Decizia nr. 326/2022 — ÎCCJ, Secția I civilă — Antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil ce urma a fi construit pe terenul promitentului vânzător

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A., B., C. și D., în contradictoriu cu pârâții E., F. și G., s-a solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța: 1. să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanții de rând 1, A. și B., cu pârâtul de rând 1, E., la data de 20.08.2007, certificat sub nr.117/20.08.2007 de avocat H., privitor la apartamentul nr.3 situat în Cluj-Napoca, ce face parte din corpul de clădire edificat pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr.top.x34/1 și x35/1, în baza autorizației de construire nr. 2129/22.11.2005, urmând să fie obligat pârâtul E. la restituirea sumei de 62.500 euro achitate în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare menționat; 2. să oblige pârâtul de rând 1, E., la plata către reclamanții de rând 1, A. și B., a sumei de 120.000 euro cu titlu de daune interese; 3. să constate rezoluțiunea de drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate de reclamanții de rând 2, C. și D., cu pârâtul de rând 1, E., la data de 11.10.2007, autentificată sub nr.1697/11.10.2007 de notarul public J., privitoare la apartamentul nr.2 situat în Cluj-Napoca, ce face parte din corpul de clădire edificat pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top. x34/1 și x35/1, în baza autorizației de construire nr.2129/22.11.2005, în temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV stipulat în promisiunea de vânzare-cumpărare, și să oblige pârâtul E. la restituirea sumei de 65.000 euro achitate în temeiul acestei promisiuni; 4. să oblige pârâtul de rând 1, E., la plata către reclamanții de rând 2, C. și D., a sumei de 130.000 euro cu titlu de daune interese; 5. să dispună instituirea unui drept de retenție asupra apartamentului nr.3 cu locul de parcare aferent în favoarea reclamanților de rând 1, A. și B., și, respectiv, asupra apartamentului nr.2 cu locul de parcare aferent în favoarea reclamanților de rând 2, C. și D., ambele apartamente fiind situate în Cluj-Napoca și făcând parte din corpul de clădire edificat pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top. x34/1 și x35/1, până la plata integrală a debitului în sumă 182.500 euro, și respectiv, de 195.000 euro; 6. în principal, să oblige pârâții de rând 2, F. și G., să achite pârâtului de rând 1, E., suma de 100.000 euro, cu titlu de despăgubire prevăzută de art.494 din vechiul Cod civil, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune asupra apartamentului nr.3 situat în Cluj-Napoca, ce face parte din corpul de clădire edificat pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top. x34/1 și x35/1, și, respectiv suma de 100.000 euro, cu același titlu, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune asupra apartamentului nr.2 situat la aceeași adresă; 7. în subsidiar, să constate dreptul de superficie al pârâtului de rând 1, E., asupra terenului înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top x34/1, x35/1, în suprafață de 1.300 mp, proprietatea pârâților de rând 2, F. și G., pentru apartamentele nr.3 și nr.2, cu locurile de parcare aferente, situate în Cluj-Napoca, ce fac parte din corpul de clădire edificat pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top. x34/1 și x35/1, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces.

Hotărârea pronunțată în primă instanță: Prin sentința civilă nr.597 din 26.11.2020, Tribunalului Cluj a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții E., F. și G. și, în consecință, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanții A. și B. cu pârâtul E., la data de 20.08.2007, certificat sub nr.117/20.08.2007 de avocat H., privitor la apartamentul nr.3 situat în Cluj-Napoca, ce face parte din corpul de clădire edificat în baza autorizației de construire nr.2129/2005, pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 Cluj-Napoca (CF vechi x32), nr. top. x34/1, x35/1; pârâtul E. a fost obligat la plata către reclamanții A. și B. a sumei de 120.000 euro, cu titlu de daune interese; a dispus instituirea unui drept de retenție asupra apartamentului nr.3 de mai sus, în favoarea reclamanților A. și B., până la plata sumei de 120.000 euro; pârâtul E. a fost obligat să plătească reclamantului A. cheltuieli de judecată în sumă de 4.200 lei; a respins restul petitelor; reclamanții A. și B. au fost obligați să plătească pârâtului F. cheltuieli de judecată în sumă de 5.950 lei; a luat act de renunțarea reclamanților C. și D. la judecarea cererii de chemare în judecată formulată împotriva pârâților E., F. și G.; reclamanții C. și D. au fost obligați să plătească pârâtului F. cheltuieli de judecată în sumă de 5.950 lei.

Decizia pronunțată în apel Prin decizia nr.165 din 17.06.2021, Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanții A. și B., de pârâtul E. și de pârâții F. și G. împotriva sentinței civile nr.597/2020 a Tribunalului Cluj.

