ÎCCJ, decizie (scj.ro #187746)

Imobil aflat în coproprietatea devălmașă a soților. Antecontract de vânzare-cumpărare. Lipsa acordului expres al soțului coproprietar în vederea vânzării bunului. Neîndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Contractul

Index alfabetic: promisiune de vânzare-cumpărare

- proprietate comună în devălmășie

- act de dispoziție

- consimțământ expres

C.civ., art. 641 alin. (4)

C.civ. 1864, art. 1190

C.familiei, art. 30, art. 35

Pentru ca un antecontract  de vânzare cumpărare să fie apt a sta la baza pronunțării unei hotărâri care să suplinească forma autentică cerută de lege pentru vânzarea bunului imobil, este necesar să îndeplinească toate celelalte condiții de valabilitate ale unei atare convenții.

În condițiile în care soțul coproprietar nu a semnat promisiunea de vânzare și, deci, antecontractul nu conține consimțământul coproprietarului, nu este îndeplinită o condiție de valabilitate a convenției astfel încât ea nu poate fi validată prin complinirea formei autentice sub forma pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

Această nulitate care, într-adevăr, are un caracter relativ, nu poate fi acoperită decât printr-o ratificare expresă a promitentului vânzător.

Nici prezumția mandatului tacit reciproc între soți nu se poate aplica întrucât, deși antecontractul de vânzare cumpărare nu este un act translativ de proprietate, el trebuie să îndeplinească toate condițiile referitoare la vânzarea valabilă a unui imobil, iar art. 35 din Codul familiei (în vigoare la data încheierii actului) înlătură în mod expres aplicarea acestei prezumții la înstrăinarea unui bun imobil.

În ceea ce privește incidența art.30 Codul familiei, referitoare la regimul juridic al bunului comun ce constituie obiect al convenției și posibilitatea recunoașterii vânzării exclusiv pentru cota devălmașă a soției, în mod corect s-a apreciat că, prin natura sa juridică, cota devălmașă, ca formă de coproprietate, nu se constituie într-o fracțiune individualizată din bunul imobil și nu se poate reflecta într-un drept de proprietate exclusiv de care coproprietarul să poată dispună în mod liber, fiind aplicabile dezlegările conținute în Decizia nr.12/2015 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în soluționarea unui recurs în interesul legii, potrivit cărora promitentul vânzător care deține doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate trebuie să devină proprietar exclusiv asupra bunului pentru a-și putea executa obligația asumată prin promisiunea de vânzare de a înstrăina întregul bun.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 2752 din 9 decembrie 2021

Notă: Codul familiei a fost abrogat prin art. 230 lit. m) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M.Of. nr. 409 din 10 iunie 2011

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Turda la 1.08.2013, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B., C., D., E. și F., următoarele: obligarea pârâților B. și C. să recunoască pe seama pârâților D., E. și F., dreptul de proprietate cu privire la imobilul înscris în CF x Turda, top.x, având destinația de „casă și curte în intravilan”, în suprafață de 270 mp; să consimtă la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul anterior, predând actele pentru intabulare, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ține loc de act autentic pentru intabulare; obligarea pârâților D., E. și F. să recunoască, pe seama defunctei G., dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF x Turda, top. x, având destinația de „casă și curte în intravilan”, în suprafață de 270 mp; să consimtă la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul anterior descris predând actele pentru intabulare, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ține loc de act autentic pentru intabulare; să se constate că masa succesorală după defuncta G., decedată la 3.05.2001, se compune din dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF x Turda, top.x, având destinația „casă și curte în intravilan”, în suprafață de 270 mp și să se dispună predarea acestuia pe seama reclamantei A. în cotă de 1/3, pe seama numitei H. în cotă de 1/3 și pe seama pârâtei F., în cotă de 1/3, în calitate de fiice ale defunctei; să se constate ca masa succesorală după defuncta H., decedată la 31.10.2011, se compune din cota de 1/3 din dreptul de proprietate cu privire la imobilul înscris în CF x Turda, top.x, având destinația „casă și curte în intravilan”, în suprafață totală de 270 mp; să se dispună predarea acesteia pe seama reclamantei în cotă de 1/2 parte și pe seama pârâtei F. în cotă 1/2 parte în calitate de colaterali privilegiați, surori ale defunctei; să se dispună sistarea stării de indiviziune asupra imobilului înscris în CF x Turda, top x, cu destinația „casă și curte în intravilan”, în suprafață de 270 mp, prin atribuirea acestuia în întregime pe seama reclamantei, fără sultă, potrivit convenției părților.

