ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3074/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3074/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Deliberând, în

condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursurilor de față;

Prin sentința civilă nr. 384 din 31 ianuarie 2012,

pronunțată în Dosarul nr. 4834/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, s-a

admis excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de către pârâta N.S.I..

S-a respins acțiunea precizată și extinsă formulată de către reclamanta SC N.C.

SRL Cluj-Napoca, ca nefondată, față de pârâtul N.I., iar în ceea ce o privește

pe pârâta N.S.I., întemeiat pe excepție. S-a respins cererea reconvențională

formulată de pârâtul-reclamant N.I.

Analizând, în

prealabil, excepția invocată de către pârâta N.S.I., instanța de fond a admis-o

și a respins acțiunea principală întemeiată pe excepție, pentru că reclamanta

nu are nici un raport contractual cu această pârâtă, care este doar

coproprietară a terenului.

Analizând materialul

probator administrat în cauză, tribunalul a reținut că între reclamanta-pârâtă

reconvențională SC N.C. SRL, în calitate de beneficiară-cumpărătoare, pe de o

parte, și pârâtul-reclamant reconvențional N.I., în calitate de

executant-vânzător, pe de altă parte, au fost încheiate contractul de

construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, și

actul adițional din 05 noiembrie 2007 la acest contract (filele 7-11 și 12,

dosar Judecătoria Cluj-Napoca), ambele constatate prin înscrisuri însușite de

ambele părți prin semnătură necontestată, iar de către reclamanta-pârâtă

reconvențională și prin stampilă, și care prin urmare au valoare probatorie

față de dispozițiile art. 46 C. com. coroborat cu art. 1191 C. civ. raportat la

art. 1176 alin. (1) C. civ. și la art. 177 alin. (1) C. proC. civ.

Prin contractul de

construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat

între părți, pârâtul-reclamant reconvențional N.I. și-a asumat obligația să

construiască, iar apoi să vândă reclamantei-pârâte reconvenționale la stadiul

de semifinisat, un apartament pe terenul situat în mun. Cluj-Napoca, Calea

Turzii, înscris în C.F. Cluj-Napoca, cu două camere, cu suprafața utilă de

68,10 mp și cu balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul din jurul

construcției, apartamentul urmând a fi situat într-un bloc, la etajul 1, în

partea stângă a intrării. Totodată, reclamanta-pârâtă reconvențională si-a

asumat obligația de a plăti prețul apartamentului arătat, în cuantum de 77.000

euro, după cum urmează: suma de 23.100 euro la data încheierii

antecontractului, 03 septembrie 2007, suma de 30.800 euro la data edificării în

roșu a construcției, iar restul de 23.100 euro la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile prevăzând în acest sens prin art.

3 lit. b) pct. 3 din contract, ”momentul intabulării apartamentului la notar”.

Prin art. 5 lit. a) din contract s-a stabilit obligația pârâtului-reclamant

reconvențional N.I. de a executa lucrarea de construire până la data de 15 iunie

2008, fiind prevăzut și un termen de gratie de 2 luni, urmând ca, potrivit art.

6 din contract, pentru efectuarea recepției, acesta să o convoace pe

cumpărătoare în scris, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în

cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, recepția

apartamentului, fără garaj, urmând a fi consemnată într-un proces verbal

încheiat între părți.

Potrivit art. 7 lit. a)

din contract, părțile au stabilit că în cazul în care executantul-vânzător nu

execută lucrarea în termenul stabilit, acestuia îi revine obligația de a plăti

beneficiarului-cumpărător, daune moratorii în sumă de 0,3% pe zi de întârziere

din suma achitată, pe o perioadă de 60 de zile, calculate de la data expirării

termenului de gratie, precum și o penalitate de 0,5% pe zi de întârziere pe 60

de zile de la data expirării perioadei de gratie.

Raportat la

conținutul clauzei penale inserate în art. 7 lit. a) din contractul încheiat

între părți, aceasta regăsindu-se și la art. 5 lit. b) și c), tribunalul

retine, în baza art. 969 și 1069 C. civ., că părțile au prevăzut obligația

promitentului executant-vânzător de plată a penalităților de întârziere doar

pentru perioada totală de 120 de zile, respectiv pentru 60 de zile daune

moratorii în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, și pentru

60 de zile penalități de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere.

Prin actul adițional

din 05 noiembrie 2007 la contractul de construire și antecontract de

vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți, acestea au

convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al

contractului, în suprafață de 15 mp, la care se adaugă o suprafață de 5 mp cotă

parte din drumul de acces, prețul garajului fiind stabilit la suma de 13.000

euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor plăti la data semnării actului

adițional, iar restul de 6.500 euro se vor plăti la data predării garajului. În

actul adițional a fost inserată și mențiunea că restul prevederilor

contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate.

La 01 septembrie 2009,

reclamanta-pârâtă reconvențională a notificat pe pârâtul-reclamant

reconvențional N.I., prin executor judecătoresc, să se prezinte la 07

septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societății civile de notari K. și

Asociații, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de

vânzare-cumpărare privind imobilul prevăzut în contractul de construire și

antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți

și actul adițional din 05 noiembrie 2007 (filele14-15, dosar Judecătoria

Cluj-Napoca). După cum rezultă din încheierea de certificare din 07 septembrie

2009 a notarului public P.S.M., în data de 07 septembrie 2009, ora 14,00, la

sediul Societății civile de notari K. și Asociații, nu s-a prezentat

pârâtul-reclamant reconvențional N.I., prezentându-se doar reclamanta-pârâtă

reconvențională care a prezentat ordinul de plată din 26 august 2009 în valoare

de 26.088,92 lei, reprezentând rest de plată pentru imobilele obiect al

antecontractului din 03 septembrie 3007 și al actului adițional aferent.

