ÎCCJ, decizie (scj.ro #158169)

Acțiune în rezoluțiunea unui antecontract de vânzare. Condiții și efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în rezoluțiune

antecontract de vânzare

clauză penală

C. civ., art. 1538, art. 1548, art. 1549 alin. (1)

A.

Este încălcată de către promitentul-vânzător obligația de a nu înstrăina terenul promis spre vânzare fără acordul promitentei-cumpărătoare în cazul în care acesta, în executarea obligației de a face, stabilită printr-o hotărâre judecătorească, a încheiat un acord de mediere prin care a cedat voluntar o parte din suprafața terenului, deși în litigiul în care s-a pronunțat hotărârea nu a existat nicio dispută referitoare la dreptul de proprietate asupra terenului promis care să îi impună acestuia executarea unei obligații de transmitere a dreptului de proprietate.

B.

Articolul 1549 alin. (1) C. civ. consacră principiul general potrivit căruia rezoluțiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului, cu daune-interese în favoarea creditorului, dacă acestea i se cuvin.

În măsura în care daunele-interese au fost stabilite printr-o clauză calificată necontestat drept clauză penală, regimul acordării acesteia este stabilit în art. 1538 C. civ., creditorul putând cere executarea clauzei penale, fără dovada vreunui prejudiciu.

În cazul în care promitentul-vânzător și-a încălcat obligația asumată, de a nu întrăina voluntar terenul promis spre vânzare, fără acordul promitentei-cumpărătoare, este corectă soluția instanței de aplicare a clauzei penale stipulate de părți în antecontractul de vânzare încheiat.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1936 din 29 octombrie 2019

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dolj, Secția I civilă la 17 octombrie 2016 sub nr. x/63/2016, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta Societatea C. S.R.L. Craiova, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 234/19.01.2016 de către S.P.N. D., pentru neexecutarea culpabilă a obligației de plată a prețului contractului de vânzare de către pârâtă; repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului; obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor ocazionate cu prezentele proceduri judiciare.

În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art. 194 și urm., art. 453 C. proc. civ., art. 1270, art. 1549, art. 1550, art. 1554, art. 1665 C. civ.

Pârâta S.C. C. S.R.L. Craiova a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat admiterea în parte a cererii de chemare în judecată și în totalitate a cererii reconvenționale, respectiv:

- rezoluțiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 234 din 19 ianuarie 2016, a obligației de a vinde terenul intravilan în suprafața de 641 m.p. din acte și 726 m.p. din măsurători, situat în Craiova, str. X, nr. 30, județul Dolj;

- repunerea părților în situația anterioară cu consecința restituirii sumei de 100.000 euro, având în vedere dispozițiile prevăzute la pct. VI din antecontractul de vânzare încheiat și culpa promitenților vânzători la încheierea contractului de vânzare în formă autentică, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința nr. 686 din 6 octombrie 2017, pronunțată de Tribunalul Dolj, Secția I civilă în dosarul nr. x/63/2016, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B., împotriva pârâtei S.C. C. S.R.L., reprezentată legal prin E., în calitate de asociat unic și administrator.

Totodată, a fost admisă cererea reconvențională, astfel cum a fost formulată și precizată la 24 martie 2017 de către pârâta S.C. C. S.R.L. și s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 234 din 19 ianuarie 2016 de notarul public F. din cadrul S.P.N. „D.”, din culpa exclusivă a promitenților-vânzători.

S-a dispus repunerea părților contractante în situația anterioară încheierii antecontractului și au fost obligați, în solidar, reclamanții să restituie pârâtei avansul plătit, respectiv suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei, calculat la cursul oficial de schimb stabilit de B.N.R. la data plății efective.

Au fost obligați, în solidar, reclamanții să achite pârâtei suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei, calculat la cursul oficial de schimb stabilit de B.N.R. la data plății efective, reprezentând despăgubiri civile conform antecontractului (clauză penală).

De asemenea, au fost obligați, în solidar, reclamanții să plătească pârâtei suma de 15.782 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, taxă judiciară de timbru - 1 1.282 lei și onorariu de avocat - 4.500 lei.

În motivarea acestei sentințe, cu privire la situația de fapt, tribunalul a reținut că, potrivit obligației asumate prin antecontract, reclamanții, în calitate de promitenți-vânzători, au demolat până la 1 august 2016 construcțiile existente pe terenul promis spre vânzare, iar părțile s-au prezentat în fața aceluiași notar public la data convenită pentru perfectarea contractului de vânzare în formă autentică, adică la data de 1 august 2016.

