ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4005/2012

Asupra recursului de

față:

Din examinarea

actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele :

Prin sentința civilă nr. 4122 din 28 iunie

2011, pronunțată în Dosarul nr. 2644/1285/2011 al Tribunalului Comercial Cluj

s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul H.Z., în

contradictoriu cu pârâta SC S. SRL Cluj-Napoca.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare

încheiat la data de 29 mai 2009, pârâta SC S. SRL, în calitate de promitentă

vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului H.Z., în calitate de promitent

cumpărător, imobilul apartament nr. 37 situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. X,

format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, în suprafață utilă de

50,82 mp prețul vânzării fiind stabilit la suma de 25.000 Euro, din care a fost

achitată suma de 5.000 Euro cu titlu de avans, iar diferența de 20.000 Euro

urmând a fi achitată la data intabulării apartamentului în cartea funciară.

Din extrasul CF

.......... Cluj-Napoca rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de

la scara 3 din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. X compus din trei

spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp iar din cuprinsul raportului de

expertiză tehnică extrajudiciară a rezultat că apartamentul care a format

obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, deși în cartea funciară este înscris

un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile

unui spațiu de locuit.

În raport de

prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 rezultă că în cazul în care cuprinsul

cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică

reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

În cazul de față,

modificarea cărții funciare nu a fost solicitată de titularul dreptului de

proprietate, respectiv de pârâta SC S. SRL, însă tribunalul a apreciat că

reclamantul își justifică legitimitatea procesuală activă prin prisma

dispozițiilor art. 974 C. civ., formulând cererea pe calea unei acțiuni publice

în locul creditorului său care se află în pasivitate.

Însă instanța de fond

a considerat, raportat la înscrisurile aflate la dosarul cauzei, că atât

reclamantul, cât și pârâta, al cărei reprezentant a arătat că este de acord cu

admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată de

reclamantă, urmăresc, în realitate, schimbarea destinației spațiului prin

eludarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, având în vedere că la realizarea

lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și

proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații

tehnice.

La demisolul clădirii

au fost realizate apartamente, astfel încât aceste spații au primit această

destinație încă din momentul execuției. Conform legii, prin modificare se

înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, fapt ce

presupune că imobilul a avut o anumită destinație, care a fost modificată

ulterior, pe când în cazul de față spațiul în litigiu a fost construit cu

destinația de apartament, încălcându-se autorizația de construire.

În acest sens s-au

reținut și dispozițiile art. 24 și art. 25 din Legea nr. 51/1990, potrivit

cărora, constituie infracțiune, respectiv contravenție, executarea lucrărilor

de construcție cu încălcarea autorizației de construire și a planului tehnic de

execuție.

În aceste condiții,

Tribunalul Comercial Cluj a apreciat că admiterea cererii de modificare a

cărții funciare prin înscrierea unui spațiu locativ în loc de spațiu tehnic ar

avea drept efect asigurarea unei aparențe de legalitate pentru executarea unor

lucrări de construcții cu încălcarea dispozițiilor legale și denaturarea

rolului pe care îl are judecătorul în a asigura respectarea legii.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel reclamantul H.Z., criticând soluția pentru

nelegalitate și netemeinicie.

Curtea de Apel Cluj,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, prin Decizia

civilă nr. 240 din 22 noiembrie 2011 a respins ca nefondat apelul declarat de

reclamantul H.Z., reținând că, în cauză nu pot fi eludate prevederile Legii nr.

50/1991, întrucât imobilul trebuia edificat exact așa cum a fost autorizat, iar

intenția constructorului, în sensul schimbării acestei destinații era clară,

chiar înainte de finalizarea construcției.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs, reclamantul H.Z., întemeiat pe dispozițiile art. 304

pct. 7 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea

hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului formulat, schimbarea hotărârii

primei instanței și admiterea în tot a cererii introductive.

Critica adusă

deciziei atacate se referă în esență la faptul că instanța de apel, în mod

greșit a respins apelul declarat, fără să analizeze măcar motivele de apel,

toate considerentele instanței sunt generale, fără trimiteri la normele de

drept și desocotesc dispozițiile exprese ale legii.

