totodată în scopul necesității conformării

prevederilor Legii nr. 28 din 10 martie 2016 și soluționării litigiului pe cale amiabilă,

a expediat de câteva ori scrisori cu contractul de acces pe proprietatea publică în

formatul aprobat de Agenția Națională pentru Reglementare în Comunicații

Electronice, însă, această modalitate de soluționare a prezentului litigiu a fost

respinsă de către intimat, în pofida faptului că Agenția Națională pentru

Reglementare în Comunicații Electronice, prin adresarea sa nr. 01-DJ/765 către

Consiliul municipal Chișinăul a indicat necesitatea respectării clauzelor Legii nr. 28

din 10 martie 2016 în raporturile contractuale cu SA „Moldtelecom”.

Recurenta a accentuat că încăperea ce constituie obiectul contractului de

locațiune în litigiu se află în demisol și la parter și aici este instalat echipamentul

Centralei Telefonice Automată nr. 572, aceasta fiind instalată pentru asigurarea

adecvată a consumatorilor sectorului Buiucani, mun. Chișinău, cu servicii de

comunicații electronice. CTA 572 asigură prestarea serviciilor de telefonie fixă,

internet și IPTV pentru un volum mare de locuitori ai sectorului Buiucani mun.

Chișinău, circa 2500 de abonați, iar evacuarea echipamentului SA „Moldtelecom” din

edificiul dat nu este o procedură simplă de eliberare a spațiului închiriat și se

subînțelege demontarea întregului echipament de telecomunicații cu strămutarea

tuturor rețelelor și obiectelor inginerești aferente centralei telefonice.

A afirmat că această procedură va duce la sistarea prestării serviciilor de

comunicații electronice pentru toți abonații CTA 572 pentru o perioadă

nedeterminată, atât din motivul lipsei unei clădiri sau a unui loc corespunzător pentru

strămutarea CTA 572, cât și din motive financiare, deoarece cheltuielile estimative

pentru reamplasarea acesteia constituie peste 150 000 de euro.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau deciziei integrale,

dacă legea nu prevede altfel.

Materialele cauzei atestă că instanța de apel a expediat în adresa participanților

la proces, prin intermediul poștei electronice, copia deciziei contestate la data de

23 martie 2022 (f.d. 20, volumul II), fiind recepționată de către recurentă la data de

23 martie 2022, fapt indicat și în cererea de recurs.

Totodată, se reține că prin dispoziția nr. 5 din 02 martie 2022 a Comisiei pentru

Situații Excepționale a Republicii Moldova, pe perioada stării de urgență declarată

prin Hotărârea Parlamentului nr. 41 din 24 februarie 2022, au fost stabilite măsuri

specifice în domeniul justiției, fiind suspendată de drept examinarea de către

6

instanțele de judecată a cauzelor civile, cu excepțiile prevăzute la pct. 5.1.1 din

dispoziție. Termenele de exercitare a căilor de atac în cauzele civile care se suspendă

de drept, aflate în curs la data intrării în vigoare a prezentei dispoziții, se întrerup,

urmând a curge noi termene, de aceeași durată, de la data încetării stării de urgență.

Ulterior, prin dispoziția nr. 13 din 31 martie 2022 a Comisiei pentru Situații

Excepționale a Republicii Moldova, au fost excluse măsurile specifice în domeniul

justiției, începând cu data de 04 aprilie 2022, judecarea cauzelor civile fiind reluată

din oficiu.

Astfel, recursul, declarat la 18 mai 2022 este în termen.

Prin notificarea din 08 august 2022 Curtea Supremă de Justiție a expediat în

adresa participanților la proces copia recursului, cu înștiințarea despre necesitatea

depunerii referinței (f.d. 54, 56-57 volumul II).

Referințe nu au fost depuse.

În conformitate cu art. 440 alin. (2) din Codul de procedură civilă, completul din

3 judecători prin încheierea din 14 decembrie 2022 a considerat recursul admisibil și

a dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 din Codul de procedură civilă, recursul se

examinează fără înștiințarea participanților la proces.

