ABDILLA v. MALTA

Reclamantul, dl Salvatore Abdilla, este un național maltez, care s-a născut în 1925 și locuiește în Birzebbuga (Malta). El este reprezentat în fața Curții de către dna M.A. Farrugia și dl P. Lofaro, doi avocați practicand respectiv în St. Venera și în Valletta (Malta). Guvernul contestat a fost reprezentat de agentul lor, dl S. Camilleri, Procuror General. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamantul deține o exploatație și o parte adiacente a terenurilor din Zebbug, aproape de un drum numit Notabile Road. Potrivit schemelor de dezvoltare inițiale ale guvernului, o parte mică din acest teren ar fi trebuit să fie expropriată pentru a extinde drumul cu 60 centimetri. În 1985, autoritățile malteze au intrat în proprietatea reclamantului, au demolat părți ale acesteia și au luat 136.1 metri pătrați. Prin o declarație prezidențială din 27 ianuarie 1986 (nr. 78), eliberată în termeni de Ordinul privind scopurile publice de achiziție a terenurilor (capitolul 88 din Legile din Malta), s-a declarat că proprietatea luată de la reclamant era necesară pentru un scop public. Declarația prezidențială a fost publicată în Gazettea Guvernului din 4 februarie 1986, astfel cum prevede art. 9 alineatul (1) din capitolul 88 din Legile Malta. În momentul respectiv, această publicație nu a transferat proprietatea terenurilor către Guvern. În special, s-a prevăzut ca Comisarul Terenilor să servească o copie a Declarației Președințiale asupra proprietarului terenului, împreună cu o „notițe de tratare” care să îi informeze cu privire la suma pe care comisarul a fost dispus să o plătească. În continuare, proprietarul a avut 21 de zile pentru a menționa suma pe care a susținut-o ca compensație. În cazul în care proprietarul și comisarul au convenit cu privire la suma compensației datorii, oricare dintre părți ar putea solicita comitetului de arbitraj de teren să pună în aplicare o ordonanță de transpunere a acordului. În caz de dezacord între proprietar și comisar, aceasta din urmă ar trebui să depună o cerere la comitetul de arbitraj de teren solicitându-i să stabilească cuantumul compensației datorii. În orice caz, un act public de transfer a trebuit să fie semnat de Guvernul și proprietarul. În acest caz, până în 2002, Comisarul Terenilor nu a servit reclamantului declarația prezidențială și anunțul de tratare. Prin urmare, procedura de compensare a reclamantului și de transferare a proprietății juridice a terenului nu a fost inițiată. În 2002 capitolul 88 din Legile Maltei a fost modificat. În conformitate cu noul articol 22 din acest capitol, proprietatea proprietății este transferată după publicarea Declarației Prezidențiale în Gazettea Guvernului. Conform noilor norme, Declarația Prezidențială ar trebui să menționeze suma pe care Guvernul o va plăti ca compensație, care va fi depusă într-un cont bancar cu dobândă. În cazul în care proprietarul terenului nu consideră că această sumă este adecvată, el poate iniția proceduri în fața consiliului de arbitraj terenului. Potrivit unei dispoziții de drept tranzitorii, atunci când, ca în cazul reclamantului, s-a eliberat o declarație prezidențială înainte de intrarea în vigoare a amendamentelor din 2002, președintele ar trebui să elibereze o nouă declarație în care să menționeze valoarea compensației pe care comisarul țărilor dorește să le plătească. Potrivit informațiilor furnizate de reclamant la 24 martie 2005, în acea dată nu i-a fost servită o astfel de proaspătă declarație prezidențială. În consecință, reclamantul este încă proprietarul juridic al terenului. Reclamantul a afirmat că între timp unul dintre vecinii săi, dl Z., plănuia să își dezvolte proprietatea într-o stație de benzină și pregătește infrastructurile necesare pentru a face acest lucru. Acuzațiile reclamantului au fost contestate de Guvernul din cauza faptului că nu au fost susținute. Schemele de dezvoltare inițiale ale Guvernului nu au fost urmate, iar drumul Notabile, Zebbug a fost extins și realiniat în mod diferit. Potrivit reclamantului, rezultatul acestor modificări a fost faptul că autovehiculele au fost conduse în stația de benzină planificată și ar trebui luate măsuri evazive în cazul în care un vehicul nu a vrut să intre în ea. Dacă un vehicul a continuat drept, ar fi avut coliziune în peretele proprietății domnului Z. Din 1989, Consiliul de control al traficului a solicitat departamentului rutier să reloce peretele în discuție, care a fost în cele din urmă demolat și mutat înapoi. Reclamantul a elaborat un plan care a fost anexat la Declarația Prezidențială. Potrivit reclamantului, acest document a arătat că terenul a fost expropriat astfel încât să conducă drumul principal direct în proprietatea domnului Z., creând astfel o serie de îndoieli S nenaturale. Realinierea și extinderea drumului au condus traficul la trei deviații, una la stânga în proprietatea reclamantului, apoi la dreapta pentru a se întâlni cu alinierea rotundă și în cele din urmă la