Prin sentința civilă nr.469/2014, Judecătoria Turda a admis excepția necompetenței materiale a acestei instanțe și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj.

2.

Hotărârea Tribunalului Cluj - Secția civilă

Prin sentința nr.122 din 8.03.2018, Tribunalul Cluj - Secția civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare, invocate de pârâții B. și C. A respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții B., C. și F. A respins cererea formulată de pârâtul B. privind aplicarea amenzii judiciare. A obligat-o pe reclamantă să achite pârâtului B. suma de 900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea raportului de expertiză criminalistică efectuat de Institutul Național de Expertize Criminalistice, stabilind că taxa judiciară de timbru în sumă de 15.091,32 lei, pentru care reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii, să rămână în sarcina statului.

3.

Hotărârea Curții de Apel Cluj - Secția I civilă pronunțată în primul ciclu procesual

Prin decizia nr.29 din 13.02.2019, Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă a admis, în parte, apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinței nr.122/2018 a Tribunalului Cluj – Secția civilă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții B., C., F., D. și E., obligându-i pe pârâții B. și C. să încheie cu pârâții D. și E. un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul situat în municipiul Turda, constând din casă și curte teren intravilan, în suprafață de 270 mp, iar în caz de refuz hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. I-a obligat pe pârâții D. și E. să încheie cu reclamanta A. un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul situat în municipiul Turda, constând din casă și curte teren intravilan, în suprafață de 270 mp, iar în caz de refuz hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A menținut restul dispozițiilor din sentința apelată. I-a obligat pe intimații B. și C. să-i plătească apelantei A., în solidar, suma de 18.812,26 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și la fond.

4.

Decizia înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția I civilă

Prin decizia nr.349 din 11.02.2020, Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția I civilă a admis recursurile declarate de pârâții B. și C. împotriva deciziei nr.29/2019 a Curții de Apel Cluj - Secția I civilă. A casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

5.

Decizia Curții de Apel Cluj - Secția I civilă, pronunțată în cel   de-al doilea ciclu procesual

Prin decizia nr.158 A din 17.09.2020, Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă a respins apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinței nr.122/2018 a Tribunalului Cluj – Secția civilă. A obligat-o pe apelanta A. să plătească intimatului B. suma de 2.894 lei, reprezentând cheltuieli de judecată parțiale.

6.

Recursul

Împotriva  deciziei pronunțate de Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă, reclamanta A. a declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

În  cuprinsul memoriului de recurs, reclamanta A., invocând incidența art.488 alin.1 pct.6 și 8 C.proc.civ., a susținut că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, reprezentate de dispozițiile art.30 și  art.35 din Codul familei, respectiv art.1190 Cod civil 1864.

A afirmat că pârâtul B. și-a manifestat în mod expres consimțământul pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare și înstrăinarea imobilului, aspect ce a fost dovedit prin probele administrate, neputând fi contestată tranzacția, în sensul de

negotium iuris

.