La acea dată, părțile nu au reușit să încheie contractul de vânzare, dar au încheiat și semnat un înscris autentic, intitulat impropriu „Convenție”, prin care promitenții-vânzători au susținut că promitenta-cumpărătoare a refuzat să plătească diferența de preț, condiții în care și-au exprimat dorința de a desființa promisiunea de vânzare, de a o radia din cartea funciară și de a restitui suma plătită cu titlu de avans.

În speță, instanța a apreciat că reclamanții, în calitate de promitenți-vânzători, pot fi acuzați că se fac exclusiv culpabili de neperfectarea contractului de vânzare în formă autentică, refuzând practic încheierea acestuia în acord cu dispozițiile legale și principiul echității.

Pentru a aprecia astfel, instanța a avut în vedere faptul că aceștia nu și-au respectat obligația de a transmite proprietatea asupra imobilului-teren intravilan în suprafață de 726 m.p. din măsurători și 661 m.p. din acte, obligație asumată în mod expres prin antecontract.

Prețul vânzării în cuantum de 165.000 euro, convenit de către părți, a fost stabilit pentru suprafața de 726 m.p. din măsurători, suprafață care fusese deja înscrisă în cartea funciară când a fost intabulat dreptul de proprietate al debitorilor proprietari inițiali, soții G. și H., iar, ulterior, al proprietarilor actuali, soții A., B., suprafață care putea fi transmisă în proprietate pârâtei fără nicio problemă prin încheierea contractului în formă autentică, dacă promitenții vânzători nu procedau, fără aprobarea scrisă și prealabilă a promitentei-cumpărătoare, la cedarea unei porțiuni din teren (44 m.p.) către reclamanții din dosarul nr. x/215/2012 și mutarea liniei de hotar prin edificarea unui gard de beton, conform acordului de mediere nr. 8/19.04.2016, încheiat la Biroul mediatorului autorizat I.

S-a observat că, prin sentința civilă nr. 721 din 16 ianuarie 2013, instanța a obligat pârâta H., autoarea reclamanților din cauza de față, doar la demolarea unei construcții edificată pe terenul proprietatea acelor persoane. În dispozitivul acestei hotărâri judecătorești nu există o dispoziție prin care pârâta din acea cauză să fi fost obligată să le lase vecinilor respectivi în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de teren aferentă magaziei, întrucât nici nu a fost formulat un astfel de capăt de cerere în revendicare imobiliară, iar, pe de altă parte, din expertiza topo efectuată în acel dosar și din celelalte probe administrate nu a rezultat că suprafața de teren cedată prin acordul de mediere menționat mai sus reprezenta proprietatea exclusivă a persoanelor care figurau ca reclamanți în acea cauză civilă.

În plus, cu ocazia refacerii documentației cadastrale în anul 2016, au rezultat și două suprapuneri între terenul promis spre vânzare societății-pârâte din prezenta cauză și suprafețele de teren care aparțin unui număr de doi proprietari vecini, suprapunere pe o suprafață totală de 44 m.p., aceste suprapuneri reprezentând în fapt sarcini cu care apare grevat în prezent imobilul în litigiu, de care nu a știut promitenta-cumpărătoare la data încheierii promisiunii de vânzare, respectiv 19 ianuarie 2016.

Tribunalul a mai reținut că promitenții-vânzători au fost de acord cu modificarea în cartea funciară a suprafeței de teren de la 726 m.p. la 648 m.p., astfel cum a rezultat din declarația autentificată sub nr. 2644 din 30 iunie 2016, ceea ce presupune că și-au încălcat obligația asumată prin antecontract față de promitentul-cumpărător, aceea de a nu înstrăina cu niciun titlu imobilul teren promis spre vânzare, mai precis o parte din acesta.

Deci, atunci când au cedat suprafața de 44 m.p. către reclamanții din dosarul civil nr. x/215/2012 al Judecătoriei Craiova, conform acordului de mediere, promitenții-vânzători au încălcat obligația contractuală precizată, deși din sentința civilă nr. 721/16.01.2013 nu rezultă vreo obligație a autoarei reclamanților, H., de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie părților adverse din acea cauză suprafața de 44 m.p.

Promitenții-vânzători erau obligați să transmită către promitenta-cumpărătoare dreptul de proprietate cu privire la suprafața de teren de 726 m.p. din măsurători, respectiv în forma prevăzută în planul de amplasament și delimitare a bunului imobil întocmit la 19.08.2000, în prezent terenul având o formă neregulată, astfel cum a rezultat din schița aflată la fila 30 dosar volumul I, din care se observă lipsa unei porțiuni în partea în care au fost notate punctele 4-2-1, ca urmare a cedării de bunăvoie de către promitenții-vânzători, către reclamanții din dosar nr. x/215/2012, fără aprobarea scrisă și prealabilă a promitentului-cumpărător, conform înțelegerii părților din antecontract.

