2rac-137/22 — incasarea datoriei, rezilierea contractului de locatiune

2rac-137/22 — incasarea datoriei, rezilierea contractului de locatiune (Curtea Supremă de Justiție, 2022)

Dosarul nr. 2rac-137/2022

2-18162309-01-2rac-20062022

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (N. Mazur)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (I. Țurcan, V. Cotorobai, Iu. Cotruță)

D E C I Z I E

28 decembrie 2022 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Maria Ghervas

judecătorii Galina Stratulat

Dumitru Mardari

Mariana Pitic

Victor Burduh

examinând recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul

municipal Chișinău împotriva Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la

încasarea datoriei și rezilierea contractului de locațiune și,

acțiunea reconvențională depusă de Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom”

împotriva Consiliului municipal Chișinău, intervenient accesoriu Agenția Servicii

Publice privind recunoașterea nulității absolute a contractului de locațiune cu

întoarcerea părților în poziția inițială,

împotriva deciziei din 01 martie 2022 a Curții de Apel Chișinău,

c o n s t a t ă :

La 06 iunie 2018, Consiliul municipal Chișinău a depus cererea de chemare în

judecată împotriva SA „Moldtelecom” solicitând încasarea sumei de 186 176,99 de

lei și rezilierea contractului de locațiune, cu eliberarea încăperilor cu altă destinație

decât cea locativă, amplasate în mun. Xxxx (etaj tehnic, et.3) și restituirea acestora

proprietarului în baza actului de primire-predare.

În motivarea acțiunii a indicat că, la 05 aprilie 2012, Consiliul municipal

Chișinău în calitate de locator și SA „Moldtelecom”, în calitate de locatar, au

încheiat contractul de locațiune nr. 2/12/001, obiectul căruia constituie transmiterea

în locațiune a încăperilor cu altă destinație decât cea locativă din str. Xxxx (etaj

tehnic, et. 3), mun. xxxx, la prețul de 31 257,23 de lei anual.

Conform Legii bugetului de stat și a deciziei Consiliul municipal Chișinău nr.

13/55 din 23 decembrie 2014, cuantumul chiriei anuale începând cu data de

01.01.2017 a fost stabilit în mărime de 62 248,89 de lei, iar începând cu data de

01.01.2018 a fost stabilit în mărime de 57 412,28 de lei.

SA „Moldtelecom”, a fost informat despre modificările operate la cuantumul

chiriei anuale și necesitatea de a se prezenta la Direcția Generală Economie,

1

Reforme și Relații Patrimoniale pentru a semna acordurile adiționale de

introducere a modificărilor la cuantumul plății pentru spațiile închiriate.

Respectivele acorduri nu au fost semnate de către locatar pe motiv că acesta nu era

de acord cu mărimea cuantumului chiriei anuale stabilit în conformitate cu Legea

buletului de stat pentru anii 2015-2018 și decizia Consiliului municipal Chișinău

nr. 11/55 din 23.12.2014.

Prin calculele efectuate în baza Legii bugetului de stat pentru anii 2015-2018

și a deciziei Consiliul municipal Chișinău nr. 11/55 din 23.12.2014, plata chiriei

restante pe care o datorează SA „Moldtelecom” constituie suma de 157 377 de lei,

iar conform pct. 3.1.1 al contractului de locațiune indicat supra, în cazul neachitării

la timp a chiriei se aplică penalitatea în mărime de 0,1% din suma restantă pentru

fiecare zi de întârziere și rezilierea contractului, astfel fiind calculată suma

penalității în mărime de 28 799,99 de lei.

La 21 iunie 2019, SA „Moldtelecom”, a depus cererea reconvențională

împotriva Consiliului municipal Chișinău, intervenient accesoriu Agenția

Proprietății Publice prin care a solicitat recunoașterea nulității absolute a

contractului de locațiune nr. 2/12/001 din 05.04.2012, încheiat între Consiliul mun.

Chișinău și SA „Moldtelecom”, cu întoarcerea părților contractante în poziția

inițială.

În motivarea acțiunii reconvenționale a menționat că potrivit extrasului din

registrul de stat al bunurilor imobile, proprietar al bunului imobil cu numărul

cadastral xxxx (teren), amplasat în mun. Xxxx, cu cota - 1,0 și, al bunului imobil

nr. xxxx.01, ce constituie construcția care creează obiectul litigiului dat, cu cota

parte 1,0 - este Republica Moldova.