La dosar a fost

depusă copia certificată pentru conformitate cu originalul a ordinului de plată

din 26 august 2009 emis de către reclamanta-pârâtă reconvențională la 26 august

2009 pentru plata către pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a sumei de

26.088,92 lei (fila 22).

Întrucât pe acest

ordin de plată nu figurează stampila băncii emitente a formularului tip pe care

acesta a fost completat, SC B.R.D. G.S.G. SA, tribunalul a constatat că plata

menționată în acesta nu a fost efectuată. Această împrejurare a fost confirmată

și de către reclamanta-pârâtă reconvențională prin cererea de îndreptare a

erorii materiale, prin care a arătat că din eroare în cererea de completare a

cererii de precizare a indicat faptul că a achitat prin O.P. din 26 august 2009

suma de 25.062,87 lei, în realitate ordinul de plată a fost doar prezentat cu

ocazia convocării pârâților la notarul public în vederea semnării contractului

în formă autentică, fiind dispusă să achite suma datorată în situația în care

pârâții ar fi semnat contractul în formă autentică, iar în condițiile în care

acest lucru nu s-a întâmplat, nu a prezentat la bancă ordinul de plată, urmând

ca restul de 26.088, 92 lei să fie achitat la data semnării contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică.

Față de aceste

considerente, tribunalul a constatat că prin cererea de chemare în judecată

formulată, astfel cum a fost precizată, completată și îndreptată ulterior,

reclamanta-pârâtă reconvențională a recunoscut faptul că nu a achitat

pârâtului-reclamant reconvențional N.I., restul de preț al apartamentului, de

23.100 euro și restul de preț al garajului, de 6.500 euro, cu privire la care

s-a stabilit prin contractul în cauză încheiat între părți și actul adițional

la acesta că trebuie să fie achitat la data intabulării apartamentului la

notar, ceea ce înseamnă a încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă

autentică, și respectiv la data predării garajului. Cu privire la acest rest de

preț, reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL a solicitat să fie

compensat cu suma 98.929,64 lei la plata căreia a solicitat să fie obligat

pârâtul-reclamant reconvențional N.I., ca reprezentând penalități de întârziere

contractuale, față de care ar rămâne de achitat diferența de 26.088,92 lei. În

acest sens, tribunalul a constatat că, chiar dacă s-ar stabili în sarcina

pârâtului-reclamant reconvențional N.I. obligația de plată către

reclamanta-pârâtă reconvențională a penalităților de întârziere de 98.929,64

lei și s-ar dispune compensarea judiciară între această obligație și obligația

reclamantei-pârâtă reconvențională de a-i plăti acestuia aceeași sumă cu titlu

de parte din restul de preț datorat de către aceasta, tot ar mai rămâne un rest

de preț neachitat de 26.088,92 lei.

Totodată, prin

cererea reconvențională formulată, astfel cum a fost precizată,

pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a solicitat obligarea reclamantei-pârâte

reconvenționale la plata sumei de 29.600 euro, reprezentând diferență de preț

(fila 130).

Având în vedere

pozițiile concordante sub acest aspect ale ambelor părți, tribunalul a reținut

că reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL a achitat pârâtului-reclamant

reconvențional N.I., primele două rate din prețul apartamentului și prima rată

din prețul garajului, rămânând neachitat restul de 23.100 euro din prețul

apartamentului, și restul de 6.500 euro din prețul garajului, în total 29.600

euro.

Raportat la cererea

reclamantei-pârâte reconvenționale de pronunțare a unei hotărâri care să tină

loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul și garajul

obiect al contractului și actului adițional la acesta menționate, încheiate

între părți, tribunalul a constatat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art.

5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora „în situația în

care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără

construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea

care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate

pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”. Raportat la conținutul

acestei norme legale, tribunalul a constatat că în cauză nu sunt îndeplinite

condițiile imperativ prevăzute de lege pentru a putea fi pronunțată o hotărâre

care să tină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, întrucât

reclamanta-pârâtă reconvențională nu și-a îndeplinit obligația de plată a

prețului stabilit în contract și actul adițional pentru apartament și garaj,

rămânând neachitat restul de 23.100 euro din prețul apartamentului și restul de

6.500 euro din prețul garajului, în total 29.600 euro. Tribunalul a apreciat că

nu prezintă relevanță sub acest aspect faptul că pentru plata restului de preț

rămas neachitat părțile au prevăzut termene, cu privire la care s-ar putea

discuta dacă sunt îndeplinite sau nu, respectiv predarea garajului pentru

restul de preț al garajului, sau cu privire la care se poate retine că nu este

împlinit, respectiv momentul intabulării apartamentului la notar, pentru restul

de preț al apartamentului. Numai în situația în care reclamanta-pârâtă

reconvențională ar fi renunțat la beneficiul acestor termene și ar fi făcut o

plată anticipată astfel încât la data pronunțării hotărârii să fie achitat în

întregime prețul apartamentului și al garajului stabilite de părți, s-ar fi

putut retine ca fiind îndeplinite condițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al

Legii nr. 247/2005.

Nu este suficient ca

partea care formulează cererea întemeiată pe dispozițiile art. 5 alin. (2) din

Titlul X al Legii nr. 247/2005 să fie dispusă să își îndeplinească obligațiile,

ci față de dispoziția expresă a acestui text legal în acest sens, este necesar

ca aceasta să își fi îndeplinit obligațiile.

