Zammit și Vassallo împotriva Maltei

Comunicat la 21 martie 2018 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 43675/16 Anthony ZAMMIT și alții împotriva Maltai depusă la 20 iulie 2016 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr. A. Sciberras. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamanții sunt proprietăți ale unei proprietăți situate la 8, Apartament 1, Old Prison Street, Senglea, (denumit în continuare „proprietatea”) pe care le-au moștenit de la strămoșii lor. Proprietatea a fost acordată terților cu titlul de enfiteuză temporară pentru o perioadă de șaptezeci de ani, la o chirie de teren stabilită de 40 lire malteze “MTL” (aproximativ 98 euro „EUR” pe an, care va expira în 1990. La 1 septembrie 1986, Guvernul a eliberat un ordin de cerere asupra proprietății.

În octombrie 1988, Guvernul a depășit proprietatea și a returnat cheile reclamanților. La 15 aprilie 1989 Comisarul Terenului (“CoL”) a preluat (ocupat) proprietatea. În primăvară-seară 1989, reclamanții au devenit conștienți că proprietatea a fost demolată la un moment dat (martie-septembrie 1989) în legătură cu un proiect de clearance al bătăilor, pentru a face posibilă dezvoltarea locuințelor sociale. Prin declarația unui președinte din 27 octombrie 1989, care este după demolarea proprietății, comisarul de teren a preluat oficial proprietatea sub titlu de posesie și de utilizare (a se vedea legislația internă relevantă). Prin declarația unui președinte din 4 octombrie 1991, COL a emis o ordonanță de a transforma titlul de la unul din posesia și utilizarea în unul din posesia publică (a se vedea legislația internă relevantă).

La 22 martie 1999, COL a prezentat un anunț de tratare a Comitetului de arbitraj terestru („LAB”), prin intermediul căruia suma de MTL 15.62 (aproximativ EUR) 36.39) pe an a fost oferită familiei Zammit ca închiriere anuală de recunoaștere. Suma a fost bazată pe o estimare a Oficiului de Valuare a Terenului în conformitate cu politicile lor, dar nu a luat în considerare alte factori, și a fost semnificativ mai mică decât închirierea la care imobilul a fost închiriat înainte de demolarea sa. Prin intermediul unei scrisori judiciare din 12 aprilie 1999 familia Zammit a refuzat oferta. La o dată neespecificată în 2000, COL a instituit o procedură înaintea L.A. cerându-i să ordone transferul proprietății și să stabilească compensația relevantă.

La 29 noiembrie 2006, al doilea și al șaptelea solicitanți au intervenit în cadrul procedurii ca moștenitori ai părintelui lor decedat. În cursul acestor proceduri, experții tehnici desemnați înainte de LAB au considerat că, în 1986, proprietatea a fost evaluată la MTL La 10 august 2005, arhitectul ex-parte al reclamantului a estimat în 2005, în 229,64 EUR pe an, închiriatul echitabil al proprietății, precum și valoarea vânzării sale la 17 470,30 EUR. În 2011 experții tehnici ai LAB au considerat că valoarea de închiriere a proprietății era de 158,40 EUR pe an, iar valoarea de vânzare (în funcție de termenii de posesie și de utilizare) era de 10.575,36 EUR.

Prin decizia din 7 martie 2012, la care se recunoaște că proprietatea a fost demolată înainte de luarea oficială a guvernului, LAB a considerat că nu era posibil să se plătească chiria pentru o proprietate care a fost demolată pentru a fi construită din nou și că cursul de acțiune corect ar fi fost să achiziționeze proprietatea prin achiziționarea totală. Cu toate acestea, având în vedere că art. 19 din capitolul 88 din legile Malta privind expropriarea prin mandat public nu a împiedicat o astfel de acțiune, LAB a stabilit chiria la 158,40 EUR pe an. La 27 martie 2012, CoL a interzis în favoarea sumei de închiriere stabilite. La 16 aprilie 2012, reclamanții au depus un răspuns care solicită instanței să declare recursul nul și nul, deoarece apelurile nu pot fi depuse decât pe punctele de drept.

