ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4005/2012

Asupra recursului de față: Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele : Prin sentința civilă nr. 4122 din 28 iunie 2011, pronunțată în Dosarul nr. 2644/1285/2011 al Tribunalului Comercial Cluj s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul H.Z., în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL Cluj-Napoca. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 mai 2009, pârâta SC S. SRL, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului H.Z., în calitate de promitent cumpărător, imobilul apartament nr. 37 situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. X, format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, în suprafață utilă de 50,82 mp prețul vânzării fiind stabilit la suma de 25.000 Euro, din care a fost achitată suma de 5.000 Euro cu titlu de avans, iar diferența de 20.000 Euro urmând a fi achitată la data intabulării apartamentului în cartea funciară.

Din extrasul CF … Cluj-Napoca rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. X compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp iar din cuprinsul raportului de expertiză tehnică extrajudiciară a rezultat că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, deși în cartea funciară este înscris un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile unui spațiu de locuit. În raport de prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 rezultă că în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

În cazul de față, modificarea cărții funciare nu a fost solicitată de titularul dreptului de proprietate, respectiv de pârâta SC S. SRL, însă tribunalul a apreciat că reclamantul își justifică legitimitatea procesuală activă prin prisma dispozițiilor art. 974 C. civ., formulând cererea pe calea unei acțiuni publice în locul creditorului său care se află în pasivitate. Însă instanța de fond a considerat, raportat la înscrisurile aflate la dosarul cauzei, că atât reclamantul, cât și pârâta, al cărei reprezentant a arătat că este de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată de reclamantă, urmăresc, în realitate, schimbarea destinației spațiului prin eludarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, având în vedere că la realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații tehnice.

La demisolul clădirii au fost realizate apartamente, astfel încât aceste spații au primit această destinație încă din momentul execuției. Conform legii, prin modificare se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, fapt ce presupune că imobilul a avut o anumită destinație, care a fost modificată ulterior, pe când în cazul de față spațiul în litigiu a fost construit cu destinația de apartament, încălcându-se autorizația de construire. În acest sens s-au reținut și dispozițiile art. 24 și art. 25 din Legea nr. 51/1990, potrivit cărora, constituie infracțiune, respectiv contravenție, executarea lucrărilor de construcție cu încălcarea autorizației de construire și a planului tehnic de execuție.

În aceste condiții, Tribunalul Comercial Cluj a apreciat că admiterea cererii de modificare a cărții funciare prin înscrierea unui spațiu locativ în loc de spațiu tehnic ar avea drept efect asigurarea unei aparențe de legalitate pentru executarea unor lucrări de construcții cu încălcarea dispozițiilor legale și denaturarea rolului pe care îl are judecătorul în a asigura respectarea legii. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul H.Z., criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie. Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, prin Decizia civilă nr. 240 din 22 noiembrie 2011 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul H.Z., reținând că, în cauză nu pot fi eludate prevederile Legii nr. 50/1991, întrucât imobilul trebuia edificat exact așa cum a fost autorizat, iar intenția constructorului, în sensul schimbării acestei destinații era clară, chiar înainte de finalizarea construcției.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, reclamantul H.Z., întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului formulat, schimbarea hotărârii primei instanței și admiterea în tot a cererii introductive. Critica adusă deciziei atacate se referă în esență la faptul că instanța de apel, în mod greșit a respins apelul declarat, fără să analizeze măcar motivele de apel, toate considerentele instanței sunt generale, fără trimiteri la normele de drept și desocotesc dispozițiile exprese ale legii.

În acest context, recurentul consideră că, prin admiterea cererii formulate nu ar fi încălcate dispozițiile legale, întrucât autorizația de construire a fost pe deplin respectată, lucru probat prin certificatul de atestare a edificării construcțiilor noi și de procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și că modificarea de folosință și destinație a unor spații situate la demisol nu este supusă autorizării atâta vreme cât nu este necesară realizarea de lucrări de construire în acest sens, iar caracteristicile acestor spații permit folosirea lor ca spații de locuit fără nicio modificare, doar în acord cu voința proprietarului ca expresie a plenitudinii dreptului de proprietate. Analizând critica adusă deciziei atacate în raport de temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că aceasta este nefondată, urmând ca recursul reclamantului H.Z.

să fie respins, pentru următoarele considerente: Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29 mai 2009, pârâta SC S. SRL, în calitate de promitentă vânzătoare s-a obligat să vândă reclamantului H.Z., în calitate de promitent cumpărător, imobilul apartament nr. 37 situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. X, format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50,82 mp prețul vânzării fiind stabilit la suma de 25.000 Euro, iar potrivit extrasului CF … Cluj-Napoca rezultă că, pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. C. nr. X compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp. Din autorizațiile de construcție eliberate pentru corpul B rezultă că, inițial, s-a autorizat construcția a patru locuințe cuplate P+E+M, iar apoi prin Autorizația nr. 435/2010 s-a modificat soluția constructivă, autorizându-se realizarea de locuințe mici D+P+E+M.

Din planul demisol al corpului B al imobilului în litigiu, plan ce a fost vizat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca, rezultă că la demisolul imobilului trebuiau realizate spații tehnice, și nu spații locative, iar înscrierea în cartea funciară a corpului B s-a realizat în conformitate cu planul de execuție, spațiile de la demisol fiind înscrise ca și spații tehnice și nu ca apartamente cu destinația de locuință.

În acest context, se constată că, în mod corect cele două instanțe au apreciat că au fost încălcate prevederile Legii nr. 50/1991, având în vedere faptul că imobilul trebuia edificat exact așa cum a fost autorizat, cu respectarea destinației tuturor spațiilor conform proiectului vizat spre neschimbare, iar intenția constructorului în sensul schimbării acestei destinații era clară chiar înainte de finalizarea construcției, dovadă fiind antecontractul încheiat la 29 mai 2009 prin care spațiul edificat ca spațiu tehnic este privit de către părți ca spațiu de locuit, cu încălcarea proiectului tehnic vizat spre neschimbare. În acest sens, schimbarea de destinație a unui spațiu afectează urbanistic întregul imobil colectiv, iar la autorizarea unui astfel de imobil destinația fiecărui spațiu nu este întâmplătoare, iar numărul total de spații de locuit este de asemenea un element esențial pentru aprobarea proiectului.

Spațiul tehnic are drept destinație creșterea gradului de confort al celorlalți locatari prin diverse funcțiuni cum ar fi: garaje pentru autoturisme, spații de depozitare, sală pentru activități de întreținere corporală, spațiu pentru centrală termică sau alte asemenea. Astfel, se constată că toate aceste aspecte trebuie avute în vedere la aprecierea valorii urbanistice a unui proiect și implicit la aprobarea lui, acesta urmând a fi realizat în deplină legalitate, în conformitate cu actele normative în vigoare din domeniul imobiliar. Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul H.Z.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul H.Z. împotriva Deciziei civile nr. 240 din 22 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 octombrie 2012. Procesat de GGC - LM