Calea de atac exercitată în cauză Împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs reclamanții A. și B., pârâtul E., respectiv pârâții F. și G. 4.1. Recurenții-reclamanți A. și B. au solicitat admiterea recursului, casarea în parte a hotărârii recurate cu trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Cluj, cu cheltuieli de judecată. Invocând dispozițiile art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., reclamanții au arătat că decizia recurată este nelegală, fiind pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor de drept material cuprinse în art.1560 și art.693 din noul Cod civil, cu referire la petitul având ca obiect constatarea dreptului de superficie al pârâtului de E. asupra terenului înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top x34/1, x35/1, în suprafață de 1.300 mp, proprietatea pârâților F. și G., pe care este se află corpul de clădire edificat în baza autorizației de construire nr.2129/2005, și înscrierea în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top. x34/1 și x35/1 a acestui drept de superficie. Reclamanții au învederat, față de considerentele instanței de apel, care și-a însușit argumentele primei instanțe, referitor la posibilitatea de a formula cereri pe cale oblică în numele pârâtului E., că raportul juridic dintre aceștia și pârâtul de rând 1 subzistă în virtutea obligației acestei părți de plată către reclamanți a sumei de 120.000 euro, cu titlu de daune interese, și în temeiul dreptului de retenție instituit de instanța de fond și validat de instanța de apel. Așadar, este vorba de un raport juridic obligațional, care cuprinde obligația de a da a pârâtului E., aceea de a le plăti suma de 120.000 euro, iar, potrivit art.1164 C.civ., obligația este o legătură de drept în virtutea căreia debitorul este ținut să procure o prestație creditorului, iar acesta are dreptul să obțină prestația datorată. De altfel, legiuitorul a prevăzut o serie de mijloace juridice în favoarea creditorului, inclusiv acțiunea oblică, pe care acesta le poate exercita pentru a obține prestația care i se datorează de către debitor. Faptul că reclamanții A. și B. nu mai au calitatea de creditori ai pârâtului E. în privința obligației de transferare a dreptului de proprietate asupra apartamentului nu prezintă relevanță juridică în ceea ce privește îndeplinirea condițiilor de formulare a unei acțiuni oblice. Au susținut că instanța de judecată trebuia să pornească de la ipoteza avută în vedere de legiuitor prin reglementarea acțiunii oblice în art.1560 alin.1 C.civ., conform căreia „creditorul a cărui creanță este certă și exigibilă poate să exercite drepturile și acțiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite”. Practic, este vorba de punerea în valoare a unei măsuri conservatorii aflate la dispoziția creditorului chirografar, în speță, reclamanții, efectul de substanță al acțiunii oblice fiind acela de prezervare a activului patrimonial al debitorului și de sporire indirectă a șanselor creditorului de a-l executa. Garanția comună se întinde asupra tuturor elementelor active din patrimoniul debitorului, prezente și viitoare, iar reclamanții, acționând în felul acesta pe cale oblică, exercită un act prin care tind la urmărirea debitorului, pârâtul E., justificând interes pentru a formula o astfel de acțiune. Au precizat că pârâtul E. nu are posibilitatea de a administra și de a valorifica apartamentele ce fac parte din corpul de clădire edificat în baza autorizației de construire nr.2129/2005, pe terenul proprietatea exclusivă a acestuia, întrucât pârâtul F. se comportă ca un proprietar în pofida existenței unei hotărâri care stabilește cu putere de lucru judecat persoana care are calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra construcției. Contrar celor reținute de instanța de apel, recunoașterea unui drept de superficie în favoarea pârâtului E. i-ar oferi acestuia posibilitatea de a avea acces la construcție și de a realiza demersurile necesare în vederea recepționării și intabulării acesteia, inclusiv de a valorifica imobilul, ceea ce ar facilita îndeplinirea obligațiilor care îi incumbă, inclusiv cea de ordin pecuniar. Or, suma de bani datorată de către E. nu va putea fi niciodată recuperată în contextul în care pârâtul nu are posibilități financiare, iar construcțiile pe care acesta le-a edificat, nu pot fi valorificate. Reclamanții au mai arătat că raționamentul pentru care s-a formulat acest petit de recunoaștere a dreptului de superficie în favoarea pârâtului E. nu este reprezentat de dobândirea în final a dreptului de proprietate asupra construcțiilor de către aceștia în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată, ci de folosul practic al admiterii unui astfel de petit, respectiv, posibilitatea valorificării de către pârâtul de rând 1 a dreptului pe care acesta îl are asupra construcțiilor și, pe cale de consecință, posibilitatea lui de a-și îndeplini obligația de plată a sumei de 120.000 euro. Au afirmat că au în prezent o creanță certă și exigibilă față de pârâtul E., care neglijează exercitarea drepturilor și acțiunilor sale în contradictoriu cu proprii debitori, pârâții F. și G., ceea ce înseamnă că reclamanții pot formula cereri pe cale oblică în numele celui dintâi pârât față de dispozițiile art.1560 alin.1 C.civ. Un argument în acest sens îl reprezintă însăși instituirea dreptului de retenție asupra apartamentului nr.3 în favoarea reclamanților, până la plata sumei de 120.000 euro, fiind important a se avea în vedere efectele juridice ale garanției reprezentate de acest drept, și anume că retenția produce o indisponibilizare temporară și de facto a bunului, deoarece el rămâne în stăpânirea retentorului până la plata datoriei care îi este asociată. Or, până la plata datoriei, reclamanții, în calitate de retentori, trebuie să se îngrijească de apartament, întrucât, în concret, sunt asimilați