Prin prisma art. art. 7, 17 din Legea privind privatizarea și deetatizarea

proprietății publice nr. 121 din 04.05.2007, Consiliul municipal Chișinău nu era în

drept să încheie contractul de locațiune nr. 2/12/001 din 05.04.2012, deoarece nu

este proprietar al bunurilor imobile date în chirie, iar conform răspunsului Agenției

Proprietății Publice nr. 14-05-1055 din 28.03.2019, bunul imobil cu numărul

cadastral xxxx este înregistrat ca proprietate a Republicii Moldova, în temeiul

Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, încăperile

izolate transmise de Consiliul municipal Chișinău către SA „Moldtelecom” nefiind

înregistrate în Registrul bunurilor imobile.

Consideră că, Consiliul municipal Chișinău a încălcat prevederile legale la

încheierea contractului de locațiune nr. 2/12/001 din 05.04.2012, deoarece doar

proprietarul are dreptul de a dispune de bunurile ce-i aparțin cu drept de

proprietate.

Invocă două încălcări imperative admise de Consiliul municipal Chișinău la

semnarea contractului de locațiune indicat supra, anume încheierea contractului de

locațiune de către un locator necorespunzător, care nu este proprietarul imobilului,

și încheierea contractului de locațiune în privința bunului care nu este înregistrat în

registrul bunurilor imobile.

Prin hotărârea din 06 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău sediul Centru, a fost

respinsă cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul municipal Chișinău

împotriva SA „Moldtelecom” cu privire la încasarea datoriei și rezilierea

contractului de locațiune, ca fiind neîntemeiată.

A fost admisă acțiunea reconvențională a SA „Moldtelecom”.

2

A fost constatată nulitatea absolută a contractului de locațiune nr. 2/12/001,

încheiat la 05.04.2012 între Consiliul municipal Chișinău și SA „Moldtelecom”.

Prin decizia din 01 martie 2022 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins

apelul depus de Consiliul municipal Chișinău, cu menținerea hotărârii Judecătoriei

Chișinău sediul Centru din 06 iulie 2020.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că n-au fost prezentate probe

care ar demonstra dreptul de proprietate asupra bunului imobil în litigiu ca fiind

proprietate a municipiului Chișinău, fiind constatat că contractul de locațiune nr.

2/12/001 din 05 aprilie 2012, a fost încheiat cu încălcarea ordinii publice, care

desemnează totalitatea dispozițiilor legale imperative de drept public și de drept

privat ce urmăresc ca finalitate apărarea instituțiilor și valorilor fundamentale ale

societății, ocrotirea socială a tuturor persoanelor, a drepturilor si libertăților, iar

instanța de fond întemeiat a constatat nulitatea absolută a contractului de locațiune

nr. 2/12/001, încheiat la 05.04.2012 între Consiliul municipal Chișinău și SA

„Moldtelecom”.

Instanța ierarhic inferioară a apreciat ca fiind declarative alegațiile apelantului

că prima instanță a emis hotărârea contrar circumstanțelor cauzei. Or, analizând

actele dosarului, instanța de apel a constatat că, instanța de fond a examinat cauza

sub toate aspectele, a verificat și a apreciat corect probele prezentate, respectând

principiul disponibilității și egalității părților în proces.

La 03 iunie 2022, Consiliul municipal Chișinău a declarat recurs împotriva

deciziei instanței de apel, prin care a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei

instanței de apel și a hotărârii primei instanțe, cu pronunțarea unei decizii noi prin

care să fie admisă cererea de chemare în judecată și respinsă acțiunea

reconvențională depusă de SA „Moldtelecom” (f.d. 78-84, vol. II).

În motivarea recursului a manifestat dezacordul cu decizia instanței de apel,

reiterând argumentele indicate în cererea de chemare în judecată și cererea de apel.

În conformitate cu art. 434 din Codul de procedură civilă, recursul se declară

în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel.

Termenul de 2 luni este termen de decădere și nu poate fi restabilit.

Cu referire la termenul de declarare a recursului, instanța de recurs

menționează că Curtea de Apel Chișinău a emis dispozitivul deciziei la 01 martie

2022.

La 11 aprilie 2022, prin intermediul poștei electronice a fost expediată în

adresa participanților la proces decizia motivată (f.d. 76, vol. II).

Astfel, recursul depus de Consiliul municipal Chișinău la 03 iunie 2022, se

consideră depus în termenul stabilit de lege.