De asemenea, s-a remarcat că procedurile constituționale de recurs au fost depuse de către reclamanții în ceea ce privește ilegalitățile în cadrul procedurii și presupusa inconstituționalitate a legii. Ca urmare a procedurii constituționale de recurs (descrise mai jos) recursul CoL a fost retras. Procedura de recurs constituțional La 16 aprilie 2012, reclamanții au depus proceduri constituționale de recurs. Ei au susținut că demolarea proprietății este ilegală și constituie de facto expropriarea împotriva Constituției și a Convenției și a Protocolelor sale; art. 19 din capitolul 88 din legile Malta și articolele conexe, în cazul în care în încălcarea Constituției și a Convenției și a Protocolelor sale; Ei au solicitat instanței să anuleze decizia LAB și să le acorde daune, precum și orice altă soluție relevantă.

Acuzații și-au depus răspunsul și au efectuat o evaluare de către un arhitect desemnat de COL, care a estimat valoarea de vânzare a proprietății la 45 000 EUR. Prin hotărârea din 12 februarie 2014, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a pronunțat o hotărâre parțială în cazul în care a respins argumentul inculpatului potrivit căreia reclamanții nu au epuizat recours obișnuiți și au constatat o încălcare a drepturilor reclamanților în măsura în care chiria de recunoaștere stabilită pentru luarea în posesie publică, care nu este supusă unor creșteri viitoare, este prea scăzută și, prin urmare, disproporționată. Acesta a respins restul cererilor și a lăsat lichidarea prejudiciilor să fie stabilită în hotărârea finală.

În special, Curtea a considerat că, în ciuda afirmației reclamanților că proprietatea a fost demolată înainte de a fi luată în posesie și utilizare, perioada în care se presupune că proprietatea a fost luată și demolată trebuie să fi fost aceeași ca atunci când a fost luată sub titlul de posesie și utilizare, și prin urmare, aceasta din urmă nu a putut fi considerată ilegală. Potrivit dreptului intern, statul ar fi putut, de asemenea, lua proprietatea sub titlul de posesie publică în schimbul unei închirieri de recunoaștere, pentru a-l demola în cele din urmă. Demolarea a fost astfel legală în conformitate cu art. 19 din capitolul 88 din Legile Malta. În ceea ce privește legea impugnată, acest lucru nu a putut fi considerat incompatibil cu Constituția deoarece a fost în vigoare înainte de 1962. În ceea ce privește compatibilitatea sa cu Convenția, instanța a constatat că luarea a urmărit un interes public, și anume un proiect de clearance-ul tamburului.

Cu toate acestea, chiria de recunoaștere stabilită în conformitate cu politicile LAB, care nu sunt supuse creșterilor viitoare, este prea scăzută și, prin urmare, disproporționată. În cursul continuării procedurii, reclamanții au prezentat o evaluare ex parte arhitecte din 2014 care a stabilit valoarea de vânzare a proprietății la 50 000 EUR și valoarea de închiriere la 250 EUR pe an. Acuzații au declarat că nu au opus acestei evaluări. Prin hotărârea din 27 mai 2015, Tribunalul Civil (Prima Sală) în competența sa constituțională acordată 15.000 EUR în neregulă prejudiciu material, ținând cont de valoarea proprietății, că nu s-a plătit nicio compensație de la demolarea acesteia și că reclamanții nu își vor recupera proprietatea și chiria nu va crește niciodată.

Curtea a susținut, în continuare, că compensarea pecuniară va fi decisă de către LAB, atunci când decide apelul CoL. Costurile ar trebui împărtășite în egalitate între părți. Prin hotărârea din 18 februarie 2016, instanța constituțională a variat hotărârea de primă instanță prin limitarea bazei încălcării și prin reducerea compensației la 1.500 EUR. Curtea Constituțională a susținut că, având în vedere dovezile, nu ar putea fi de acord cu instanța de primă instanță că demolarea a avut loc după adoptarea legitimă. Într-adevăr, s-a constatat că proprietatea a fost demolată în jurul a trei luni înaintea primei luari, LAB a acceptat că este așa, iar guvernul nu s-a opus unui astfel de fapt, nici nu a arătat atunci când a avut loc demolarea.