A solicitat ca, în cazul în care se va aprecia că nu a existat un mandat expres din partea acestui pârât, să se constate că, din probele administrate, rezultă cel puțin faptul că acesta a ratificat, a confirmat și a executat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 2.01.1998 și că, în acest sens, instanța de apel a interpretat și aplicat greșit prevederile art.35 din Codul familiei. A susținut că în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, care nu este un act de dispoziție, a existat mai mult decât un acord tacit prezumat al pârâtului, existând acordul său expres la vânzare urmat de executarea obligațiilor specifice promitentului vânzător: predarea posesiei, încasarea prețului, utilizarea lui în interesul familiei, lipsa oricărei tulburări de fapt și de drept vreme de 15 ani.

A menționat că sancțiunea incidentă în cazul încheierii unui act de dispoziție cu privire la un imobil, doar de către unul dintre soți, este nulitatea relativă, conform dispozițiilor Codului civil de la 1864, iar ratificarea sau confirmarea actului, în acest caz, este posibilă.

Invocând dispozițiile art.35 din Codul familiei, recurenta a arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat de părți, nu este un act de dispoziție, fiind incidentă prezumția mandatului tacit de reprezentare între soți, această prezumție, prevăzută de alin.2 al acestui articol, nefiind răsturnată.

În privința antecontractului de vânzare-cumpărare supus analizei, care nu transmite dreptul de proprietate ci dă naștere unei obligații personale în sarcina soțului promitent de a face, adică de a întreprinde tot ceea ce este necesar pentru realizarea în viitor a actului de transmitere a proprietății, a susținut că sunt îndeplinite toate condițiile pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare: capacitatea părților de a contracta, obiectul determinat, cauza licită și morală, consimțământul expres al pârâtului B. sau ratificarea și executarea convenției de către acesta, existând doar un refuz de a încheia contractul în formă autentică.

A afirmat că instanța de apel a reținut greșit că lipsa semnăturii unuia dintre soți de pe înscrisul constatator al unei convenții de înstrăinare sau de grevare a unui imobil echivalează cu absența consimțământului acestuia, persoana interesată având posibilitatea să dovedească, în condițiile legii, că soțul nesemnatar a consimțit expres la convenția de înstrăinare sau de grevare.

Cu referire la practica judiciară, a susținut că lipsa consimțământului unuia dintre soți la încheierea unui antecontract nu poate constitui temeiul refuzului instanței de validare a respectivului act întrucât valabilitatea unor asemenea convenții nu este condiționată de existența consimțământului expres al ambilor soți, cum greșit a reținut instanța de apel în interpretarea prevederilor art.35 Codul familiei.

A menționat că, pentru a produce efecte juridice, consimțământul expres al pârâtului B. nu era necesar să fi fost dat în formă scrisă, prin semnarea antecontractului, astfel cum a reținut instanța de apel, promisiunea de înstrăinare, convenția în sensul de negotium juris, fiind valabilă, indiferent de forma în care aceasta a fost încheiată. Referitor la manifestarea de voință a pârâtului, a susținut că aceasta nu trebuia să îmbrace o anumită formă, întrucât legea nu prevedea o astfel de condiție.

Expunând situația de fapt din care a considerat că reiese executarea antecontractului de către intimatul B., recurenta a arătat că instanța de apel a înlăturat toate probele administrate în acest sens, încălcând prevederile art.264 alin.1 C.proc.civ.

Recurenta a invocat interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art.1190 C.civ. În acest context, a precizat că instanța de apel a reținut că nu există un act de confirmare sau ratificare a unei obligații de către pârât pentru a se putea analiza dacă actul de confirmare expresă îndeplinește condițiile art.1190 C.civ. Consideră că inexistența unui act de confirmare expresă nu exclude posibilitatea unei confirmări tacite sau a unei ratificări a actului, din probele administrate în cauză rezultând o confirmare cel puțin tacită a soțului care a ratificat și a executat antecontractul semnat de soția sa, prin predarea posesiei și prin lipsa oricăror tulburări de fapt sau de drept a posesorilor timp de 15 ani, ceea ce reprezintă o dovadă a confirmării încheierii actului.

