ÎCCJ, decizie (scj.ro #201003)

Contract de vânzare cumpărare încheiat cu nerespectarea dispozițiilor art. 31 din Legea nr 18/1991. Nulitate absolută. Valorificarea actului juridic nul ca antecontract de vânzare-cumpărare prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Contractul

Index afabetic: contract de vânzare-cumpărare

nulitate absolută

interdicție de înstrăinare

antecontract de vânzare-cumpărare

hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

C.civ. 1864, art. 948

Legea nr. 18/1991, art. 31

Spre deosebire de vânzare, promisiunea bilaterală nu reprezintă un act translativ de proprietate, întrucât proprietarul nu își asumă obligația de a transmite proprietatea bunului, iar cocontractantul, pe cea de plată a prețului și de primire a bunului, ambele părți – promitentul și beneficiarul – asumându-și doar o obligație de a face, aceea de încheiere în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, obligație care, în caz de neexecutare, poate fi executată silit, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract.

Astfel fiind, cum componentele ce intră în structura antecontractului de vânzare-cumpărare sunt diferite de conținutul convenției de vânzare-cumpărare, condițiile esențiale cerute pentru valabilitatea celor două acte nefiind aceleași, cauza ilicită care afectează validitatea actului translativ de proprietate încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 31 din  Legea nr. 18/1991 nu împiedică întrunirea condițiilor de valabilitate ale antecontractului.

Aceasta întrucât interdicția referitoare la terenurile atribuite în proprietate, prevăzută de art. 31 din Legea nr. 18/1991, a vizat în mod explicit înstrăinările prin acte între vii pentru o perioadă de 10 ani - socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății -, respectiv actele juridice translative de proprietate. Ca atare, antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind un act translativ, nu a intrat în domeniul de aplicare al normei menționate, astfel încât nu se poate reține o cauză ilicită a acestui act juridic care ar fi de natură a împiedica conversiunea convenției de vânzare în promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 966 din 10 mai 2022

I. Circumstanțele cauzei

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 25.10.2013, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtul B., a solicitat următoarele:

- constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 26695 din 09.10.1995 de către Notariatul de Stat Local al Sectorului II București, constatarea existenței dreptului de proprietate asupra imobilului - teren ce a constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 26695 din 09.10.1995 în patrimoniul pârâtului B., în calitate de unic moștenitor al defunctului C.;

- constatarea valabilității actului mai sus menționat ca antecontract de vânzare-cumpărare, având în vedere principiul conversiunii actului juridic;

- pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic cu efect translativ al dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce a făcut obiectul contractului din patrimoniul pârâtului în patrimoniul său;

- rectificarea mențiunilor existente și intabularea dreptului său de proprietate în cartea funciară nr. x58 (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x33) a orașului Voluntari și care este aferentă imobilului teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 26695/1995.

La data de 27.04.2015, pârâtul a depus cerere reconvențională prin care a solicitat: să se constate nulitatea absolută a aceluiași contract de vânzare-cumpărare; să se constate că, în calitate de unic moștenitor al defunctului C., este unic proprietar al terenului în suprafață de 1.000 mp situat în comuna Voluntari, și să fie obligat reclamantul - pârât să îi lase în deplină proprietate și posesie imobilul.

Hotărârea pronunțată în primă instanță

Prin sentința civilă nr. 6932/2015, Judecătoria Buftea a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov.

Prin sentința nr. 567/2017, Tribunalul Ilfov - Secția civilă a respins, ca neîntemeiate, atât cererea de chemare în judecată, cât și cererea reconvențională.

Hotărârea pronunțată în apel

Prin decizia nr. 11 din 11.01.2018, Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul principal formulat de pârâtul B., precum și apelul incident formulat de reclamantul A. și, respectiv, cererile de acordare a cheltuielilor de judecată.

Hotărârea pronunțată în recurs în primul ciclu procesual

Prin decizia nr. 1591 din 02.10.2019, Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția civilă a admis recursurile declarate de reclamantul A. și de pârâtul B. împotriva deciziei menționate, pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași curți de apel.

Decizia pronunțată în rejudecarea apelurilor

Prin decizia nr. 1414 din 27.10.2010, Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a admis apelul principal declarat de pârâtul-reclamant B. și apelul incident declarat de reclamantul-pârât A. împotriva sentinței civile nr. 567/2017 pronunțate de Tribunalul Ilfov - Secția civilă, pe care a schimbat-o în parte, astfel:

A admis în parte cererea principală și a admis în parte cererea reconvențională.

