ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2475/2010

Prin sentința comercială nr. 583 din 08 aprilie 2009 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta SC L.C. SRL împotriva pârâtei SC A. SA și, în consecință, pârâta a fost obligată la încheierea contractului de vânzare - cumpărare pentru activul imobil situat în București, Sectorul 1. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că reclamanta are calitatea de „întreprindere mică”, conform art. 3 și 4 lit. b) din Legea nr. 346/2004 și are dreptul de a cumpăra spațiul conform contractului de închiriere și actelor adiționale, cele două condiții cerute fiind îndeplinite. A fost înlăturată apărarea potrivit căreia spațiul nu este un activ în sensul O.U.G.

nr. 88/1997 și Legii nr. 346/2004, și anume că spațiul este în fapt un depozit, făcând parte dintr-un ansamblu cu o suprafață mai mare. Astfel, s-a reținut aplicabilitatea art. 12 alin (1) lit. b) și alin (2) din Legea nr. 346/2004, înlăturându-se apărările decurgând din art. 109 ale H.G. nr. 577/2002, conform cărora investițiile nu depășesc 15 % din valoarea activului, pe considerentul că reglementările egale aplicabile în speță se referă la „valoarea contabilă”, iar nu la „valoarea de piață”. Prima instanță a avut în vedere și un raport de evaluare extrajudiciar pentru probarea împrejurării conform căreia investițiile se situează peste procentul de 15 %. Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței a fost respins, ca nefondat, iar apelanta a fost obligată la plata sumei de 3015 lei cheltuieli de judecată, prin decizia comercială nr. 78 din 09 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

În considerentele deciziei, Curtea a reținut că spațiul constituie un activ, având o organizare independentă, reținând în probațiune evaluarea extrajudiciară efectuată în prima instanță, precum și faptul că obiectul acțiunii îl constituie doar obligația pârâtei de a vinde, urmând ca, ulterior, să se evalueze în concret spațiul, precum și investițiile, în vederea stabilirii prețului. Împotriva acestei decizii pârâta a declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ., pe considerentul că, hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, motiv de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, motiv prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc.

civ. În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta susține că activul nu este disponibil pentru vânzare, deoarece nu a fost închiriat în totalitate, respectiv, toată suprafața de 5234 m.p., existând și alți utilizatori ai spațiului și aceasta, în condițiile în care reclamanta a solicitat obligarea la vânzarea spațiului în suprafață de 1005 mp, care face obiectul contractului de închiriere nr. 639 din 19 septembrie 2003. Recurenta susține că imobilul nu reprezintă un activ în sensul art. 3 lit. d) din O.U.G. nr. 88/1997, în sensul că nu poate fi separat și organizat să funcționeze independent, distinct de restul activității societății, fapt ce rezultă din fișa de inventar care probează că activul este un depozit în suprafață de 5234 mp.

De asemenea, imposibilitatea îndeplinirii obligației de vânzare rezidă și în aceea că pârâta nu deține dreptul de proprietate asupra terenului aferent, care a fost conferit prin titlu de proprietate altei societăți. Posibilitatea partajării bunului pentru ca activul să îndeplinească condițiile prevăzute de lege putea fi stabilită doar prin administrarea probei cu expertiza tehnică, care a fost în mod nelegal respinsă de ambele instanțe de fond. Totodată, recurenta susține și faptul că, în mod greșit s-a apreciat îndeplinirea condiției speciale impuse de art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 privind valoarea investițiilor efectuate de către reclamantă, bazându-se pe un raport de evaluare efectuat înaintea introducerii acțiunii și neînsușit de recurentă.

Prin întâmpinare intimata SC L.C. SRL București a solicitat respingerea recursului și menținerea ca legală a deciziei pronunțată în apel. Întâmpinare Recursul este fondat. Reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în baza Legii nr. 346/2004, pentru activul în suprafață de 1005 m.p. situat în București, deținut în baza contractului de închiriere nr. 639 din 19 septembrie 2003 și actele adiționale nr. 7/2007 și nr. 9/2008. Dispoziția instanței prin care a dispus asupra acestei obligații în privința întregului imobil, în suprafață totală de 5234 mp, încalcă principiul disponibilității în procesul civil și constituie un plus petita, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc.

civ. Sunt întemeiate și criticile recurentei care vizează situația juridică a terenului aferent imobilului care a făcut obiectul închirierii, prin prisma dispozițiilor art. 3 lit. d) din O.U.G. nr. 88/1997, situație cu privire la care instanțele de fond nu au făcut statuări. Pentru analizarea posibilității partajării bunului și determinarea îndeplinirii condiției prevăzută de lege, care impune necesitatea funcționării independente, distincte a bunului, cât și pentru determinarea valorii investițiilor, în lumina art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 și în privința cărora instanțele de fond au avut în vedere o probă extrajudiciară se impune administrarea probei expertizei judiciare, reținându-se că în mod nelegal aceasta a fost respinsă, cu încălcarea prevederilor art. 201 și urm. C. proc.

civ. În consecință, reținând prevederile art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ. și art. 312 alin (3) C. proc. civ., cu privire la soluționarea procesului fără cercetarea fondului, ca motiv de casare, recursul pârâtei urmează să fie admis, cu consecința casării deciziei pronunțate în apel și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe pentru ca, pe de o parte, în urma administrării probelor care se impun să fie reanalizate condițiile cerute de lege pentru ca vânzarea să poată fi dispusă conform Legii nr. 346/2004, iar pe de altă parte hotărârea să fie pronunțată în limitele învestirii instanței.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC A. SA BUCUREȘTI împotriva deciziei nr. 78 din 9 februarie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o casează și trimite spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 iunie 2010.