ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2475/2010

Prin sentința comercială nr. 583 din 08 aprilie 2009

a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, s-a admis acțiunea

formulată de reclamanta SC L.C. SRL împotriva pârâtei SC A. SA și, în

consecință, pârâta a fost obligată la încheierea contractului de vânzare - cumpărare

pentru activul imobil situat în București, Sectorul 1.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a

reținut că reclamanta are calitatea de „întreprindere mică”, conform art. 3 și

4 lit. b) din Legea nr. 346/2004 și are dreptul de a cumpăra spațiul conform

contractului de închiriere și actelor adiționale, cele două condiții cerute

fiind îndeplinite.

A fost înlăturată apărarea potrivit căreia spațiul nu

este un activ în sensul O.U.G. nr. 88/1997 și Legii nr. 346/2004, și anume că

spațiul este în fapt un depozit, făcând parte dintr-un ansamblu cu o suprafață

mai mare.

Astfel, s-a reținut aplicabilitatea art. 12 alin (1) lit.

b) și alin (2) din Legea nr. 346/2004, înlăturându-se apărările decurgând din art.

109 ale H.G. nr. 577/2002, conform cărora investițiile nu depășesc 15 % din

valoarea activului, pe considerentul că reglementările egale aplicabile în

speță se referă la „valoarea contabilă”, iar nu la „valoarea de piață”.

Prima instanță a avut în vedere și un raport de

evaluare extrajudiciar pentru probarea împrejurării conform căreia investițiile

se situează peste procentul de 15 %.

Apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței a fost

respins, ca nefondat, iar apelanta a fost obligată la plata sumei de 3015 lei

cheltuieli de judecată, prin decizia comercială nr. 78 din 09 februarie 2010 a

Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

În considerentele deciziei, Curtea a reținut că

spațiul constituie un activ, având o organizare independentă, reținând în

probațiune evaluarea extrajudiciară efectuată în prima instanță, precum și

faptul că obiectul acțiunii îl constituie doar obligația pârâtei de a vinde,

urmând ca, ulterior, să se evalueze în concret spațiul, precum și investițiile,

în vederea stabilirii prețului.

Împotriva acestei decizii pârâta a declarat recurs,

în temeiul art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ., pe considerentul că, hotărârea

atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, motiv de

modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și instanța a acordat mai

mult decât s-a cerut, motiv prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta susține

că activul nu este disponibil pentru vânzare, deoarece nu a fost închiriat în

totalitate, respectiv, toată suprafața de 5234 m.p., existând și alți

utilizatori ai spațiului și aceasta, în condițiile în care reclamanta a

solicitat obligarea la vânzarea spațiului în suprafață de 1005 mp, care face

obiectul contractului de închiriere nr. 639 din 19 septembrie 2003.

Recurenta susține că imobilul nu reprezintă un activ

în sensul art. 3 lit. d) din O.U.G. nr. 88/1997, în sensul că nu poate fi

separat și organizat să funcționeze independent, distinct de restul activității

societății, fapt ce rezultă din fișa de inventar care probează că activul este

un depozit în suprafață de 5234 mp.

De asemenea, imposibilitatea îndeplinirii obligației

de vânzare rezidă și în aceea că pârâta nu deține dreptul de proprietate asupra

terenului aferent, care a fost conferit prin titlu de proprietate altei

societăți.

Posibilitatea partajării bunului pentru ca activul să

îndeplinească condițiile prevăzute de lege putea fi stabilită doar prin

administrarea probei cu expertiza tehnică, care a fost în mod nelegal respinsă

de ambele instanțe de fond.

Totodată, recurenta susține și faptul că, în mod

greșit s-a apreciat îndeplinirea condiției speciale impuse de art. 27 din O.U.G.

nr. 88/1997 privind valoarea investițiilor efectuate de către reclamantă,

bazându-se pe un raport de evaluare efectuat înaintea introducerii acțiunii și

neînsușit de recurentă.

Prin întâmpinare intimata SC L.C. SRL București a

solicitat respingerea recursului și menținerea ca legală a deciziei pronunțată

în apel.

Întâmpinare

Recursul este fondat.

Reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la

încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în baza Legii nr. 346/2004, pentru

activul în suprafață de 1005 m.p. situat în București, deținut în baza

contractului de închiriere nr. 639 din 19 septembrie 2003 și actele adiționale nr.

7/2007 și nr. 9/2008.

Dispoziția instanței prin care a dispus asupra

acestei obligații în privința întregului imobil, în suprafață totală de 5234

mp, încalcă principiul disponibilității în procesul civil și constituie un plus

petita, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

Sunt întemeiate și criticile recurentei care vizează situația

juridică a terenului aferent imobilului care a făcut obiectul închirierii, prin

prisma dispozițiilor art. 3 lit. d) din O.U.G. nr. 88/1997, situație cu privire

la care instanțele de fond nu au făcut statuări.

Pentru analizarea posibilității partajării bunului și

determinarea îndeplinirii condiției prevăzută de lege, care impune necesitatea

funcționării independente, distincte a bunului, cât și pentru determinarea

valorii investițiilor, în lumina art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 și în privința

cărora instanțele de fond au avut în vedere o probă extrajudiciară se impune

administrarea probei expertizei judiciare, reținându-se că în mod nelegal

aceasta a fost respinsă, cu încălcarea prevederilor art. 201 și urm. C. proc.

civ.

În consecință, reținând prevederile art. 304 pct. 6

și 9 C. proc. civ. și art. 312 alin (3) C. proc. civ., cu privire la

soluționarea procesului fără cercetarea fondului, ca motiv de casare, recursul

pârâtei urmează să fie admis, cu consecința casării deciziei pronunțate în apel

și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe pentru ca, pe

de o parte, în urma administrării probelor care se impun să fie reanalizate

condițiile cerute de lege pentru ca vânzarea să poată fi dispusă conform Legii nr.

346/2004, iar pe de altă parte hotărârea să fie pronunțată în limitele

învestirii instanței.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC A. SA BUCUREȘTI

împotriva deciziei nr. 78 din 9 februarie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a V-a comercială, pe care o casează și trimite spre rejudecarea apelului

aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 iunie 2010.