După aceea, demolarea a avut loc într-un moment în care guvernul nu avea titlul asupra proprietății. Cu toate acestea, chiar dacă acest lucru nu ar fi fost așa, demolarea ar fi fost încă ilegală, deoarece în conformitate cu legea nu a fost posibilă demolirea unei proprietăți sub titlul de posesie a utilizării, drepturile atașate la care erau limitate. Această ilegalitate a persistat până când COL a achiziționat proprietatea sub titlu de posesie publică; totuși, în ciuda trecerii de trei ani de la demolarea reclamanților nu a contestat această măsură. În orice caz, aceasta nu mai era o problemă, deoarece situația a fost sancționată atunci când statul a luat proprietatea sub titlu de posesie publică (cum este prevăzut la art. 19 din capitolul 88 din Legile Maltei.

Măsura a devenit astfel legală și a urmărit interesul general al clearance-ului de tunuri. În plus, reclamanții au dreptul la recunoașterea închirierii pentru proprietate și, mai important, pentru terenul în cauză. De fapt, faptul că luarea a fost constituită din teren (ca proprietatea de mai sus a fost demolată) a făcut posibilă aplicarea luarii în funcție publică. Curtea Constituțională a respins, de asemenea, susținerea reclamanților că ar fi fost mai potrivită luarea proprietății prin intermediul achizițiilor directe, deoarece nu au solicitat LAB să ordone COL să ia o astfel de acțiune în temeiul articolului 19. Legea a acordat discreționarea COL în ceea ce privește forma de a-l lua în considerare și rolul Curții Constituționale a fost limitat la verificarea dacă forma de a lua efectiv folosită a încălcat drepturile unei persoane.

În ceea ce privește proporționalitatea măsurii, Curtea Constituțională a remarcat faptul că reclamanții au solicitat o închiriere de recunoaștere de 229,64 EUR anual și au fost acordate de către LAB o închiriere de 158,40 EUR anuală pe care reclamanții nu au făcut apel. Prin urmare, având în vedere acordarea, având în vedere afirmația lor, nu s-a putut considera că a apărut o astfel de disproporționalitate care a condus la o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților. Cu toate acestea, s-a constatat o încălcare ca urmare a unei necompensații din 1989, având în vedere faptul că refuzul reclamanților de a accepta oferta de MTL 15.62 (aproximativ EUR) 36.39) a fost în întregime justificată.

Curtea Constituțională a remarcat că încălcarea a avut loc și a continuat să persiste, nu există, prin urmare, motive de a aștepta rezultatul procedurii LAB. În ceea ce privește remedierea Curții Constituționale a considerat că reclamanții trebuie să primească prejudiciu moral pentru încălcarea suferită. Acesta a considerat, de asemenea, că luarea a urmărit două obiective legitime, în primul rând locuințe sociale și în al doilea rând clearance-ul de tunuri. În timp ce reclamanții au solicitat compensații de aproximativ 50 000 EUR, Curtea Constituțională a remarcat că valoarea de vânzare în conformitate cu arhitectul ex-parte al reclamantului în 2005 este de EUR. 17.470.30 și că în 2011, potrivit experților tehnici ai consiliului de administrație, a fost de 10.575.36 EUR.

Astfel, având în vedere dimensiunea mică a proprietății, zona în care se afla, faptul că aceasta a fost demolată în detrimentul Guvernului și faptul că chiria de recunoaștere este adecvată, Curtea Constituțională a considerat că 1 500 EUR era o cantitate adecvată de compensare care să fie împărtășită în comun de reclamant. Acesta a considerat, de asemenea, că nu trebuie să examineze compatibilitatea convenției cu legea relevantă în abstracto , care a determinat deja că aplicarea sa în acest caz constituie o încălcare. Costurile procedurii de primă instanță ar trebui să rămână împărtășite de părți, ca cele ale apelului principal; și costurile apelului încrucișat ar trebui să fie plătite de către solicitanți.