În acest context, recurentul

consideră că, prin admiterea cererii formulate nu ar fi încălcate dispozițiile

legale, întrucât autorizația de construire a fost pe deplin respectată, lucru

probat prin certificatul de atestare a edificării construcțiilor noi și de

procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și că modificarea de

folosință și destinație a unor spații situate la demisol nu este supusă

autorizării atâta vreme cât nu este necesară realizarea de lucrări de

construire în acest sens, iar caracteristicile acestor spații permit folosirea

lor ca spații de locuit fără nicio modificare, doar în acord cu voința

proprietarului ca expresie a plenitudinii dreptului de proprietate.

Analizând critica

adusă deciziei atacate în raport de temeiurile de drept invocate, Înalta Curte

constată că aceasta este nefondată, urmând ca recursul reclamantului H.Z. să

fie respins, pentru următoarele considerente:

Prin antecontractul

de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 mai 2009, pârâta SC S. SRL, în

calitate de promitentă vânzătoare s-a obligat să vândă reclamantului H.Z., în

calitate de promitent cumpărător, imobilul apartament nr. 37 situat în

Cluj-Napoca, str. C. nr. X, format din bucătărie, living, dormitor, baie și

sas, cu suprafața utilă de 50,82 mp prețul vânzării fiind stabilit la suma de

25.000 Euro, iar potrivit extrasului CF ....... Cluj-Napoca rezultă că, pârâta

este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în

Cluj-Napoca, str. C. nr. X compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38

mp.

Din autorizațiile de

construcție eliberate pentru corpul B rezultă că, inițial, s-a autorizat

construcția a patru locuințe cuplate P+E+M, iar apoi prin Autorizația nr.

435/2010 s-a modificat soluția constructivă, autorizându-se realizarea de

locuințe mici D+P+E+M. Din planul demisol al corpului B al imobilului în

litigiu, plan ce a fost vizat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, rezultă că

la demisolul imobilului trebuiau realizate spații tehnice, și nu spații

locative, iar înscrierea în cartea funciară a corpului B s-a realizat în

conformitate cu planul de execuție, spațiile de la demisol fiind înscrise ca și

spații tehnice și nu ca apartamente cu destinația de locuință.

În acest context, se

constată că, în mod corect cele două instanțe au apreciat că au fost încălcate

prevederile Legii nr. 50/1991, având în vedere faptul că imobilul trebuia

edificat exact așa cum a fost autorizat, cu respectarea destinației tuturor

spațiilor conform proiectului vizat spre neschimbare, iar intenția

constructorului în sensul schimbării acestei destinații era clară chiar înainte

de finalizarea construcției, dovadă fiind antecontractul încheiat la 29 mai

2009 prin care spațiul edificat ca spațiu tehnic este privit de către părți ca

spațiu de locuit, cu încălcarea proiectului tehnic vizat spre neschimbare.

În acest sens,

schimbarea de destinație a unui spațiu afectează urbanistic întregul imobil

colectiv, iar la autorizarea unui astfel de imobil destinația fiecărui spațiu

nu este întâmplătoare, iar numărul total de spații de locuit este de asemenea

un element esențial pentru aprobarea proiectului. Spațiul tehnic are drept

destinație creșterea gradului de confort al celorlalți locatari prin diverse

funcțiuni cum ar fi: garaje pentru autoturisme, spații de depozitare, sală

pentru activități de întreținere corporală, spațiu pentru centrală termică sau

alte asemenea.

Astfel, se constată

că toate aceste aspecte trebuie avute în vedere la aprecierea valorii

urbanistice a unui proiect și implicit la aprobarea lui, acesta urmând a fi

realizat în deplină legalitate, în conformitate cu actele normative în vigoare

din domeniul imobiliar.

Pentru aceste

considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va

respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul H.Z.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamantul H.Z. împotriva Deciziei civile nr. 240 din 22

noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de

contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 16 octombrie 2012.

Procesat de GGC - LM