unui administrator al bunului altuia, fiindu-le aplicabile prin analogie dispozițiile art.795-799 C.civ., care instituie o seamă de obligații în sarcina acestora, menite a asigura conservarea bunului imobil. Practic, doar având acces în clădirea în care este situat apartamentul reclamanții vor fi în măsură a efectua toate actele necesare pentru conservarea bunului și, totodată, toate actele utile pentru ca acesta să poată fi folosit conform destinației lui obișnuite, aceea de locuință. Prin urmare, reclamanții au afirmat că însuși dreptul de retenție obligă la constatarea unui drept de superficie, de vreme ce în speță există un teren, proprietatea pârâților F. și G., dobândit prin actul de adjudecare, și două corpuri de clădire edificate pe acest teren de pârâtul E., atât prima instanță, cât și instanța de apel reținând în mod just efectul pozitiv al lucrului judecat atașat încheierii civile nr.3578 din 09.05.2017 din dosarul nr. x/211/2016, în sensul că pârâtul F. se poate prevala de actul de adjudecare întocmit la data de 03.09.2012 doar pentru a justifica dreptul de proprietate pe care-l deține asupra terenului, nu și asupra construcțiilor. Referitor la îndeplinirea condițiilor de constatare a dreptului de superficie, reclamanții au învederat că instanța de apel nu oferă o rezolvare completă asupra fondului problemei juridice deduse judecății, rezumându-se a reține că „dezlegarea dată a fost pe măsura principiului disponibilității părților care au învestit instanța cum au socotit de cuviință”, or, în conformitate cu prevederile art.22 alin.2 C.proc.civ., judecătorul are îndatorirea de a stărui, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Mai mult, în cauză, curtea reține că situația juridică a construcției nu poate fi lămurită pentru că instanța de judecată nu a fost învestită cu petitele necesare, însă nu observă că regimul juridic al construcției a fost tranșat, cum se statuează în cuprinsul considerentelor de respingere a apelului formulat de pârâții F. și G. Regimul juridic al construcțiilor edificate pe terenul proprietatea pârâtului F. a fost analizat în mod definitiv și cu autoritate de lucru judecat prin încheierea civilă nr.3578/2017 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. x/211/2016, definitivă, în sensul că cele două corpuri de clădire edificate pe terenul din str. X. nr.6A întrunesc caracteristicile unor lucrări autonome realizate pe terenul adjudecat la data de 19.07.2012, ale unor condominii în care locuiesc persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare pentru a achiziționa aceste imobile de la constructorul E., debitor în dosarul execuțional nr. x/2011. Prin urmare, calitatea de proprietar a pârâtului E. cu privire la construcție nu poate fi contestată, iar instanța de apel trebuia să procedeze la stabilirea regimului juridic al terenului pe care este edificată construcția, de vreme ce cele două imobile aparțin unor proprietari diferiți. În caz contrar, nu sunt dezlegate pe deplin, în mod unitar și integrat, chestiunile litigioase deduse judecății, care vor continua să genereze litigii între părți. Reclamanții au mai susținut că, în opinia curții, izvoarele dreptului de superficie sunt actul juridic, convenția, testamentul sau concesiunea, or, această statuare este contrară prevederilor legale în contextul în care, potrivit art.693 alin.2 C.civ., dobândirea dreptului de superficie poate avea loc și prin alt mod prevăzut de lege, caz care nu a mai fost analizat de către instanța de apel. Astfel, au arătat că există o suprapunere a două drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate asupra construcțiilor și dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste construcții și care aparține altei persoane decât constructorul. Ca atare, în cauză urmează a se constata existența unui caz de superficie în forma sa deplină, fiind un drept real principal imobiliar care reunește, în conținutul său juridic, dreptul de proprietate asupra construcției, precum și dezmembrământul dreptului de proprietate asupra terenului aparținând altei persoane decât titularul dreptului de superficie. Această stare de fapt și de drept conține premisele constatării dreptului de superficie, drept care presupune existența a două drepturi de proprietate ce aparțin unor persoane diferite, fiecare dintre ele având drept de proprietate asupra unui imobil: dreptul de proprietate al superficiarului, care are ca obiect construcțiile, plantațiile sau alte lucrări, și respectiv, dreptul de proprietate asupra terenului, care are un alt titular decât superficiarul. În cazul de față dreptul de superficie a luat naștere la data de 19.07.2012, când pârâtul F. a cumpărat la licitație publică respectivul teren în dosarul execuțional nr. x/2011, în care ulterior, la data de 03.09.2012, a fost emis actul de adjudecare. Reclamanții au afirmat, în plus, că cererea acestora este admisibilă și prin raportare la prevederile art.693 alin.3 C.civ., invocate, dar neanalizate de către instanța de apel. Au menționat că, în speță, curtea s-a rezumat la a examina doar prevederile alin.2 și 4 ale art.693 C.civ. Or, în virtutea normei indicate, superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția în mod separat către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei. În concluzie, reclamanții au concluzionat că situația juridică a terenului nu a fost analizată de Curtea de Apel Cluj prin raportare la toate aspectele și dispozițiile legale invocate, iar, așa cum s-a statuat în repetate rânduri în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța de judecată are obligația de a proceda la un examen efectiv al motivelor de fapt și de drept invocate. 4.2. Prin cererea de recurs, recurentul-pârât E. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei civile nr.165/A/2021, în parte, și trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Cluj, în condițiile art.497 C.proc.civ., cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu acest litigiu, constând în taxa judiciară de timbru și onorariu avocațial în apel și în recurs, conform art.453 C.proc.civ. A invocat prevederile art.488 alin.1 pct.5 C.proc.civ., susținând aplicarea greșită a dispozițiilor cuprinse în art.470 alin.1 lit.d C.proc.civ., nerespectarea art.13 C.proc.civ. - dreptul la apărare, cu referire la regula înscrisă în art.254 C.proc.civ. - propunerea probelor, respectiv în art.249 din același act normativ - sarcina probei și la decizia ICCJ nr.9/2020. Astfel, pârâtul a arătat că prin cererea de apel a solicitat administrarea probei cu interogatoriul pârâților F. și G. și cercetarea la fața locului. La termenul de judecată din data de 17.06.2021, curtea a acordat cuvântul asupra cererilor în probațiune, iar recurentul a indicat teza probatorie, respectiv „susținerea motivelor de apel, lipsa de folosință asupra terenului, implicit îngrădirea dreptului de proprietate”. Instanța de apel a respins solicitarea părții, pe motiv că cererile trebuie să fie însoțite de teza probatorie în vederea aprecierii utilității, pertinenței, legalității probelor, respectiv că proba solicitată nu face parte din categoria celor ce pot fi cerute până la primul termen de judecată. A precizat că, raportat la dispozițiile art.470 alin.1 lit.d C.proc.civ., este necesar ca probele să fie indicate prin cererea de apel, sub sancțiunea decăderii, însă nicăieri nu se specifică faptul că trebuie indicată teza probatorie a probelor propuse odată cu cererea de apel. De asemenea, a învederat că, așa cum reiese din art.254 alin.1 și art.249 C.proc.civ., nu rezultă că există vreun temei de drept în cod care să prevadă vreo sancțiune pentru neindicarea tezei probatorii pentru probele solicitate, în scris, prin cererea de apel. Mai mult, prin decizia ICCJ nr.9/2020 s-a statuat că, în interpretarea și aplicarea unitară a art.470, art.478 alin.2 și a art.479 alin.2 C.proc.civ., prin raportare la art.254 alin.1 și 2 C.proc.civ., în noțiunea de probe noi ce pot fi propuse și încuviințate în faza apelului se includ atât probele propuse în fața primei instanțe prin cererea de chemare în judecată sau întâmpinare, cât și acelea care nu au fost propuse în fața primei instanțe sau au fost propuse tardiv, iar în privința lor prima instanță de fond a constatat decăderea. Prin urmare, atâta timp cât a indicat probele pe care le solicită, raportat și la prevederile deciziei ÎCCJ nr.9/2020, dezlegarea dată de curte cererilor în probațiune formulate de acesta, indicate prin cererea de apel (interogatoriul și cercetarea la fața locului), este una nelegală. De altfel, art.13 alin.1 și 3 C.proc.civ. consacră dreptul la apărare al părților în procesul civil, iar, în opinia recurentului-pârât, cererile în probațiune formulate în apel erau esențiale pentru susținerea motivelor de apel, mai ales că acesta nu a fost reprezentat de avocat în primă instanță, precum și în condițiile în care a criticat modalitatea de soluționare la fond a petitului nr.7 din acțiunea introductivă referitor la dreptul de superficie. A mai susținut că instanța de apel a respins cererea în probațiune, pe motiv că nu a fost indicată teza probatorie prin cererea de apel, fără însă a analiza temeinicia acestora, respectiv dacă aceste probe sunt utile și pertinente soluționării cauzei. În consecință, față de această împrejurare, în mod evident hotărârea atacată a fost pronunțată cu încălcarea obligației prevăzute de art.22 alin.2 C.proc.civ. În speță, instanța de apel s-a mulțumit ca pe baza prezumțiilor judiciare să tragă consecințe din fapte neîndestulător lămurite pentru a stabili alte fapte necunoscute, în loc să dispună completarea probelor și să asigure dreptul recurentului-pârât la un proces echitabil, garantat de art.21 alin.3 din Constituția României și art.6 alin.1 CEDO. Referitor la motivul de casare prevăzut de art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., recurentul-pârât a învederat că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea greșită a art.693 din noul Cod civil, și astfel, în mod nelegal a fost respinsă cererea de constatare a dreptului său de superficie asupra terenului în suprafață de 1.300 mp, proprietatea pârâților F. și G., prin aceasta dându-se o dezlegare greșită asupra fondului dedus judecății. A susținut că instanța de apel a îmbrățișat raționamentul instanței de fond, reținând că reclamanții A. și B. nu mai pot formula acțiuni pe cale oblică, pe motiv că nu mai au calitatea de creditori ai lui E. în privința obligației de transferare a dreptului de proprietate asupra apartamentului, întrucât acest drept s-ar fi stins prin rezoluțiunea contractului dintre părți. Totodată, a reținut că în speță nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute la art.693 alin.2 din noul Cod civil și nici de la art.693 alin.4 din același act normativ. Or, raționamentul instanței este unul eronat, raportat la faptul că reclamanții A. și B. nu au solicitat recunoașterea acestui drept în favoarea lor, ci, pe cale oblică (conform art.1560 din noul Cod civil), constatarea dreptului de superficie în favoarea sa. A susținut că, de altfel, a formulat cerere de apel pentru ca instanța să recunoască dreptul de superficie în persoana acestuia, însă, curtea nu a ținut cont de demersul juridic și de interesul direct al părții pârâte. Dacă s-ar admite raționamentul instanței de apel, dată fiind soluția privind rezoluțiunea antecontractului și implicit instituirea unui drept de retenție, acest din urmă drept ar rămâne lipsit de conținut fără un drept de superficie. Altfel spus, nereglementarea situației juridice sub acest aspect ar echivala cu o deposedare nelegală și ar lăsa fără substanță dreptul de retenție. Recurentul-pârât a mai arătat că prin acțiunea introductivă s-a susținut aplicabilitatea vechiului Cod civil raportat la momentul