stânga pentru a continua din nou pe drumul principal. Guvernul a contestat aceste acuzații. Acestea au susținut că descrierea prezentată de reclamant a fost „achiziționată cu licență poetică și înșelătoare substanțială”. Se bazează pe șapte fotografii și pe o viziune aerienă a zonei în cauză, acestea au contestat opinia că luarea unei părți a terenurilor reclamantului a fost făcută și pentru a facilita accesul la benzină. La 3 aprilie 1992, reclamantul a inițiat o procedură în fața Curții Civile (Primă Sală) în competența sa constituțională împotriva Secretarului Parlamentar pentru Mediu și Terenuri și împotriva Comisarului de Terenuri. El a susținut că a fost privat de proprietatea sa ilegală și fără compensație și a presupus o încălcare a articolelor 37 și 38 din Constituția Malta, precum și a articolului 8 din Convenția și a articolului 1 din Protocolul nr. Reclamantul a susținut că Declarația prezidențială din 27 ianuarie 1986 a fost nulă și nu a solicitat restabilirea în posesia sa și a fost acordată o compensație financiară pentru pierderea suferită. În hotărârea din 24 noiembrie 1995, Curtea Civilă a respins cererile reclamantului. Acesta a susținut că, având în vedere că actele reclamate au avut loc înainte de 30 aprilie 1987 (data integrării Convenției în sistemul juridic maltez), aceasta nu are competența de a decide asupra presupusei încălcare a drepturilor reclamantului în temeiul articolului 8 din Convenția și al articolului 1 din Protocolul nr. În ceea ce privește Constituția Maltei, nu a existat nici o îndoială că reclamantul ar fi putut invoca presupusa încălcare a articolului 38 (dreapta pentru protecția domiciliului) în fața instanțelor obișnuite, cerându-le să împiedice autorităților să demolească ferma sa. Același lucru nu se poate spune în ceea ce privește art. 37 din Constituție (protegerea proprietăților); totuși, a fost evident că expropriarea a fost făcută într-un scop public. Acest lucru nu a exclus posibilitatea ca expropriarea să fi implicat interesul terților, cu condiția ca utilizarea efectuată de respectivele părți să fie legată sau auxiliară de interesul public sau utilitatea. În acest caz, în 1975 arhitectul Departamentului de Lands a exprimat opinia că realinierea drumului a fost inevitabilă și în 1977 Departamentul de Lands a scris Departamentelor de Lucrări pentru a confirma faptul că expropriarea trebuia făcută. Acesta din urmă a făcut parte dintr-un proiect care implică întregul drum care leagă Zebbug și orașul Mdina. Este adevărat că, în conformitate cu planul inițial, proprietatea reclamantului va fi afectată pur și simplu. Totuși, proiectul a fost schimbat și drumul a mers mult mai profund în terenul reclamantului, condus la o benzină deținută de dl Z. Curtea Civilă a putut accepta faptul că expropriarea a fost făcută și în interesul terților, dar acest lucru nu exclude existența unui scop public, deoarece nu a existat nici o îndoială că o benzină este utilă publicului. Într-o hotărâre din 30 mai 2003, Curtea Constituțională a declarat că luarea proprietății reclamantului înainte de eliberarea Declarației Prezidențiale din 27 ianuarie 1986 a constituit o încălcare a dreptului de proprietate al reclamantului (garantată de art. 38 din Constituția Malteză și art. 1 din Protocolul nr. 1) și i-a acordat o compensație de 100 de lira malteză (Lm – aproximativ 240 euro (EUR). Curtea Constituțională a confirmat hotărârea Curții Civile cu privire la restul și a hotărât că cheltuielile juridice ar trebui să fie suportate o treime de către reclamant și două treimi de către respondenți. Curtea Constituțională a observat în primul rând că Declarația Prezidențială a fost doar începutul procedurii de expropriare, ceea ce a implicat o ingerință în dreptul garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 care a durat până când persoana nu a putut să își bucure de posesiunile sale sau până când nu a existat transfer eficient de bunuri. Astfel, în ciuda faptului că declarația prezidențială a fost eliberată înainte de 30 aprilie 1987, problema a fost considerată în cadrul competenței ratione temporis a Curții Constituționale. În ceea ce privește legalitatea expropriației, trebuie remarcat faptul că autoritățile au intrat în proprietatea reclamantului și-au demolat ferma deja în 1985. Această acțiune a fost ilegală, deoarece a fost luată înainte de eliberarea Declarației Președințiale și fără notificare anterioară. În plus, reclamantul nu dispune de niciun mijloc adecvat de recurs, deoarece orice acțiune judiciară ar fi putut fi inițiată ar fi fost anulată prin eliberarea Declarației Președințiale. În ceea ce privește reclamantul se plângea că expropriarea nu a fost făcută într-un scop public, ci pentru a servi interesele dlui Z., Curtea Constituțională a observat că numai o privare de bunuri nu a avut efect din alte motive decât să confere un avantaj privat unei părți private nu ar putea fi „în interesul public”. După cum a subliniat Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cazul