La 20 iunie 2022, Curtea Supremă de Justiție a expediat în adresa intimatului

copia cererii de recurs depus de Consiliul municipal Chișinău, cu înștiințarea

despre posibilitatea depunerii referinței, fapt ce se confirmă prin scrisoarea de

însoțire anexată la materialele dosarului (f.d. 96, vol. II).

La 22 iulie 2022, SA „Moldtelecom” a depus referință pe marginea recursului

declarat de Consiliul municipal Chișinău, exprimându-și opinia în raport cu acesta

și solicitând declararea inadmisibilă a recursului sau respingerea recursului cu

menținerea deciziei instanței de apel (f.d. 103-106, vol. II).

În conformitate cu art. din 439 alin. (2) și (3) din Codul de procedură civilă,

după parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității

3

recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea

despre necesitatea depunerii obligatorii a referinței timp de o lună de la data

primirii acesteia.

Judecătorul raportor verifică încadrarea în prevederile legii a temeiurilor

invocate în recurs și face un raport verbal în fața completului de judecată instituit

în conformitate cu alin. (2).

Prin încheierea din 14 septembrie 2022 a Curții Supreme de Justiție, recursul

declarat de Consiliul municipal Chișinău, a fost considerat admisibil.

În conformitate art. 441 din Codul de procedură civilă, în cazul în care

recursul este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul

recursului.

Conform art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă, judecând recursul

declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în

recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără

a administra noi dovezi.

Art. 444 din Codul de procedură civilă, prevede că recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces. Completul din 5 judecători decide asupra

oportunității invitării tuturor participanților sau a reprezentanților acestora pentru a

se pronunța cu privire la problemele de legalitate invocate în cererea de recurs.

Verificând decizia din 01 martie 2022 a Curții de Apel Chișinău, în limitele

controlului de legalitate, în raport cu criticele invocate în recurs, pe baza

materialelor din dosar, în coroborare cu normele de drept aplicabile, Colegiul

constată că la caz se impune admiterea recursului cu adoptarea unei hotărâri noi

privind admiterea parțială a acțiunii Consiliului municipal Chișinău și respingerea

acțiunii reconvenționale a SA „Moldtelecom”, pentru motivele ce succed.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă,

instanța de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul și să

caseze integral sau parțial decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe,

pronunțând o nouă hotărâre.

În conformitate cu art. 432 alin. (2) lit. b), c) din Codul de procedură civilă, se

consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul

în care a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată și a interpretat în mod eronat

legea.

Pe 06 iunie 2018, Consiliul municipal Chișinău a depus cererea de chemare în

judecată împotriva SA „Moldtelecom” solicitând încasarea sumei de 186 176,99 de

lei și rezilierea contractului de locațiune, cu eliberarea încăperilor cu altă destinație

decât cea locativă, amplasate în mun. Xxxx (etaj tehnic, et.3) și restituirea acestora

proprietarului în baza actului de primire-predare.

Prin hotărârea din 06 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, a fost

respinsă cererea de chemare în judecată depusă de Consiliul municipal Chișinău

împotriva SA „Moldtelecom” cu privire la încasarea datoriei și rezilierea

contractului de locațiune, ca fiind neîntemeiată.

A fost admisă acțiunea reconvențională a SA „Moldtelecom” și constatată

nulitatea absolută a contractului de locațiune nr. 2/12/001, încheiat la 05.04.2012

între Consiliul municipal Chișinău și SA „Moldtelecom”.

Prin decizia din 01 martie 2022 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins

apelul depus de Consiliul municipal Chișinău, cu menținerea hotărârii Judecătoriei

Chișinău, sediul Centru din 06 iulie 2020.

4

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție verificând legalitatea și temeinicia deciziei instanței ierarhic

inferioare în raport cu criticele formulate în cererea de recurs și materialul

probator, conchide că soluția instanței de apel este una greșită, rezultată din

aprecierea incorectă a materialului probator și interpretarea eronată a normelor de

drept material.

În conformitate cu prevederile art. 8 alin. (1), (2) lit. f) din Codul civil

(redacția de până la 01 martie 2019), drepturile și obligațiile civile apar în temeiul

legii, precum și în baza actelor persoanelor fizice și juridice care, deși nu sânt

prevăzute de lege, dau naștere la drepturi și obligații civile, pornind de la

principiile generale și de la sensul legislației civile.