Studiind materialele cauzei în raport cu recursul declarat, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră

că recursul urmează a fi admis, cu casarea integrală a deciziei instanței de apel și a

hotărârii primei instanțe și pronunțarea unei hotărâri noi, din următoarele

considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă,

instanța de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul și să

caseze integral sau parțial decizia instanței de apel și hotărîrea primei instanțe,

pronunțând o nouă hotărâre.

Din suportul probator prezent la materialele cauzei rezultă că la 08 noiembrie

2010 Consiliul municipal Chișinău, în calitate de locator a încheiat cu SA

„Moldtelecom”, în calitate de locatar, contractul de locațiune nr. 2/10/044, prin care,

în baza deciziei nr. 9/40-9 din 30 iulie 2010 a Consiliului municipal Chișinău, a

transmis în locațiune încăperile nr. 11-13, 11a cu suprafața de 64,7 m2 situate în mun.

Chișinău, sectorul Buiucani, str. Călărași, 68, blocul lit. A secția 3 (subsol cu

geamuri), pentru amplasarea unei stații de telefoane (f.d. 6-9, volumul I).

Conform pct. 4.1-4.4 din contract, în conformitate cu deciziile nr. 4/11 din

26 septembrie 2003 și nr. 9/40-9 din 30 iulie 2010 ale Consiliului municipal

Chișinău, cuantumul chiriei anuale se stabilește în sumă de 39 305,25 de lei. În contul

chiriei pentru perioada 30 iulie 2010 - 29 octombrie 2010, locatarul a depus suma de

9907,08 lei. Locatarul va achita plata de închiriere trimestrial (anual) cu anticipație

cel târziu la prima zi a trimestrului, anului. Cuantumul chiriei poate fi modificat prin

acordul comun al părților în conformitate cu legislația în vigoare.

Potrivit pct. 3.1.1, în cazul neachitării la timp a chiriei, se aplică penalitatea în

mărime de 0,1 % din suma restantă pentru fiecare zi întârziată și rezilierea

7

contractului.

Termenul de valabilitate al contractului a fost stabilit de părți în pct. 6 de la

30 iulie 2010 până la 30 iulie 2013.

La 12 iunie 2017, Primăria mun. Chișinău a expediat în adresa SA

„Moldtelecom” reclamația nr. 04-120/308, prin care a solicitat acceptarea în mod

benevol a cuantumului modificat al chiriei anuale, calculat conform Legii bugetului

de stat pentru anul 2014 nr. 339 din 23 decembrie 2013 în sumă de 103 338,84 de lei,

în baza Legii bugetului de stat pentru anul 2015 nr. 72 din 12 aprilie 2015 și a

deciziei nr. 11/55 din 23 decembrie 2014 a Consiliului municipal Chișinău, în sumă

de 109 957,65 lei, în baza Legii bugetului de stat pentru anul 2017 nr. 279 din 16

decembrie 2016 și a deciziei nr. 11/55 din 23 decembrie 2014 a Consiliului municipal

Chișinău, în sumă de 135 669,43 de lei; achitarea plății chiriei conform acordurilor

adiționale; achitarea datoriei în sumă de 266 748,23 de lei și a penalității în sumă de

48 814,92 de lei sau rezilierea contractului de locațiune și eliberarea spațiului ocupat,

cu înapoierea proprietarului în baza actului de primire-predare (f.d.12-14, volumul I).

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, Consiliul municipal Chișinău

a solicitat încasarea din contul SA „Moldtelecom” a datoriei la plata chiriei în sumă

de 266 748,23 de lei (calculată pentru perioadele 11 martie 2014 - 27 aprilie 2015, 28

aprilie 2015 - 26 ianuarie 2016, 01 ianuarie 2017 - 30 iunie 2017) și a penalității în

sumă de 48 814,92 de lei pentru 183 de zile, în total suma de 315 563, 15 lei,

rezilierea contractului de locațiune, eliberarea încăperilor cu altă destinație decât cea

locativă din str. Călărași 68 (subsol cu geam) și restituirea acestora proprietarului în

baza actului de predare-primire.