Iacob și alții v. Regatul Unit (alegerea din 21 februarie 1986, Seria A nr. 98), transferul obligatoriu de proprietate de la un individ la altul ar putea, în funcție de circumstanțe, constitui un obiectiv legitim de promovare a interesului public. Prin urmare, Curtea Constituțională nu a observat niciun motiv să se depărteze de concluzia Curții Civile că, după eliberarea Declarației Prezidențiale, expropiarea a urmărit un obiectiv legitim. Achiziția de terenuri în scop public este reglementată prin capitolul 88 din Legile Malta. Astfel cum a fost modificat în 2002, dispozițiile relevante ale prezentului capitol se citesc după cum urmează. art. 7 § 2 "a) Cu privire la terenurile supuse unei declarații președintelui înainte de intrarea în vigoare a prezentului articol ... art. 12 alineatul (3) din Ordonanța modificată de prezentul articol se aplică ... Cu condiția ca interesele menționate anterior să fie calculate pe valoarea terenurilor la data declarației președintelui sau în cazul în care nu a fost emise o astfel de declarație înainte de intrarea în vigoare a prezentului articol la data preluării de către guvernul terenurilor în cauză. (b) (i) Președintele poate, în legătură cu orice teren care face obiectul unei declarații emise înainte de intrarea în vigoare a prezentului articol, să elibereze o nouă declarație în care se menționează suma compensației pe care autoritatea competentă este dispusă să le plătească pentru terenul la care se referă Declarația. ... Cu condiția ca o astfel de proaspătă declarație să fie eliberată compensația să fie determinată pe baza valorii acestor terenuri la data serviciului oricărui anunț de tratare în ceea ce privește aceste terenuri și în cazul în care nu a fost notificată astfel, la data emiterii proaspătei declarații de către președinte. ...” art. 12 § 3 „(3) Dobânzi simple la rata de cinci per centum pe an se ridică zilnic în favoarea oricărei persoane care au dreptul la compensare în ceea ce privește orice teren achiziționat prin achiziționarea absolută a acestuia în temeiul prezentei ordonanțe, de la data declarației președintelui până la data în care compensația este plătită sau depusă în conformitate cu art. 22. În cazul în care autoritatea competentă și proprietarul sunt de acord cu suma compensației pentru orice teren, consiliul, la aplicarea oricărei dintre părți, efectuează un ordin de punere în aplicare a acordului ... (2) În cazul în care terenurile trebuie achiziționate prin achiziționarea absolută a acesteia ..., Declarația Președintelui ..., trebuie să menționeze suma compensației pe care autoritatea competentă dorește să le plătească pentru terenul la care se referă declarația. ... (3) În termen de cincisprezece zile lucrătoare de la publicarea Declarației Președintelui, astfel cum se menționează la art. 2 din Gazette, Guvernul depune într-un cont bancar cu dobânzi (care va garanta un minim de dobânzi pe an, ca ministrul responsabil pentru terenuri, poate prin reglementare în temeiul prezentei subsecțiunea prescrie) o sumă egală cu suma compensației oferită în Declarația Președintelui. Această sumă este retrasă în mod liber împreună cu orice interes acumulat în acest sens de persoana sau persoanele care au dreptul la o astfel de compensare, în cazul dovezilor care au dreptul la acest drept, într-un mod satisfăcător pentru autoritatea competentă. ... (6) În cazul în care persoana care are dreptul la compensare nu acceptă faptul că suma depusă este adecvată, această persoană poate să se aplice comitetului pentru stabilirea compensației în conformitate cu dispozițiile prezentei ordonanțe. Această cerere trebuie, în ceea ce privește durerea de nulitate, să menționeze compensația care, în avizul reclamantului, este datorată. (7) O astfel de cerere se depune în Registrul Consiliului ... Consiliul stabilește această compensație și acordă toate ordinele și directivele necesare în conformitate cu prezenta ordonanță. (10) În cazul în care compensația plătibilă în ceea ce privește terenurile achiziționate prin achiziționarea absolută a acestuia se stabilește, în conformitate cu art. 12 alineatul (3), dacă prin acord sau prin hotărâre a Consiliului, orice sumă datorată ca compensație peste și mai mare decât orice sumă depusă în conformitate cu prezentul articol, împreună cu interesele în acest sens, se plătește persoanei îndreptate de autoritatea competentă cel târziu la trei luni de la data în care această compensație a fost stabilită anterior.” art. 27 § 1 (1) Fără a aduce atingere dispozițiilor speciale prevăzute în prezenta Ordonandă, în evaluarea despăgubirii, Consiliul acționează în conformitate cu următoarele norme: (a) nu se acordă nicio achiziție având în vedere faptul că achiziția este obligatorie; (b) valoarea terenului este luată ca sumă, sub rezerva prevederii de mai jos, în cazul în care se vândează pe piața deschisă de un vânzător dispus să realizeze ...”