A menționat că instanța de apel a apreciat greșit cu privire la lipsa incidenței deciziei nr.12/2015 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție, prin care s-a reținut condiția consimțământului tacit sub noul Cod civil. Aceasta întrucât, deși în prezenta cauză, actul juridic este supus dispozițiilor Codului civil din 1864, față de data încheierii sale, analiza realizată de instanța supremă a vizat prevederi din ambele coduri civile. Faptul că a reținut condiția existenței consimțământului în noua reglementare nu are relevanță în prezenta cauză, întrucât problema de drept rămâne aceeași, dat fiind că și în temeiul dispozițiilor Codului familiei, soțul nesemnatar putea ratifica actul la care nu a consimțit inițial, după cum putea accepta atât expres, cât și tacit încheierea actului.

A susținut că instanța de apel a respins, în mod greșit, solicitarea subsidiară a recurentei de validare a antecontractului cu privire la cota de 1/2 deținută de intimata C., reținând că, în cazul proprietății devălmașe a soților, nu se cunoaște cota de proprietate pe care o deține fiecare, iar instanța nu a fost învestită cu o solicitare privind stabilirea cotei determinate a intimatei. Astfel, curtea a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art.30 din Codul familiei care instituie o prezumție relativă a cotelor egale de contribuție, ce poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă de către soțul care pretinde că a avut o contribuție mai mare sau exclusivă la dobândirea unui bun în timpul căsătoriei. Or, această prezumție nu a fost tăgăduită de soții C. și D. iar la divorț toate bunurile pârâtului au rămas soției sale. În plus, nu recurenta era cea care ar fi trebuit să facă dovada cotelor de contribuție a fiecărui soț, ci unul dintre intimați.

Prin întâmpinare, intimatul B. a arătat că nu pot forma suportul unei analize, în această etapă procesuală, criticile expuse de recurentă cu privire la modul în care instanța de apel a analizat probele, precum și cele referitoare la situația de fapt stabilită în urma analizei probatoriului, solicitând, pentru celelalte critici, respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta a depus răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea apărărilor formulate de intimatul B.

8.

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, litigiul poartă asupra acțiunii promovate de către reclamanta A. prin care solicită, în contradictoriu cu pârâții B. și C., să se recunoască dreptul de proprietate al pârâților D. și E. cu privire la imobilul înscris în CF x Turda, top x, având destinația „casă și curte în intravilan”, în suprafață de 270 mp, în baza antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între aceștia și obligarea lor de a consimți la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobil și, consecutiv, să recunoască pe seama defunctei G., dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil, transmis de pârâții D. Și E., în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ține loc de act autentic apt pentru intabulare; constatarea calității de moștenitori de pe urma defunctei G. a reclamantei și a celor două surori, descendenți direcți, precum și ieșirea din indiviziune.

A susținut reclamanta că prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 02.01.1998 pârâții B. și C. au înstrăinat pârâților D. și E. imobilul în litigiu. La finalul înscrisului sunt menționați vânzătorii B. și soția, însă există o singură semnătură. Prin contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 18.10.2000 pârâții D. și E. au vândut imobilul numitei G.

Instanța de fond a respins acțiunea, reținând că, din rapoartele de expertiză criminalistică efectuate în cauză, a rezultat că pârâtul B. nu a scris sau semnat antecontractul, iar probele testimoniale nu au relevat existența acordului expres al acestuia sau a vreunui act de ratificare a actului. A înlăturat prezumția legală de mandat tacit reciproc între soți instituită de art.35 alin.2 din vechiul Cod al familiei, pentru lipsa acordului expres al ambilor soți.

Referitor la obligarea pârâților de a încheia contract de vânzare-cumpărare privind imobilul în litigiu, instanța a reținut că prin Decizia nr. 12/2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a stabilit că „În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari”.