În condițiile în care la 1 august 2016 promitenta-cumpărătoare a făcut dovada cu extrasul de cont că deținea suma necesară plății diferenței de preț și în condițiile în care, ca urmare a lipsei de teren față de înțelegerea din antecontract, promitenta-cumpărătoare era îndreptățită la diminuarea prețului, instanța nu a putut reține decât culpa promitenților-vânzători pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, culpă dedusă, în primul rând, din împrejurarea că aceștia nu au mai fost în măsură să transmită, așa cum s-au obligat, dreptul de proprietate pentru suprafața de 726 m.p. din măsurători și 661 m.p. din acte, ca urmare a reducerii acestei suprafețe în mod voluntar, prin cedarea către persoanele reclamante din litigiul anterior notat în cartea funciară și ca urmare a notării unor suprapuneri pe o suprafață de 21 m.p. și pe o altă suprafață de 23 m.p. cu două imobile învecinate, suprapuneri care reprezintă sarcini ale imobilului proprietatea reclamanților A., B., înscrise în cartea funciară, deși prin antecontract promitenții-vânzători s-au obligat să nu înstrăineze cu niciun titlu imobilul promis spre vânzare și să nu-l greveze cu vreo sarcină sau servitute, încălcându-și astfel flagrant obligațiile asumate în mod expres în acest sens.

Date fiind aceste împrejurări, promitenta-cumpărătoare s-a aflat în postura de a refuza, în mod justificat, încheierea contractului de vânzare în formă autentică la prețul convenit inițial de 165.000 euro, pretinzând în mod just reducerea prețului ca urmare a micșorării suprafeței de teren pentru care convenise să plătească acest preț, în acord și cu dispozițiile art. 1743 alin. (1) C. civ., opunând cu succes excepția de neexecutare a contractului (

exceptio non adimpleti contractus

), potrivit art. 1556 alin. (1) C. civ.

Prima instanță nu a reținut susținerea reclamanților potrivit căreia prețul a fost stabilit pentru întregul imobil, și nu pe metru pătrat, pentru a justifica refuzul acestora de a  reduce prețul, întrucât s-a constatat că aceștia nu mai pot oferi pârâtei întreaga suprafață de teren pentru care s-a încheiat antecontractul și pentru care s-a stabilit prețul de 165.000 euro, fiind evident că prețul nu mai poate fi același, în condițiile cedării unei porțiuni de teren către alte persoane și a existenței celor două suprapuneri cu două terenuri învecinate.

Drept urmare, reținând culpa exclusivă a reclamanților, tribunalul a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată și a admis cererea reconvențională, astfel cum a fost precizată la 24 martie 2017.

Împotriva acestei hotărâri judecătorești au declarat apel reclamanții A. și B., care a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, Secția I civilă.

În considerentele acestei decizii, instanța de apel a reținut că sunt nefondate criticile reclamanților cu privire la diminuarea suprafeței de teren de la 661 m.p. la 648 m.p., raportat la starea de fapt derivată din materialul probator administrat. Astfel, s-a constatat că imposibilitatea juridică de a transmite la 1 august 2016 dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe de teren, așa cum a fost convenită prin clauzele antecontractului, este imputabilă în mod exclusiv promitenților vânzători, fiind rezultatul cedării voluntare de către aceștia  a unei suprafețe de 44 m.p., manifestare de voință care a avut ca efect reducerea întinderii dreptului de proprietare de la 661 la 648,  precum și modificarea limitelor de hotar.

Instanța de apel a apreciat că nu poate fi acceptată susținerea apelanților reclamanți în sensul că terenul avea la data stabilită pentru încheierea actului în formă autentică aceeași configurație cu cea existentă la momentul perfectării antecontractului, având în vedere că diminuarea întinderii suprafeței terenului rezultă în mod neechivoc din observarea comparativă a  planului de amplasament și delimitare a bunului imobil întocmit la 19 august 2000 și a schiței terenului întocmită ulterior încheierii acordului de mediere și a cererii adresate OCPI  la data de 30 iunie 2016.

S-a mai constatat că litigiul notat în cartea funciară, soluționat irevocabil prin sentința civilă nr. 721 din 16 ianuarie 2013 a Judecătoriei Craiova, a vizat demolarea unei magazii, în timp ce obligația de demolare asumată de promitenții vânzări prin antecontract a vizat alte construcții, menționate în extrasul de carte funciară din 14 ianuarie 2016,  la A 1.1.și A1.2, sub denumirea de C1 și C2. Prin urmare, modificarea limitelor terenului nu a operat ca efect al soluționării litigiului asumat de promitenta cumpărătoare prin antecontract.