La data depunerii cererii la Curte, reclamanții nu au primit încă nicio compensație, nici nu au primit nici o chirie de recunoaștere de la data demolării proprietății. Proprietatea a fost reconstruită ca apartamente pentru locuințe sociale. Secțiunea 5 din Ordinul privind achiziționarea de terenuri ( scopuri publice), capitolul 88 din Legile Maltei, prevede trei metode de achiziționare de către Guvernul de proprietate privată.

Se citește după cum urmează: „Autoritatea competentă poate achiziționa orice teren necesar pentru orice scop public, fie ) prin achiziționarea absolută a acestuia; sau ) pentru posesia și utilizarea acesteia pentru un timp stabilit, sau în timpul timpului în care este necesară exigența scopului public; sau ) pentru posesia publică: Cu condiția ca, după ce o autoritate competentă a achiziționat orice teren pentru posesie și utilizare sau în posesie publică, transformarea în teren public sau în proprietatea absolută a termenilor pe care se deține aceste terenuri să fie întotdeauna considerate o achiziție a terenurilor necesare în scop public și să fie în interesul public: Cu condiția, de asemenea, ca, sub rezerva dispozițiilor articolelor 14, 15 și 16, o autoritate competentă să achiziționeze terenuri parțial de unul și parțial de altul sau de alții dintre metodele prevăzute la alineatele (1), ( ) și ( Cu condiția, în cazul în care terenul trebuie achiziționat în numele și pentru utilizarea unui terț în scop legat de interesul public sau de utilitate, achiziția este, în orice caz, prin achiziționarea absolută a terenului.” Secțiunea 13 cu privire la compensarea se menționează, în măsura în care este cazul,

după cum urmează: „(1) Valoarea compensației care urmează să fie plătită pentru orice teren solicitat de o autoritate competentă poate fi determinată în orice moment prin acord între autoritatea competentă și proprietarul, economisind dispozițiile prevăzute în subarticolul (2). (2) În cazul achiziționării de terenuri pentru posesie temporară și utilizare este o chirie de achiziție și în cazul achiziționării de terenuri pe posesia publică este o chirie de recunoaștere determinată în ambele cazuri în conformitate cu dispozițiile relevante prevăzute la art. 27.” Ordonanța prevede că compensația în ceea ce privește achiziționarea absolută se calculează în conformitate cu „chirierul echitabil” aplicabil, astfel cum au convenit părțile în urma ofertei guvernamentale sau astfel cum a fost stabilită de LAB.

În ceea ce privește mandatul public, secțiunea 27(13) din Ordonanța prevede următoarele: „Compensarea în ceea ce privește achiziționarea oricărui teren pe posesia publică este egală cu achiziționarea de închiriere evaluabilă în ceea ce privește acestea, în conformitate cu dispozițiile prevăzute în subarticolele (2)-12), inclusiv, din prezentul articol, majorată ( ) cu 40 % (40 %) în cazul unui vechi teren urban și ( cu 20 %) în cazul terenurilor agricole.” În măsura în care este cazul, secțiunea 19 alineatele (1) și (5) se citește după cum urmează: „(1) Atunci când o autoritate competentă a achiziționat terenuri pentru utilizare și posesie în timp ce este necesară necesitatea unor cerințe ale scopului public, proprietarul poate, după expirarea de zece ani de la data în care posesia a fost luată de autoritatea competentă, să solicite Consiliului o ordonanță ca terenul să fie achiziționat sau achiziționat pe o perioadă de un an de la data ordinului, iar terenul să fie vacant sau achiziționat pe posesie publică sau să fie achiziționat la compensație care să fie stabilită în conformitate cu dispozițiile prezentei ordonanțe sau cu orice ordonanță de modificare sau înlocuire a prezentei ordonanțe.

(5) Deținerea publică din natura sa durează în perpetuitate, fără a aduce atingere unei consolidari prin consimțământ reciproc sau altfel în conformitate cu legea acestuia cu proprietatea reziduală a terenului; și chiria de recunoaștere plătibilă pentru aceasta este inalterabilă, în orice caz, fără a aduce atingere efectelor unei consolidari, totale sau parțiale.