Faptul că

reclamanta-pârâtă reconvențională nu și-a îndeplinit în întregime obligația de

plată a prețului apartamentului și garajului, nu poate fi suplinit prin

admiterea cererii reconvenționale și obligarea acesteia prin hotărâre să

efectueze această plată a restului de preț către pârâtul-reclamant

reconvențional N.I. Aceasta deoarece, pe de o parte, dispozițiile art. 5 alin. (2)

din Titlul X al Legii nr. 247/2005 sunt de strictă interpretare și aplicare și

nu prevăd expres condiția ca partea care sesizează instanța să își fi

îndeplinit obligațiile, iar pe de altă parte, deoarece stabilirea unei

obligații de plată printr-o hotărâre judecătorească nu echivalează cu însăși

efectuarea acestei plăti, după cum nici nu garantează îndeplinirea efectivă a

obligației astfel stabilită în sarcina uneia dintre părți. Astfel, o soluție în

sensul solicitat de către reclamanta-pârâtă reconvențională ar fi profund

inechitabilă întrucât efectul translativ de proprietate s-ar produce prin chiar

pronunțarea hotărârii, aceasta fiind executorie, pe când plata prețului nu ar

fi încă realizată, fiind instituită doar obligația de plată a restului de preț,

obligație cu care nu poate exista nicio certitudine că ar mai fi adusă la

îndeplinire în mod efectiv în viitor.

Totodată, tribunalul

a reținut că nu ar putea fi pronunțată nici o hotărâre în care efectul

translativ de proprietate să fie condiționat de momentul efectuării efective a

plății restului de preț de către reclamanta în sarcina căreia s-ar stabili în

același timp obligația de plată a restului de preț, întrucât dispozițiile art. 5

alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu permit o astfel de soluție, iar

pronunțarea unei astfel de hotărâri judecătorești ar fi contrară și

prevederilor art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și

libertăților fundamentale, efectul unei hotărâri judecătorești neputând fi

condiționat de conduita ulterioară procesului a uneia dintre părțile în

litigiu.

Pentru considerentele

arătate, tribunalul a constatat că nu este întemeiată cererea

reclamantei-pârâte reconvenționale SC N.C. SRL de obligare a pârâților la

încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind

apartamentul obiect al contractului de construire și antecontract de

vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, și privind garajul obiect al actului

adițional din 05 noiembrie 2007 la acest contract, iar în caz contrar să fie

pronunțată o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare,

întrucât reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL nu și-a îndeplinit în

întregime obligația de plată a prețului, astfel că nu sunt îndeplinite

condițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, aplicabile

privind această cerere.

Tribunalul a

constatat că nu este întemeiată cererea reconvențională, prin care

pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a solicitat obligarea reclamantei-pârâtă

reconvențională SC N.C. SRL la plata restului de preț de 29.600 euro. În acest

sens, tribunalul a reținut că scadența obligației reclamantei-pârâtă

reconvențională de plată a restului de preț al apartamentului, este condiționată

de momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică,

iar pârâtul-reclamant reconvențional nu a făcut dovada că ar fi notificat-o pe

reclamanta-pârâtă reconvențională să se prezinte la notar în vederea încheierii

contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, conform obligației ce îi

revenea în acest sens în baza art. 8 din contractul de construire și

antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți.

Totodată, scadența obligației reclamantei-pârâte reconvenționale SC N.C. SRL de

plată a restului de preț al garajului este condiționată de momentul predării

acestuia, iar pârâtul-reclamant reconvențional nu a făcut dovada predării

garajului către reclamanta-pârâtă reconvențională, deși sarcina probei sub

acest aspect îi revenea, în baza art. 1169 C. civ.

Prin urmare,

tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de

pârâtul-reclamant reconvențional N.I., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă

reconvențională SC N.C. SRL.

În ce privește

cererea reclamantei-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL de obligare a

pârâtului-reclamant reconvențional N.I. la plata penalităților de întârziere,

tribunalul a reținut, raportat la conținutul clauzei penale inserate de către

părți în art. 7 lit. a) și art. 5 lit. b) și c) din contractul de construire și

antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, că acordul de voință

al părților a fost în sensul datorării de către executantul-vânzător a

penalităților de întârziere pentru nerespectarea termenului de execuție a

lucrării, 15 iunie 2008, iar nu pentru nerespectarea termenului de predare a

apartamentului prevăzut de art. 6 din contract. Astfel, potrivit art. 6 din

contract, executantului-vânzător îi revenea obligația ca, în cel mult 15 zile

de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, să convoace pe

beneficiarul-cumpărător în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de

primire la sediul societății, iar raportat la întârzierea în îndeplinirea

acestei obligații, părțile nu au stipulat plata penalităților de întârziere.

Prin urmare, prezintă relevanță în cauză sub aspectul existentei obligației

pârâtului-reclamant reconvențional de plată a penalităților de întârziere

invocate de către reclamanta-pârâtă reconvențională, stabilirea faptului dacă

acesta și-a îndeplinit obligația de finalizare a lucrării de construire a

apartamentului la stadiul semifinisat până la data de 15 iunie 2008.

În ce privește

chestiunea finalizării lucrărilor de construire a garajului, față de divergența

raportat la poziția procesuală a părților, pârâtul-reclamant reconvențional N.I.

invocând faptul că garajul urma a fi situat la subsolul clădirii, iar

reclamanta-pârâtă reconvențională faptul că acesta trebuia să fie situat în

exterior, tribunalul a reținut că nu s-a făcut mențiune în acest sens în

cuprinsul actului adițional din 05 noiembrie 2007 la contractul încheiat între

părți. Totodată, s-a constatat că în acest act adițional nu a fost prevăzut un

termen de predare a garajului, ceea ce nu poate duce la prezumția că acesta

trebuia să fie predat la data încheierii actului adițional, întrucât în

cuprinsul acestuia părțile au stipulat că plata prețului aferent garajului se

va realiza în două tranșe, dintre care cea de-a doua transă la data predării

garajului. Or, dacă garajul urma să fie edificat, după cum recunoaște

reclamanta-pârâtă reconvențională, invocând faptul că trebuia să fie situat în

exterior și că nu ar fi edificat nici în prezent, nu se înțelege cum ar fi

putut să fie predat la data încheierii actului adițional. Nu se face trimitere

în cuprinsul actului adițional la prevederile contractului de construire și

antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, încheiat între părți,

ca fiind aplicabile și în ce privește garajul, menționându-se doar că

prevederile acestui contract rămân nemodificate. Prin urmare, actul adițional

din 05 noiembrie 2007 fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, tribunalul a