Instanța de prim control judiciar a reținut că, în cauză, culpa apelanților promitenți rezidă în încheierea acordului de mediere nr. 8 din 19 aprilie 2016, urmată de declarația notarială nr. 2644 din 30 iunie 2016, autentificată de B.N.P. J., înscrisuri în care a fost materializată voința neechivocă a apelanților de a ceda suprafața de 44 m.p., pe care se afla edificată o magazie. În temeiul acestor acte juridice, la 30 iunie 2016, apelanții au solicitat O.C.P.I. modificarea limitelor suprafeței de teren obiect al antecontractului, întinderea acesteia fiind redusă la 648 mp.

Contrar susținerilor reclamanților, instanța de apel a constatat că aceștia au cedat voluntar, și nu în cadrul unei proceduri de executare, voluntară sau silită, suprafața de 44 m.p.

Astfel, s-a subliniat că, în speță, chiar dacă în dispozitivul hotărârii pronunțate în dosarul nr. x/215/2012 se menționează că magazia este amplasată pe terenul reclamanților, în această parte componentă a sentinței nu există nicio dispoziție referitoare la revendicare. Or, în contextul în care atât reclamanții din dosarul nr. x/215/2012, cât și pârâta, autoarea promitenților vânzători, au invocat titluri de proprietate asupra terenului - aspect confirmat și de notarea litigiului în Cartea funciară nr. 200559 -, iar instanța nu a procedat la o comparare a acestora și nu a stabilit care dintre ele ar fi preferabil, instanța de apel a constatat că nu poate reține împrejurarea că dispozitivul sentinței le impunea pârâților, în calitate de succesori cu titlu particular ai pârâtei H., obligația de a lăsa reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 44 m.p. În opinia instanței de apel, mențiunea că magazia este „amplasată pe terenul reclamanților” a fost probabil făcută în vederea individualizării amplasamentului construcției.

Prin urmare, s-a apreciat că în sarcina promitenților vânzători nu subzistă, conform sentinței civile nr. 721 din 16 ianuarie 2013 a Judecătoriei Craiova, decât obligația de a face, astfel că acordul lor de a ceda reclamanților din dosarul nr. x/215/2012 suprafața pe care se afla amplasată magazia excedează dispozițiile executorii cuprinse în hotărârea judecătorească și califică manifestarea de voință în sensul cedării suprafeței de teren de 44 mp ca fiind voluntară.

Instanța de apel a constatat că este nefondată și critica privind stabilirea prețului imobilului teren pe lot, cu privire la care s-a susținut că nu a fost modificat sub aspectul limitelor fizice, și nu pe metru pătrat, împrejurare invocată de promitenții vânzători pentru a justifica refuzul de reducere a prețului și, corelativ, absența oricărei culpe contractuale referitoare la neexecutarea obligației în forma în care a fost asumată.

Astfel, s-a apreciat că, atât timp cât prețul convenit de părți a fost stabilit pentru un teren individualizat și prin suprafață, este evident că a fost determinat nu numai sub aspect calitativ, respectiv prin raportare la caracteristici fizice, categoria de folosință, amplasament, destinație conform certificatului de urbanism, ci și cantitativ, prin întindere. Cum la termenul stipulat promitenții vânzători nu au mai putut transmite dreptul de proprietate asupra întregii suprafețe la înstrăinarea căreia s-au obligat, ca urmare a propriei fapte, instanța a apreciat că nu poate fi reținută susținerea lor în sensul că nu avea relevanță juridică suprafața menționată în antecontract.

Instanța de apel a mai reținut că obligațiile asumate de părți prin antecontract sunt reciproce și concomitente, potrivit art. 1555 C. civ., nefiind stipulată în antecontract vreo clauză privind plata anticipată a diferenței de preț, de 115.000 euro. Dimpotrivă, s-a constatat că în capitolul III din antecontract, intitulat „Prețul și modalitatea de plată a prețului”, părțile au convenit ca restul de preț, de 115.000 euro, să fie achitat până la 1 august 2016, dată stabilită pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Excepția de neexecutare a contractului (

exceptio non adimpleti contractus

) permite unei părți contractante, care face dovada că este gata să-și execute obligația, să refuze îndeplinirea acesteia, în măsura în care cealaltă parte nu oferă executarea propriei obligații. Or, în speță, cum din extrasul de carte funciară a rezultat diminuarea suprafeței de teren pe care promitenții-vânzători s-au obligat să o vândă la 1 august 2016, precum și modalitatea transferului dreptului de proprietate asupra acesteia, iar promitenta-cumpărătoare a făcut dovada că este gata să-și execute propria obligație, potrivit extrasului de cont depus la dosar, apare ca fiind justificat refuzul său de plată a diferenței de preț, în condițiile imposibilității de executare integrală a obligației asumată de cealaltă parte.