The applicant, Mr Salvatore Abdilla, is a Maltese national, who was born in 1925 and lives in Birzebbuga (Malta). He is represented before the Court by Mrs M.A. Farrugia and Mr P. Lofaro, two lawyers practising respectively in St. Venera and in Valletta (Malta). The respondent Government were represented by their Agent, Mr S. Camilleri, Attorney General. The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. The applicant owned a farm and an adjacent portion of land in Zebbug, close to a road called Notabile Road. According to the original Government development schemes, a small part of this land should have been expropriated in order to widen the road with 60 centimetres. In 1985 the Maltese authorities entered into the property of the applicant, demolished parts of it and took 136.1 square meters of it. By a Presidential Declaration of 27 January 1986 (no. 78), issued in terms of the Land Acquisition Public Purposes Ordinance (Chapter 88 of the Laws of Malta), it was declared that the property taken from the applicant was required for a public purpose. The Presidential Declaration was published in the Government Gazette of 4 February 1986, as required by Article 9(1) of Chapter 88 of the Laws of Malta. At the relevant time, this publication did not transfer the ownership of the land to the Government. In particular, it was provided that the Commissioner of Lands should serve a copy of the Presidential Declaration on the owner of the land, together with a “notice to treat” informing him or her about the amount that the Commissioner was willing to pay. The owner subsequently had 21 days to state the amount which he claimed as compensation. If the owner and the Commissioner agreed on the amount of the compensation due, either party could request the Land Arbitration Board to make an order carrying the agreement into effect. In case of disagreement between the owner and the Commissioner, the latter should file an application with the Land Arbitration Board requesting it to determine the amount of compensation due. In either case, a public deed of transfer had to be signed by the Government and the owner. In the present case, until 2002 the Commissioner of Lands did not serve on the applicant the Presidential Declaration and the notice to treat. Therefore, the procedure to compensate the applicant and to transfer the legal ownership of the land was not initiated. In 2002 Chapter 88 of the Laws of Malta was amended. Under the new Article 22 of this Chapter, ownership of the property is transferred upon publication of the Presidential Declaration in the Government Gazette. According to the new rules, the Presidential Declaration should state the amount that the Government will pay as compensation, to be deposited in an interest-bearing bank account. If the owner of the land does not consider this amount adequate, he may institute proceedings before the Land Arbitration Board. According to a transitory provision of law, when, as in the applicant’s case, a Presidential Declaration had been issued before the entry into force of the 2002 amendments, the President should issue a fresh declaration wherein he shall state the amount of compensation which the Commissioner of Lands is willing to pay. According to the information provided for by the applicant on 24 March 2005, on that date no such fresh Presidential Declaration had been served on him. As a consequence, the applicant is still the legal owner of the land. The applicant alleged that in the meantime one of his neighbours, Mr Z., had been planning to develop his property into a petrol station and had been preparing the necessary infrastructures to do so. According to the applicant, Mr Z. was known as being very well connected with the then current administration. The applicant’s allegations were disputed by the Government on the ground that they were unsubstantiated. The original Government development schemes were not followed, and Notabile road, Zebbug was widened and re-aligned differently. According to the applicant, the result of these changes was that motor vehicles were driven into the planned petrol station and evasive action should be taken if a vehicle did not want to enter into it. If a vehicle had continued straight, it would have collided into the wall of Mr Z.’s property. Since 1989 the Traffic Control Board had requested the road department to re-locate the wall in issue, which was eventually demolished and moved backward. The applicant produced a plan which was annexed to the Presidential Declaration. According to the applicant, this document showed that the land was expropriated in such a way to make the main road lead directly into the property of Mr Z., thus creating an unnatural series of S bends. The re-alignment and widening of the road directed the traffic into three deviations, one to the left into the applicant’s property, then to the right to meet the roundabout alignment and finally to the left again to continue on the main road. The Government disputed these