Proprietatea reziduală a terenurilor deținute în posesia publică cu dreptul inerent de a primi închiriere de recunoaștere se consideră, în toate scopurile legii, drept imobiliar din cauza obiectului la care se referă și este transferabil în conformitate cu legea, la opțiunea proprietarului, din când în când, a acestui drept.” Astfel, în timp ce o preluare sub titlul de „poziție și utilizare” este destinată pentru o perioadă de timp determinată, o preluare sub titlul de „funcție publică” este pentru o perioadă de timp nedeterminată, posibil pentru totdeauna, iar chiria de recunoaștere relevantă este să rămână nealterată pentru durata sa.

COMPLAINTE Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că au suferit de facto un de facto Expropriarea, în măsura în care proprietățile lor au fost demolate în mod abuziv și că o închiriere anuală de recunoaștere de 158,40 EUR și o atribuire de prejudiciu moral de 1.500 EUR nu au remediat încălcarea pe care le-au suferit. În plus, acestea au fost private de proprietățile lor și în treizeci de ani nu au primit încă nicio compensație în timp ce acestea au trebuit să elibereze costuri în litigiu. În ceea ce privește demolarea proprietății reclamanților, reclamanții au fost privați de posesia lor în conformitate cu condițiile prevăzute de lege, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea Akhverdiyev c. Azerbaidjan , nr. 76254/11, 29 ianuarie 2015)? , această privație impune reclamanților o sarcină individuală excesivă?

În măsura în care statul a preluat proprietatea rămasă sub diferite titluri, această interferență impune o sarcină individuală excesivă reclamanților (a se vedea Saliba și alții v. Malta , nr. 20287/10, 22 noiembrie 2011)? Apendice Anthony ZAMIT este un național maltez născut în 1947, locuiește în Tarxien Josephine Mary VASSALLO este un național maltez născut în 1957, locuiește în Birkirkara Carmelo ZAMMIT este un național maltez născut în 1936, locuiește în Balzan Jane ZAMMIT este un național maltez născut în 1934, locuiește în Paola Maria Theresa ZAMMIT este un național maltez născut în 1931, locuiește în Paola Mary ZAMMIT este un național maltez născut în 1939, locuiește în Paola Stephen ZAMMIT este un național maltez născut în 1962, locuiește în Tarxien

Communicated on 21 March 2018

FOURTH SECTION

Application no. 43675/16 Anthony ZAMMIT and others against Malta lodged on 20 July 2016

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. They are represented before the Court by Dr A. Sciberras. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. 1. Background to the case The applicants are owners of a property situated at 8, Flat 1, Old Prison Street, Senglea, (hereinafter “the property”) which they inherited from their ancestors. The property had been conceded to third parties by a title of temporary emphyteusis for a period of seventeen years, at an established ground rent of 40 Maltese liras “MTL” (approximately 98 euros “EUR”) per year, which was to expire in 1990. On 1 September 1986 the Government issued a requisition order on the property.

In October 1988 the Government derequisitioned the property and returned the keys to the applicants. On 15 April 1989 Commissioner of Land (“CoL”) took over (occupied) the property. In spring-summer 1989 the applicants became aware that the property had been demolished at some point between (March and September 1989) in connection with a slum clearance project, in order to make way for the development of social housing. By means of a President’s declaration of 27 October 1989, that is after the property was demolished, the Commissioner of Land formally took over the property under title of possession and use (see relevant domestic law). By means of a President’s declaration of 4 October 1991 the CoL issued an order to convert the title from one of possession and use into one of public tenure (see relevant domestic law).

On 22 March 1999, the CoL submitted a notice to treat to the Land Arbitration Board (“LAB”), by means of which the sum of MTL 15.62 (approximately EUR 36.39) per year was offered to the Zammit family as a yearly recognition rent. The sum was based on an estimate of the Land Valuation Office in line with their policies, but did not take account other factors, and was significantly lower than the rent at which the property had been leased prior to its demolition. By means of a judicial letter of 12 April 1999 the Zammit family refused the offer. On an unspecified date in 2000 the CoL instituted proceedings before the LAB requesting them to order the transfer of the property and set the relevant compensation.