edificării construcțiilor și la existența autorizației de construire. În motivarea sentinței apelate, instanța de fond a reținut incidența dispozițiilor noului Cod civil, ca, de altfel, și instanța de apel, care a precizat în plus faptul că „și sub vechea reglementare soluția este aceeași, prin urmare este indiferent actul normativ aplicat”. Chiar dacă, în speță, s-ar reține aplicarea prevederilor noului Cod civil în materie de superficie, raportat la data încheierii actului de adjudecare, sunt îndeplinite condițiile. În speță, însă, instanța de apel a reținut greșit că nu se regăsește situația prevăzută de alin.2 și 4 al art.693 C.civ. (curtea a analizat eronat prevederile alin.2 și nu a examinat dispozițiile alin.1 și 3 ale textului de lege invocat). Alin.1 al art.693 C.civ. definește dreptul de superficie „dreptul de a avea”, iar alin.2 enumera modalitățile de dobândire ale acestui drept, care pot fi actul juridic, uzucapiunea sau alt mod prevăzut de lege. Nu în ultimul rând alin.3 reglementează situația în care „superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei”. Or, construcțiile fiind edificate la momentul dobândirii terenului de către pârâtul F., dreptul de superficie a operat automat în favoarea pârâtului E. la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului, mai precis prin adjudecare în data de 19.07.2012; dreptul de superficie a fost dobândit prin act juridic: fie prin autorizația de construire, fie prin actul de adjudecare, ambele reprezentând un just titlu/alt mod prevăzut de lege, în accepțiunea dreptului de folosință. Prin art.693 alin.3 C.civ., legiuitorul a reglementat inclusiv posibilitatea de înscriere a dreptului de superficie prin act juridic chiar dacă nu s-a stipulat în mod expres constituirea superficiei. În cauză, este dincolo de orice dubiu că titularul dreptului de proprietate asupra terenului este pârâtul F., în temeiul actului de adjudecare emis la data de 03.09.2012 în dosarul execuțional nr. x/2011, iar titularul dreptului de proprietate asupra construcției este pârâtul E., astfel cum reiese și din autorizația de construire nr.2129/2005. Instanța de apel a reținut cu putere de lucru judecat faptul că bunul cumpărat la licitație de către F. a fost terenul, nu și construcția edificată de E., astfel că reiese fără dubiu că, în data de 19.07.2012, ceea ce s-a cumpărat la licitație publică a fost doar imobilul teren în suprafață de 1.300 mp, situat în Cluj-Napoca, nu și corpurile de clădire edificate în baza autorizației de construire nr.2129/2005. Așa fiind, se suprapun două drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor și dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste construcții și care aparține altei persoane decât constructorul. Recurentul-pârât a învederat că interesul în formularea prezentului recurs este reprezentat tocmai de recunoașterea unui drept de superficie în favoarea sa, aceasta constituind singura modalitate de a uza de dreptul său de proprietate, respectiv de a avea acces la apartamentul nr.3 și, implicit, de a avea posibilitatea de a-l administra. Aceasta, mai ales în contextul în care prima instanță a instituit un drept de retenție în favoarea reclamanților A. și B., până la plata integrală a sumei de 120.000 euro, drept care nu presupune folosința efectivă a apartamentului, ci oferă doar îndrituirea acestor reclamanți de a nu preda locuința pârâtului E., folosința revenind acestuia ca efect al rezoluțiunii. În speță, soarta antecontractelor de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele ce fac parte din corpul de clădire edificat pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top. x34/1 și x35/1, nu aduce atingere dreptului de proprietate al recurentului-pârât asupra construcției. Cu toate acestea, recurentul-pârât nu are acces la imobilul care face obiectul prezentului litigiu, intimatul-pârât F. amplasând în timpul procesului inclusiv o barieră care blochează calea de acces spre imobil. În plus, apartamentele și garajele sunt în continuare utilizate, o parte dintre acestea de către promitenții-cumpărători, în baza contractelor încheiate, iar o altă parte de persoane care sunt tolerate de pârâtul F. să locuiască în restul apartamentelor libere și să folosească garajele, care, în realitate, sunt proprietatea pârâtului E. În consecință, a concluzionat că recunoașterea dreptului de superficie în favoarea recurentului-pârât este indispensabilă, având în vedere necesitatea accesului la construcțiile proprietatea acestuia și buna lor funcționare, în caz contrar fiind încălcat dreptul său de proprietate asupra imobilului clădire, prevăzut de art.555 C.civ., garantat prin Constituția României, art.44. 4.3. Recurenții-pârâți F. și G. au formulat recurs incident, solicitând admiterea acestuia și casarea în parte a hotărârii recurate cu trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Cluj, cu cheltuieli de judecată. Recurenții-pârâți au invocat nelegalitatea hotărârii privind stabilirea unui drept de retenție asupra apartamentului nr.3 din perspectiva art.488 alin.1 pct.6 (considerente contradictorii) și pct.8 (încălcarea art.2495 C.civ.) C.proc.civ.. Au învederat că, având în vedere cele statuate de instanța de apel, precum și aspectele reținute de Judecătoria Cluj-Napoca în încheierea civilă nr.3578/2017, rezultă o contradicție între considerentele hotărârii de apel și instituirea unui drept de retenție al recurenților A. și B. asupra apartamentului nr.3 bazat pe creanța pe care o au de recuperat de la recurentul E. Câtă vreme nu s-a lămurit situația juridică a construcției și a apartamentului în cauză și nu s-a stabilit titularul dreptului de proprietate asupra acesteia, nici titularul dreptului de a intra în posesia lui după rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, nu se putea institui nici un drept de retenție, nefiind îndeplinită condiția privitoare la calitatea