Ca atare, pentru a-și putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător ar fi trebuit ca, anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie într-o altă modalitate juridică), întrucât, în situația în care ar încheia totuși un contract de vânzare pentru întregul bun, deși nu este proprietar decât pe o cotă-parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. (4) din Codul civil (principiu recunoscut și anterior în materia coproprietății), respectiv acela potrivit căruia actele de dispoziție cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Instanța de apel, în rejudecare după casare cu trimitere, a respins apelul, reținând că are a se pronunța, în limitele apelului declarat, cu privire la soluția în ce privește primele două capete de cerere din acțiunea introductivă de instanță (validarea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare) și cu privire la cererile de constatare a calității de moștenitor (nu și referitor la dezbaterea succesiunilor și sistarea stării de indiviziune) după defuncta G. și defuncta H.

A apreciat instanța de apel că, în cauză, nu a existat consimțământul expres al pârâtului B. pentru încheierea antecontractului și înstrăinarea imobilului, În acest caz este înlăturată prezumția mandatului tacit, fiind necesar pentru înstrăinarea bunului imobil comun acordul expres al ambilor soților, fie prin participarea efectivă la încheierea actului, fie prin mandat special de reprezentare dat soțului său, condiții care în speță nu sunt îndeplinite. Prin urmare, în ce îl privește pârâtul B., tranzacția din data de 02.01.1998 în sensul de negotium juris nu există.

Din probele administrate nu a rezultat nici faptul că acesta a ratificat, a confirmat sau a executat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.01.1998. Faptul că soțul B. ar fi cunoscut despre promisiunea de vânzare sau despre încasarea prețului ori că nu a fost de acord cu acordarea sumei de bani ce ar fi rezultat din încasarea prețului de către soția C., sub formă de împrumut, către o terță persoană, nu schimbă condiția lipsei acordului expres al soțului la încheierea actului juridic.

A considerat instanța de apel că nu schimbă lipsa acordului expres sau a ratificării exprese din partea soțului B. nici coroborarea predării actelor în original cu posesia netulburată vreme de 15 ani a terțului sau declarațiile din dosarul penal, nici faptul că soții B. și C. nu au achitat utilitățile și nu au avut contracte cu furnizorii de utilități și nici momentul la care soții B. și C. au emis pretenții în calitate de proprietari de carte funciară.

Potrivit art. 35 din Codul familiei, în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din data de 02.01.1998, era necesar un consimțământ expres pentru înstrăinarea imobilului, iar nu un consimțământ tacit prezumat. Antecontractul reprezintă doar o promisiune de vânzare-cumpărare, nu un act de dispoziție, de înstrăinare a dreptului de proprietate, motiv pentru care antecontractul putea fi semnat de oricare dintre soți, dar aceasta nu are semnificația că acționează în nume propriu și în calitate de mandatar al celuilalt soț.

O confirmare tacită, pe lângă că nu există, nici unul dintre actele soțului nesemnatar neavând această valoare juridică, nici nu are posibilitatea înlăturării nulității, deoarece doar o confirmare expresă are acest efect, pentru că sancțiunea fiind nulitatea relativă, înlăturarea ei poate fi făcută doar expres, iar nu tacit.

A apreciat instanța de apel că, față de inexistența unui act de confirmare expresă, nu se pune problema analizei dacă acesta ar întruni condițiile art. 1190 din vechiul Cod civil.

De asemenea, a considerat că soților, fiind coproprietari, le sunt aplicabile dezlegările din Decizia Î.C.C.J. nr. 12/2015, întrucât coproprietatea devălmașă este doar o specie a proprietății pe cote părți, iar unde legea nu distinge nici judecătorul nu o poate face. Cum nu se cunoaște ce cotă de proprietate deține fiecare soț, nu poate fi primită solicitarea reclamantei privind admiterea cererii pentru cota de 1/2 parte aparținând pârâtei C., întrucât o astfel de cotă nu a fost stabilită de către soți și nu s-a solicitat instanței în prealabil determinarea cotei pârâtei C., în condițiile art. 36 alin. 2 din Codul familiei.

