ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3406/2012
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3406/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)
Asupra recursului de față;
Din examinarea actelor și lucrărilor
dosarului, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 2050 din
data de 30 martie 2011 Tribunalul Comercial Cluj a respins ca neîntemeiată
cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC D.I. SRL Cluj-Napoca,
în contradictoriu cu pârâții R.R.S., I.L.A., D.D.R. și M.E., având ca obiect
rezoluțiune antecontracte de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța această hotărâre,
instanța de fond a reținut, în esență, că prin Titlul de proprietate eliberat
de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Cluj la 1 octombrie 2004 s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra
suprafeței de 4 ha și 836 mp teren situat în extravilanul localității
Cluj-Napoca, în favoarea lui D.A., R.D., M.E., A.V. și M.V..
Prin antecontractul de
vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la 5 septembrie 2006, M.V.,
prin mandatar R.R.S., a înstrăinat numitei R.D., cota sa de 1/5 parte din
suprafața de teren de
40
.
835
mp teren situat pe raza municipiului Cluj-Napoca ce a tăcut obiectul
reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de proprietate eliberat de
Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Cluj la 1 octombrie 2004.
Ulterior, prin alte două antecontracte
de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate la 24 august 2006 și respectiv
12 septembrie 2006, R.D. a înstrăinat pârâtului R.R.S.
cota sa de 2/5 parte (cota de 1/5 parte
deținută în nume propriu și cota de 1/5 parte dobândită prin antecontractul de vânzare-cumpărare
din 5 septembrie 2006), respectiv A.V. a înstrăinat aceluiași pârât cota sa de 1/5
parte din suprafața de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului Cluj-Napoca
ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de proprietate
eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004.
Potrivit certificatului de moștenitor din
22 februarie 2007 întocmit de Notar Public L.O.I., în masa succesorală rămasă după
defuncta D.A. a fost inclusă și cota de 1/5 parte din dreptul de proprietate asupra
suprafeței de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului Cluj-Napoca ce
a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de proprietate
eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, moștenitori în cote egale fiind pârâții D.D.R.
și I.L.A..
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare
încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 49 de avocat M.C., pârâtul R.R.S.
s-a obligat să vândă reclamantei SC D.I. SRL dreptul său de proprietate asupra cotei
de 3/5 parte dobândit ca urmare a antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate
cu R.D., Ardeleanu Viorica și M.V., asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat
sub parcela nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană
pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie
2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de
proprietate în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară,
dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare
încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 50 de av. M.C., pârâta M.E. s-a
obligat să vândă reclamantei SC D.I. SRL dreptul său de proprietate asupra cotei
de 1/5 parte asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. X,
tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, pentru prețul
de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen
de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult
de un an de la data semnării antecontractului.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare
încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 51 de av. M.C., pârâții I.L.A.
și D.D.R. s-au obligat să vândă reclamantei SC D.I. SRL dreptul său de proprietate
asupra cotei de 1/5 parte asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela
nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, pentru prețul
de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen
de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult
de un an de la data semnării antecontractului.
La 22 februarie 2008, pârâții R.R.S., M.E.,
D.D.R. și I.L.A. au formulat o acțiune civilă pe rolul Judecătoriei CIuj-Napoca
sub nr. 2326/211/2008 prin care au urmărit validarea antecontractelor de vânzare-cumpărare
și înscrierea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat
sub parcela nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană
pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie
2004, acțiune soluționată prin sentința civilă nr. 9513 din 16 iulie 2010 a Judecătoriei
Cluj-Napoca, devenită irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1605/R/9 decembrie 2010
a Tribunalului Cluj, iar la 17 februarie 2011, pârâții au intabulat dreptul de proprietate
asupra suprafeței de 3.700 mp în cartea funciară.