SA „Moldtelecom” a înaintat acțiune reconvențională împotriva Consiliului

municipal Chișinău, solicitând constatarea nulității absolute a contractului de

locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010, cu întoarcerea părților contractuale în

starea inițială.

Prima instanță, fiind învestită cu judecarea prezentei cauze, a ajuns la concluzia

temeiniciei parțiale a acțiunii inițiale depuse de Consiliul municipal Chișinău și

netemeiniciei integrale a acțiunii reconvenționale depusă de SA „Moldtelecom”, fiind

reziliat contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010, încheiat între

Consiliul municipal Chișinău și SA „Moldtelecom”, cu încasarea din contul SA

„Moldtelecom” în beneficiul Consiliului municipal Chișinău a datoriei contractuale

în sumă de 199 471, 06 lei și a penalității în sumă de 35 904,60 de lei. În rest,

acțiunea inițială a fost respinsă ca neîntemeiată și tardivă. Totodată, s-a încasat din

contul SA „Moldtelecom” în beneficiul statului taxa de stat în sumă de 7161,27 de

lei, de a cărei plată a fost scutit reclamantul.

Ulterior, instanța de apel a respins apelul declarat de SA „Moldtelecom” și a

admis apelul declarat de Consiliul municipal Chișinău, fiind casată parțial hotărârea

primei instanțe în partea admiterii parțiale a acțiunii depuse de Consiliul municipal

Chișinău și pronunțată o nouă hotărâre, prin care acțiunea depusă de Consiliul

municipal Chișinău a fost admisă integral. S-a încasat din contul SA „Moldtelecom”

în beneficiul Consiliului municipal Chișinău suma de 315 563,15 lei, formată din

8

datoria în mărime de 266 748,23 de lei și penalitatea în mărime de

48 814,92 de lei, cu rezilierea contractului de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie

2010, eliberarea încăperilor din mun. Chișinău, str. Călărași, 68 (subsol cu geam),

precum și restituirea acestora în baza actului de predare-primire. Totodată, s-a încasat

din contul SA „Moldtelecom” în beneficiul statului taxa de stat pentru depunerea

cererii de chemare în judecată în mărime de 9 466,89 de lei și taxa de stat pentru

examinarea cererii de apel în mărime de 7100,16 lei, în total 16 567,05.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă, judecând

recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate

în recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără

a administra noi dovezi.

Verificând legalitatea deciziei contestate în raport cu prevederile aplicabile la

caz și criticile aduse în recurs, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție conchide că decizia instanței de apel și hotărârea

primei instanțe urmează a fi casate, din următoarele considerente.

Conform art. 8 alin. (1), (2) lit. f) din Codul civil (redacția de până la 01 martie

2019), drepturile și obligațiile civile apar în temeiul legii, precum și în baza actelor

persoanelor fizice și juridice care, deși nu sânt prevăzute de lege, dau naștere la

drepturi și obligații civile, pornind de la principiile generale și de la sensul legislației

civile. Drepturile și obligațiile civile apar în urma cauzării de prejudicii unei alte

persoane.

Potrivit art. 9 alin. (1), (2) din Codul civil (redacția de până la 01 martie 2019),

persoanele fizice și juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să își

exercite drepturile și să își execute obligațiile cu bună-credință, în acord cu legea, cu

contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri. Buna-credință se prezumă până

la proba contrară. Neexercitarea de către persoanele fizice și juridice a drepturilor

civile ce le revin nu duce la stingerea acestora, cu excepția cazurilor prevăzute de

lege.

În conformitate cu prevederile art. 512 alin. (1), 514 din Codul civil (redacția

până la 01 martie 2019), în virtutea raportului obligațional, creditorul este în drept să

pretindă de la debitor executarea unei prestații, iar debitorul este ținut să o execute.

Prestația poate consta în a da, a face sau a nu face. Obligațiile se nasc din contract,

fapt ilicit (delict) și din orice alt act sau fapt susceptibil de a le produce în condițiile

legii.