Recurenta a criticat soluția instanței de apel invocând dispozițiile art. 488 pct.6 și 8 C.proc.civ.

Potrivit art.488 pct.6 C.proc.civ., casarea unei hotărâri se poate cere când aceasta „nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei”.

Pentru a fi incidentă această normă de drept în situația de față, este necesar a se proba existența unor motive străine de natura pricinii, de obiectul dedus judecății, existența unor considerente contradictorii sau ca instanța să nu fi motivat în fapt sau în drept hotărârea pronunțată.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs a fost invocat formal, nefiind formulate critici concrete privind aspectele de nelegalitate indicate în textul de lege.

Critica întemeiată pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C.proc.civ. se referă la încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, reprezentate de dispozițiile art.30, art.35 din Codul familiei, în vigoare la data încheierii antecontractului, precum și a art.1190 Cod civil 1864.

Potrivit art.488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., casarea hotărârii se poate cere „când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material”.

Textul are în vedere situațiile în care instanța recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluționarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greșit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Verificând decizia prin prisma modalității de aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză, Înalta Curte apreciază că nu pot fi reținute criticile de nelegalitate dezvoltate de recurentă.

Astfel, potrivit art. 30 din Legea nr.4/1953 (Codul familiei): ,,Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. Orice convenție contrară este nulă. Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită” iar conform art. 35 din aceeași lege, ,,Soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi este socotit că are și consimțământul celuilalt soț. Cu toate acestea, nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.”

Recurenta susține greșita interpretare a textelor de lege menționate, aplicabile în raport de momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, fie pentru că intimatul B. și-ar fi manifestat în mod expres consimțământul pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare și înstrăinarea imobilului, aspect ce ar fi fost dovedit prin probele administrate, fie pentru că a ratificat, a confirmat și a executat antecontractul de vânzare-cumpărare, existând, consideră reclamanta, mai mult decât un acord tacit prezumat al pârâtului, manifestat prin modalități de executare a obligațiilor specifice promitentului vânzător: predarea posesiei, încasarea prețului și utilizarea lui în interesul familiei, lipsa oricărei tulburări de fapt și de drept vreme de 15 ani.

Susține că legea permite ratificarea sau confirmarea actului întrucât sancțiunea incidentă în cazul încheierii unui act de dispoziție cu privire la un imobil, doar de unul dintre soți, este nulitatea relativă. Mai mult, dacă antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat de părți, este privit nu ca un act de dispoziție, ci unul care dă naștere unei obligații personale în sarcina soțului promitent de a face, adică de a întreprinde tot ceea ce este necesar pentru realizarea în viitor a actului de transmitere a proprietății este incidentă prezumția mandatului tacit de reprezentare între soți, astfel că valabilitatea unor asemenea convenții nu este condiționată de existența consimțământului expres al ambilor soți, iar manifestarea de voință a pârâtului nu trebuia să îmbrace o anumită formă, întrucât legea nu prevedea o astfel de condiție, promisiunea de înstrăinare în sensul de negotium juris fiind valabilă, indiferent de forma în care aceasta a fost încheiată.

Recurenta supune controlului de legalitate aspecte distincte cu referire la condiția de formă a exprimării consimțământului unui coproprietar la transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil. Astfel, susține pe de o parte că soțul care nu a semnat promisiunea de vânzare și-ar fi manifestat expres consimțământul. În cazul în care instanța nu ar reține această împrejurare, solicită să se constate că acesta a ratificat convenția prin acte specifice de executare. Pe de altă parte, consideră că promisiunea de vânzare nu are valoarea juridică a unui act de înstrăinare, ci a unei obligații de a face pentru care acționează prezumția de mandat tacit reciproc între soți.

În fine, solicită instanței recunoașterea vânzării pentru cota devălmașă a soției.

