BRADSHAW v. MALTA

Publicat la 24 noiembrie 2025 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 15237/25 Sean BRADSHAW împotriva Maltai depusă la 20 mai 2025 a comunicat la 4 noiembrie 2025 OBIECTUL CAUZEI Cererea malteză și închirierea legilor. Reclamantul este proprietarul unei proprietăți (4,3%) ale unei proprietăți din strada Merchant, Valletta. Proprietatea a fost solicitată în 1955 și până la începutul anilor 1970 a servit ca clădire administrativă, după aceea a fost împărțită în șapte unități separate (un magazin și șase flatlets) care au fost alocate mai multor persoane în schimbul unei chirie controlată. Rechizitionate în 2003. Cu toate acestea, chiriașii au rămas în vigoare și au continuat să plătească chiria până când au murit sau până când au concediat proprietatea împotriva unui acord, datat de 2018, pentru plata de 200.000 de euro (EUR) de către proprietari. Diferitele unități ale proprietății au fost vacante la date diferite între 2015 și 31 decembrie 2018. Reclamantul a susținut că nu a primit ( împreună cu ceilalți proprietari) în chirie până în 1972 și pentru perioada ulterioară până în 2020 el ( împreună cu ceilalți proprietari) a primit 20.396.53 EUR în chirie pentru cele șapte locuințe. În august 2020, proprietarii (inclusiv reclamantul) au depus o procedură constituțională de remediere care pretinde o încălcare a drepturilor lor de proprietate. Prin hotărârea din 18 ianuarie 2024, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția în ceea ce privește perioada 1955-2003 (considerând că circumstanțele constituie o încălcare continuă care a continuat după 1987, astfel că au intrat în competența instanței interne) și au acordat 250.000 EUR în prejudiciu material și 10.000 EUR în prejudiciu moral. Cu toate acestea, aceasta a respins plângerea lor pentru perioada ulterioară, având în vedere faptul că nu a fost impusă în mod unilateral închiriere, iar proprietarii ar fi putut continua să expulze chiriașii. Prin recursul ambelor părți, prin hotărârea din 20 ianuarie 2025, Curtea Constituțională a considerat că nu are decât competența de a evalua faptele cauzei începând cu 1987 (data introducerii dreptului la cerere individuală în dreptul intern). Cu toate acestea, a susținut argumentul proprietarilor că încălcarea s-a încheiat numai atunci când leasingul impus unilateral reglementat prin capitolul 69 din Legile Malta s-a încheiat după plecarea chiriașilor. Pentru încălcarea din 1987 până în 2018 a acordat astfel 369.550 EUR în prejudiciu material (pe baza formulei aplicate în Cauchi c. Malta) , nr. 14013/19, §§ 102-07, 25 martie 2021, dar ținând cont de faptul că instanța Raportul desemnat de experți a fost bazat pe valoarea comercială a proprietății nu pe utilizarea rezidențială efectivă, astfel că a trebuit să fie redus cu 50% și să aplice o reducere suplimentară de 50 000 EUR care ar fi necesară pentru renovarea proprietății) și 10.000 EUR în prejudiciu moral. Reclamantul se plânge numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și în conjuncție cu art. 13, că este încă o victimă a încălcării susținute de instanța internă, în special pentru că nu a existat nicio recunoaștere sau compensare pentru perioada 1967-1987. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește perioada 1967-1987, ținând seama în special de faptul că reclamantul (însoțit de ceilalți proprietari) pare să nu fi primit nici o închiriere pentru perioada 1967-1972 și o chirie relativ scăzută pentru perioada ulterioară până în 1987? Reclamantul a avut un remediu eficace în temeiul articolului 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește perioada 1967-1987? Părțile sunt invitate să prezinte jurisprudența relevantă în sprijinul cererilor lor.

Published on 24 November 2025

FOURTH SECTION

Application no. 15237/25

Sean BRADSHAW

against Malta

lodged on 20 May 2025

communicated on 4 November 2025

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns the Maltese requisition and rent laws.

The applicant is a part owner (4.3%) of a property in Merchant Street, Valletta. The property was requisitioned in 1955 and until the early 1970s served as an administrative Government building, thereafter it was divided into seven separate units (a store and six flatlets) which were allocated to several people in exchange for a controlled rent. The property was de

‑

requisitioned in 2003. However, the tenants remained in place and continued to pay rent until they either died or until they vacated the property against an agreement, dated 2018, for the payment of 200,000 euros (EUR) by the owners to them. The different units of the property were vacated on different dates between 2015 and 31 December 2018.

The applicant claimed to have received (together with the other owners) no rent until 1972 and for the subsequent period until 2020 he (together with the other owners) received EUR 20,396.53

in toto

in rent for the seven dwellings.

In August 2020 the owners (including the applicant) lodged constitutional redress proceedings claiming a breach of their property rights. By a judgment of 18 January 2024, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in relation to the period 1955-2003 (bearing in mind that the circumstances constituted a continuous violation which continued after 1987, thus they fell within the competence of the domestic court) and awarded EUR 250,000 in pecuniary damage and EUR 10,000 in non-pecuniary damage. It, however, rejected their complaint for the subsequent period considering that there was no unilaterally imposed lease, and the owners could have proceeded to evict the tenants.

On appeal by both parties, by a judgment of 20 January 2025, the Constitutional Court considered that it only had jurisdiction to assess the facts of the case as of 1987 (date of the introduction of the right to individual petition in domestic law). It however, upheld the owners’ argument that the violation only came to an end when the unilaterally imposed lease regulated by Chapter 69 of the Laws of Malta ended following the departure of the tenants. For the violation from 1987 to 2018 it thus awarded EUR 369,550 in pecuniary damage (on the basis of the formula applied in

Cauchi v. Malta

, no. 14013/19, §§ 102-07, 25 March 2021, but bearing in mind that the court

‑

appointed expert report had been based on the property’s commercial value not its actual residential use, thus it had to be reduced by 50%, and applying a further reduction of EUR 50,000 which would be required to refurbish the property) and EUR 10,000 in non-pecuniary damage. Part (1/3) costs of the appeal were to be paid by the owners.

The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13, that he is still a victim of the violation upheld by the domestic court, particularly because there was no acknowledgment or compensation for the period 1967-1987.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in respect of the period 1967-1987, particularly bearing in mind that the applicant (together with the other owners) appears to have received no rent whatsoever for the period 1967-1972, and a relatively low rent for the subsequent period until 1987?

2.

Did the applicant have an effective remedy under Article 13 in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in relation to the period 1967-1987? The parties are requested to submit relevant case-law in support of their submissions.