B & B PROPERTY DEVELOPMENT CO LTD v. MALTA

Publicat la 20 martie 2023 SECȚIONUL Nr. 42584/21 B & B PROPERTY DEVELOPPEMENT CO LTD împotriva Maltei depus la 18 august 2021 a comunicat la 1 martie 2023 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la terenurile societății reclamante (5.474.5 mp.m.) în Mosta, care a fost expropriat în 1977. La momentul în care nu a fost emis nici un „notific de tratat” oferind compensații de către Guvern. Acesta a transformat terenul într-un rezervor și un covor de apă (deasupra căruia a fost dezvoltată o grădină publică). Restul terenului a fost transformat în mare parte în drumuri, în afară de o parte care a rămas neutilizată. În 1987, Guvernul a revocat expropriarea, cu excepția părții terenurilor utilizate pentru rezervor (2.250 mp), în ciuda menținerii în posesia sa celelalte părți ale terenurilor utilizate. Legea din momentul respectiv (capitolul 88 din Legile Maltei) nu prevedea nici o cale obișnuită pentru ca societatea reclamantă să solicite compensații și guvernul să rămână inactivă. În august 2016 societatea reclamantă a instituit proceduri constituționale de remediere care se plângă în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția privind încălcarea drepturilor sale de proprietate și în temeiul articolului 6 din Convenție privind întârzierile procedurilor și refuzul accesului la instanță. În așteptarea acestei proceduri, la 25 aprilie 2017, capitolul 573 din Legile Maltei a fost promulgat, de abrogare a capitolului 88 și de modificare radicală a compensației aplicabile și a dobânzii pentru expropriații și de stabilire a unei modalități obișnuite de a solicita compensații. De asemenea, în așteptarea procedurii constituționale, părțile terenurilor utilizate pentru rezervorul și culoarea apei au fost repropriate în 2018 și, respectiv, în 2019, și provocările pentru sumele scăzute oferite în temeiul noului lege pentru acele părți ale terenului au fost depuse de societatea reclamantă și sunt încă în curs de întârziere. Prin hotărârea din 8 iulie 2020, confirmată în apel la 25 Februarie 2021, jurisdicțiile constituționale au refuzat, în parte, să ia în considerare cererea societății reclamante. Acestea au considerat că societatea reclamantă ar trebui să continue să urmărească remediile obișnuite relevante introduse în temeiul noului capitol 573 pentru a solicita compensații în ceea ce privește terenurile pentru care a fost eliberată un ordin de expropriare (de exemplu, terenul utilizat pentru rezervorul și colvertul apei). Aceeași aplicație pentru terenurile pentru care nu s-a eliberat niciun ordin de expropriare (terenurile utilizate pentru drumurile), deși, în ultimul caz, aceste remedii ar trebui să fie precedate de o cerere adresată comitetului de arbitraj terenului de a expropria de fapt acest teren. Cu toate acestea, Curtea Constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește pierderea de utilizare a terenurilor reclamantului (mesurarea 478 mp) utilizate pentru culturul apei, pe deasupra cărora se află o parte a grădinei publice, din 1988-2018 în timpul cărora a fost în posesia guvernului în mod abuziv, și a acordat 50 000 EUR în prejudiciu material și 15.000 EUR în prejudiciu moral. În conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și cu art. 6 din Convenție, societatea reclamantă s-a plâns că, deși terenurile sale au fost expropriate în 1977, patruzeci și cinci de ani mai târziu, nu a primit încă nicio compensație pentru expropriarea, iar aceaceasta a fost obligată să facă obiectul unor noi proceduri care, în opinia sa, sunt ineficace. Societatea reclamantă a epuizat căile de recurs interne în ceea ce privește plângerile: (i) în temeiul articolului 6 în ceea ce privește accesul la instanță și durata procedurii; (ii) în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește expropriarea în 1977 a terenurilor utilizate în scopul unui rezervor; (iii) în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește terenurile utilizate pentru exploatarea apei în 2019; și iv) în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 în ceea ce privește luarea terenurilor utilizate ca drumuri care nu au fost expropriate? (a) Având în vedere că încă nu s-a plătit nicio compensație pentru luarea permanentă a terenului, reclamanții au suferit o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a articolului 6 din Convenție (acces la instanță și lungimea procedurii) ca urmare a luarii (sub titlul expropriației sau fără titlu) a terenului lor: (i) măsurarea de 2.250 mp, folosită pentru a construi un rezervor, expropiat inițial în 1977, și din nou în 2019 în temeiul nou-promulgat capitolul 573 din Legile din Malta? (ii) măsurarea de 478 mq, utilizată pentru colturul apei, expropriată inițial în 1977, apoi eliberată în 1987, și reexpropriată în 2019 în temeiul capitolul 573 din Legile Malta (pentru care compensarea pentru utilizarea ilegală până în 2018 a fost deja acordată)? (iii) măsurarea de 1703 mq, expropriată în 1977 și folosită pentru a face drumuri, care au rămas în posesia Guvernului în ciuda eliberării formale a acestor teren în 1987 (și pentru care nu a fost eliberată nicio declarație oficială de expropriare)? (b) În ceea ce privește noua procedură ordinară (în așteptarea procedurii constituționale de recurs) pe care societatea reclamantă s-a folosit în ceea ce privește cele două piese de teren reexpropriate în 2018 și respectiv 2019, și care sunt încă în așteptare în prezent în primă instanță, se poate spune că societatea reclamantă a fost furnizată o cale juridică de a contesta eficace măsurile în cauză? În special, ținând cont de durata procedurilor respective și de intervalul de timp al antecedentelor, se poate spune că societatea reclamantă va primi o compensație adecvată și, prin urmare, că nu au suferit o sarcină disproporționată? (c) Având în vedere situația în ceea ce privește partea terenului (utilizată pentru drumurile) pentru care nu a fost încă plătită nicio compensație și care, deși a fost eliberată și încă nu reexpropriată, a rămas în posesia Guvernului, au fost reclamanții furnizate o cale juridică de a contesta eficace măsura în cauză? Guvernul este invitat să prezinte informații precise cu privire la numărul de declarații de expropriare în curs de despăgubire, la nivel național, în ceea ce privește care nu au fost încă plătite compensații la momentul promulgării capitolului 753 în 2017, și câte dintre aceste cazuri au fost definite în cele din urmă prin noua procedură.