Conform art. 572 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), temeiul

executării rezidă în existența unei obligații. Obligația trebuie executată în modul

corespunzător, cu bună-credință, la locul și în momentul stabilit.

Art. 668 din Codul civil (redacția de până la 01 martie 2019) prevede că,

contractul încheiat legal obligă părțile nu numai la ceea ce au stipulat expres, dar și la

tot ceea ce rezultă din natura lui în conformitate cu legea, cu uzanțele sau cu

principiile echității. Contractul produce efecte numai între părți dacă legea nu

prevede altfel. Contractul produce efecte și pentru succesorii universali sau cu titlu

universal dacă din lege, din contract sau din natura obligației nu rezultă altfel.

9

Contractul poate fi modificat sau rezolvit numai în conformitate cu clauzele sale ori

prin acordul părților dacă legea nu prevede altfel.

Potrivit art. 875 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), prin

contractul de locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un

bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune

temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Conform art. 887 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), cuantumul

chiriei poate fi modificat prin acordul părților. Locatorul poate cere modificarea

chiriei numai o dată în an și numai în cazul în care condițiile economice fac ca

neajustarea să fie inechitabilă. Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în

cazul în care condițiile, stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s-au

înrăutățit considerabil în virtutea unor circumstanțe independente de voința

locatarului.

În corespundere cu prevederile art. 903, 906 din Codul civil (redacția până la

01 martie 2019), locațiunea încetează: a) la expirarea termenului contractului; b) în

cazul pieirii bunului închiriat; c) în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.

Locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul: a) nu folosește

bunul închiriat la destinație sau în conformitate cu prevederile contractului; b) admite

intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o

asemenea înrăutățire; c) nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea

termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel; d) încheie un contract de

sublocațiune fără acordul locatorului. Legea sau contractul pot prevedea și alte

motive de reziliere a contractului de locațiune din inițiativa locatorului.

Materialele cauzei atestă că la 25 mai 2015 a fost întocmit acordul adițional de

introducere a unor modificări în contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie

2010, prin care în conformitate cu Legea bugetului de stat pentru anul 2014 nr. 339

din 23 decembrie 2013, cuantumul chiriei bunurilor închiriate, începând cu data de 01

ianuarie 2014 s-a stabilit în sumă de 103 338,84 de lei și în baza Legii bugetului de

stat pentru anul 2015 nr. 72 din 12 aprilie 2015 și decizia nr. 11/55 din 23 decembrie

2014 a Consiliului municipal Chișinău, cuantumul chiriei bunurilor închiriate

începând cu data de 28 aprilie 2015 s-a stabilit în sumă de 109957,65 lei. În contul

chiriei pentru perioada 01 ianuarie 2014-27 iulie 2015 locatarul va depune 163877,99

lei (f.d. 10, volumul I). Acordul adițional a fost semnat unilateral de către locator, în

persoana lui Nistor Grozavu, nefiind semnat de către locatar.

La 09 ianuarie 2017 a fost întocmit acordul adițional de introducere a unor

modificări în contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010, prin care în

conformitate cu Legea bugetului de stat pentru anul 2017 nr. 279 din 16 decembrie

2016 și decizia nr. 11/55 din 23 decembrie 2014 a Consiliului municipal Chișinău,

cuantumul chiriei bunurilor închiriate începând cu data de 01 ianuarie 2017, s-a

stabilit în sumă de 135 669,43 lei. În contul chiriei pentru perioada 01 ianuarie 2017-

31 martie 2017, locatarul va depune 33 452,73 lei (f.d. 11, volumul I). Acest acord

adițional la fel a fost semnat unilateral de către locator, în persoana lui Nistor

Grozavu, nefiind semnat de către locatarul SA „Moldtelecom”.

10

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție reține că acordurile adiționale nu au fost semnate de către locatar, pe motiv

că acesta nu era de acord cu mărimea cuantumului locațiunii stabilit, însă, Primăria

mun. Chișinău a expediat aceste acorduri SA „Moldtelecom”, informând despre

necesitatea de a se prezenta în termen de 3 luni din data recepționării notificărilor

pentru a le semna.