de proprietar al debitorului E., ca bunul reținut de creditor să fie proprietatea exclusivă a debitorului. Subsecvent acestei condiții, rezultă că nu este îndeplinită nici cerința de a exista o legătură între retenție, bun și datorie, câtă vreme nu s-a stabilit că bunul trebuie să-i revină în posesie datornicului. Cât privește situația juridică a construcției, prin raportare la dispozițiile art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., recurenții-pârâți au susținut următoarele: puterea de lucru judecat reținută de instanța de apel cu privire la hotărârile din dosarul nr. x/211/2016 nu împiedica instanța de apel să lămurească situația juridică a construcției, care nu a făcut obiectul analizei în litigiul indicat; în prezentul dosar s-a solicitat stabilirea unui drept de retenție asupra apartamentului, pentru aceasta fiind obligatoriu să se lămurească mai întâi dreptul de proprietate și posesie asupra construcției, fiind primul litigiu în care se efectua această analiză, cel anterior dintre părți (nr. x/211/2016 - contestația la executare) neavând acest obiect; curtea, reținând puterea de lucru judecat cu privire la întinderea drepturilor conferite de actul de adjudecare, a concluzionat că nu mai este necesar să analizeze situația juridică a construcției din prisma art.563, art.565, art.566, art.555 și urmat. C.civ., art.516-519 C.proc.civ., art.876 și urmat. C.civ., art.37 din Legea nr.50/1991, invocate de recurenții-pârâți, aceasta fiind însă necesar de analizat întrucât altfel nu s-ar fi putut stabili un drept de retenție cu privire la construcție; cele două corpuri de clădire sunt construcții nefinalizate în accepțiunea Legii nr.50/1991, construite nelegal de E., în perioada când a fost proprietar asupra terenului, cu nerespectarea autorizațiilor de construire nr.2103/2005 și nr.2129/2005; apartamentele nu pot fi înstrăinate pentru că nu au putut fi recepționate și intabulate și, prin urmare, nu au dobândit un regim juridic distinct de terenul pe care sunt amplasate, ele putând fi vândute doar împreună cu terenul, fără de care nu au o existență de sine stătătoare; instanța de apel, nelămurind situația juridică a construcțiilor și a modului în care s-a transferat dreptului de proprietate asupra acestora la momentul adjudecării terenului, a omis să facă aplicarea normelor privitoare la regimul juridic și modalitatea de transmitere a proprietății terenurilor care au construcții neîntabulate edificate pe acestea - art.37 din Legea nr.50/1991, art.885 alin.1 și art. 887 C.civ., prezumția legală că proprietarul terenului este și proprietarul construcțiilor instituită de legiuitor prin art.577 C.civ., prezumție nerăsturnată de vreun alt titlu de proprietate, respectiv efectele adjudecării unui bun cu referire la art.516 pct.8, art.518 C.proc.civ. de la 1865. Au opinat că hotărârile pronunțate în dosarul nr. x/211/2016 nu au putere de lucru judecat, întrucât nu cuprind considerente cu privire la regimul juridic al construcțiilor, titularul drepturilor de proprietate și posesie asupra construcției, iar aceste aspecte de fapt puteau și trebuiau a fi lămurite în prezentul litigiu, neputându-se institui un drept de retenție asupra unui imobil apartament fără ca înainte să se stabilească cine este titularul actual al dreptului de proprietate și posesie îndrituit la a-i fi restituit bunul ca urmare a rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare a promitenților A. și B.

Apărările formulate în cauză Recurenții-pârâți F. și G. au formulat întâmpinare față de recursul formulat de recurenții-reclamanți A. și B., prin care au solicitat să se constate nulitatea acestui recurs, precum și netemeinicia criticilor dezvoltate. Cu referire la recursul promovat de către recurentul-pârât E., au invocat, prin întâmpinare, nulitatea motivului de recurs privind cererile în probațiune și aplicarea art.1560 și art.693 C.civ., susținând, totodată, netemeinicia motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ. Prin întâmpinare, recurenți-reclamanți A. și B. au solicitat, în principal, să se constate nulitatea recursului incident declarat de către recurenții-pârâți F. și G., iar, în subsidiar, să se respingă ca nefondat recursul incident. Recurentul-pârât E. a formulat, la rândul său, întâmpinare, prin care a invocat, pe cale de excepție, nulitatea recursului incident promovat de recurenții-pârâți F. și G., iar, pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acestui recurs, ca nefondat. Acesta a depus și răspuns la întâmpinarea formulată de recurenții-pârâți F. și G.. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele: Cu privire la recursul incident declarat de recurenții-pârâți F. și G. împotriva deciziei civile nr.165/A/2021, pronunțată de Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă, Înalta Curte reține că, potrivit rezoluției din 28.10.2021, a fost stabilită o taxă judiciară de timbru pentru judecarea acestei căi de atac în cuantum de 4.662,5 lei, în temeiul art.24 alin.2 coroborat cu art.3 lit.f din OUG nr.80/2013 pentru motivul de casare prevăzut de art.488 pct.8 C.proc.civ., calculată la valoarea creanței pentru care a fost instituit dreptul de retenție - 572.004 lei, echivalentul a 120.000 euro la cursul de 4,7667 lei/euro de la data introducerii cererii de chemare în judecată, și de 100 lei, conform art.24 alin.1 C.proc.civ., pentru motivul de casare prevăzut de art.488 pct.6 C.proc.civ., în total suma de 4.762,5 lei, sub sancțiunea anulării cererii de recurs, ca netimbrată. Recurenții-pârâți au fost citați cu această mențiune astfel cum rezultă din dovezile de îndeplinire a procedurii de citare aflate la dosarul de recurs. De asemenea, acestora li s-a adus la cunoștință faptul că, potrivit art.39 din OUG nr.80/2013, împotriva modului de stabilire a taxei judiciare de timbru pot face cerere de reexaminare, la aceeași instanță, în termen de 3 zile de