reținut că obligațiile principale ce revin părților în baza acestuia sunt cele

de vânzare și respectiv cumpărare a garajului, iar din puținele prevederi ale

acestui antecontract, rezultă că îndeplinirea obligației de predare a garajului

atrăgea scadența obligației de plată a restului de preț. Intervenind

neînțelegeri ulterioare între părți, această predare a garajului nu a fost

efectuată. Raportat la conținutul antecontractului, acestea neavând o prevedere

în sensul că i s-ar aplica dispozițiile contractului privind apartamentul,

anterior încheiat între părți, nu s-a putut reține însă că pârâtului-reclamant

reconvențional i-ar fi revenit obligația de finalizare a garajului la termenul

prevăzut pentru finalizarea apartamentului.

Față de probele

administrate în cauză, tribunalul a constatat că nu sunt întrunite condițiile art.

7 lit. a) din contractul încheiat între părți, neputându-se reține îndeplinirea

cu întârziere de către pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a obligației de

finalizare a execuției apartamentului la stadiul semifinisat, stabilită prin art.

5 lit. a) din contract pentru data de 15 iunie 2008.

În acest sens,

tribunalul a avut în vedere contractul de finisaje interioare încheiat la 24

mai 2008 între reclamanta-pârâtă reconvențională și pârâtul-reclamant

reconvențional N.I. și procesul verbal de predare-primire, privind recepția a

două apartamente, încheiat la 31 iulie 2008 între pârâtul-reclamant

reconvențional N.I. și SC N.C. SRL și reține că apartamentul în cauză a fost

realizat la stadiul semifinisat de către pârâtul-reclamant reconvențional în

termenul contractual, după care acesta a contractat realizarea la acest

apartament a unor lucrări de finisare, lucrări ce au fost de asemenea

realizate, iar prețul acestor lucrări, de 7.000 euro a fost achitat (fila 39

dosar inițial Judecătoria Cluj-Napoca).

Fiind audiat,

martorul T.A.A. a declarat că în luna iunie 2008 apartamentul era aproape

semifinisat, apartamentul fiind finisat aproximativ în toamnă (fila 67),

declarația acestuia venind astfel, în ce privește stadiul de realizare al

apartamentului, în susținerea situației de fapt mai sus reținute de către

instanță din înscrisuri și interogatorii. Martorul a mai declarat că în 15

iunie 2008 nu erau scări de acces la imobil, ci doar o scândură. Din declarația

martorului C.D.M. (fila 68) rezultă că acesta a efectuat lucrările de finisare

pentru pârâtul-reclamant reconvențional la apartamentul în cauză, iar casa

scării a fost finisată în luna mai 2008, fiind balustrade în casa scării, cu

tencuială decorativă. Martorul H.N.A. (fila 69) a declarat și el că în vara

anului 2008 a lucrat la apartament, care era atunci în stadiul semifinisat, iar

atunci erau scări de acces în bloc, gresie și uși termopan, iar în casa scării

erau balustrade, acestea fiind făcute odată cu balustradele de la balcoane.

Declarația martorului B. nu a fost în opinia instanței relevantă, deoarece a

fost la imobil în aprilie 2008, iar ulterior nu cunoaște aspecte relevante

(fila 66). Punerea în funcțiune a instalației electrice pentru spațiile comune

ale imobilului în cauză s-a realizat la 19 iunie 2008, după cum rezultă din

factura și chitanța emise pârâtului-reclamant reconvențional de SC E.J. SRL,

depusă în copie la dosar (filele 108-107). Totodată, lucrările de amplasament

apă și canal la imobilul în cauză au fost finalizate la 08 aprilie 2006 după

cum rezultă din procesul verbal din acea dată (fila 118).

Raportat la probele

astfel administrate, și reținând că prin interogatoriile administrate nu au

fost obținute recunoașteri favorabile stării de fapt invocate de către partea

adversă, tribunalul a reținut că nu a fost infirmată împrejurarea că

apartamentul a fost realizat la stadiul semifinisat de către pârâtul-reclamant

reconvențional în termenul prevăzut în contract, după care finisat până la data

încheierii procesului verbal de recepție din 31 iulie 2008, după cum s-a

reținut mai sus pe baza probei cu înscrisuri și prin aplicarea prezumției

simple raportat la acestea. În acest sens, tribunalul a avut în vedere și

faptul că în contractul încheiat între părți nu s-a definit stadiul de

semifinisat stabilit de părți pentru apartament și nu s-au prevăzut condiții

pentru nivelul de finisare al casei scărilor și scărilor de acces în imobil,

iar față de cele relevate prin proba testimonială nu s-a apreciat că stadiul de

finisare a acestora în vara anului 2008 impietează asupra considerării ca

îndeplinită a obligației de finalizare a apartamentului la stadiul de

semifinisat.

Pentru considerentele

arătate, tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea formulată de

reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL, în contradictoriu cu pârâtul-reclamant

reconvențional N.I.

Față de prevederile art.

276 C. proc. civ., constatând că atât reclamanta-pârâtă reconvențională, cât și

pârâtul-reclamant reconvențional N.I. au căzut în pretenții, fiind în culpă

procesuală, s-au compensat cheltuielile de judecată ale părților. În acest

sens, tribunalul a reținut că dispoziția art. 276 C. proc. civ. nu instituie

condiția unei echivalențe matematice între cheltuielile de judecată ale

părților, compensarea fiind o măsură lăsată la latitudinea instanței, astfel că

această posibilitate se distinge de situația în care instanța ar fi făcut

aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ. în ce privește pe

fiecare dintre părți, acordând fiecăreia cheltuieli de judecată doar pentru

măsura în care a avut câștig de cauză și respectiv pentru care nu a căzut în

pretenții. Dimpotrivă, art. 276 C. proc. civ. instituie posibilitatea

compensării cheltuielilor de judecată ale părților dincolo de situația

echivalentei matematice, ca posibilitate procedurală, distinctă de aplicarea

compensării legale reglementate de art. 1144 C. civ., ce privește creanțele

reciproce ale părților, certe, lichide, exigibile, privind sume de bani în

limita în care sunt egale, ce ar opera în mod normal atunci când instanța ar

stabili obligația de plată a unei sume de bani în sarcina fiecărei părți în

parte, în favoarea părții adverse. Pentru pârâta N.S.I. nu s-a făcut dovada

cuantumului onorariului avocațial.