Potrivit pct. 2.2.3. al contractului nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010, locatarul

este obligat să achite chiria în volumul, termenele și modul prevăzut de capitolul 4 al

contractului.

Iar pct. 4.3. al contractului stabilește că locatarul va achita plata de închiriere

trimestrial (anual) cu anticipație cel târziu la prima zi a trimestrului, anului.

Deci, din moment ce contractul de locațiune este unul sinalagmatic, iar

locatorul și-a îndeplinit obligația de a transmite în locațiune încăperile din str.

Călărași, 68, nu a întreprins acțiuni care ar fi împiedicat locatarul să folosească bunul

conform destinației, locatarul, la rândul său, este obligat la plata locațiunii în

termenul prevăzut de contract.

Potrivit calcului datoriei acumulate de către locator la plata pentru locațiunea

încăperilor nelocuibile, prezentat de Consiliul municipal Chișinău, plata chiriei

restante constituie suma de 266 748,23 de lei pentru perioadele: 11 martie 2014 -

27 aprilie 2015 suma de 116 928,56 de lei; 28 aprilie 2015 – 26 ianuarie 2016 suma

de 82 542,50 de lei; 01 ianuarie 2017 – 30 iunie 2017 67 277,17 lei (f.d. 15,

volumul I).

La 04 octombrie 2018 Consiliul municipal Chișinău a adoptat decizia nr. 6/26

„Cu privire la aprobarea Regulamentului gestionării clădirilor, construcțiilor și

încăperilor cu altă destinație decât cea locativă – proprietate municipală”, care în pct.

1.12. stipulează că, contractele de locațiune existente încheiate între Consiliul

municipal Chișinău și operatorii de telefonie mobilă și fixă urmează să producă efecte

juridice până la adoptarea deciziei respective a Consiliului municipal Chișinău de

obligare a gestionarilor imobilelor privind negocierea contractelor de acces pe

proprietăți.

Relevant este că decizia nr. 6/26 din 04 octombrie 2018 a Consiliului municipal

Chișinău nu a fost contestată și produce efecte juridice.

În această ordine de idei, în raport cu prevederile legale sus-menționate,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție ajunge la concluzia că este necesară încasarea din contul SA „Moldtelecom”

în beneficiul Consiliului municipal Chișinău a datoriei în mărime de 266 748,23 de

lei, rezultată din contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010.

Astfel, nu poate fi reținut argumentul recurentei SA „Moldtelecom” precum că

la momentul emiterii acordului adițional la contractul de locațiune nr. 2/10/044 din

08 noiembrie 2010, erau aplicabile prevederile Legii privind accesul pe proprietăți și

utilizarea partajată a infrastructurii asociate rețelelor publice de comunicații

electronice nr. 28 din 10 martie 2016, care eliberau recurenta de obligația de achitare

a plății chiriei în temeiul contractului de locațiune menționat, așa cum la expirarea

11

termenului de 60 zile de la data intrării în vigoare a Legii, au fost abrogate actele

normative/administrative privind plățile, taxele, tarifele etc., pentru drepturile

similare de acces.

Or, prin adoptarea deciziei nr. 6/26 din 04 octombrie 2018, Consiliul municipal

Chișinău a dispus că contractele de locațiune existente încheiate cu operatorii de

telefonie mobilă și fixă urmează să producă efecte juridice până la adoptarea deciziei,

adică până la 04 octombrie 2018.

În continuare, instanța de recurs notează că potrivit art. 602 alin. (1), (2) din

Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), în cazul în care nu execută obligația,

debitorul este ținut să-l despăgubească pe creditor pentru prejudiciul cauzat astfel

dacă nu dovedește că neexecutarea obligației nu-i este imputabilă. Neexecutarea

include orice încălcare a obligațiilor, inclusiv executarea necorespunzătoare sau

tardivă.

Conform art. 624 alin. (1) din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019),

clauza penală (penalitatea) este o prevedere contractuală prin care părțile evaluează

anticipat prejudiciul, stipulând că debitorul, în cazul neexecutării obligației, urmează

să remită creditorului o sumă de bani sau un alt bun.