allegations. They argued that the description given by the applicant was “charged with poetic licence and substantially misleading”. Relying on seven photographs and on an aerial view of the area in question, they challenged the view that the taking of part of the applicant’s land was done also in order to facilitate access to the petrol station. The allegedly planned petrol station was never opened. On 3 April 1992 the applicant instituted proceedings before the Civil Court (First Hall) in its constitutional jurisdiction against the Parliamentary Secretary for the Environment and Lands and against the Commissioner of Lands. He claimed that he had been deprived of his property illegally and without compensation and alleged a violation of Articles 37 and 38 of the Constitution of Malta as well as of Article 8 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1. The applicant submitted that the Presidential Declaration of 27 January 1986 was null and void and requested to be reinstated in his possession and to be granted a financial compensation for the loss suffered. In a judgment of 24 November 1995 the Civil Court dismissed the applicant’s claims. It held that as the acts complained of took place before 30 April 1987 (date of the incorporation of the Convention into the Maltese legal system), it had no power to decide on the alleged breach of the applicant’s rights under Article 8 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1. As far as the Constitution of Malta was concerned, there was no doubt that the applicant could have invoked the alleged breach of Article 38 (right to the protection of home) in front of the ordinary courts, asking them to impede the authorities from demolishing his farm. The same could not be said with regard to Article 37 of the Constitution (protection of property); however, it was apparent that the expropriation was done for a “public purpose”. This did not exclude the possibility that the expropriation might have involved the interest of third parties, provided that the use made by the said parties was connected with or ancillary to the public interest or utility. In the present case, in 1975 the architect of the Department of Lands had expressed the view that the realignment of the road was inevitable and in 1977 the Department of Lands had written to the Departments of Works to confirm that the expropriation had to be done. The latter was part of a project involving the entire road linking Zebbug and the town of Mdina. It was true that according to the original plan, the applicant’s property was going to be only slightly affected. However, the project was changed and the road went much deeper into the applicant’s land, leading to a petrol station, owned by Mr Z. The Civil Court could accept that the expropriation was done also in the interests of third parties, but this did not exclude the existence of a public purpose, as there was no doubt that a petrol station was of utility to the public. The applicant appealed to the Constitutional Court. In a judgment of 30 May 2003, the Constitutional Court declared that the taking of the applicant’s property before the issuing of the Presidential Declaration of 27 January 1986 constituted a violation of the plaintiff’s right of property (guaranteed by Article 38 of the Maltese Constitution and Article 1 of Protocol No. 1) and granted him a compensation amounting to 100 Maltese Liras (Lm – approximately 240 euros (EUR)). The Constitutional Court confirmed the judgment of the Civil Court as to the remainder and decided that the legal expenses should be borne one-third by the applicant and two-thirds by the respondents. The Constitutional Court first observed that the Presidential Declaration was only the commencement of the expropriation procedure, which entailed an interference with the right guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1 lasting until the individual was unable to enjoy his possessions or until there was effective transfer of property. Thus, notwithstanding the fact that the Presidential Declaration was issued before 30 April 1987, the matter felt within the competence ratione temporis of the Constitutional Court. As to the lawfulness of the expropriation, it was to be noted that the authorities had entered the applicant’s property and demolished his farm already in 1985. This action was illegal as it was taken prior to the issuing of the Presidential Declaration and without prior notification. Moreover, the applicant did not have at his disposal any adequate means of redress, as any judicial action he might have commenced would have been nullified by the issuing of the Presidential Declaration. As far as the applicant was complaining that the expropriation was not done for a public purpose, but to serve the interests of Mr Z., the Constitutional Court observed that only a deprivation of property effected for no reason other than to confer a private benefit on a private party