ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3406/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 2050 din data de 30 martie 2011 Tribunalul Comercial Cluj a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC D.I. SRL Cluj-Napoca, în contradictoriu cu pârâții R.R.S., I.L.A., D.D.R. și M.E., având ca obiect rezoluțiune antecontracte de vânzare-cumpărare. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut, în esență, că prin Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004 s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 4 ha și 836 mp teren situat în extravilanul localității Cluj-Napoca, în favoarea lui D.A., R.D., M.E., A.V.

și M.V.. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la 5 septembrie 2006, M.V., prin mandatar R.R.S., a înstrăinat numitei R.D., cota sa de 1/5 parte din suprafața de teren de 40 . 835 mp teren situat pe raza municipiului Cluj-Napoca ce a tăcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004. Ulterior, prin alte două antecontracte de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate la 24 august 2006 și respectiv 12 septembrie 2006, R.D. a înstrăinat pârâtului R.R.S. cota sa de 2/5 parte (cota de 1/5 parte deținută în nume propriu și cota de 1/5 parte dobândită prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 5 septembrie 2006), respectiv A.V.

a înstrăinat aceluiași pârât cota sa de 1/5 parte din suprafața de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului Cluj-Napoca ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004. Potrivit certificatului de moștenitor din 22 februarie 2007 întocmit de Notar Public L.O.I., în masa succesorală rămasă după defuncta D.A. a fost inclusă și cota de 1/5 parte din dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 40.835 mp teren situat pe raza municipiului Cluj-Napoca ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, moștenitori în cote egale fiind pârâții D.D.R.

și I.L.A.. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 49 de avocat M.C., pârâtul R.R.S. s-a obligat să vândă reclamantei SC D.I. SRL dreptul său de proprietate asupra cotei de 3/5 parte dobândit ca urmare a antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu R.D., Ardeleanu Viorica și M.V., asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 50 de av. M.C., pârâta M.E. s-a obligat să vândă reclamantei SC D.I. SRL dreptul său de proprietate asupra cotei de 1/5 parte asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, certificat sub nr. 51 de av.

M.C., pârâții I.L.A. și D.D.R. s-au obligat să vândă reclamantei SC D.I. SRL dreptul său de proprietate asupra cotei de 1/5 parte asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, pentru prețul de 42 euro/mp, pârâtul obligându-se să transfere dreptul de proprietate în termen de 30 de zile de la data obținerii extrasului de carte funciară, dar nu mai mult de un an de la data semnării antecontractului. La 22 februarie 2008, pârâții R.R.S., M.E., D.D.R. și I.L.A.

au formulat o acțiune civilă pe rolul Judecătoriei CIuj-Napoca sub nr. 2326/211/2008 prin care au urmărit validarea antecontractelor de vânzare-cumpărare și înscrierea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 3.700 mp teren identificat sub parcela nr. X, tarla Y din Titlul de proprietate eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la 1 octombrie 2004, acțiune soluționată prin sentința civilă nr. 9513 din 16 iulie 2010 a Judecătoriei Cluj-Napoca, devenită irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1605/R/9 decembrie 2010 a Tribunalului Cluj, iar la 17 februarie 2011, pârâții au intabulat dreptul de proprietate asupra suprafeței de 3.700 mp în cartea funciară.

S-a apreciat că, deși suntem în prezența unui raport juridic comercial, în cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 43 C. com., dispoziții care se referă exclusiv la datoriile comerciale lichide și plătibile în bani, ori în prezenta cauză obiectul obligației este de a da, respectiv de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra cotelor părți convenite prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 12 decembrie 2007, astfel că reclamanta trebuia să procedeze la îndeplinirea formalităților prevăzute de art. 1.073 C. civ. pentru punerea pârâților în întârziere. De asemenea, a mai reținut instanța, faptul că dispoziția art. 2.3 din antecontractul de întârziere nu are caracterul unui termen esențial în cauză sub aspectul dispozițiilor art. 1.079 alin. (2) cod civil, astfel că trecerea termenului menționat nu echivalează cu punerea în întârziere a debitorilor pârâți.