Drepturile și obligațiile civile apar în urma cauzării de prejudicii unei alte

persoane.

Conform art. 9 alin. (1), (2) din Codul civil (redacția de până la 01 martie

2019), persoanele fizice și juridice participante la raporturile juridice civile trebuie

să își exercite drepturile și să își execute obligațiile cu bună-credință, în acord cu

legea, cu contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri. Buna-credință se

prezumă până la proba contrară. Neexercitarea de către persoanele fizice și juridice

a drepturilor civile ce le revin nu duce la stingerea acestora, cu excepția cazurilor

prevăzute de lege.

Conform art. art. 512 alin. (1), 514 din Codul civil (redacția până la 01 martie

2019), în virtutea raportului obligațional, creditorul este în drept să pretindă de la

debitor executarea unei prestații, iar debitorul este ținut să o execute. Prestația

poate consta în a da, a face sau a nu face.

Obligațiile se nasc din contract, fapt ilicit (delict) și din orice alt act sau fapt

susceptibil de a le produce în condițiile legii.

Potrivit art. 572 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), temeiul

executării rezidă în existența unei obligații.

Obligația trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credință, la locul

și în momentul stabilit.

Conform prevederilor art. 668 din Codul civil (redacția de până la 01 martie

2019), contractul încheiat legal obligă părțile nu numai la ceea ce au stipulat

expres, dar și la tot ceea ce rezultă din natura lui în conformitate cu legea, cu

uzanțele sau cu principiile echității.

Contractul produce efecte numai între părți dacă legea nu prevede altfel.

Contractul produce efecte și pentru succesorii universali sau cu titlu universal dacă

din lege, din contract sau din natura obligației nu rezultă altfel.

Contractul poate fi modificat sau rezolvit numai în conformitate cu clauzele

sale ori prin acordul părților dacă legea nu prevede altfel.

Art. 875 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), prin contractul de

locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun

determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune

temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Conform art. 887 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019), cuantumul

chiriei poate fi modificat prin acordul părților. Locatorul poate cere modificarea

chiriei numai o dată în an și numai în cazul în care condițiile economice fac ca

neajustarea să fie inechitabilă.

5

Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condițiile,

stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s-au înrăutățit considerabil

în virtutea unor circumstanțe independente de voința locatarului.

Din materialele cauzei rezultă că, la 05 aprilie 2012, în baza deciziei

Consiliului mun. Chișinău nr.1/27-6, a fost încheiat contractul de locațiune nr.

2/12/001, între Consiliul mun. Chișinău în calitate de locator și SA „Moldtelecom”

în calitate de locatar, s-a transmis în locațiune pe un termen de trei ani, spațiul cu

suprafața de 10 m.p., situat în mun. Xxxx, etajul 3 acoperiș, pentru amplasarea unei

stații de telefonie mobilă 3G (f.d.15-17, vol. I).

Prin Actul de predare-primire a încăperilor nelocuibile, date în chirie prin

contractul nr. 2/12/007 din 05 aprilie 2011, s-a transmis în locațiune spațiul

menționat mai sus (f.d. 18, vol. I).

La 04 ianuarie 2017, a fost emis acordul adițional de introducere a unor

modificări în contractul de locațiune nr. 2/12/001 din 05 aprilie 2012, prin care în

conformitate cu Legea bugetului de stat pe anul 2017 nr. 279 din 16 decembrie

2016 și decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, s-a

stabilit cuantumul chiriei anuale începând cu data de 01 ianuarie 2017, în sumă de

62248,89 lei. Astfel, în contul chiriei pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 martie

2017, locatarul urmând să achite 15 349,04 lei. Acordul adițional a fost semnat

unilateral de către locator, în persoana lui Nistor Grozavu, nefiind semnat de către

locatar (f.d.26, vol. I), însă prin scrisoarea nr. 04-120/01 din 02 ianuarie 2017,

Primăria mun. Chișinău a informat SA „Moldtelecom” despre necesitatea de a se

prezenta în termen de 3 luni din data recepționării pentru a semna Acordul

adițional de introducere a unor modificări în contractul de locațiune menționat.

La 05 februarie 2018, a fost emis acordul adițional de introducere a unor

modificări în contractul de locațiune nr. 2/12/001 din 05 aprilie 2012, prin care în

conformitate cu Legea bugetului de stat pe anul 2017-2018 nr. 279 din 16

decembrie 2016 și nr.289 din 15.12.2017 precum și decizia Consiliului mun.

Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, s-a stabilit cuantumul chiriei anuale

începând cu data de 01 ianuarie 2017, în sumă de 55040,72 de lei, iar începând cu

data de 01.01.2018, în sumă de 57 412,28 de lei. Astfel, în contul chiriei pentru

perioada 01 ianuarie 2017 – 01 aprilie 2018, locatarul urma să achite 69 354,46 de

lei (f.d. 10, vol. I).

Acordul adițional a fost semnat unilateral de către locator, în persoana lui

Nistor Grozavu, nefiind semnat de către locatar, însă prin scrisoarea nr. 04-120/01

din 02 ianuarie 2017, Primăria mun. Chișinău a informat SA „Moldtelecom”

despre necesitatea de a se prezenta în termen de 3 luni din data recepționări pentru

a semna Acordul adițional de introducere a unor modificări în contractul de

locațiune (f.d. 13, vol. I).

Potrivit extrasului din Registrul de expediere a scrisorilor simple, la 19

februarie 2018 scrisoarea cu nr. 04-109/76 a fost expediată intimatei SA

„Moldtelecom” (f.d. 12, vol. I).

La 10 aprilie 2018, Primăria mun. Chișinău a expediat în adresa SA

„Moldtelecom” reclamația nr. 04-120/249, prin care a solicitat acceptarea în mod

benevol cuantumul chiriei anuale calculat conform Legii bugetului de stat pentru

anul 2017-2018 și decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie

2014, care constituie 55 040,72 de lei și cuantumul chiriei anuale calculat conform

Legii bugetului de stat pentru anul 2018 nr. 279 din 16 decembrie 2016 și decizia

6

Consiliului mun. Chișinău nr. 11/55 din 23 decembrie 2014, care constituie 57

412,28 de lei, să achite plata de chirie restantă în sumă de 157 377 de lei și

penalitatea în mărime de 28 799,99 de lei, să rezilieze contractul de locațiune, să

elibereze spațiul ocupat și să-l înapoieze proprietarului în baza actului de primire-

predare (f.d. 8, vol. I). Reclamația a fost recepționată de SA „Moldtelecom” la 12

aprilie 2018, fapt confirmat prin avizul de recepție al corespondenței (f.d. 7, vol. I).

Colegiul lărgit reține că respectivele acorduri nu au fost semnate de către

locatar, pe motiv că acesta nu era de acord cu mărimea cuantumului locațiunii

stabilit, însă Primăria mun. Chișinău a expediat aceste acorduri SA „Moldtelecom”

informând despre necesitatea de a se prezenta în termen de 3 luni din data

recepționării notificărilor pentru a le semna.

În mod distinct, Colegiul lărgit reține că potrivit pct.2.2.3. al contractului

nr.5/10/100 din 05.04.2012, locatarul este obligat să achite chiria în volumul,

termenele și modul prevăzut de capitolul 4 al contractului (f.d. 15, vol. I).

Iar, pct. 4.3. al contractului sus menționat, stabilește că locatarul va achita

plata de închiriere trimestrial (anual) cu anticipație cel târziu la prima zi a

trimestrului, anului (f.d. 16, vol. I).

La acest capitol, instanța de recurs notează că, din moment ce contractul de

locațiune este unul sinalagmatic, iar locatorul și-a îndeplinit obligațiunea de a

transmite în locațiune încăperile cu altă destinație decât cea locativă din str. xxxx,

nu a efectuat careva acțiuni care ar fi împiedicat locatarul să folosească bunul

conform destinației, locatarul, la rândul său, este obligat la plata locațiunii în

termenul prevăzut de contract.

Prin urmare, potrivit calculului efectuat în baza Legii bugetului de stat pentru

anul 2015-2018 și deciziei Consiliului municipal Chișinău nr.11/55 din

23.12.2014, plata de chiria restantă constituie suma de 157 377 de lei (pentru

perioada 01.04.2016 - 31.12.2016 în sumă de 44 924 de lei, pentru perioada

01.01.2017 - 31.12.2017 în sumă de 55 040,72 de lei și pentru perioada 01.01.2018

- 01.12.2018 în sumă de 57 412,28 de lei).

Conform art. art. 903, 906 din Codul civil (redacția până la 01 martie 2019),

locațiunea încetează: a) la expirarea termenului contractului; b) în cazul pieirii

bunului închiriat; c) în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.

Locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul: a) nu

folosește bunul închiriat la destinație sau în conformitate cu prevederile

contractului; b) admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului ori

creează un pericol real pentru o asemenea înrăutățire; c) nu plătește chiria pe

parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este

prevăzut altfel; d) încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului.

Legea sau contractul pot prevedea și alte motive de reziliere a contractului de

locațiune din inițiativa locatorului.

Sub acest aspect, instanța de recurs reține că, potrivit deciziei Consiliului

municipal Chișinău nr. 6/26 din 04.10.2018 „Cu privire la aprobarea

Regulamentului gestionării clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă destinație

decât cea locativă – proprietate municipală”, pct. 1.12. stipulează că, contractele de

locațiune existente încheiate între Consiliul municipiul Chișinău și operatorii de

telefonie mobilă și fixă urmează să producă efecte juridice până la adoptarea

deciziei respective a Consiliului municipal Chișinău de obligare a gestionarilor

imobilelor privind negocierea contractelor de acces pe proprietăți (f.d. 90-91, vol.

7

I). Relevant este că decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 6/26 din 04.10.2018

nu a fost contestată și produce efecte juridice.

În această ordine de idei, în raport cu prevederile legale sus menționate,

Colegiul lărgit ajunge la concluzia că instanțele ierarhic inferioare eronat a dispus

respingerea pretenției privind încasarea datoriei, rezultată din contractul de

locațiune nr.52/12/001 din 05 aprilie 2012, aplicând prevederile art. 2, 38, 41 al

Legii privind accesul pe proprietăți și utilizarea partajată a infrastructurii asociate

rețelelor publice de comunicații electronice nr. 28 din 10 martie 2016.

Astfel, instanța de apel greșit a constatat că la momentul emiterii acordurilor

adiționale la contractul de locațiune nr. 2/12/007 din 05 aprilie 2012, invocate de

către recurent în susținerea pretențiilor sale, erau aplicabile prevederile Legii nr. 28

din 10 martie 2016, care eliberau SA „Moldtelecom” de obligația de achitare a

plății chiriei în temeiul contractului de locațiune menționat, așa cum la expirarea

termenului de 60 zile de la data intrării în vigoare a Legii, au fost abrogate actele

normative/administrative privind plățile, taxele, tarifele etc., pentru drepturile

similare de acces.

La acest capitol, instanța de recurs remarcă că prin adoptarea deciziei

Consiliului municipal Chișinău nr. 6/26 din 04.10.2018 „Cu privire la aprobarea

Regulamentului gestionării clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă destinație

decât cea locativă – proprietate municipală”, s-a dispus că contractele de locațiune

existente încheiate între Consiliul municipiul Chișinău și operatorii de telefonie

mobilă și fixă urmează să producă efecte juridice până la adoptarea deciziei

Consiliului municipal Chișinău, adică până la 04.10.2018.

Reieșind din considerentele enunțate mai sus, Colegiul va dispune încasarea

din contul SA „Moldtelecom” în beneficiul Consiliului municipal Chișinău, datoria

pentru perioada 01.04.2016 - 31.12.2016 suma de 44 924 de lei, pentru perioada

01.01.2017 - 31.12.2017 suma de 55 040,72 de lei și pentru perioada 01.01.2018 -

04.10.2018, adică data adoptării deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 6/26

din 04.10.2018 „Cu privire la aprobarea Regulamentului gestionării clădirilor,

construcțiilor și încăperilor cu altă destinație decât cea locativă – proprietate

municipală”, - suma de 48 446,75 de lei, iar în total suma de 148 411,47 de lei, cu

titlu de datorie pentru chirie.

În continuare, instanța de recurs notează că, potrivit art. 602 alin. (1), (2) din

Codul civil (redacția de până la 01.03.2019), în cazul în care nu execută obligația,

debitorul este ținut să-l despăgubească pe creditor pentru prejudiciul cauzat astfel

dacă nu dovedește că neexecutarea obligației nu-i este imputabilă.

Neexecutarea include orice încălcare a obligațiilor, inclusiv executarea

necorespunzătoare sau tardivă.

Conform art. 624 alin.(1) din Codul civil (redacția de până la 01.03.2019),

clauza penală (penalitatea) este o prevedere contractuală prin care părțile evaluează

anticipat prejudiciul, stipulând că debitorul, în cazul neexecutării obligației,

urmează să remită creditorului o sumă de bani sau un alt bun.