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 26695/1995.

A constatat valabilitatea acestui act juridic din data de 09.10.1995 ca antecontract de vânzare cumpărare, prin care promitentul vânzător C. s-a obligat să vândă reclamantului-pârât A. terenul în suprafață de 1.000 mp. situat în comuna Voluntari, dobândit de promitentul vânzător prin Titlul de proprietate nr. 1434/1992 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de proprietate asupra terenurilor SAI, pentru prețul de 2.500.000 lei (ROL).

A dispus transferul dreptului de proprietate de la pârâtul-reclamant B., în calitate de vânzător, către reclamantul-pârât A., în calitate de cumpărător cu privire la terenul în suprafață de 774 mp. situat în orașul Voluntari, înscris în cartea funciară nr. x58 pentru prețul de 2.500.000 ROL, achitat la data antecontractului, hotărârea ținând loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

A dispus efectuarea înscrierilor corespunzătoare în cartea funciară nr. x58 a orașului Voluntari.

A respins cererea pârâtului-reclamant de obligare a reclamantului-pârât să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul, ca neîntemeiată.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei nr. 1414 A din 27.10.2010, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă, a declarat recurs pârâtul B., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 488 alin. 1 pct. 7 și 8 C.proc.civ. și susținând, în esență, următoarele:

Prin decizia nr. 1591/2019 pronunțată în ciclul procesual anterior, ÎCCJ a casat decizia Curții de Apel și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, apreciind că, în mod greșit, instanța de apel a respins cererea în constatarea nulității absolute a contractului pentru motivul că pârâtul nu se poate prevala de culpa autorului său pentru a obține constatarea nulității, în aplicarea regulii

nemo auditur propriam turpitudinem allegans

.

Înalta Curte s-a pronunțat în sensul că această regulă nu își justifica analiza și aplicarea în cauză, deoarece acțiunea prin care se cere constatarea nulității absolute, întemeiată pe dispozițiile art. 31 din Legea nr. 18/1991, pune în discuție lipsa caracterului licit al cauzei contractului de vânzare cumpărare, și nu a caracterului moral.

Cu alte cuvinte, în ceea ce îl privește pe pârât, instanța de apel nu putea să pună în discuție regula

nemo auditur propriam turpitudinem allegans

- cu care nu fusese de altfel investită. Din considerentele deciziei de casare, este evident, însă, că instanța de rejudecare trebuia și putea să analizeze aplicarea acestui principiu cu privire la reclamantul din cauză, semnatar direct al actului prohibit de lege autentificat în anul 1995.

Mai mult de atât, instanța de rejudecare era ținută de considerentele deciziei de casare în ceea ce privește lipsa caracterului licit al cauzei contractului de vânzare-cumpărare.

Or, din moment ce Înalta Curte a stabilit că nu există o cauză licită a actului încheiat în anul 1995 de autorul pârâtului cu reclamantul din prezenta cauză, este de neînțeles cum prin decizia recurată s-a dat prevalență conversiunii actului juridic civil și s-a transformat contractul de vânzare-cumpărare în antecontract de vânzare-cumpărare.

După cum arată se arată chiar în hotărârea atacată, prin conversiune se înțelege manifestarea de voință calificată ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic.

Deci, actul juridic nul trebuie să aibă aceleași elemente din care este constituit pentru a fi considerat un alt act juridic, respectiv aceleași componente, în sensul art. 948 C.civ., așadar inclusiv o cauză licită.

Or, după cum s-a arătat, prin decizia nr. 1591/2019, instanța de control judiciar a statuat că actul autentificat sub nr. 6695/1995 de către Notariatul de Stat Local al Sectorului 2 București are o cauză ilicită.

Ca atare, întrucât conversiunea actului juridic nu poate schimba „componentele” acestuia, este de neînțeles cum, în rejudecarea cauzei, s-a ajuns în situația în care curtea de apel a convertit contractul evident ilicit într-un act licit.

Astfel, având în vedere considerentele expuse, prin hotărârea recurată s-a abdicat de la principiul respectării legii, lipsindu-se practic de efecte o dispoziție imperativă a acesteia, în vigoare la data semnării actului. Astfel, deși dispoziția legală de interzicere a vânzării terenurilor în cauză pentru o perioadă de 10 ani a fost încălcată în mod evident de către reclamant în anul 1995, prin decizia recurată s-a decis că dispoziția din lege putea fi ignorată indiferent de caracterul său imperativ.