În ceea ce privește critica vizând excepția autorității de lucru judecat, în raport cu sentința civilă nr. 721/2013 a Judecătoriei Craiova, pronunțată în dosarul nr. x/215/2012, instanța de apel a reținut că aceasta nu a fost susținută nici în fața primei instanțe, și nici formulată ca motiv de apel, în condițiile art. 470 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. Or, cum împrejurarea invocată nu constituie un motiv de ordine publică, iar devoluțiunea operează doar în limitele determinate prin motivele de apel, potrivit art. 470 alin. (3), 476  și 477 C. proc. civ, instanța a constatat că apelanții reclamanți nu mai pot invoca alte critici de netemeinicie sau nelegalitate care nu au fost expuse prin motivele de apel și care nu sunt de ordine publică, fiind decăzuți din acest drept.

În schimb, excepția autorității de lucru judecat, potrivit art. 432 C. proc. civ., poate fi invocată de instanță sau de părți în orice stare a procesului, inclusiv în recurs. În atare condiții, instanța de apel a examinat incidența acesteia, chiar dacă nu a fost formulată prin motivele de apel.

Astfel, sub acest aspect, s-a constatat că în litigiul care a făcut obiectul dosarului nr. x/215/2012 al Judecătoriei Craiova, instanța nu a fost învestită și nici nu a examinat caracterul preferabil al dreptului de proprietate al reclamanților din acel dosar, în raport cu autoarea promitenților vânzători, H., și nici nu a dispus sub acest aspect, nici în dispozitiv, și nici în considerentele decizorii. Nefiind făcută o comparare a titlurilor de proprietate, instanța de apel a apreciat că nu se poate reține că, prin soluția adoptată într-o acțiune având ca obiect obligația de a face, s-a tranșat asupra dreptului de proprietate, astfel încât această statuare să fie apreciată ca o chestiune prejudicială care să se impună cu autoritate de lucru judecat  în  procesul de față.

Împotriva deciziei civile nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, Secția a II-a civilă, au declarat recurs A. și B., susținând că decizia atacată a fost pronunțată cu încălcarea autorității de lucru judecat, motiv de casare circumscris prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 7 și cu încălcarea normelor de drept material cuprinse în art. 1549 C. civ., motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Referitor la motivul de casare încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenții susțin că decizia atacată a fost dată cu încălcarea prezumției absolute instituite prin autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 721/16.01.2013 a Judecătoriei Craiova, rămasă definitivă și irevocabilă prin neapelare, care tranșase chestiunea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 44 m.p., ce a făcut obiectul acordului de mediere nr. 8/19.04.2016.

Curtea de apel ar fi trebuit să rețină efectul pozitiv al puterii de lucru judecat în sensul că dezlegarea dată prin hotărârea irevocabilă aceleiași chestiuni de drept - proprietatea reclamanților ce a făcut obiectul dosarului nr. x/215/2012 asupra terenului în suprafață de 44 m.p. pe care H., autoarea reclamanților, edificase magazia - nu putea fi contrazisă printr-o altă judecată, astfel încât ea se impune ca o chestiune prejudicială deja dezlegată și în cadrul acestui dosar, decizia nr. 3028/04.05.2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Prin acordul de mediere nr. 8/19.04.2016, reclamanții nu au făcut decât să pună în executare o hotărâre definitivă și irevocabilă, care era opozabilă și promitentei-cumpărătoare. În aceste condiții, susțin recurenții-reclamanți că cererea reconvențională a fost admisă cu încălcarea autorității de lucru judecat. Așa fiind, devin incidente dispozițiile art. 497 C. proc. civ., potrivit cărora această cerere va fi respinsă ca inadmisibilă.

În opinia recurenților-reclamanți nu pot fi aplicabile cele reținute în dispozitivul sentinței civile nr. 721/16.01.2013 a Judecătoriei Craiova, rămasă definitivă și irevocabilă prin neapelare, care să le impună lăsarea în deplină posesie terenul în suprafață de 44 m.p. reclamanților din acel litigiu; în acel litigiu, mai arată reclamanții că, din evocata sentință și din raportul de expertiză efectuat în acea cauză, autoarea reclamanților, H., nu a opus niciun titlu de proprietate pentru suprafața de 44 m.p.

În ce privește cel de-al doilea motiv de casare invocat de recurenții-reclamanți, aceștia susțin că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii și face o aplicare greșită a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ., care reglementează instituția rezoluțiunii contractului.