Potrivit art. 268 lit. a) din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), se

prescriu în termen de 6 luni acțiunile privind: încasarea penalității.

În conformitate cu pct. 3.1.1 al contractului de locațiune nr. 2/10/044 din 08

noiembrie 2010, în cazul neachitării la timp a chiriei, se aplică penalitatea în mărime

de 0,1% din suma restantă pentru fiecare zi întârziată și rezilierea contractului.

Prin urmare, reieșind din faptul că a fost stabilită întârzierea la plata locațiunii,

fiind acumulată datoria sus-indicată, Consiliul municipal Chișinău este îndreptățit de

a pretinde și încasa penalitatea, pentru o perioadă de 180 de zile.

Însă, prin cererea de chemare în judecată Consiliul municipal Chișinău a

solicitat încasarea penalității în mărime de 48 814,92 de lei pentru 183 de zile, pentru

3 zile nefiind în drept să pretindă la încasarea penalității.

Deci, instanța de recurs conchide că din contul SA „Moldtelecom” urmează a fi

încasată penalitatea în mărime de 48 013,2 lei, pentru 180 de zile.

Cu referire la pretenția privind rezilierea contractului de locațiune nr. 2/10/044

din 08 noiembrie 2010, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție o consideră întemeiată, or, conform art. 906 alin. (1) lit.

c) din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), locatorul este în drept să ceară

rezilierea contractului dacă locatarul nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după

expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel.

La 12 iunie 2017, SA „Moldtelecom” a recepționat reclamația nr. 04-120/308,

fapt care se confirmă prin semnarea avizului de recepție (f.d. 14), astfel fiind

informată despre faptul că în termen de zece zile, în mod benevol să accepte

cuantumul chiriei anuale conform Legii bugetului de stat pentru anul 2014 nr. 339 din

23 decembrie 2013, Legii bugetului de stat pentru anul 2015 nr. 72 din 12 aprilie

2015, Legii bugetului de stat pentru anul 2017 nr. 279 din 16 decembrie 2016 și a

deciziei nr. 11/55 din 23 decembrie 2014 a Consiliului municipal Chișinău, să achite

12

plata restantă a chiriei în sumă de 266 748,23 de lei și a penalității în sumă de

48 814,92 de lei cu rezilierea contractului de locațiune, eliberarea spațiului ocupat și

restituirea încăperilor proprietarului.

Conform art. 910 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), dacă după

încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul este

în drept să ceară plata chiriei pentru toată durata întârzierii.

Reieșind din analiza prevederilor legale, instanța de recurs a stabilit o

neexecutare a contractului din partea locatarului, fiind acumulată datoria constatată

supra, implicit, locatorul a expediat reclamația privitoare la neexecutare, invocând

inclusiv rezilierea contractului, respectând procedura legală.

Prin urmare, urmează a fi reziliat contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08

noiembrie 2010 încheiat între părți, însă, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că nu este necesară

obligarea SA „Moldtelecom” de a elibera încăperile din mun. Chișinău, str. Călărași,

68 și de a le restitui proprietarului în baza actului de primire-predare, așa cum a

pretins locatorul, or, odată cu adoptarea deciziei nr. 6/26 din 04 octombrie 2018 a

Consiliului municipal Chișinău „Cu privire la aprobarea Regulamentului gestionării

clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă destinație decât cea locativă –

proprietate municipală”, aceste cerințe nu se mai impun și au pierdut actualitatea.