Practic, deși ambele părți invocă nulitatea actului - este adevărat, pentru motive diferite - instanțele insistă a păstra acest contract ce nu trebuia să existe fiind prohibit expres de lege.

Or, instanța nu poate ratifica și nici confirma un act juridic lovit de nulitate și nu poate da eficiență dispozițiilor referitoare la conversiunea unui act juridic, întrucât regimul juridic al nulității absolute împiedică pronunțarea unei astfel de soluții.

Astfel cum s-a arătat și în cuprinsul cererii reconvenționale, nu se poate admite solicitarea reclamantului - pârât privitoare la aplicarea principiului conversiunii actului juridic, deoarece s-ar ajunge în situația în care, după ce a încheiat un contract ignorând, cu bună-știință, o dispoziție legală imperativă, cel care cu bună-știință a ignorat legea și a acționat în contra ei, obține transformarea actului într-unul valabil.

III. Apărările formulate în cauză

Intimatul - reclamant A. a depus întâmpinare la recursul formulat de B. prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

IV. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului, Înalta Curte constată următoarele:

Prin motivele de recurs, s-a reproșat instanței de apel, în esență, nerespectarea deciziei de casare nr. 1591 din 02.10.2019, pronunțată în cauză de către Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția I civilă, încălcarea prevederilor art. 948 din Codul civil de la 1864 și a regimului juridic al nulității absolute al unui act juridic.

Cât privește prima critică, recurentul evocă efectele deciziei de casare asupra rejudecării fondului în privința unei chestiuni dezlegate cu autoritate de lucru judecat, ceea ce înseamnă că se susține încălcarea prevederilor art. 501 alin. 1 C.proc.civ., ce reglementează caracterul obligatoriu al hotărârii instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, la judecata în fond după casare.

Prin urmare, din dezvoltarea motivului de recurs reiese că acesta corespunde motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., și nu celui indicat în mod explicit de către recurent, prevăzut la pct. 7 al aceleiași norme, referitor la autoritatea de lucru judecat a unei hotărâri judecătorești.

Critica astfel formulată nu este fondată.

Prin decizia de casare nr. 1591/2019 pronunțată în ciclul procesual anterior parcurs în cauză, Înalta Curte a invalidat considerentul decisiv în raționamentul juridic pe care s-a fundamentat soluția instanței de apel de menținere a dispoziției primei instanțe de respingere a cererilor ambelor părți având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 26695/1995.

Astfel, instanța supremă a statuat în sensul că principiul

nemo auditur propriam turpitudinem allegans

- care, potrivit instanței de apel, ar fi împiedicat pe pârât, în calitate de moștenitor al vânzătorului, să se prevaleze de culpa autorului său pentru a obține protecția dreptului - nu-și găsește aplicarea în prezenta cauză, iar acțiunea prin care se cere nulitatea absolută a contractului, întemeiată pe dispozițiile art. 31 din Legea nr. 18/1991, pune în discuție lipsa caracterului licit al cauzei contractului de vânzare – cumpărare, și nu a caracterului moral.

Din considerentele deciziei de casare, rezultă că problema de drept dezlegată și obligatorie pentru instanța de rejudecare constă în clarificarea motivului de nulitate absolută a contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu încălcarea prevederilor art. 31 din Legea nr. 18/1991, anume cauza ilicită, fără ca Înalta Curte să fi statuat asupra raportului juridic dedus judecății, respectiv asupra valabilității ori a nevalabilității contractului de vânzare – cumpărare încheiat între reclamant și autorul pârâtului.

De altfel, o asemenea analiză de fond era exclusă de art. 497 C.proc.civ., în forma anterioară Legii nr. 310/2018, întrucât singura soluție pe care Înalta Curte o poate pronunța pe acest temei în cazul admiterii recursului, inclusiv în ipoteza prevăzută de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., este aceea a casării cu trimiterea cauzei spre rejudecare, soluție reflectată și de dispozitivul deciziei nr. 1591/2019.