Înalta Curte apreciază că niciuna dintre aceste ipoteze nu pot fi luate în considerare în cauză întrucât temeiurile juridice invocate de recurentă nu permit instanței să suplinească lipsa consimțământului unui coproprietar la vânzarea bunului imobil.

În primul rând, în mod corect instanțele de fond au reținut că lipsește acordul expres al soțului coproprietar exprimat în vederea vânzării imobilului.

Astfel, convenția analizată este reprezentată de un antecontract de vânzare cumpărare, și nu un act autentic, și astfel nu are efect translativ de proprietate, părțile asumându-și doar o obligație de a proceda la încheierea actului autentic. Cu toate acestea, pentru ca un antecontract să fie apt a sta la baza pronunțării unei hotărâri care să suplinească forma autentică cerută de lege pentru vânzarea bunului imobil, este necesar să îndeplinească toate celelalte condiții de valabilitate ale unei atare convenții.

Cum instanțele de fond au reținut că soțul coproprietar nu a semnat promisiunea de vânzare, convenția nu conține consimțământul coproprietarului. Prin urmare, rezultă că nu este îndeplinită o condiție de valabilitate a convenției astfel încât ea nu poate fi validată prin complinirea formei autentice sub forma pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

În plus, această nulitate care, într-adevăr, are un caracter relativ, nu poate fi acoperită decât printr-o ratificare expresă a promitentului vânzator, ratificare ce nu există în cauza dedusă judecății.

În acest context, nu prezintă relevanță juridică în validarea pretențiilor reclamantei actele și faptele pârâtului B. care, în opinia ei, ar duce la dovedirea unui acord tacit al acestuia la înstrăinare, orice formă de consimțământ tacit fiind lipsit de efectul juridic dorit de reclamantă.

Pe de altă parte, contrar susținerilor recurentei, prezumția de mandat tacit reciproc nu se aplică în cauză întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, deși antecontractul de vânzare cumpărare nu este un act translativ de proprietate, el trebuie să îndeplinească toate condițiile referitoare la vânzarea valabilă a unui imobil, iar art. 35 Codul familiei, în vigoare la data încheierii sale, înlătură în mod expres aplicarea acestei prezumții la înstrăinarea unui bun imobil.

În ceea ce privește incidența art.30 Codul familiei, referitoare la regimul juridic al bunului comun ce constituie obiect al convenției și posibilitatea recunoașterii vânzării exclusiv pentru cota devălmașă a soției, în mod corect instanța de apel a apreciat că, prin natura sa juridică, cota devălmașă, ca formă de coproprietate, nu se constituie într-o fracțiune individualizată din bunul imobil și nu se poate reflecta într-un drept de proprietate exclusiv de care coproprietarul să poată dispună în mod liber. În acest context, în mod corect instanțele de fond au constatat aplicabilitatea dezlegărilor conținute în Decizia nr.12/2015 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în soluționarea unui recurs în interesul legii, potrivit cărora promitentul vânzător care deține doar o cotă parte ideală din dreptul de proprietate trebuie să devină proprietar exclusiv asupra bunului pentru a-și putea executa obligația asumată prin promisiunea de vânzare de a înstrăina întregul bun.

Recurenta critică și nelegala înlăturare de la aplicare în prezenta cauză a dispozițiilor art. 1190 Cod civil, însă, în mod corect instanța de apel a apreciat că acest text de lege vizează acte de confirmare exprese. Aceasta întrucât conferă posibilitatea acoperirii unei obligații anulabile prin confirmarea sau ratificare printr-un înscris care îndeplinește anumite cerințe de fond din cuprinsul cărora să rezulte explicit și nemijlocit intenția de a înlătura cauza sancționatorie. Or, în cauză, s-a stabilit deja că nu a existat un consimțământ exprimat în mod expres la înstrăinare nici la data încheierii contractului și nici ulterior.

Pentru aceste considerente, în baza art. 496 C.proc.civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.