On 29 November 2006, the second and seventh applicants intervened in the proceedings as heirs of their deceased parent. During these proceedings, the technical experts appointed before the LAB considered that in 1986 the property had been valued at MTL 1,000 (approximately EUR 2,320). On 10 August 2005 the applicant’s ex-parte architect estimated the fair rent of the property in 2005 at EUR 229.64 per year, and its sale value at EUR 17,470.30. In 2011 the technical experts of the LAB considered that the rental value for the property was EUR 158.40 per year, and its sale value (according to the terms of possession and use) was EUR 10,575.36.

By a decision of 7 March 2012, acknowledging that the property had been demolished prior to the formal taking by the Government, the LAB considered that it was inconceivable that rent be paid for a property which was demolished in order to be built anew, and that the right course of action would have been to acquire the property by outright purchase. Nevertheless, given that Article 19 of Chapter 88 of the laws of Malta concerning expropriation by public tenure did not preclude such an action, the LAB fixed the rent at EUR 158.40 per year. On 27 March 2012 the CoL appealed against the amount of rent established. On 16 April 2012 the applicants filed a reply asking the court to declare the appeal null and void as appeals could only be lodged on points of law.

It was also noted that constitutional redress proceedings were being lodged by the applicants concerning the illegalities in the procedure and the alleged unconstitutionality of the law. Following the constitutional redress proceedings (described below) the CoL’s appeal was withdrawn. 2. Constitutional redress proceedings On 16 April 2012 the applicants filed constitutional redress proceedings. They claimed that the demolition of the property was illegal and amounted to a de facto expropriation contrary to the Constitution and the Convention and its Protocols; that Article 19 of Chapter 88 of the laws of Malta and related articles where in breach of the Constitution and the Convention and its Protocols; They requested the court to annul the LAB’s decision and to award them damages as well as any other relevant remedy.

The defendants filed their reply and produced a valuation by an architect appointed by the CoL who estimated the sale value of the property at EUR 45,000. By a judgment of 12 February 2014 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence delivered a partial judgment were it rejected the defendant’s plea that the applicants had not exhausted ordinary remedies, and found a violation of the applicants’ rights in so far as the recognition rent established for the taking under public tenure, which was not subject to any future increases, was too low and thus disproportionate. It rejected the remainder of the claims, and left the liquidation of damage to be established in the final judgment.

In particular the Court was of the view that - despite the applicants’ claim that the property was demolished prior to it having been taken under possession and use – the period in which the property had allegedly been taken and demolished must have been the same as that when it had been taken under title of possession and use, and thus the latter taking could not be considered illegal. According to domestic law the State could also have taken the property under title of public tenure in exchange for a recognition rent, to eventually demolish it. The demolition was thus lawful pursuant to Article 19 of Chapter 88 of the Laws of Malta. As to the impugned law, this could not be found to be incompatible with the Constitution since it had been in force before 1962. As to its compatibility with the Convention, the court found that the taking had pursued a public interest namely a slum clearance project.

However, the recognition rent established in line with LAB policies, which was not subject to any future increases, was too low and thus disproportionate. There had therefor been a breach of the applicants’ right of property. During the continuation of the proceedings the applicants submitted an ex ‑ parte architect valuation dated 2014 which established the sale value of the property at EUR 50,000 and its rental value at EUR 250 per year. The defendants declared that they did not object to this valuation. By a judgment of 27 May 2015 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence awarded EUR 15,000 in non ‑ pecuniary damage, bearing in mind the value of the property, that no compensation had been paid since its demolition, and that the applicants would never get their property back and the rent would never increase.