În argumentarea acestui motiv de recurs, recurenții susțin că, în mod contradictoriu, instanța de apel a reținut diminuarea suprafeței cu doar 13 m.p., de la 661 m.p. la 648 m.p. Dacă argumentul instanței de apel ar fi fost valid, privind diminuarea suprafeței de 44 m.p. din proprietatea lor, ar fi rămas cu doar 617 m.p. pentru care ar fi fost proprietari și ar fi putut încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Așadar, în atare situație, nu putea face obiectul antecontractului încheiat de reclamanți cu pârâta din prezenta cauză suprafața de 44 de m.p. ce a făcut obiectul actului de mediere, potrivit căruia această suprafață era proprietatea reclamanților din dosarul nr. x/215/2012, și nu al autoarei lor, H.; de asemenea, recurenții au învederat că această suprafață nu a făcut obiectul adjudecării de către aceștia în dosarul de executare silită nr. 112/E/2012.

Așa fiind, instanța anterioară a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ., stabilind o culpă exclusivă în sarcina reclamanților în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 234/19.01.2016 și au fost obligați la plata clauzei penale stipulate, în valoare de 50.000 Euro.

Recurenții susțin că refuzul pârâtei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare apare ca unul nejustificat, în realitate fiind doar o încercare a administratorului societății pârâte de a se îmbogăți fără justă cauză cu suma de 50.000 Euro, reprezentând o treime din contravaloarea terenului lor, pentru o diminuare a suprafeței cu doar 13 m.p., diminuare ce nu le este imputabilă. Referitor la contravaloarea acestei suprafețe, recurenții susțin că se înscrie în marja de +/- 2% tolerată de Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al A.N.C.P.I. [art. 113 alin. (3)].

Pe de altă parte, promitenta-cumpărătoare și-a încălcat singura obligație asumată, aceea de a plăti diferența de preț până la data de 01.08.2016.

În final, recurenții mai arată că au fost de bună-credință, aspect care rezultă din împrejurarea că nu au cerut activarea clauzei penale cuprinsă în art. VI din antecontractul de vânzare-cumpărare, ci, dimpotrivă, au cerut repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției, cu obligarea lor la restituirea avansului încasat.

Prin rezoluția aflată la dosar s-a stabilit că recursul a fost legal timbrat cu suma de 5641 lei taxă judiciară de timbru, conform art. 24 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013.

La 1 octombrie 2018, magistratul-asistent raportor a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, Secția I civilă.

Prin încheierea din 10 octombrie 2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secția a II-a civilă s-a dispus comunicarea către părți a raportului întocmit în cauză, potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., cu mențiunea că acestea pot formula puncte de vedere.

La 23 octombrie 2018, recurenții-reclamanți au depus la dosar punct de vedere asupra raportului, prin care au solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat. Totodată, s-a precizat că, în ipoteza în care Înalta Curte ar aprecia că recursul este inadmisibil, reclamanții înțeleg să invoce excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 521 alin. (3) și art. 27 C. proc. civ.

Prin încheierea din 16 aprilie 2019, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția a II-a civilă a admis în principiu recursul și a acordat termen în ședință publică la 15 octombrie 2019.

În considerentele acestei încheieri, instanța a apreciat că nu se impune analizarea cererii de sesizare a Curții Constituționale, având în vedere cele specificate în susținerea acesteia și faptul că cererea de recurs îndeplinește condițiile de admisibilitate.

Analizând decizia recurată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte a reținut următoarele considerente:

Premisele factuale ale cauzei sunt bazate, în mod necontestabil stabilit în fața instanțelor de fond, pe împrejurarea că între părțile litigiului s-a încheiat la 19 ianuarie 2016 antecontractul de vânzare pentru imobilul de 661 mp în acte, 726 mp din măsurători, situat în Craiova, strada X nr. 30, astfel cum acesta apare individualizat și în evidențele de carte funciară eliberate la 14.01.2016, unde era notat în partea a II-a un litigiu, respectiv dosarul nr. x/215/2012 având ca obiect ridicarea unei magazii edificate pe terenul reclamanților individualizați în extrasul de carte funciară. Totodată, prin același antecontract, promitenții-vânzători garantau că nu există nicio acțiune în revendicare, indiferent de stadiul procesual, cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului promis la vânzare și se obligau să nu înstrăineze ori să transmită vreun drept real sau personal asupra imobilului, până la perfectarea vânzării, fără acordul promitentului-cumpărător.

Este notabil că litigiul notat în cartea funciară a fost soluționat prin sentința civilă nr. 712 din 16.01.2013, anterior antecontractului de vânzare, definitivă și irevocabilă prin neatacare în sistemul căilor de atac recunoscute  de legea în vigoare la data pronunțării sale. În baza acestei sentințe, prin care autoarea reclamanților era obligată la ridicarea unor construcții „magazie” de pe terenul reclamanților, de 44 mp, situat în mun. Craiova, strada X 38, fost 42, având în vedere și că a fost demarată o executare silită, contestată în instanță în dosarul nr. x/215/2015, pentru stingerea oricărui diferend legat de aceste litigii, la 16.04.2014, numiții A. și B. au încheiat un acord de mediere prin care au acceptat mutarea liniei de hotar prin edificarea unui gard de beton și restituirea în totalitate a unei suprafețe de 44 mp, care a avut ca efect înscrierea în cartea funciară a unei noi suprafețe de teren, respectiv de 648 mp din măsurători (661 mp din acte), modificarea liniei de proprietate și două suprapuneri de 23, respectiv, 21 mp, astfel cum a relevat extrasul de carte funciară prezentat la încheierea actului de vânzare, la notarul public, eliberat la 27.07.2016.