Decizia nr. 6/26 din 04 octombrie 2018 a Consiliului municipal Chișinău a fost

adoptată anume în legătură cu intrarea în vigoare a Legii privind accesul pe

proprietăți și utilizarea partajată a infrastructurii asociate rețelelor publice de

comunicații electronice nr. 28 din 10 martie 2016 (în vigoare din 15 aprilie 2016, cu

excepția art. 25 alin. (6) și alin. (7), art.30), fiind dispus că contractele de locațiune

existente încheiate între Consiliul municipiul Chișinău și operatorii de telefonie

mobilă și fixă urmează să producă efecte juridice până la adoptarea deciziei

Consiliului municipal Chișinău, adică până la 04 octombrie 2018, inclusiv obligarea

gestionarilor ce administrează proprietăți publice municipale, infrastructura fizică, să

negocieze cu bună-credință cu furnizorii de rețele publice de comunicații electronice,

contractele de acces pe proprietăți și/sau de utilizare partajată a infrastructurii fizice

pe care le dețin sau le administrează.

Referitor la acțiunea reconvențională înaintată de SA „Moldtelecom”, Colegiul

civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

consideră că aceasta este neîntemeiată și necesită a fi respinsă, din următoarele

considerente.

Conform art. 220 alin. (1) din Codul civil (redacția în vigoare până la 01 martie

2019), actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sunt nule dacă

legea nu prevede altfel.

În sensul normei enunțate, sancțiunea nerespectării prevederilor legii este

nulitatea absolută.

Astfel, sunt lovite de nulitate absolută actele juridice care contravin normelor

imperative, adică acelor norme care prescriu în mod expres o conduită obligatorie, o

obligație de la care subiectul nu se poate sustrage sau nu o poate ocoli sau care, prin

13

dispoziția lor, interzic săvârșirea unor acțiuni.

Întrucât norma dată are ca finalitate ocrotirea valorilor fundamentale ale

societății și a fost instituită în interes general, sancțiunea pentru încheierea actelor

juridice care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri la fel este nulitatea

absolută.

Deci, sancțiunea nulității intervine doar când textul de lege încălcat prevede

expres această sancțiune, iar dovada încălcării normelor imperative incumbă celui ce

invocă acest temei de nulitate.

La caz, contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010 încheiat între

SA „Moldtelecom” și Consiliul municipal Chișinău a fost încheiat cu respectarea

prevederilor legale în vigoare la momentul apariției raporturilor contractuale, a

produs efecte juridice în timp, prin urmare, nu sunt întrunite condițiile nulității

absolute, motiv pentru care acțiunea reconvențională depusă de SA „Moldtelecom”

cu privire la constatarea nulității contractului de locațiune, este neîntemeiată.

Din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite

recursul și a casa integral decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe, cu

pronunțarea unei noi hotărâri.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție

decide:

Se admite recursul declarat de Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom”.

Se casează integral decizia din 09 decembrie 2021 a Curții de Apel Chișinău și

hotărârea din 18 noiembrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, în cauza

civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul municipal Chișinău

împotriva Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la rezilierea contractului,

obligarea eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității și acțiunea

reconvențională înaintată de Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom” împotriva

Consiliului municipal Chișinău, intervenient accesoriu Agenția Proprietății Publice

cu privire la constatarea nulității contractului de locațiune și se pronunță o hotărâre

nouă, prin care:

Se admite parțial acțiunea depusă de Consiliul municipal Chișinău împotriva

Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la rezilierea contractului, obligarea

eliberării spațiului, încasarea datoriei și a penalității.

Se încasează din contul Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” în beneficiul

Consiliului municipal Chișinău datoria în sumă de 266 748,23 lei (două sute șaizeci și

șase mii șapte sute patruzeci și opt lei, douăzeci și trei de bani) și penalitatea în sumă

de 48 013,2 lei (patruzeci și opt mii treisprezece lei, douăzeci de bani).

Se reziliază contractul de locațiune nr. 2/10/044 din 08 noiembrie 2010,

încheiat între Consiliul municipal Chișinău și Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom”.

14

În rest, acțiunea depusă de Consiliul municipal Chișinău se respinge.

Se respinge ca fiind neîntemeiată acțiunea reconvențională înaintată de

Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom” împotriva Consiliului municipal Chișinău,

intervenient accesoriu Agenția Proprietății Publice cu privire la constatarea nulității

contractului de locațiune.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Svetlana Filincova

judecătorii Maria Ghervas

Dumitru Mardari

Victor Burduh

Mariana Pitic

15