The court further held that pecuniary compensation would be decided by the LAB, when deciding on the CoL’s appeal. Costs were to be shared equally between the parties. The defendants appealed and the applicants cross-appealed. By a judgment of 18 February 2016 the Constitutional Court varied the first ‑ instance judgment by limiting the basis of the violation, and reducing the compensation to EUR 1,500. The Constitutional Court held that in view of the evidence, it could not agree with the first-instance court that the demolition had taken place after a legitimate taking. Indeed there had been relevant witness testimony to the effect that the property had been demolished around three months prior to the first taking, the LAB had accepted that it was so, and the Government had not objected to such fact, nor had they shown when the demolition took place.

It followed that the demolition had taken place at a time when the Government had no title over the property. However, even if this were not so, the demolition would still have been unlawful, since according to law it was not possible to demolish a property under a title of possession of use, the rights attached to which were limited. That illegality persisted until the CoL acquired the property under title of public tenure; however despite the passage of three years since the demolition the applicants did not challenge that measure. In any event that was no longer an issue, as the situation was sanctioned when the State took the property under title of public tenure (as provided for in Article 19 of Chapter 88 of the Laws of Malta).

The measure thus became lawful, and pursued the general interest of slum clearance. Moreover, the applicants were entitled to recognition rent for the property and, more importantly, for the land at issue. Indeed the fact that the taking consisted of land (as the property above it had been demolished) made it feasible to apply the taking under public tenure. The Constitutional Court further rejected the applicants’ claim that it would have been more appropriate to take the property by means of outright purchase, as they had not requested the LAB to order the CoL to take such a course of action under the mentioned Article 19. The law granted the CoL discretion as to which form of taking it would undertake and the Constitutional Court’s role was limited to verifying whether the form of taking actually used breached the rights of an individual.

As to the proportionality of the measure, the Constitutional Court noted that the applicants had claimed recognition rent of EUR 229.64 yearly and were awarded by the LAB a rent of EUR 158.40 yearly which the applicants had not appealed. Thus, given the award, in the light of their claim, it could not be considered that there arose such a disproportionality leading to a violation of the applicants’ property rights. Nevertheless, a breach did arise as a result of a failure to pay compensation since 1989, given that the applicants’ refusal to accept the offer of MTL 15.62 (approximately EUR 36.39) had been entirely justified. The Constitutional Court noted that the breach had occurred and continued to persist, there was thus no reason to await the outcome of the LAB proceedings.

As to redress the Constitutional Court considered that the applicants were to be awarded non-pecuniary damage for the violation suffered. It furthered considered that the taking had pursued two legitimate aims, firstly social housing, and secondly slum clearance. While the applicants claimed compensation of around EUR 50,000 the Constitutional Court noted that the sale value according to the applicant’s ex-parte architect in 2005 was EUR 17,470.30 and that in 2011, according to the technical experts of the board, it was EUR 10,575.36. Thus given the small size of the property, the area in which it was in, the fact that it had been demolished at the expense of the Government and the fact that the recognition rent was adequate, the Constitutional Court considered that EUR 1,500 was an adequate amount of compensation to be shared by the applicant jointly.

It further considered that it need not examine the Convention compatibility of the relevant law in abstracto , it having already determined that its application in the present case constituted a breach. Costs of the first ‑ instance proceedings were to remain shared by the parties, as where those of the main appeal; and costs of the cross appeal were to be paid by the applicants. At the date of lodging the application with the Court, the applicants had not received yet any compensation, nor had they received any recognition rent since the date of the demolition of the property. The property has been rebuilt as apartments for social housing. B. Relevant domestic law Section 5 of the Land Acquisition (Public Purposes) Ordinance (“the Ordinance”), Chapter 88 of the Laws of Malta, provides for three methods of acquisition by the Government of private property.