Conform art. 625 alin.(1) din Codul civil (redacția de până la 01.03.2019),

clauza penală se face în scris. Iar potrivit alin. (2) al aceluiași articol, nerespectarea

formei scrise atrage nulitatea clauzei penale.

Sub acest aspect, Colegiul lărgit reține că în conformitate cu pct. 3.1.1 al

contractului de locațiune nr.52/12/001 din 05 aprilie 2012, în cazul neachitării la

8

timp a chiriei, se aplică penalitatea în mărime de 0,1% din suma restantă pentru

fiecare zi întârziată și rezilierea contractului.

Prin urmare, reieșind din faptul că a fost stabilită întârzierea la plata

locațiunii, fiind acumulată datoria sus-indicată, reclamantul este îndreptățit de a

pretinde și încasa penalitatea, care constituie suma de 26 714, 06 de lei pentru 180

zile întârziere.

Cu referire la capătul de cerere privind rezilierea contractului de locațiune

nr.52/12/001 din 05 aprilie 2012 între Consiliul Municipal Chișinău în calitate de

locator și SA „Moldtelecom”, în calitate de locatar, înregistrat în Registrul

bunurilor Imobile, Colegiul lărgit o va admite din următoarele considerente.

Conform art. 906 alin. (1) lit. c) din Codul civil (redacția de până la

01.03.2019), locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul

nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în

contract nu este prevăzut altfel.

Colegiul lărgit reține că, la 12 aprilie 2018, SA „Moldtelecom” a recepționat

reclamația nr. 04-120/249, fapt care se confirmă prin semnarea avizului de recepție

(f.d.7), astfel fiind informată despre faptul că, în termen de zece zile, în mod

benevol să accepte cuantumul chiriei anuale conform Legilor bugetului de stat

pentru anul 2017-2018 și deciziei Consiliului municipal Chișinău nr.11/55 din

23.12.2014, să achite plata restantă pentru chirie în sumă de 157 377 de lei și

penalitatea în mărime de 28 799, 99 de lei cu rezilierea contractului de locațiune,

eliberarea încăperilor cu altă destinație decât cea locativă de pe str. Alba Iulia, 202

blocul 4 (etaj tehnic, et.3), și restituirea acestora proprietarului în baza actului de

predare-primire.

Conform art. 910 din Codul civil (redacția de până la 01.03.2019), dacă după

încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul

este în drept să ceară plata chiriei pentru toată durata întârzierii.

Reieșind din analiza prevederilor legale sus-menționate, Colegiul lărgit a

stabilit o neexecutare a contractului din partea locatarului, fiind acumulată datoria

constatată supra, implicit, locatorul a expediat reclamația privitoare la neexecutare,

invocând inclusiv rezilierea contractului, respectând procedura legală.

Prin urmare, instanța de recurs ajunge la concluzia privind rezilierea

contractului de locațiune nr.52/12/001 din 05 aprilie 2012 încheiat între părți, însă

fără a dispune și obligarea SA „Moldtelecom” de a elibera încăperile cu altă

destinație decât cea locativă, amplasate în mun. Xxxx (etaj tehnic, et.3) și

restituirea acestora proprietarului în baza actului de primire-predare, așa cum a

pretins locatorul or, odată cu adoptarea deciziei Consiliului municipal Chișinău nr.

6/26 din 04.10.2018 „Cu privire la aprobarea Regulamentului gestionării clădirilor,

construcțiilor și încăperilor cu altă destinație decât cea locativă – proprietate

municipală”, aceste cerințe nu se mai impun și au pierdut actualitatea. Astfel,

decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 6/26 din 04.10.2018 „Cu privire la

aprobarea Regulamentului gestionării clădirilor, construcțiilor și încăperilor cu altă

destinație decât cea locativă – proprietate municipală” a fost adoptată anume în

legătură cu intrarea în vigoare a Legii privind accesul pe proprietăți și utilizarea

partajată a infrastructurii asociate rețelelor publice de comunicații electronice nr.

28 din 10.03.2016 (în vigoare din 15.04.2016, cu excepția art. 25 alin. (6) și alin.

