ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 797/2010

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC C.N.I. SRL, a chemat în judecată pe pârâtul G.T. solicitând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 20 decembrie 2006, restituirea sumei de 7.000 dolari S.U.A. plătită cu titlu de avans și obligarea la plata cheltuielilor de judecată, întrucât promitentul vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile de a pune la dispoziție studiul geologic privind lipsa poluanților din sol și de a studiului privind situarea terenului în intravilanul construibil al municipiului Cluj Napoca. Prin cererea reconvențională, pârâtul a solicitat rezilierea antecontractului întrucât promitentul cumpărător nu mai dorește să cumpere terenul.

Tribunalul Comercial Cluj, prin sentința comercială nr. 2940/C din 28 octombrie 2008 a admis acțiunea, a respins cererea reconvențională, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a obligat pe pârât la 7.000 dolari S.U.A. preț achitat în avans și la 1.066,37 cheltuieli de judecată. Instanța de fond a reținut în esență că prin antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au convenit la transferul dreptului de proprietate în condițiile în care promitentul vânzător va prezenta până la 28 februarie 2007 un studiu geologic privind lipsa poluării solului, Convenție care prin act adițional a prorogat termenul de plată a restului de preț până când promitentul vânzător va pune la dispoziție dovada că terenul se află în intravilanul construibil, condiții nerealizate de vânzător.

Curtea de Apel Cluj, prin decizia nr. 59 din 14 aprilie 2009, a admis în parte apelul reclamantei și a schimbat în parte ședința atacată în sensul că a obligat pe pârât la echivalentul în lei a sumei de 1500 dolari S.U.A. cu titlu de cheltuieli de judecată, a menținut restul dispozițiilor sentinței și a respins apelul pârâtului. Instanța de apel a reținut că obligația pârâtului de a prezenta certificatul doveditor că suprafața de teren se află în perimetrul construibil al municipiului Cluj Napoca a fost parțial îndeplinită, planul de situație relevând că terenul nu a fost identificat prin vecinătăți iar numai o parte se află în intravilanul localității. Totodată instanța a reținut că, tribunalul nu a acordat cheltuieli reprezentând onorariul apărătorului reclamantei.

Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâtul a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recurentul susține în prezentarea situației de fapt că reprezentanții reclamantei au cunoscut de la începutul negocierilor amplasamentul și dimensiunile terenului, iar ulterior încheierii antecontractului s-au stabilit obligații în plus pe care nu le putea proba decât cu martori, probă ce nu i-a fost admisă nici la instanța de fond nici la cea de apel, îngrădindu-i-se dreptul la apărare.

În privința criticii decizie atacate, recurentul susține că instanța s-a mărginit să constate că numai o singură obligație nu și-a îndeplinit-o fără a analiza, dacă reclamanta și-a îndeplinit la rândul ei obligația de a prezenta actele bancare din care să rezulte că avea suma de bani reprezentând prețul în contul bancar; iar concluzia instanței potrivit căreia încheierea antecontractului s-a realizat în vederea unui proiect imobiliar ce cuprindea construcția a 20 de case nu este corectă întrucât numai în actul adițional s-a specificat aceasta, antecontractul fiind negociat anterior.

Recursul este nefondat și va fi respins pentru considerentele ce se vor expune: Prin antecontracul de vânzare-cumpărare autentificat la 20 decembrie 2006 părțile au convenit asupra promisiunii de transferare a dreptului de proprietate a terenului în suprafață de 11.694 mp, delimitat de înscrierile în cartea funciară pentru prețul de 7.600 euro din care avansul a fost de 7.000 euro iar obligația vânzătorului era de a prezenta un studiu geologic privind lipsa poluanților din sol. În actul adițional acestui antecontract, părțile au convenit la 28 februarie 2007 asupra obligației promitentului vânzător de a prezenta dovada că terenul este în intravilanul municipiului Cluj Napoca întrucât scopul dobândirii suprafeței de teren era dezvoltarea unui proiect imobiliar pentru construcția a 20 de case; de a încheia convenția de grănițuire și de a prezenta documentația imobilului și dimensiunilor sale.

Actul adițional astfel încheiat completa clauzele stipulate de părți în antecontract și aveau aceeași forță pe care legea o dă convenției părților. De aceea sub aspect probator, instanțele nu au admis administrarea probei cu martori, aceasta fiind inutilă în raport de dispozițiile art. 1191 alin. (2) C. civ. care prevăd că nu va fi primită niciodată o dovadă prin martori, în contra sau parte ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar zis înaintea, în timpul sau în urma confecționării actului. Instanțele de fond în mod judicios au constatat neîndeplinirea unei obligații esențiale a convenției, aceea privind natura terenului supus înstrăinării, ca fiind intravilan, rezultată din certificatul de urbanism din 16 mai 2007. Din același act adițional, care a căpătat aceeași forță obligatorie ca și antecontractul autentic, a rezultat scopul pentru care reclamanta intenționa cumpărarea suprafeței de teren: dezvoltarea unui proiect imobiliar.

Evocarea de către recurent a neîndeplinirii obligației de prezentare a documentelor bancare de către reclamantă este contrazisă doar de actul adițional semnat de acesta, în care se menționează expres că promitentul cumpărător a predat detaliile bancare care dovedesc existența și disponibilitatea sumei de 70.709 euro în conturile sale. Așa fiind în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge ca nefondat recursul declarat împotriva deciziei nr. 59 din 14 aprilie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj. În considerarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., față de culpa procesuală a recurentului, acesta va fi obligat la plata sumei de 2.175 lei cheltuieli de judecată către intimata reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâtul G.T. împotriva deciziei nr. 59/2009 din 14 aprilie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Obligă recurentul la 2.175 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă SC C.N.I. SRL Turda. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 martie 2010.