could not be “in the public interest”. As the European Court of Human Rights had pointed out in the case of James and Others v. the United Kingdom (judgment of 21 February 1986, Series A no. 98), the compulsory transfer of property from one individual to another might, depending upon the circumstances, constitute a legitimate aim for promoting public interest. The Constitutional Court therefore did not see any reason to depart from the Civil Court’s finding that, after the issuing of the Presidential Declaration, the expropriation pursued a legitimate aim. The acquisition of land for public purposes is regulated by Chapter 88 of the Laws of Malta. As amended in 2002, the relevant provisions of this Chapter read as follows. Article 7 § 2 "(a) With respect to land subject to a declaration by the President before the coming into force of this article ... article 12(3) of the Ordinance as amended by this article shall apply ... Provided that the interests as aforesaid shall be calculated on the value of the land on the date of the President’s Declaration or where no such Declaration was issued prior to the coming into force of this article on the date of taking over by Government of the land in question. (b) (i) The President may in relation to any land subject of a Declaration issued before the coming into force of this article issue a fresh Declaration wherein shall be stated the amount of compensation which the competent authority is willing to pay for the land to which the Declaration refers. ... Provided that when such fresh Declaration is issued the compensation shall be determined on the basis of the value of such land on the date of the service of any notice to treat in respect of such land, and where no such notice to treat has been so served, on the date of the issue of the fresh Declaration by the President. ...” Article 12 § 3 “(3) Simple interest at the rate of five per centum per annum shall accrue on a daily basis in favour of any person having a right to compensation in respect of any land acquired by the absolute purchase thereof under this Ordinance, from the date of the Declaration of the President up to the date when the compensation is paid or deposited in accordance with article 22. The interest due shall accrue on the amount of compensation as established in accordance with this Ordinance.” Article 22 §§ 1, 2, 3, 6, 7 and 10 “(1) If the competent authority and the owner agree as to the amount of compensation for any land, the Board, on the application of any one of the parties, shall make an order carrying the agreement into effect ... (2) Where the land is to be acquired by the absolute purchase thereof ..., the President’s Declaration ..., shall state the amount of compensation which the competent authority is willing to pay for the land to which the declaration refers. ... (3) Within fifteen working days from the publication of the President’s Declaration as is referred to in subarticle (2) in the Gazette the Government shall deposit in an interest bearing bank account (which will guarantee a minimum of interest per annum as the Minister responsible for lands may by regulation under this subarticle prescribe) a sum equal to the amount of compensation offered in the President’s Declaration. Such sum shall be freely withdrawn together with any interests accrued thereon by the person or persons entitled to such compensation upon evidence to the entitlement thereto, in a manner satisfactory to the competent authority. ... (6) Where the person entitled to compensation does not accept that the amount deposited is adequate, such person may apply to the Board for the determination of the compensation in accordance with the provisions of this Ordinance. Such application shall, on pain of nullity, state the compensation that in the opinion of the applicant is due. (7) Such application shall be filed in the Registry of the Board ... The Board shall determine such compensation and shall give all necessary orders and directives in accordance with this Ordinance. (10) Where the compensation payable in respect of land acquired by the absolute purchase thereof is determined, whether by agreement or by decision of the Board, any sum due as compensation over and above any sum deposited in accordance with this article together with interests thereon in accordance with article 12(3), shall be paid to the person entitled thereto by the competent authority not later than three months from the date on which such compensation was determined as aforesaid.” Article 27 § 1 “(1) Without prejudice to any special provision contained in this Ordinance, in assessing compensation the Board shall act in accordance with the following rules: (a) no allowance shall be made on account of the acquisition being compulsory; (b) the value of the land shall, subject as hereinafter provided, be taken to be the amount which the land if sold in the open market by a willing seller might be expected to realize ...”