(7), art.30), fiind dispus că contractele de locațiune existente încheiate între

Consiliul municipiul Chișinău și operatorii de telefonie mobilă și fixă urmează să

9

producă efecte juridice până la adoptarea deciziei Consiliului municipal Chișinău,

adică până la 04.10.2018, inclusiv obligarea gestionarilor ce administrează

proprietăți publice municipale, infrastructura fizică, să negocieze cu bună-credință

cu furnizorii de rețele publice de comunicații electronice, contractele de acces pe

proprietăți și/sau de utilizare partajată a infrastructurii fizice pe care le dețin sau le

administrează (f.d. 90-92, vol. I).

Referitor la acțiunea reconvențională, Colegiul lărgit constată că urmează a fi

respinsă pretențiile formulate de SA „Moldtelecom” cu privire la recunoașterea

nulității absolute a contractului de locațiune nr.52/12/001 din 05 aprilie 2012, din

următoarele considerente.

Conform art. 220 din Codul civil (redacția de până la 01.03.2019), actul

juridic sau clauza care contravin vădit ordinii publice sau bunelor moravuri sînt

nule.

Actul juridic sau clauza care contravin unei dispoziții legale imperative sînt

nule sau anulabile dacă această sancțiune este prevăzută expres de dispoziția legală

încălcată (nulitatea expresă).

Actul juridic sau clauza care contravin unei dispoziții legale imperative ce nu

prevede expres sancțiunea nulității sînt nule sau anulabile dacă această sancțiune

trebuie aplicată pentru ca scopul dispoziției legale încălcate să fie atins (nulitatea

virtuală).

Dispozițiile prezentului articol se aplică în măsura în care dispoziția legală

încălcată nu stabilește o altă consecință a încălcării sale decât nulitatea actului

juridic sau a clauzei.

Încălcarea dispoziției imperative a actului normativ subordonat legii poate fi

invocată ca temei de nulitate a actului juridic doar în măsura în care dispoziția

respectivă întrunește cerințele art. 1 alin. (3) și ale art. 3.

Raportând la caz prevederile enunțate în coroborare cu cele stabilite în

prezenta cauză, instanța de recurs conchide că, contractul de locațiune nr.52/12/001

din 05 aprilie 2012 încheiat între SA „Moldtelecom” și Consiliul municipal

Chișinău a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la momentul

apariției raporturilor contractuale, a produs efecte juridice în timp, prin urmare nu

sunt întrunite condițiile nulității absolute, motiv pentru care va fi respinsă cererea

reconvențională depusă de SA „Moldtelecom” cu privire la declararea nulității

contractului de locațiune nr.52/12/001 din 05 aprilie 2012 încheiat între SA

„Moldtelecom” și Consiliul municipal Chișinău.

În conformitate cu art. art. 444, 445 alin. (1) lit. b) și alin. (3) din Codul de

procedură civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție

d e c i d e :

Se admite recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău.

Se casează decizia din 01 martie 2022 a Curții de Apel Chișinău și hotărârea

din 06 iulie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, cu adoptarea unei hotărâri

noi, prin care:

Se admite parțial acțiunea depusă de Consiliul municipal Chișinău împotriva

Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” cu privire la încasarea datoriei și rezilierea

contractului de locațiune.

10

Se încasează din contul Societății pe Acțiuni „Moldtelecom” în beneficiul

Consiliului municipal Chișinău, datoria în mărime de 148 411,47 de lei, penalitatea

în mărime de 26 714,06 de lei, în total suma de 175 125,53 de lei (una sută

șaptezeci și cinci mii una sută douăzeci și cinci lei) 53 bani.

Se reziliază contractul de locațiune nr. 2/12/001 din 05 aprilie 2012, încheiat

între Consiliul municipal Chișinău și Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom”.

În rest, pretențiile în partea încasării datoriei în sumă de 8965,53 (opt mii

nouă sute șaizeci și cinci lei) 53 bani și penalității în sumă de 2085,93 (două mii

optzeci și cinci lei) 93 bani, obligarea eliberării încăperilor cu altă destinație decât

cea locativă, amplasate în mun. Xxxx (etaj tehnic, et.3) și restituirea acestora

proprietarului în baza actului de primire-predare, se resping ca fiind neîntemeiate.

Se respinge ca fiind neîntemeiată acțiunea reconvențională depusă de

Societatea pe Acțiuni „Moldtelecom” împotriva Consiliului municipal Chișinău,

intervenient accesoriu Agenția Proprietății Publice, privind constatarea nulității

absolute a contractului de locațiune nr. 2/12/001 din 05.04.2012.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Maria Ghervas

judecători Galina Stratulat

Dumitru Mardari

Mariana Pitic

Victor Burduh

11