la comunicarea taxei datorate, iar că, în temeiul art.33 alin.2 din același act normativ, au posibilitatea de a formula, în condițiile legii, cerere de acordare a facilităților la plata taxei judiciare de timbru, în termen de 5 zile de la primirea comunicării. Deși legali citați pentru termenul de judecată din 10.02.2022, recurenții-pârâți nu s-au conformat dispozițiilor instanței de recurs, în sensul că nu au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4.762,5 lei. Aceștia nu au contestat valoarea taxei judiciare de timbru datorate și nici nu au formulat cerere de ajutor public judiciar în condițiile legii. Analizând cu prioritate excepția netimbrării recursului incident, datorită caracterului său peremptoriu, Înalta Curte reține că prezenta cale de atac a fost depusă la dosarul de recurs la data de 21.10.2021 fără să se anexeze chitanța care să ateste plata taxei judiciare de timbru datorate pentru recurs. Conform art.33 alin.1 din O.U.G. nr.80/2013, taxele de timbru se plătesc anticipat. Totodată, potrivit dispozițiilor art.32 alin.1 din același act normativ, taxele judiciare de timbru se plătesc atât pentru judecata în primă instanță, cât și pentru exercitarea căilor de atac, în condițiile prevăzute de lege. În aceste condiții, față de dispozițiile citate, Înalta Curte a anulat, ca netimbrat, recursul incident declarat de pârâții F. și G. împotriva deciziei civile nr.165/A/2021 pronunțată de Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă. În raport de soluția adoptată, Înalta Curte constată că nu se mai impune analiza excepției nulității recursului incident, invocată prin întâmpinare de recurenții-reclamanți A. și B. și de recurentul-pârât E. Asupra excepțiilor de nulitate a recursurilor declarate de aceste din urmă părți, astfel cum au fost argumentate de recurenții-pârâți F. și G. prin întâmpinările depuse la dosar, cu referire doar la unele aspecte și temeiuri de drept invocate, Înalta Curte apreciază că nu pot fi cercetate distinct de căile de atac exercitate, întrucât recursurile cuprind și motive încadrabile în dispozițiile art.488 alin.1 C.proc.civ., iar sancțiunea prevăzută de art.489 din același act normativ se aplică doar în situația în care niciuna dintre critici nu se subsumează cazurilor de casare instituite de pct.1-8 ale art.488 alin.1 C.proc.civ. În ceea ce privește recursul formulat de către recurenții-reclamanți A. și B., Înalta Curte reține, analizând cererea de recurs în ansamblul său, că motivele dezvoltate se subsumează, în măsura în care nu vizează situația de fapt dedusă judecății, dispozițiilor art.488 alin.1 pct.6 și 8 C.proc.civ., care prevăd casarea când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei , respectiv când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. Înalta Curte constată, cu titlu prealabil, astfel cum s-a statuat în primă instanță, că, în fapt, la data de 20.08.2007, s-a încheiat între reclamanții A. și B., în calitate de promitenți cumpărători, și pârâtul E., în calitate de promitent vânzător, antecontractul de vânzare-cumpărare nr.117/2007. Obiectul contractului l-a reprezentat apartamentul nr.3 ce se va construi în baza autorizației de construire nr.2129/2005, pe terenul proprietatea promitentului vânzător din Cluj-Napoca, înscris în CF nr. x32, nr. top. x34/1, x35/1, prețul de vânzare-cumpărare fiind stabilit de comun acord de părțile contractante la suma de 86.000 euro. Ulterior încheierii convenției, s-a observat că construcția edificată de pârâtul E. pe terenul de mai sus nu a respectat autorizația de construire, aspect reținut în sentința civilă nr.4163/2011 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. x/211/2007, motiv pentru care nu s-a putut realiza recepția lucrărilor și construcția nu a putut fi înscrisă în cartea funciară. Mai mult, pârâtul E. a fost executat silit și a pierdut dreptul de proprietate asupra terenului, acesta fiind dobândit de către pârâtul F., prin actul de adjudecare întocmit la data de 3.09.2012 în dosarul de executare nr. x/2011. Întrucât s-a considerat că E., în calitate de promitent vânzător, nu și-a îndeplinit obligația de a încheia cu reclamanții contract autentic de vânzare-cumpărare până în prezent și se află în imposibilitate de a încheia un astfel de act, din culpa sa, cât timp construcția nu poate fi intabulată, întrucât acest pârât nu a respectat autorizația de construire și în plus nu mai este proprietar asupra terenului, instanța de fond a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanții A. și B. cu pârâtul E., la data de 20.08.2007, certificat sub nr.117 de avocat H., privitor la apartamentul nr.3 situat în Cluj-Napoca, ce face parte din corpul de clădire edificat în baza autorizației de construire nr.2129/2005, pe terenul înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 Cluj-Napoca, nr. top. x34/1, x35/1. Ca urmare a admiterii petitului constând în rezoluțiunea antecontractului încheiat între reclamanți și pârâtul E., reclamanții au solicitat atât restituirea sumei achitate de 62.500 euro, ca efect al repunerii părților în situația anterioară, cât și daune interese în sumă de 120.000 euro, în temeiul clauzei penale din art. IV alin. ultim din antecontract, cerere care a fost admisă doar în ceea ce privește obligarea acestui pârât la daune interese. De asemenea, constatând că apartamentul nr.3 a fost predat de către pârâtul E. reclamanților A. și B., aspect ce nu a fost negat în cauză, și că pârâtul le datorează acestora suma de 120.000 euro, instanța de fond a admis cererea reclamanților de instituire a unui drept de retenție asupra apartamentului, până la plata sumei de 120.000 euro, reținând că dreptul de retenție nu presupune folosința efectivă a apartamentului, care în prezent este împiedicată de lipsa apei, astfel cum rezultă din decizia civilă nr.1848/A/2018, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. x/211/2018, ci doar