A mai reținut instanța de fond și faptul că potrivit doctrinei juridice, partea în culpă are posibilitatea spre a evita rezoluțiunea contractului să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului, pârâții arătând în fața instanței că sunt gata să își execute obligațiile asumate. Pe de altă parte, instanța a mai reținut faptul că la data încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare situația juridică a terenului nu era clarificată, nefiind efectuat nici partajul între beneficiarii titlului și nici pârâtul R.R.S.

nu era titularul unui drept real ci doar a unui drept de creanță, astfel că în mod rezonabil reclamanta putea să ia în considerare faptul că termenul de un an poate fi nereal ist, astfel că se poate deduce că implicit și-a asumat un risc sub acest aspect, concluzie care poate rezulta inclusiv din neinserarea unui pact comisoriu expres în ceea ce privește respectarea termenului de transfer al dreptului de proprietate asupra suprafeței de teren. Față de cele de mai sus, având în vedere și dispozițiile art. 1.020-1.021 C. civ., instanța de fond a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC D.I. SRL în contradictoriu cu pârâții R.R.S., I.L.A., D.D.R. și M.E., având ca obiect rezoluțiune antecontracte de vânzare-cumpărare.

Instanța a reținut că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată. Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 215/2011 din 4 noiembrie 2011 a admis apelul formulat de reclamanta SC D.I. SRL, a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a admis acțiunea formulată de reclamanta SC D.I. SRL Cluj-Napoca și în consecință a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat M.C., din 13 decembrie 2007, a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat M.C., din 13 decembrie 2007, a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestat de avocat M.C., din 13 decembrie 2007. Au fost obligați: pârâtul R.R.S., să restituie reclamantei suma de 31.240 euro; pârâții I.L.A.

și D.D.R., în solidar, să restituie reclamantei suma de 10.000 euro și pârâta M.E. să restituie reclamantei suma de 10.000 euro. Au fost obligați, în solidar, pârâții la plata sumei de 29.597,73 RON în favoarea reclamantei, cu titlu de cheltuieli de judecată la fond și în apel, constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat. În argumentarea acestei decizii, instanța de apel a reținut, în esență, că intimații-pârâți nu erau de drept în întârziere, în temeiul art. 43 C. com., întrucât aceștia nu sunt debitori ai unei obligații comerciale lichide și plătibile în bani, ci ai unei obligații de a da, respectiv de a transmite în viitor dreptul de proprietate asupra unui teren.

Punerea de drept în materie comercială operează de drept doar în cazul debitorilor care își asumă prin contract obligația de a plăti o sumă de bani, plătibilă la un termen anume, de îndată ce acesta s-a împlinit prin ajungere la scadență. S-a reținut de asemenea, că părțile litigante nu au stipulat în antecontractele de vânzare cumpărare încheiate vreo clauză potrivit căreia prin ajungerea la termenul din 12 decembrie 2008 pârâții ar fi de drept în întârziere, motiv pentru care, simpla ajungere la termenul convenit nu a fost de natură să îndeplinească cerința referitoare la punerea în întârziere, reclamanta-apelantă având obligația de a pune pârâții în întârziere pentru a obține rezoluțiunea antecontractelor.

Totodată încheierea contractelor de vânzare-cumpărare putea să aibă loc și după împlinirea datei de 12 decembrie 2008, obligația asumată în acest sens nefiind afectată de un termen esențial. În concluzie, instanța de apel a reținut că apelanta-reclamantă trebuia să urmeze procedura punerii în întârziere a debitorilor săi pentru a putea obține rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare. S-a constatat că în cauză punerea în întârziere a intimaților a operat în perioada 18 - 22 februarie 2010 cu ocazia comunicării către pârâți a invitațiilor la conciliere, aflate la dosarul de fond. De altfel pârâții nu s-au apărat niciun moment în sensul că nu ar fi primit invitațiile la conciliere prin care li s-a atras atenția asupra depășirii termenului contractual în care trebuia să execute obligația asumată prin antecontractele a căror rezoluțiune se solicită.

Cât privește faptul dacă la momentul sesizării instanței erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, instanța de apel a constatat că termenul pentru încheierea contractului în formă autentică a expirat la data de 13 decembrie 2008, fără ca pârâții să își fi îndeplinit obligația asumată și că neperfectarea contractului în formă autentică s-a datorat neînscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâților asupra terenului în litigiu. Referitor la exonerarea de răspundere în ce privește neexecutarea la termen a obligației de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, instanța de apel a apreciat că dificultățile de ordin juridic inerente obținerii extrasului de carte funciară nu sunt încadrabile în noțiunea de caz fortuit sau forță majoră.

S-a apreciat că luându-și angajamentul față de reclamantă că vor fi în măsură să finalizeze, într-un interval de un an, operațiunea tehnico-administrativă de înscriere în CF a dreptului de proprietate și de a transfera dreptul de proprietate, pârâții și-au asumat toate riscurile de ordin administrativ și juridic ce puteau interveni, obligația asumată fiind una de rezultat, iar nu de mijloace. De altfel, reține instanța de apel la momentul încheierii antecontractului cu reclamanta, pârâtul R.R.S. cunoștea faptul că titlu său este contestat în justiție de vreme ce a primit la 27 noiembrie 2007 citația pentru primul termen de judecată în Dosarul nr. 15169/211/2007. Prin urmare acesta, în deplină cunoștință de cauză, și-a asumat față de reclamantă obligația de a încheia contractul în formă autentică în termen de un an, termen pe care bineînțeles că nu l-a respectat.