S-a apreciat că, deși suntem în prezența
unui raport juridic comercial, în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 43
C. com., dispoziții care se referă exclusiv la datoriile comerciale lichide și plătibile
în bani, ori în prezenta cauză obiectul obligației este de a da, respectiv de a
transmite în viitor dreptul de proprietate asupra cotelor părți convenite prin antecontractul
de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, astfel că reclamanta trebuia
să procedeze la îndeplinirea formalităților prevăzute de art. 1.073 C. civ. pentru
punerea pârâților în întârziere.
De asemenea, a mai reținut instanța, faptul
că dispoziția art. 2.3 din antecontractul de întârziere nu are caracterul unui termen
esențial în cauză sub aspectul dispozițiilor art. 1.079 alin. (2) cod civil, astfel
că trecerea termenului menționat nu echivalează cu punerea în întârziere a debitorilor
pârâți.
A mai reținut instanța de fond și faptul
că potrivit doctrinei juridice, partea în culpă are posibilitatea spre a evita rezoluțiunea
contractului să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv
în faza recursului, pârâții arătând în fața instanței că sunt gata să își execute
obligațiile asumate.
Pe de altă parte, instanța a mai reținut
faptul că la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare situația juridică
a terenului nu era clarificată, nefiind efectuat nici partajul între beneficiarii
titlului și nici pârâtul R.R.S. nu era titularul unui drept real ci doar a unui
drept de creanță, astfel că în mod rezonabil reclamanta putea să ia în considerare
faptul că termenul de un an poate fi nereal ist, astfel că se poate deduce că implicit
și-a asumat un risc sub acest aspect, concluzie care poate rezulta inclusiv din
neinserarea unui pact comisoriu expres în ceea ce privește respectarea termenului
de transfer al dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren.
Față de cele de mai sus, având în vedere
și dispozițiile art. 1.020-1.021 C. civ., instanța de fond a respins ca neîntemeiată
cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC D.I. SRL în contradictoriu
cu pârâții R.R.S., I.L.A., D.D.R. și M.E., având ca obiect rezoluțiune antecontracte
de vânzare-cumpărare. Instanța a reținut că pârâții nu au solicitat cheltuieli de
judecată.
Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă,
de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 215/2011 din 4 noiembrie
2011 a admis apelul formulat de reclamanta SC D.I. SRL, a schimbat în tot sentința
apelată în sensul că a admis acțiunea formulată de reclamanta SC D.I. SRL Cluj-Napoca
și în consecință a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub
semnătură privată atestat de avocat M.C., din 13 decembrie 2007, a antecontractului
de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat M.C., din 13
decembrie 2007, a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat
de avocat M.C., din 13 decembrie 2007.
Au fost obligați: pârâtul R.R.S., să restituie
reclamantei suma de 31.240 euro; pârâții I.L.A. și D.D.R., în solidar, să restituie
reclamantei suma de 10.000 euro și pârâta M.E. să restituie reclamantei suma de
10.000 euro.
Au fost obligați, în solidar, pârâții la
plata sumei de 29.597,73 RON în favoarea reclamantei, cu titlu de cheltuieli de
judecată la fond și în apel, constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar
și onorariu avocat.
În argumentarea acestei decizii, instanța
de apel a reținut, în esență, că intimații-pârâți nu erau de drept în întârziere,
în temeiul art. 43 C. com., întrucât aceștia nu sunt debitori ai unei obligații
comerciale lichide și plătibile în bani, ci ai unei obligații de a da, respectiv
de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra unui teren. Punerea de drept
în materie comercială operează de drept doar în cazul debitorilor care își asumă
prin contract obligația de a plăti o sumă de bani, plătibilă la un termen anume,
de îndată ce acesta s-a împlinit prin ajungere la scadență.
S-a reținut de asemenea, că părțile litigante
nu au stipulat în antecontractele de vânzare cumpărare încheiate vreo clauză potrivit
căreia prin ajungerea la termenul din 12 decembrie 2008 pârâții ar fi de drept în
întârziere, motiv pentru care, simpla ajungere la termenul convenit nu a fost de
natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în întârziere, reclamanta-apelantă
având obligația de a pune pârâții în întârziere pentru a obține rezoluțiunea antecontractelor.