Sub aceste auspicii, recurenții reclamanți au imputat că, prin decizia recurată, instanța de apel a ignorat efectul pozitiv al autorității de lucru judecat al sentinței nr. 721 din 16.01.2013, chestiune care a avut ca efect pronunțarea unei decizii prin care s-au ignorat aspecte definitiv soluționate, deși legea nu permitea instanței să statueze diferit, într-un proces nou. Susținând că sentința menționată este opozabilă pârâtei, de vreme ce procesul fusese notat în cartea funciară, aceasta nu se poate prevala de pierderea imputabilă reclamanților a unei suprafețe de 44 mp și că o corectă efectivare a puterii pozitive a lucrului judecat a sentinței nr. 721/2013 ar fi trebuit să determine respingerea cererii reconvenționale ca inadmisibilă.

Dintru început, Înalta Curte de Casație și Justiție arată că ignorarea efectului autorității de lucru judecat, astfel cum este prefigurat de către recurenți, presupune nu o încălcare a efectului pozitiv al acesteia, ci a efectului său negativ. Puterea lucrului judecat, astfel cum a fost invocată, imprimă condiția identității între procesele succesive, aspect care nu se verifică în cauză, în măsura în care recurenții interpun hotărârea civilă menționată doar pentru a justifica liceitatea conduitei lor, constând în diminuarea terenului promis la vânzare. În realitate, recurenții se referă la ignorarea puterii lucrului judecat a sentinței civile nr. 721/2013, a efectului pozitiv al autorității sale, adică a modului în care, ignorându-se hotărârea anterioară, instanța de apel a statuat în fapt.

Examinând excepția opusă în apel cu privire la autoritatea de lucru judecat, instanța de apel a statuat corect că, în cauză, aceasta nu este aptă să conducă la respingerea ca inadmisibilă a cererii reconvenționale a pârâtei și că, prin opunerea puterii lucrului judecat, adică a valorificării, în plan probator, a efectului pozitiv impus prin hotărârea irevocabilă 721/16.01.2013, reclamanții apelanți propun o restructurare juridică a motivelor de apel.

Astfel, instanța de apel a analizat efectul produs de amintita sentință în procesul de stabilire a faptelor, statuând că încheierea acordului de mediere a reprezentat o cedare voluntară a suprafeței de 44 mp, atâta vreme cât în litigiul anterior nu a existat nicio dispută referitoare la dreptul de proprietate asupra acestui teren și că singura obligație generată de sentința civilă nr. 721/16.01.2013 a constat în ridicarea unei magazii de pe terenul reclamanților din acel proces. A subliniat instanța de apel că, astfel cum a fost notat în cartea funciară, litigiul în discuție, în care s-a pronunțat sentința nr. 721/2013, a avut ca obiect executarea unei obligații de a face, iar nu o alta circumscrisă unei acțiuni în revendicare care să impună reclamanților din acest litigiu executarea unei obligații de transmitere a dreptului de proprietate. De aceea, s-a reținut în apel că cedarea suprafeței de 44 mp din terenul promis spre vânzare, în condițiile asumării exprese a unei obligații contrare a constituit o încălcare a clauzelor antecontractului imputabilă promitenților-vânzători.

Mai mult chiar, instanța de apel a subliniat că, în măsura în care la data antecontractului, sentința civilă nr. 721/2013 era cunoscută promitenților-vânzători care, în executarea sa, prefigurau pierderea unei suprafețe de teren de 44 mp din terenul promis spre vânzare, aceștia au cunoscut, de fapt, la data promisiunii bilaterale de vânzare, că nu au în proprietate această suprafață de teren, deci nu o puteau promite spre vânzare celeilalte părți.

În aceste condiții nu se poate reține că a fost ignorată sau reconfigurată realitatea juridică stabilită prin sentința civilă opusă de recurenți, însă aceștia propun o nouă interpretare a probelor, în special a celei opuse de această hotărâre judecătorească, în sensul reconsiderării conduitei contractuale a reclamanților.

Pentru aceste considerente, instanța de recurs arată că motivul de apel întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. este nefondat și va fi înlăturat.