S-a apreciat că împrejurarea că pârâții și-au îndeplinit pe parcursul derulării procesului obligația de înscriere a terenului în CF nu mai prezintă nicio relevanță cât timp la data sesizării instanței erau îndeplinite toate cerințele rezoluțiunii, iar reclamanta nu mai are nici un interes în menținerea antecontractelor. S-a mai constatat că pârâții au beneficiat de un termen suplimentar de executare din partea reclamantei, aceasta acceptând transferul proprietății până la data de 31 martie 2010 însă, cu toate acestea, operațiunea de vânzare nu s-a încheiat. Totodată s-a reținut că, finalizarea acestei tranzacții imobiliare în anul 2011 nu mai corespunde intereselor economice al reclamantei, fiind de notorietate declinul pieții imobiliare ce s-a produs în România în ultimii ani.

Prețul de tranzacționare a terenurilor în decembrie 2008, termenul -limită la care părțile au convenit să aibă loc transferul proprietății, era cu mult mare decât cel ce s-ar putea obține în anul 2011, așa încât menținerea raporturilor contractuale ar conduce la sancționarea implicită a reclamantei căreia nu i se poate reține nicio culpă în derularea contractului, aceasta achitând la termen avansul de preț convenit. Împotriva acestei decizii pârâții R.R.S., M.E., D.D.R. și I.L.A. au declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.. În argumentarea motivelor de recurs indicate, recurenții redând citate din considerentele deciziei recurate, au susținut, în esență, că instanța de apel a modificat starea de fapt reținută de instanța de fond, despre care chiar instanța de apel a statuat că a fost corect reținută de instanța de fond.

Totodată, recurenții susțin că instanța de apel a ignorat faptul că nu poate fi reținută nici o culpă în sarcina lor referitor la momentul realizării intabulării împiedicarea fiind determinată de faptele unui terț, dar și de perioada desfășurării unui proces de intabulare, iar prin cererea reconvențională au pretins chiar finalizarea contractului prin transmiterea dreptului de proprietate către reclamantă. În opinia recurenților raportul juridic dintre părțile contractante nu este un raport juridic comercial ci unul civil dat fiind natura obligației asumate prin antecontracte, iar în aceste condiții concilierea prevăzută de art. 720 C. proc. civ. nu poate fi considerată ca o punere în întârziere care să întrunească cerințele art. 1.079 C. civ.

cu atât mai mult cu cât reclamanta nu a solicitat rezolutiunea contractului ci renegocierea clauzelor lui într-un unic sens respectiv diminuarea prețului până la nivelul avansului achitat de reclamantă. Recurenții consideră că nici data de 4 iunie 2010, data înregistrării acțiunii, nu poate echivala cu o punere în întârziere, deoarece reclamanta nu mai are interesul economic pentru finalizarea antecontractelor. Instanța de apel, susțin recurenții, a ignorat prevederile art. 1.077 C. civ., prevedere legală neuzitată de reclamantă, tocmai pentru că era la curent cu desfășurarea procesului de intabulare și propriile sale interese economice erau avantajate.

Recurenții susțin că instanța de apel, în mod nelegal, transformă caracterul termenului orientativ stabilit în cele trei antecontracte în termen de decădere și/sau termen rezolutoriu, deși actele deduse judecății nu conțin nici un fel de pact comisoriu expres și că în realitate interesele economice ale reclamantei a determinat acceptul acesteia de a prelungi tacit termenul privind scadența propriei obligații de achitare integrală a prețului stabilit contractual. De asemenea, recurenții susțin că nu sunt în culpă privind intabularea, deoarece eventuala întârziere nu este sancționată prin clauzele antecontractului, iar la momentul intabulării în mod neechivoc și-au apărat disponibilitatea pentru finalizarea antecontractului prin formularea reconvenționalei.

Pentru aceste motive recurenții au solicitat admiterea recursului ca fondat și pe cale de consecință respingerea apelului cu menținerea hotărârii de fond ca fiind temeinică și legală. Prin întâmpinarea depusă la dosar intimata reclamantă, răspunzând criticilor formulate de recurenți, a solicitat respingerea recursului ca nefondat cu consecința menținerii deciziei recurate ca temeinică și legală. Recursul este nefondat. Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizează interpretarea greșită a actului dedus judecății și schimbarea naturii ori înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Aceste dispoziții vizează încălcarea principiului potrivit căruia convențiile legal tăcute au putere de lege între părțile contractante.