Totodată încheierea contractelor de vânzare-cumpărare
putea să aibă loc și după împlinirea datei de 12 decembrie 2008, obligația asumată
în acest sens nefiind afectată de un termen esențial.
În concluzie, instanța de apel a reținut
că apelanta-reclamantă trebuia să urmeze procedura punerii în întârziere a debitorilor
săi pentru a putea obține rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare.
S-a constatat că în cauză punerea în întârziere
a intimaților a operat în perioada 18 - 22 februarie 2010 cu ocazia comunicării
către pârâți a invitațiilor la conciliere, aflate la dosarul de fond. De altfel
pârâții nu s-au apărat niciun moment în sensul că nu ar fi primit invitațiile la
conciliere prin care li s-a atras atenția asupra depășirii termenului contractual
în care trebuia să execute obligația asumată prin antecontractele a căror rezoluțiune
se solicită.
Cât privește faptul dacă la momentul sesizării
instanței erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, instanța de apel a
constatat că termenul pentru încheierea contractului în formă autentică a expirat
la data de 13 decembrie 2008, fără ca pârâții să își fi îndeplinit obligația asumată
și că neperfectarea contractului în formă autentică s-a datorat neînscrierii în
cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâților asupra terenului în litigiu.
Referitor la exonerarea de răspundere în
ce privește neexecutarea la termen a obligației de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare,
instanța de apel a apreciat că dificultățile de ordin juridic inerente obținerii
extrasului de carte funciară nu sunt încadrabile în noțiunea de caz fortuit sau
forță majoră.
S-a apreciat că luându-și angajamentul
față de reclamantă că vor fi în măsură să finalizeze, într-un interval de un an,
operațiunea tehnico-administrativă de înscriere în CF a dreptului de proprietate
și de a transfera dreptul de proprietate, pârâții și-au asumat toate riscurile de
ordin administrativ și juridic ce puteau interveni, obligația asumată fiind una
de rezultat, iar nu de mijloace.
De altfel, reține instanța de apel la momentul
încheierii antecontractului cu reclamanta, pârâtul R.R.S. cunoștea faptul că titlu
său este contestat în justiție de vreme ce a primit la 27 noiembrie 2007 citația
pentru primul termen de judecată în Dosarul nr. 15169/211/2007. Prin urmare acesta,
în deplină cunoștință de cauză, și-a asumat față de reclamantă obligația de a încheia
contractul în formă autentică în termen de un an, termen pe care bineînțeles că
nu l-a respectat.
S-a apreciat că împrejurarea că pârâții
și-au îndeplinit pe parcursul derulării procesului obligația de înscriere a terenului
în CF nu mai prezintă nicio relevanță cât timp la data sesizării instanței erau
îndeplinite toate cerințele rezoluțiunii, iar reclamanta nu mai are nici un interes
în menținerea antecontractelor.
S-a mai constatat că pârâții au beneficiat
de un termen suplimentar de executare din partea reclamantei, aceasta acceptând
transferul proprietății până la data de 31 martie 2010 însă, cu toate acestea, operațiunea
de vânzare nu s-a încheiat.
Totodată s-a reținut că, finalizarea acestei
tranzacții imobiliare în anul 2011 nu mai corespunde intereselor economice al reclamantei,
fiind de notorietate declinul pieții imobiliare ce s-a produs în România în ultimii
ani. Prețul de tranzacționare a terenurilor în decembrie 2008, termenul -limită
la care părțile au convenit să aibă loc transferul proprietății, era cu mult mare
decât cel ce s-ar putea obține în anul 2011, așa încât menținerea raporturilor contractuale
ar conduce la sancționarea implicită a reclamantei căreia nu i se poate reține nicio
culpă în derularea contractului, aceasta achitând la termen avansul de preț convenit.
Împotriva acestei decizii pârâții R.R.S.,
M.E., D.D.R. și I.L.A. au declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct.