Așadar, contrar susținerilor recurentului, instanța de recurs ce a casat decizia dată în apel nu s-a pronunțat asupra temeiniciei cererii în constatarea nulității absolute a contractului și, cu atât mai puțin, nu a tranșat cauza sub aspectul conversiunii actului juridic, invocate de către reclamant, pentru a decide în sensul netemeiniciei capetelor de cerere din cererea de chemare în judecată întemeiate pe un antecontract de vânzare – cumpărare.

Față de cele expuse, se constată că nu este fondat motivul de recurs vizând încălcarea dispozițiilor art. 501 alin. 1 C.proc.civ. și va fi respins ca atare, ținându-se cont și de faptul că instanța de rejudecare, prin decizia recurată în speță, s-a conformat deciziei de casare, evocând fondul cererii în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare – cumpărare, în apelul principal declarat de către pârâtul B., din perspectiva cauzei ilicite la încheierea contractului.

În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de recurs, a fost criticată aprecierea din decizia recurată referitoare la aplicarea în cauză a principiului conversiunii actului juridic, regulă ce permite ca un contract nul să producă efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.

În acest sens, fără a contesta însuși principiul conversiunii în contextul reglementării vechiului Cod civil, recurentul a susținut că un contract de vânzare – cumpărare nul pentru cauză ilicită – sancțiune constatată în mod corect de către instanța de apel, pentru încălcarea interdicției de înstrăinare pentru o perioadă de 10 ani prevăzute de art. 31 din Legea nr. 18/1991 -, nu produce efecte ca antecontract de vânzare – cumpărare a aceluiași bun.

Înalta Curte constată că această critică a recurentului se bazează pe premisa conform căreia condițiile esențiale pentru validitatea oricărui contract, prevăzute de art. 948 din Codul civil de la 1864 (aplicabil în speță în mod necontestat) ar fi aceleași atât în cazul unui contract de vânzare – cumpărare, cât și în cazul unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare, astfel încât cauza ilicită ce afectează validitatea actului translativ de proprietate ar împiedica, în egală măsură, întrunirea condițiilor de validitate ale antecontractului.

Or, această premisă este greșită, întrucât componentele ce intră în structura antecontractului de vânzare – cumpărare corespund acestui act juridic, diferit de operațiunea juridică a vânzării și cu care nu poate fi asimilat sub aspectul condițiilor de validitate.

Astfel, spre deosebire de vânzare, promisiunea bilaterală nu reprezintă un act translativ de proprietate, întrucât proprietarul nu își asumă obligația de a transmite proprietatea bunului, iar cocontractantul, pe cea de plată a prețului și de primire a bunului, ambele părți – promitentul și beneficiarul – asumându-și doar o obligație de a face, aceea de încheiere în viitor a contractului de vânzare – cumpărare, obligație care, în caz de neexecutare, poate fi executată silit, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract.

Interdicția referitoare la terenuri atribuite în proprietate, prevăzută de art. 31 din Legea nr. 18/1991, a vizat în mod explicit înstrăinările prin acte între vii, pentru o perioadă de 10 ani - socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății -, așadar actele juridice translative de proprietate.

Pe acest temei, instanța de apel a constatat în mod corect că antecontractul de vânzare – cumpărare, nefiind un act translativ, nu a intrat în domeniul de aplicare al art. 31 din Legea nr. 18/1991, astfel încât nu se poate reține, din acest punct de vedere, o cauză ilicită a acestui act juridic, care ar fi împiedicat conversiunea actului juridic încheiat în anul 1995 în promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare.

Nu poate fi primită nici susținerea recurentului referitoare la nerespectarea, prin decizia recurată, a regimului juridic al nulității absolute a unui act juridic, deoarece instanța de apel nu a valorificat o manifestare de voință a reclamantului în sensul confirmării sau ratificării contractului de vânzare – cumpărare nul pentru cauză ilicită.

Dacă s-ar fi procedat astfel, nu s-ar fi constatat nulitatea absolută a contractului, urmând a se considera că actul confirmativ este de natură să acopere nulitatea și să consolideze contractul de vânzare – cumpărare, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză. Instanța de apel nu a menținut contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1995, ci a pronunțat o hotărâre care ține loc de contract de vânzare – cumpărare, în baza antecontractului de vânzare – cumpărare, căruia i-a recunoscut efecte juridice ca urmare a conversiunii actului nul.

Față de toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că toate criticile formulate sunt nefondate, a respins recursul, în temeiul art. 496 alin. 1 C.proc.civ.