Un al doilea motiv de recurs se referă la motivarea contradictorie a deciziei atacate și aplicarea greșită, de către instanța de apel, a dispozițiilor art. 1549 C. civ. care reglementează instituția rezoluțiunii contractului.

Au relevat recurenții că, deși instanța de apel a reținut că se constată o diminuare a suprafeței promise spre vânzare cu doar 13 mp, totuși a reținut în culpa promitenților-vânzători înstrăinarea voluntară a unei suprafețe de 44 mp din teren, acceptând implicit că, de fapt, diferența nu reprezenta altceva decât proprietatea reclamanților din dosarul nr. x/215/2012, situație de drept care nu poate fi plasată în culpa recurenților. Cu toate acestea, a aplicat art. 1549 alin. (1) C. civ., a desființat promisiunea de vânzare din culpa reclamanților, obligând pe aceștia și la plata clauzei penale stipulate în antecontract de 50.000 euro.

Or, în aceste condiții, recurenții au subliniat că au acționat cu bună-credință, iar prin încheierea acordului de mediere la 19.04.2016 nu s-a produs, în realitate, o înstrăinare, câtă vreme prin hotărârea dată în dosarul nr. x/215/2012 a fost tranșată problema dreptului de proprietate asupra terenului. Astfel, singura persoană în culpă pentru încălcarea antecontractului este societatea pârâtă care a avut cunoștință de aceste împrejurări, a acceptat starea de fapt respectivă, dar a refuzat injust încheierea contractului de vânzare, în condițiile în care diminuarea reală a suprafeței promise a fost de doar 13 mp, înscrisă în marja de 2% tolerată de Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

Nici aceste critici nu sunt fondate, urmând să fie înlăturate.

Stabilirea stării de fapt, bazată pe probele analizate, a avut în vedere o înstrăinare voluntară de 44 mp realizată de către promitenții-vânzători care, raportată la suprafața menționată în titlul de proprietate, de 661 mp (din măsurători, 726 mp) a reprezentat o diminuare, în raport cu datele scriptice, de 13 mp a terenului promis spre vânzare. Suita prezentării considerentelor din apel susține această concluzie, dublată de aceea că actul de înstrăinare a fost unul voluntar, fiind respinse apărările reclamanților-apelanți prin care aceștia susțineau că acordul de mediere a reprezentat o simplă conformare la dispozitivul sentinței pronunțate în dosarul nr. x/215/2012.

Din acest punct de vedere, este nereală susținerea recurenților care impută o motivare contradictorie a instanței de apel, deoarece poate fi cu ușurință urmărit raționamentul logic explicat al acestei instanțe.

Cât privește greșita aplicare a legii, Înalta Curte de Casație și Justiție arată că art. 1549 alin. (1) C. civ. consacră principiul general potrivit căruia rezoluțiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului cu daune-interese în favoarea creditorului, dacă acestea i se cuvin. Or, în măsura în care daunele-interese au fost stabilite printr-o clauză calificată necontestat drept clauză penală, regimul acordării acesteia este stabilit în art. 1538 C. civ., creditorul putând cere executarea clauzei penale, fără dovada vreunui prejudiciu. Mai mult, în materie contractuală, neexecutarea obligației contractuale îl prezumă în culpă pe debitor, conform art. 1548 C. civ.

Instanța de apel a procedat la verificarea condiției esențiale a rezoluțiunii, neexecutarea obligației asumate de promitenții-vânzători, statuând demonstrat că aceștia și-au încălcat obligația considerată esențială de părți, de a nu înstrăina voluntar terenul promis fără acordul promitentei-cumpărătoare. Astfel, instanța de apel a stabilit că acordul de mediere a excedat limitelor normale ale punerii în executare a sentinței civile nr. 721 din 16.01.2013, limite determinate la demolarea unei magazii și că acesta a fost singurul aspect asumat de cumpărător cu privire la consecințele înștiințării sale asupra litigiului notat în cartea funciară, risc, de altfel, epuizat la data semnării antecontractului.

Reamintind recurenților că instanța de recurs nu poate exercita decât un control de legalitate în această cale extraordinară de atac, raportat la starea de fapt reținută în cauză de către instanța de apel, nu se identifică greșita aplicare a legii, art. 1549 alin. (1) C. civ.,  evocată de recurenți.

Nici evocarea normelor din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară cu privire la marja de 2% din suprafața declarată nu afectează legalitatea hotărârii recurate, de vreme ce dispozițiile din Regulament se referă la erori de geometrie care pot determina rectificări de carte funciară, chestiunea analizată fiind situată în afara acestei problematici.

Astfel, în temeiul art. 496 C. proc. civ.,  pentru considerentele expuse, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins recursul ca nefondat și, de asemenea, cererea recurenților de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate în dezbateri, potrivit art. 453 C. proc. civ.