Prin Decizia civilă nr.

176 din 05 decembrie 2012, pronunțată în Dosarul nr. 4834/211/2010 de către

Curtea de Apel Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamanta SC N.C. SRL

împotriva sentinței civile nr. 384 din 31 ianuarie 2012, pronunțată în Dosarul

nr. 4834/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, care a fost schimbată în

parte, în sensul că s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a

pârâtei N.S.I., menținându-se restul dispozițiilor sentinței. S-a dispus

compensarea cheltuielilor de judecată. S-a respins apelul pârâtului N.I.

împotriva aceleiași sentințe.

Prin Decizia civilă nr.

3335 din 13 iunie 2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție,

s-au admis recursurile declarate de reclamanta SC N.C. SRL și de pârâții N.I.

și N.S.I. împotriva deciziei civile nr. 176 din 05 decembrie 2012 pronunțată de

Curtea de Apel Cluj, s-a casat decizia recurată și s-a trimis cauza spre rejudecare

la aceeași curte de apel.

În rejudecare, cauza

a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Cluj sub nr. 4834/211/2010* la data

de 27 septembrie 2013.

Prin Decizia civilă nr.

105 din 18 martie 2014, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă de contencios

administrativ și fiscal, a admis, în parte, apelul declarat de către

apelanta-reclamantă SC N.C. SRL.

A admis, în parte,

apelul declarat de către apelantul-pârât N.I. și în consecință:

A schimbat în

întregime sentința apelată în sensul că:

A respins excepția

lipsei calității procesuale pasive a pârâtei N.S.I.

A admis, în parte,

cererea de chemare în judecată introdusă de către reclamanta S.C. N.C. S.R.L

împotriva pârâților N.I. și N.S.I.

A admis, în parte,

cererea reconvențională introdusă de către pârâtul reclamant reconvențional N.I.

și în consecință:

A obligat pârâții N.I.

și N.S.I. la plata sumei de 98.929,64 lei reprezentând penalități de întârziere

calculate conform contractului de construire și antecontractului de vânzare -

cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007.

A dispus compensarea

judiciară a sumei de 29.600 euro pe care reclamanta S.C. N.C. S.R.L o are de

achitat pârâților cu suma de 98.929,64 lei pe care pârâții o datorează reclamantei

și, în consecință, a obligat reclamanta S.C. N.C. S.R.L să plătească pârâților N.I.

și N.S.I. un rest de plată de 26.088, 92 lei.

A obligat pârâții N.I.

și N.S.I. să încheie cu reclamanta S.C. N.C. S.R.L contract autentic de vânzare

- cumpărare având ca obiect apartamentul, înscris în C.F. Cluj-Napoca, situat

în Cluj-Napoca, iar în caz contrar, prezenta hotărâre judecătorească ține loc

de act autentic de vânzare - cumpărare apt pentru întabulare, cu obligarea

corelativă a reclamantei la plata restului de preț de 26.088,92 lei.

A respins cererea de

obligare a pârâților să încheie act autentic de vânzare - cumpărare cu privire

la garajul cu suprafața de 15 mp.

A obligat pârâții N.I.

și N.S.I. să plătească apelantei reclamante SC N.C. SRL suma de 37.000 lei,

reprezentând o parte din cheltuielile de judecată avansate, proporțional cu

admiterea parțială a cererii de chemare în judecată.

Curtea, analizând

apelurile formulate din perspectiva motivelor invocate, a reținut următoarele:

1) Pentru legala și temeinica

soluționare a apelurilor declarate trebuie reluate aspectele privitoare la

starea de fapt care se degajă din actele și lucrările dosarului, cu punctarea

aspectelor esențiale care trebuie enunțate în soluționarea cauzei deduse

judecății.

Astfel, la data de 3

septembrie 2007 a fost încheiat contractul de construire și antecontractul de

vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, între apelantul intimat N.I. și

apelanta reclamantă SC N.C. SRL Prin acest contract (filele 8-12 dosar

judecătorie), pârâtul-reclamant reconvențional N.I. și-a asumat obligația să

construiască, iar apoi să vândă reclamantei-pârâte reconvenționale la stadiul

de semifinisat, un apartament din imobilul care va fi edificat pe terenul

situat în mun. Cluj-Napoca, Calea Turzii F.N., înscris în C.F. Cluj-Napoca,

apartament cu două camere, cu suprafața utilă de 68,10 mp și cu balcon de 13,80

mp, cu cota aferentă din terenul din jurul construcției, apartamentul urmând a

fi situat la etajul 1, în partea stângă a intrării.

Totodată, reclamanta-pârâtă

reconvențională și-a asumat obligația de a plăti prețul apartamentului arătat,

în cuantum de 77.000 euro, după cum urmează: suma de 23.100 euro la data

încheierii antecontractului, 03 septembrie 2007, suma de 30.800 euro la data

edificării în roșu a construcției, iar restul de 23.100 euro la încheierea

contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile prevăzând în

acest sens prin art. 3 lit. b) pct. 3 din contract, ”momentul întabulării

apartamentului la notar”. Prin art. 5 lit. a) din contract s-a stabilit

obligația pârâtului-reclamant reconvențional N.I. de a executa lucrarea de

construire până la data de 15 iunie 2008, fiind prevăzut și un termen de gratie

de 2 luni, urmând ca, potrivit art. 6 din contract, pentru efectuarea recepției,

acesta să o convoace pe cumpărătoare în scris, prin scrisoare recomandată cu

confirmare de primire, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut

la art. 5, recepția apartamentului, fără garaj, urmând a fi consemnată într-un

proces verbal încheiat între părți. O clauză de importanță determinantă în

soluționarea dosarului este cea prevăzută la art. 9 alin. (2) din contract,

potrivit căreia,,termenele stabilite prin prezentul contract sunt esențiale”.