posibilitatea reclamanților de a nu preda apartamentul către pârâtul E. ca urmare a rezoluțiunii antecontractului, până la plata sumei de 120.000 euro. Pârâtul F. s-a opus cererii reclamanților A. și B. de instituire a unui drept de retenție, susținând că a devenit proprietar atât asupra terenului, cât și asupra construcției, prin actul de adjudecare. Instanța de fond a observat că acest aspect este contrazis prin încheierea civilă nr.3578/2017 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. x/211/2016, definitivă, în care s-a arătat că bunul cumpărat la licitație a fost terenul, conform mențiunilor procesului verbal de licitație imobiliară pe baza căruia a fost întocmit actul de adjudecare și având în vedere că evaluarea a vizat doar terenul, astfel încât F. se poate prevala de actul de adjudecare întocmit la data de 03.09.2012 doar pentru a justifica dreptul de proprietate pe care-l deține asupra terenului, nu și asupra construcțiilor. În ceea ce privește petitul 6, având ca obiect obligarea pârâților F. și G. să achite pârâtului E. suma de 100.000 euro cu titlu de despăgubire prevăzută de art.494 din vechiul Cod civil, instanța a admis excepția prescripției la termenul de judecată din data de 10.07.2020. Prin petitul nr.7, reclamanții A. și B. au solicitat, pe calea acțiunii oblice, să se constate dreptul de superficie al pârâtului E. asupra terenului înscris în CF nr.x23, nr. top. x34/1, x35/1, proprietatea pârâților F. și G., pentru apartamentul nr.3. Instanța de fond a constatat că, în urma rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanții A. și B. cu pârâtul E., reclamanții nu mai au calitatea de creditori ai acestui pârât în privința obligației de transferare a dreptului de proprietate asupra apartamentului, deci nu mai pot formula cereri pe cale oblică în numele lui cu privire la apartamentul nr.3. De asemenea, analizând prevederile art.693 alin.2 din noul Cod civil, a considerat că nu sunt întrunite cerințele textului de lege și nu este incidentă nici situația reglementată de art.693 alin.4 din același act normativ, referitoare la ipoteza în care s-a construit pe terenul altuia, întrucât, la momentul edificării construcției, pârâtul E. era proprietar asupra terenului. Față de aceste considerente de fapt și de drept, prima instanță a respins petitul nr.7, ca nefondat, soluția fiind menținută de instanța de apel. Prin cererea de recurs formulată de reclamanții A. și B. se critică decizia recurată din perspectiva modului de soluționare a capătului 7 al cererii de chemare în judecată, solicitându-se constatarea dreptului de superficie al pârâtului E. asupra terenului înscris în CF Cluj-Napoca nr. x23 (CF vechi x32), nr. top x34/1, x35/1, proprietatea pârâților F. și G., pentru apartamentele nr.3 și nr.2, cu locurile de parcare aferente, ce fac parte din corpul de clădire edificat pe terenul menționat. În cauză, recurenții-reclamanți au invocat încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art.1560 și art.693 din noul Cod civil, întrucât în mod eronat s-a apreciat că aceștia nu au posibilitatea de a formula cereri pe cale oblică în numele recurentului-pârât E. cu privire la apartamentul nr.3, deși raportul juridic dintre aceste părți subzistă în virtutea obligației recurentului-pârât E. de plată către recurenții-reclamanți a sumei de 120.000 euro, cu titlu de daune interese, și în temeiul dreptului de retenție instituit de prima instanță și validat de instanța de apel. Faptul că nu mai au calitatea de creditori ai pârâtului E. în privința obligației de transferare a dreptului de proprietate asupra apartamentului nu prezintă relevanță juridică relativ la îndeplinirea condițiilor de formulare a unei acțiuni oblice. Critica nu se susține. În examinarea motivului de recurs fundamentat pe dispozițiile art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., Înalta Curte reține, pornind de la dispozițiile invocate de reclamanții A. și B., că, potrivit art.1560 alin.1 C.civ., „ Creditorul a cărui creanță este certă și exigibilă poate să exercite drepturile și acțiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite ”. Din norma citată rezultă că, creditorul poate exercita, pe calea unei acțiuni oblice, drepturile și acțiunile debitorului său atunci când acesta refuză sau neglijează să le exercite în prejudiciul creditorului. Totodată, reiese că, pentru exercitarea acțiunii oblice se impune ca creditorul să facă dovada unui interes serios și legitim, acesta existând atunci când, prin inactivitatea sa, debitorul se află în situația de a-l prejudicia pe creditor. Legiuitorul califică această acțiune în mod expres, conform art.1558 C.civ., ca fiind o măsură de conservare a garanției comune a creditorilor, ce are ca efect prezervarea activului patrimonial al debitorului și sporirea indirectă a șanselor creditorului de a-l executa. Această calificare nu vine însă să contrazică concluzia ce reiese din definiția dată acțiunii oblice, în sensul că pe această cale pot fi exercitate numai drepturile existente efectiv în patrimoniul debitorului, care se impun a fi prezervate, și care, datorită pasivității debitorului, sunt pe cale de a se pierde. Aceeași concluzie poate fi dedusă și din interpretarea art.974 Cod civil de la 1864, potrivit căruia „ Creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale ”. În situația de față, dreptul de superficie pretins a fi instituit asupra terenului aferent apartamentului nr.3 de către reclamanții A. și B. nu se află în patrimoniul debitorului acestora, pârâtul E., prin cererea pendinte fiind formulate solicitări în acest sens în prezentul litigiu (petitul nr.7). Prin urmare, acest drept nu există efectiv în activul patrimonial al debitorului, pentru a putea fi prezervat la solicitarea recurenților-reclamanți. Pe de altă parte, se constată, cum în mod corect a statuat instanța de apel, că reclamanții A. și B. nu mai au cali