8 și 9 C. proc. civ..
În argumentarea motivelor de recurs indicate,
recurenții redând citate din considerentele deciziei recurate, au susținut, în esență,
că instanța de apel a modificat starea de fapt reținută de instanța de fond, despre
care chiar instanța de apel a statuat că a fost corect reținută de instanța de fond.
Totodată, recurenții susțin că instanța
de apel a ignorat faptul că nu poate fi reținută nici o culpă în sarcina lor referitor
la momentul realizării intabulării împiedicarea fiind determinată de faptele unui
terț, dar și de perioada desfășurării unui proces de intabulare, iar prin cererea
reconvențională au pretins chiar finalizarea contractului prin transmiterea dreptului
de proprietate către reclamantă.
În opinia recurenților raportul juridic
dintre părțile contractante nu este un raport juridic comercial ci unul civil dat
fiind natura obligației asumate prin antecontracte, iar în aceste condiții concilierea
prevăzută de art. 720 C. proc. civ. nu poate fi considerată ca o punere în întârziere
care să întrunească cerințele art. 1.079 C. civ. cu atât mai mult cu cât reclamanta
nu a solicitat rezolutiunea contractului ci renegocierea clauzelor lui într-un unic
sens respectiv diminuarea prețului până la nivelul avansului achitat de reclamantă.
Recurenții consideră că nici data de 4
iunie 2010, data înregistrării acțiunii, nu poate echivala cu o punere în întârziere,
deoarece reclamanta nu mai are interesul economic pentru finalizarea antecontractelor.
Instanța de apel, susțin recurenții, a
ignorat prevederile art. 1.077 C. civ., prevedere legală neuzitată de reclamantă,
tocmai pentru că era la curent cu desfășurarea procesului de intabulare și propriile
sale interese economice erau avantajate.
Recurenții susțin că instanța de apel,
în mod nelegal, transformă caracterul termenului orientativ stabilit în cele trei
antecontracte în termen de decădere și/sau termen rezolutoriu, deși actele deduse
judecății nu conțin nici un fel de pact comisoriu expres și că în realitate interesele
economice ale reclamantei a determinat acceptul acesteia de a prelungi tacit termenul
privind scadența propriei obligații de achitare integrală a prețului stabilit contractual.
De asemenea, recurenții susțin că nu sunt
în culpă privind intabularea, deoarece eventuala întârziere nu este sancționată
prin clauzele antecontractului, iar la momentul intabulării în mod neechivoc și-au
apărat disponibilitatea pentru finalizarea antecontractului prin formularea reconvenționalei.
Pentru aceste motive recurenții au solicitat
admiterea recursului ca fondat și pe cale de consecință respingerea apelului cu
menținerea hotărârii de fond ca fiind temeinică și legală.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimata
reclamantă, răspunzând criticilor formulate de recurenți, a solicitat respingerea
recursului ca nefondat cu consecința menținerii deciziei recurate ca temeinică și
legală.
Recursul este nefondat.
Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C.
proc. civ. vizează interpretarea greșită a actului dedus judecății și schimbarea
naturii ori înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Aceste dispoziții vizează încălcarea principiului
potrivit căruia convențiile legal tăcute au putere de lege între părțile contractante.
Din acest punct de vedere trebuie reținut
că natura raporturilor juridice a fost determinată ținând seama de antecontractele
de închiriere și de clauzele acestora și că actelor deduse judecății nu le-a fost
dată o altă calificare.
Susținerea recurenților conform căreia
instanța de apel a schimbat situația de fapt nu poate fi reținută întrucât, acest
mod de abordare a criticilor nu este suficient pentru modificarea sau casarea soluției
pronunțată de instanța de apel.
Altfel spus, situația de fapt stabilită
de instanța fondului și confirmată de instanța de apel, constituie o premisă care
nu mai poate fi repusă în discuție în cadrul controlului de legalitate exercitat
pe calea recursului, iar argumentele recurenților nu relevă nici o încălcare a dispozițiilor
legale de natură să impună casarea sau modificarea soluției adoptate.