Potrivit art. 7 lit. a)

din contract, părțile au stabilit că în cazul în care executantul-vânzător nu

execută lucrarea în termenul stabilit, acestuia îi revine obligația de a plăti

beneficiarului-cumpărător, daune moratorii în sumă de 0,3% pe zi de întârziere

din suma achitată, pe o perioadă de 60 de zile, calculate de la data expirării

termenului de grație, precum și o penalitate de 0,5% pe zi de întârziere pe 60

de zile de la data expirării perioadei de grație.

Raportat la

conținutul clauzei penale inserate în art. 7 lit. a) din contractul încheiat

între părți, aceasta regăsindu-se și la art. 5 lit. b) și c), instanța de apel

a reținut, în baza art. 969 și 1069 C. civ., că părțile au prevăzut obligația

promitentului executant-vânzător de plată a penalităților de întârziere doar

pentru perioada totală de 120 de zile, respectiv pentru 60 de zile daune

moratorii în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, și pentru

60 de zile penalități de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere.

Un aspect foarte

important asupra căruia trebuie insistat deoarece este esențial în economia

dosarului este reprezentat de faptul că prin Anexa nr. 1 a contractului părțile

au definit exact și au descris starea imobilului care trebuie predat de către

constructorul promitent vânzător pentru a-și îndeplini obligațiile contractuale.

Astfel, la cap. II din Contract părțile au definit apartamentul contractat ca

având ,,gradul de finisare conform Anexei I”. Or potrivit acestei anexe,

apartamentul predat trebuia să îndeplinească anumite standarde de finisare,

printre care,,toate instalațiile trase la fiecare punct din apartament”,

respectiv,,tot ce ține de exterior și casa scării va fi predat finisat”. În

consecință, promitentul vânzător, constructor al imobilului, nu se putea

elibera de obligația sa decât dacă ar fi predat apartamentul cu aceste

finisaje, în condițiile contractuale asumate.

Capitolul VI din

contract definește condițiile în care trebuia realizată recepția imobilului,

astfel: ,,pentru efectuarea recepției, executantul vânzător îl va convoca pe

beneficiarul - cumpărător în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de

primire la sediul societății, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului

prevăzut la art. 5 (este vorba despre termenul de predare a apartamentului

anterior enunțat - 15 iunie 2008). Recepția apartamentului, fără garaj, va fi

consemnată într-un proces verbal încheiat între părți, iar promitentul

cumpărător are dreptul de a realiza o inspecție a imobilului pentru a vedea

dacă apartamentul este în starea acceptată de către părți prin Contract și

Anexe.

Studiul actelor și

lucrărilor dosarului relevă faptul că un astfel de proces verbal încheiat în

condițiile menționate anterior nu există. Apelantul N.I. încearcă în mod

nejustificat și fără succes să asimileze cu acest proces verbal un altul care

se referă la finisajele apartamentului, aspect pe care îl vom detalia în cele

ce urmează la pct. 2.

Prin actul adițional

din 05 noiembrie 2007 la contractul din 03 septembrie 2007 încheiat între

părți, acestea au convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent

apartamentului obiect al contractului, în suprafață de 15 mp, la care se adaugă

o suprafață de 5 mp cotă parte din drumul de acces, prețul garajului fiind

stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor

plăti la data semnării actului adițional, iar restul de 6500 euro se vor plăti

la data predării garajului. În actul adițional a fost inserată și mențiunea că

restul prevederilor contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate.

Rezultă faptul că rămâne valabilă și în privința garajului clauza privind data

de construire și predare precum și clauza privind penalitățile contractuale în

caz de nerespectare a termenului care este unul esențial și în privința

garajului așa cum este și în cazul apartamentului.

2) La data de 24 mai 2008

a fost semnat între aceleași părți un nou contract având ca obiect finisajele interioare

ale apartamentului (filele 40 - 45 din dosarul Judecătoriei Cluj - Napoca,

ulterior declinat spre competentă soluționare la Tribunalul Specializat Cluj), prin

care au convenit cu privire la executarea de către constructor a unor finisaje

interioare ale apartamentului în termen de 30 de zile de la data încheierii

contractului.

Trebuie precizat

expres cu privire la acest contract ulterior dintre părți faptul că, contrar a

ceea ce susține apelantul reclamant reconvențional N.I. prin apelul declarat și

prin poziția constant exprimată pe parcursul derulării procesului, inclusiv

prin concluziile scrise depuse pentru pronunțarea din 18 martie 2014, acest

contract din 24 mai 2008 nu reprezintă vreo modificare sau completare a celui

anterior încheiat între părți, ci este un contract cu totul nou, deplin

autonom, cu drepturi și obligații proprii și specifice a cărui executare

trebuie discutată și analizată distinct de obligația de predare a apartamentului,

descrisă pe larg anterior.

Mai mult, în nici un

caz acest nou contract nu a reprezentat o prorogare a obligației de predare a

apartamentului așa cum sugerează constructorul promitent vânzător deoarece avea

ca obiect doar predarea unor finisaje și nu a apartamentului în sine.

Prin această poziție

procesuală, apelantul N.I. schimbă obligațiile asumate de părți, face o

confuzie între raporturi juridice distincte și interpretează într-o altă

manieră decât cea care rezultă din înscrisurile analizate drepturile și

obligațiile părților.