Published on 20 March 2023

SECOND SECTION

Application no. 42584/21

B & B PROPERTY DEVELOPMENT CO LTD

against Malta

lodged on 18 August 2021

communicated on 1 March 2023

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns the applicant company’s land (5,474.5 sq.m.) in Mosta which was expropriated in 1977. At the time no ‘notice to treat’ offering compensation was issued by the Government. The latter transformed the land into a reservoir and a water culvert (on top of which a public garden was developed). The rest of the land was mostly turned into roads, apart from a part which remained unused. In 1987 the Government revoked the expropriation with the exception of the part of the land which had been used for the reservoir (2.250 sq.m.), despite maintaining in its possession the other parts of the land which had been used. The law at the time (Chapter 88 of the Laws of Malta) did not provide for any ordinary avenue for the applicant company to seek compensation and the Government remained inactive.

In August 2016 the applicant company instituted constitutional redress proceedings complaining under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention of a breach of its property rights, and under Article 6 of the Convention about the delays in the procedures and the denial of access to court. Pending these proceedings, on 25 April 2017, Chapter 573 of the Laws of Malta was promulgated, repealing Chapter 88 and making radical changes to the applicable compensation and interest for expropriations, and providing an ordinary avenue to claim compensation. Also pending the constitutional proceedings, the parts of the land used for the reservoir and the water culvert were re-expropriated in 2018 and 2019 respectively and challenges to the low amounts offered under the new law for those parts of the land were lodged by the applicant company and are currently still pending.

By means of a judgment of 8 July 2020, confirmed on appeal on 25

February 2021, the constitutional jurisdictions refused to take cognisance of the applicant company’s request, in part. They considered that the applicant company should continue to pursue the relevant ordinary remedies introduced under the new Chapter 573 to seek compensation in respect of the land for which an expropriation order had been issued (i.e., that land used for the reservoir and the water culvert). The same applied for the land for which no expropriation order had been issued (the land used for the roads), although in the latter case those remedies would have to be preceded by a request to the Land Arbitration Board to actually expropriate that land. The Constitutional Court, however, found a violation of Article 1 of Protocol

No.

1 in respect of the applicant’s loss of use of the land (measuring 478

sq.m.) used for the water culvert, on top of which lay a part of the public garden, from 1988-2018 during which time it had been in the Government’s possession abusively, and awarded EUR 50,000 in pecuniary damage and EUR

15,000 in non-pecuniary damage.

Relying on Article 1 of Protocol No.1 to the Convention and Article 6 of the Convention, the applicant company complained that although its land had been expropriated in 1977, forty-five years later it had not yet received any compensation for the expropriation, and it was being required to undergo new procedures which in its view were ineffective.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has the applicant company exhausted domestic remedies in respect of the complaints: (i) under Article 6 in relation to access to court and the length of proceedings; (ii) under Article 1 of Protocol No. 1 in relation to the expropriation in 1977 of the land used for the purposes of a reservoir; iii) under Article 1 of Protocol No. 1 in relation to the land used for the water culvert expropriated in 2019; and iv) under Article 1 of Protocol No. 1 in relation to the taking of its land used as roads which has not been expropriated?

2.

(a)

Given that no compensation has yet been paid to date for the permanent taking of the land, have the applicants suffered a violation of Article 1 of Protocol No. 1 and Article 6 of the Convention (access to court and length of proceedings) as a result of the taking (under title of expropriation or under no title) of their land:

(i)

measuring 2.250 sq.m., used to build a reservoir, expropriated originally in 1977, and again in 2019 under the newly enacted Chapter 573 of the Laws of Malta?

(ii)

measuring 478 sq.m., used for the water culvert, expropriated originally in 1977, then released in 1987, and re-expropriated in 2019 under the newly enacted Chapter 573 of the Laws of Malta (in respect of which compensation for the unlawful use until 2018 has already been awarded)?

(iii)

measuring 1703 sq.m., expropriated in 1977 and used to make roads, which remained in the Government’s possession despite the formal release of such land in 1987 (and for which no formal expropriation declaration has been re-issued)?

(b)

In relation to the new ordinary procedure (introduced pending the constitutional redress proceedings) which the applicant company availed itself of in respect of the two pieces of land re-expropriated in 2018 and 2019, respectively, and still currently pending at first instance, can it be said that the applicant company was provided with a legal avenue to effectively challenge the measures in question? In particular, bearing in mind the duration of those proceedings and the antecedent passage of time, can it be said that the applicant company will receive adequate compensation and therefore that they have not suffered a disproportionate burden?

(c)

Bearing in mind the situation in respect of the part of the land (used for the roads) for which no compensation has yet been paid and which, although released and not yet re-expropriated, remained in the Government’s possession, were the applicants provided with a legal avenue to effectively challenge the measure in question?

3.

The Government are invited to submit precise information as to the number of outstanding expropriation declarations, at the national level, in respect of which no compensation had yet been paid at the time of the enactment of Chapter 753 in 2017, and how many of those cases have been finally determined,

via

the new procedure.