Din acest punct de vedere trebuie reținut că natura raporturilor juridice a fost determinată ținând seama de antecontractele de închiriere și de clauzele acestora și că actelor deduse judecății nu le-a fost dată o altă calificare. Susținerea recurenților conform căreia instanța de apel a schimbat situația de fapt nu poate fi reținută întrucât, acest mod de abordare a criticilor nu este suficient pentru modificarea sau casarea soluției pronunțată de instanța de apel. Altfel spus, situația de fapt stabilită de instanța fondului și confirmată de instanța de apel, constituie o premisă care nu mai poate fi repusă în discuție în cadrul controlului de legalitate exercitat pe calea recursului, iar argumentele recurenților nu relevă nici o încălcare a dispozițiilor legale de natură să impună casarea sau modificarea soluției adoptate.

Cât privește susținerea recurenților privind lipsa culpei în transmiterea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei, se constată că instanța de apel a apreciat și reținut în mod corect că pârâții și-au asumat toate riscurile de ordin administrativ și juridic în momentul în care și-au luat angajamentul față de reclamantă că vor fi în măsură să finalizeze, într-un interval de un an, operațiunea tehnico-administrativă de înscriere în CF a dreptului de proprietate și de a transfera dreptul de proprietate.

Întreaga argumentare referitoare la exonerarea de răspundere în ce privește neexecutarea la termen a obligației de a perfecta contractul de vânzare - cumpărare datorită duratei excesive a procedurilor judiciare, nu va fi reținută, întrucât astfel cum în mod judicios a reținut și instanța de apel dificultățile de ordin juridic inerente obținerii extrasului de carte funciară care să ateste înscrierea terenului în sistemul de publicitate imobiliară pe numele vânzătorilor nu sunt încadrabile în noțiunea de caz fortuit sau forță majoră. Referitor la susținerea recurenților conform căreia se află într-un raport juridic civil și nu comercial pentru a fi incidente dispozițiile art. 720 C. proc. civ.

nu poate fi reținută întrucât se constată că instanța de apel a stabilit în mod corect raportul juridic stabilit între părți apreciind corect că forma pe care trebuie să o îmbrace punerea în întârziere nu este relevantă atât timp cât reclamanta a înțeles să-i pună în întârziere prin comunicarea invitațiilor la conciliere ce s-a efectuat în perioada 18 - 22 februarie 2010, iar pârâții nici nu au contestat că ar fi primit invitațiile prin care li s-a atras atenția asupra depășirii termenului contractual în care trebuia să execute obligația asumată prin antecontractele a căror rezoluțiune s-a solicitat. Nici critici le încadrate în punctul 9 al art. 304 C. proc. civ. nu vor fi reținute. Astfel, dispozițiile art. 1.077 C. civ., ce au fost indicate de către recurenții ca fiind ignorate de instanța de apel, nu sunt incidente cauzei atât timp cât procesul de intabulare a fost deja inițiat.

Susținerea recurenților privind transformarea de către instanța de apel a caracterului termenului orientativ, stabilit în cele trei antecontracte, în termen de decădere și/sau termen rezolutoriu, deși actele deduse judecății nu conțin nici un fel de pact comisoriu expres, este nefondată, întrucât instanța de apel nu a calificat termenul ci a constatat că părțile și-au asumat obligația de a încheia contractul în formă autentică în termen de un an, iar neîndeplinirea acestei obligații, după ce a mai fost acordat un termen suplimentar de executare din partea reclamantei, nu a fost respectat. Așa fiind, se constată că, instanța de apel a analizat și a răspuns tuturor criticilor formulate, în cauză neexistând motive de nelegalitate, astfel încât, Înalta Curte de Casație și Justiție în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. va respinge recursul ca nefondat. Având în vedere dispozițiile art. 274 C. proc. civ. se va admite cererea intimatei reclamante SC D.I. SRL și vor fi obligați recurenții pârâți D.D.R., I.L.A., M.E. și R.R.S., în solidar, la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 852 RON conform chitanței din 7 septembrie 2012.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții D.D.R., I.L.A., M.E. și R.R.S. împotriva deciziei nr. 215/2011 din 4 noiembrie 2011 a Curții de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Obligă recurenții pârâți D.D.R., I.L.A., M.E. și R.R.S., în solidar, la plata sumei de 852 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata reclamantă SC D.I. SRL. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 septembrie 2012.