Acest al doilea

contract având ca obiect finisajele apartamentului a fost executat așa cum

rezultă din procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de

31 iulie 2008 (filele 46 - 48 dosar Judecătoria Cluj - Napoca). Conform acestui

proces verbal de predare - primire au fost predate lucrările descrise detaliat

în cuprinsul actului: gletuirea și vopsirea pereților, pardoseală - turnare

șapă și montare parchet, amenajarea băii și montarea unor obiecte sanitare,

amenajare bucătărie, hol și terasă, montare uși și calorifere, montare centrală

termică. Prețul total al acestor lucrări a fost de 7.000 euro. Chiar dacă acest

proces verbal face în mod impropriu referire la recepția,,a două apartamente

,,(fila 46 dosar Judecătorie) rezultă în mod lipsit de echivoc din cuprinsul

său că este vorba despre predarea finisajelor la aceste apartamente și nu

despre executarea obligației pe care promitentul vânzător N.I. și-a asumat-o la

data de 3 septembrie 2007 prin contractul de construire și antecontractul de

vânzare-cumpărare privind predarea apartamentului care face obiectul cauzei, cu

toate detaliile stabilite conform Anexei nr. 1 pe care am descris-o pe larg

anterior.

Dimpotrivă, un proces

verbal care să confirme predarea apartamentului în condițiile descrise în Anexa

nr. 1 la contract nu există. Există doar acest proces verbal de predare a

finisajelor care se referă la un raport juridic distinct, cu alte drepturi și

alte obligații. Mai mult, promitentul vânzător nici măcar nu a făcut dovada

convocării reclamatei apelante persoană juridică în vederea încheierii acestui

proces verbal, în condițiile contractual asumate.

Instanța de apel

reține că acest proces verbal depus în probațiune și care face referire expresă

la anumite finisaje și dotări anterior descrise (centrală termică, calorifere,

uși interioare) nu poate ține locul procesului verbal de recepție reglementat

de art. 5 din contract, întrucât nu acoperă anumite elemente precizate expres

la pct. 4 și 5 din Anexa nr. 1 la contract, și anume: a) spații comune

(elemente exterioare ale blocului și casa scării) precum și dovada că

utilitățile au fost trase la apartament, urmare a racordării la utilități a

blocului în care este situat apartamentul contractat.

În consecință,

procesul verbal de predare a finisajelor dovedește doar realizarea pct. 1 - 3

din Anexa 1 la antecontract, fără însă a proba îndeplinirea în termen și a

lucrărilor de la pct. 4 și 5. Or, apelanta SC N.C. SRL nu a renunțat în vreun

fel și la lucrările menționate la pct. 4 și 5 și nici la dreptul de a primi

predarea acestora în baza unui proces verbal distinct pentru încheierea căruia

trebuia convocată. Clauzele contractuale interpretate cumulat relevă faptul că

doar executarea integrală a obligațiilor și constatarea îndeplinirii tuturor

acestor obligații printr-un proces verbal împiedică curgerea penalităților

contractuale conform contractului.

Este esențial de

menționat din nou în acest context faptul că prin antecontractul inițial la

care ne raportăm, părțile nu au limitat obiectul antecontractului la unitatea

locativă propriu zisă ci au extins obiectul înțelegerii și la lucrări

exterioare acestuia cum ar fi casa scării, spații exterioare blocului, și

racordarea prealabilă a blocului la utilități, lucrări care nu au fost

executate în termenul contractual asumat.

Așa cum am precizat

și anterior, gradul de semifinisare indicat în antecontract includea și

următoarea mențiune extrem de importantă pentru a verifica îndeplinirea

obligațiilor contractuale:,,tot ce ține de exterior și casa scării va fi predat

finisat,,. În acest context trebuie precizat că nu a existat nicio inițiativă a

Executantului de a preda în stare finisată lucrările exterioare blocului

respectiv casa scării sau vreo dovadă că aceste lucrări ar fi fost predate până

în prezent.

La dosarul de apel

reclamanta apelantă a depus o serie de planșe foto care nu au fost contestate

de către partea adversă sub aspectul datei și care dovedesc faptul că la

momentul la care obiectul antecontractului trebuia predat - 25 iunie 2008, mare

parte dintre lucrările exterioare nu erau finalizate. Astfel, (filele 91-94

dosar apel), lipsea ușa de acces la imobil, instalația electrică nu era

finalizată pe casa scării, casa scării nu era finisată, scările de acces în

bloc nu erau finisate prin placarea cu gresie și lipsea balustrada. Mai mult,

accesul la bloc se realiza pe o scândură improvizată iar în jurul blocului

existau mormane de moloz provenit din construcții (foto 2 și 3). Sub aspectul datei

planșele foto au fost certificate pentru conformitate cu originalul.

Un alt set de

fotografii este realizat în data de 18 mai 2009 (filele 95 - 106) dosar apel și

relevă faptul că la aproape un an de la data la care finisajele exterioare

trebuiau predate nu era încă realizat trotuarul, și scările de acces în bloc

erau tot nefinisate. Mai mult, aleile de acces la bloc erau în curs de

realizare la respectivul moment. Concluzia care se degajă este că la data de 25

iunie 2008 elemente importante din casa scării și din exteriorul blocului nu

sunt finalizate, constructorul promitent vânzător realizându-le ulterior.

Și oricum, dincolo de

aceste aspecte trebuie relevat faptul că potrivit antecontractului predarea

acestor lucrări în totalitate trebuia probată printr-un proces verbal de

predare - primire, or un astfel de înscris nu a fost depus la dosar de către

apelantul N.I. nici până la momentul soluționării apelului.

Un astfel de proces

verbal nu exista nici în privința utilităților, deși posibilitatea racordării

apartamentului la utilități trebuia să fie efectivă la data de 15 iunie 2008

potrivit punctului 4 din anexa la antecontract. Clauza este una absolut

previzibilă deoarece un spațiu de locuit așa cum este apartamentul pe care s-a

obligat promitentul vânzător să-l construiască și să-l vândă este inutilizabil

în lipsa utilităților.