Cât privește susținerea recurenților privind
lipsa culpei în transmiterea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei, se
constată că instanța de apel a apreciat și reținut în mod corect că pârâții și-au
asumat toate riscurile de ordin administrativ și juridic în momentul în care și-au
luat angajamentul față de reclamantă că vor fi în măsură să finalizeze, într-un
interval de un an, operațiunea tehnico-administrativă de înscriere în CF a dreptului
de proprietate și de a transfera dreptul de proprietate.
Întreaga argumentare referitoare la exonerarea
de răspundere în ce privește neexecutarea la termen a obligației de a perfecta contractul
de vânzare - cumpărare datorită duratei excesive a procedurilor judiciare, nu va
fi reținută, întrucât astfel cum în mod judicios a reținut și instanța de apel dificultățile
de ordin juridic inerente obținerii extrasului de carte funciară care să ateste
înscrierea terenului în sistemul de publicitate imobiliară pe numele vânzătorilor
nu sunt încadrabile în noțiunea de caz fortuit sau forță majoră.
Referitor la susținerea recurenților conform
căreia se află într-un raport juridic civil și nu comercial pentru a fi incidente
dispozițiile art. 720 C. proc. civ. nu poate fi reținută întrucât se constată că
instanța de apel a stabilit în mod corect raportul juridic stabilit între părți
apreciind corect că forma pe care trebuie să o îmbrace punerea în întârziere nu
este relevantă atât timp cât reclamanta a înțeles să-i pună în întârziere prin comunicarea
invitațiilor la conciliere ce s-a efectuat în perioada 18 - 22 februarie 2010, iar
pârâții nici nu au contestat că ar fi primit invitațiile prin care li s-a atras
atenția asupra depășirii termenului contractual în care trebuia să execute obligația
asumată prin antecontractele a căror rezoluțiune s-a solicitat.
Nici critici le încadrate în punctul 9
al art. 304 C. proc. civ. nu vor fi reținute. Astfel, dispozițiile art. 1.077
C. civ., ce au fost indicate de către recurenții ca fiind ignorate de instanța de
apel, nu sunt incidente cauzei atât timp cât procesul de intabulare a fost deja
inițiat.
Susținerea recurenților privind transformarea
de către instanța de apel a caracterului termenului orientativ, stabilit în cele
trei antecontracte, în termen de decădere și/sau termen rezolutoriu, deși actele
deduse judecății nu conțin nici un fel de pact comisoriu expres, este nefondată,
întrucât instanța de apel nu a calificat termenul ci a constatat că părțile și-au
asumat obligația de a încheia contractul în formă autentică în termen de un an,
iar neîndeplinirea acestei obligații, după ce a mai fost acordat un termen suplimentar
de executare din partea reclamantei, nu a fost respectat.
Așa fiind, se constată că, instanța de
apel a analizat și a răspuns tuturor criticilor formulate, în cauză neexistând motive
de nelegalitate, astfel încât, Înalta Curte de Casație și Justiție în temeiul
art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat.
Având în vedere dispozițiile art. 274 C.
proc. civ. se va admite cererea intimatei reclamante SC D.I. SRL și vor fi obligați
recurenții pârâți D.D.R., I.L.A., M.E. și R.R.S., în solidar, la plata cheltuielilor
de judecată în cuantum de 852 RON conform chitanței din 7 septembrie 2012.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat
de pârâții D.D.R., I.L.A., M.E. și R.R.S. împotriva deciziei nr. 215/2011 din 4
noiembrie 2011 a Curții de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ
și fiscal.
Obligă
recurenții pârâți D.D.R., I.L.A., M.E. și R.R.S., în solidar, la plata sumei de
852 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata reclamantă SC D.I. SRL.
Irevocabilă.
Pronunțată
în ședință publică, astăzi 13 septembrie 2012.