It reads as follows: “The competent authority may acquire any land required for any public purpose, either ‑ ( a ) by the absolute purchase thereof; or ( b ) for the possession and use thereof for a stated time, or during such time as the exigencies of the public purpose shall require; or ( c ) on public tenure: Provided that after a competent authority has acquired any land for possession and use or on public tenure the conversion into public tenure or into absolute ownership of the terms upon which such land is held shall always be deemed to be an acquisition of land required for a public purpose and to be in the public interest: Provided also that, subject to the provisions of articles 14, 15 and 16, a competent authority may acquire land partly by one and partly by another or others of the methods in paragraphs ( a ), ( b ) and ( c ): Provided further that where the land is to be acquired on behalf and for the use of a third party for a purpose connected with or ancillary to the public interest or utility, the acquisition shall, in every case, be by the absolute purchase of the land.” Section 13 regarding compensation reads, in so far as relevant, as follows: “(1) The amount of compensation to be paid for any land required by a competent authority may be determined at any time by agreement between the competent authority and the owner,

saving the provisions contained in subarticle (2). (2) The compensation shall in the case of acquisition of land for temporary possession and use be an acquisition rent and in the case of acquisition of land on public tenure be a recognition rent determined in either case in accordance with the relevant provisions contained in article 27.” The Ordinance provides that compensation in respect of absolute purchase is calculated in accordance with the applicable “fair rent”, as agreed by the parties following the Government’s offer or as established by the LAB.

In respect of public tenure, section 27(13) of the Ordinance provides as follows: “The compensation in respect of the acquisition of any land on public tenure shall be equal to the acquisition rent assessable in respect thereof in accordance with the provisions contained in subarticles (2) to (12), inclusive, of this article, increased ( a ) by forty per centum (40%) in the case of an old urban tenement and ( b ) by twenty per centum (20%) in the case of agricultural land.” In so far as relevant, section 19(1) and (5) reads as follows: “(1) When land has been acquired by a competent authority for use and possession during such time as the exigencies of the public purpose shall require, the owner may, after the lapse of ten years from the date when possession was taken by the competent authority, apply to the Board for an order that the land be purchased or acquired on public tenure or vacated within a period of one year from the date of the order, and the land shall either be vacated or acquired on public tenure or purchased upon compensation to be determined in accordance with the provisions of this Ordinance or of any Ordinance amending or substituted for this Ordinance.

(5) Public tenure shall of its nature endure in perpetuity, without prejudice to any consolidation by mutual consent or otherwise according to law of that tenure with the residual ownership of the land; and the recognition rent payable in respect thereof shall in every case be unalterable, without prejudice to the effects of any consolidation, total or partial. The residual ownership of land held on public tenure with the inherent right to receive recognition rent, shall, for all purposes of law, be deemed to be an immovable right by reason of the object to which it refers and shall be transferable according to law at the option of the owner, from time to time, of that right.” Thus, while a taking under title of “possession and use” is intended for a determinate period of time, a taking under title of “public tenure” is for an indeterminate period of time, possibly forever, and the relevant recognition rent is to remain unaltered for its duration.

COMPLAINT The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that they had suffered a de facto expropriation, in so far as their property had been demolished abusively, and that a yearly recognition rent of EUR 158.40 and an award of non-pecuniary damage of EUR 1,500 had not redressed the breach they suffered. Moreover, they had been deprived of their property and in thirty years had not yet received any compensation while they had to disburse costs in litigation. QUESTIONS TO THE PARTIEs 1. In relation to the demolition of the applicants’ property, have the applicants been deprived of their possessions in accordance with the conditions provided for by law, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 (see Akhverdiyev v. Azerbaijan , no. 76254/11, 29 January 2015)? Did that deprivation impose an excessive individual burden on the applicants?

2. In so far as the State took over the remaining property under various titles, did that interference impose an excessive individual burden on the applicants (see Saliba and Others v. Malta , no. 20287/10, 22 November 2011)? Appendix Anthony ZAMMIT is a Maltese national who was born in 1947, lives in Tarxien Josephine Mary VASSALLO is a Maltese national who was born in 1957, lives in Birkirkara Carmelo ZAMMIT is a Maltese national who was born in 1936, lives in Balzan Jane ZAMMIT is a Maltese national who was born in 1934, lives in Paola Maria Theresa ZAMMIT is a Maltese national who was born in 1931, lives in Paola Mary ZAMMIT is a Maltese national who was born in 1939, lives in Paola Stephen ZAMMIT is a Maltese national who was born in 1962, lives in Tarxien