La fel ca în cazul

finisajelor exterioare, nici în cazul utilităților nu există un proces verbal

de predare - primire, iar pentru a stabili momentul racordării la utilități a

apartamentului trebuie mai întâi stabilit care este momentul racordării

imobilului de locuințe colective în care se găsește apartamentul, fiind evident

că apartamentul nu putea fi racordat decât împreună cu întregul imobil.

Probele administrate

relevă faptul că racordarea blocului la rețeaua de energie electrică s-a

realizat la data 17 noiembrie 2008 (fila 91 dosar apel), mult după momentul

asumat contractual ca termen de predare - 15 iunie 2008. Data racordării

rezultă din procesul verbal de recepție la punerea în funcțiune, act cu dată

certă înregistrat la E.D.T.N. - Sucursala Cluj-Napoca. În condițiile în care

există un singur furnizor de energie electrică către consumatorii casnici

enunțat în cuprinsul acestui proces verbal, este exclus ca apartamentul să fi

fost racordat anterior acestei date, înaintea și separat de racordarea

întregului imobil din care face parte. Potrivit H.G. nr. 90 din 23 ianuarie 2008

aplicabil în perioada la care ne raportăm, racordarea la rețeaua electrică se

realizează numai cu implicarea și în baza unor acte încheiate cu operatorul de

distribuire - E.D.T.N. Din înscrisurile comunicate de către acest unic

distribuitor la solicitarea instanței, rezultă că în cauză avizul tehnic de

racordare s-a emis la 7 noiembrie 2008 iar procesul verbal de recepție la

punerea în funcțiune s-a realizat la 17 noiembrie 2008 (filele 89 - 93 dosar

apel).

Rezultă în baza

acestor înscrisuri faptul că promitentul vânzător și-a executat cu o întârziere

de peste 120 de zile obligația de racordare a imobilului la utilități pentru a

da astfel posibilitatea reclamantei apelante ca la rândul ei să-și racordeze

apartamentul care face obiectul antecontractului la utilități, așa cum este

menționat în pct. 4 al anexei la antecontract.

Nici procesul verbal

de recepție la terminarea lucrărilor datat 30 iunie 2008 nu poate înlocui

procesul verbal convenit de către părți potrivit clauzelor antecontractului,

definit la pct. 6 din contract. Pe de o parte acest proces verbal nu este

opozabil promitentului cumpărător care nu a participat la încheierea lui, iar

pe de altă parte acest proces verbal are drept scop evidențierea construcțiilor

în evidențele fiscale și verificarea modului în care a fost respectată

autorizația de construire, în nici un caz verificarea modului în care au fost

respectate obligațiile asumate prin antecontract cu privire la finisajele

exterioare și racordarea la utilități.

3) La data de 01

septembrie 2009, reclamanta apelantă a notificat pe pârâtul-reclamant

reconvențional N.I., prin executor judecătoresc, să se prezinte la 07

septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societății civile de notari K. și

Asociații, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de

vânzare-cumpărare privind imobilul prevăzut în contractul de construire și

antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți

și actul adițional din 05 noiembrie 2007 (filele 14 - 15, dosar Judecătoria

Cluj-Napoca). După cum rezultă din încheierea de certificare din 07 septembrie 2009

a notarului public P.S.M., în data de 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul

Societății civile de notari K. și Asociații, nu s-a prezentat pârâtul apelant N.I.,

prezentându-se doar apelanta S.C. N.C. S.R.L care a prezentat ordinul de plată din

26 august 2009 în valoare de 26.088,92 lei, reprezentând rest de plată pentru

imobilele obiect al antecontractului din 03 septembrie 3007 și al actului

adițional aferent (fila 17 dosar judecătorie).

În ceea ce privește

îndeplinirea de către promitenta cumpărătoare a propriilor obligații

contractuale, trebuie relevate următoarele aspecte esențiale. Astfel, nici una

dintre părți nu contestă faptul că reclamanta apelantă S.C. N.C. S.R.L a

achitat la termenele convenite următoarele sume: 23.100 euro la data de 14

septembrie 2007, 30.800 euro la data de 3 decembrie 2007 (ambele sume pentru

apartament), respectiv suma de 6.500 euro la data de 6 noiembrie 2007 avans de

preț pentru garaj. În total promitenta cumpărătoare a achitat suma de

206.103,41 lei, prin raportare la cursul de schimb valutar de la fiecare dată a

plății, iar suma care mai trebuia achitată prin raportare la aceste elemente

este de 23.100 euro.

Nerespectarea

obligației de predare a apartamentului cu toate elementele stabilite la pct.

1-5 din Anexa 1 la antecontract determină automat curgerea de penalități

conform clauzelor contractuale asumate de către părți. Concluzia este valabilă

și cu privire la obligația de predare a garajului deoarece prin antecontractul

care privește acest imobil se face referire expresă la faptul că toate clauzele

asumate anterior prin antecontractul privind apartamentul rămân valabile și în

privința garajului, deci inclusiv penalitățile. Trebuie precizat un aspect

important privind modul de calcul al acestor penalități. Astfel, deși au un

cuantum ridicat, de 0, 3 % respectiv 0, 5%, ele se calculează doar pentru un

interval de 120 de zile de la data de predare a apartamentului (15 iunie 2008),

în cazul în care termenul nu este respectat așa cum în concret s-a și

întâmplat. Pentru primele 60 de zile de la scadența obligației de predare

cuantumul penalităților care se calculează la suma achitată cu titlul de avans

este de 0,3 % pe zi, iar dacă obligația nu este respectată nici în acest

interval, atunci cuantumul penalităților este de 0, 5% pe zi pentru un nou

interval de 60 de zile. După epuizarea celor 120 de zile astfel calculate nu

mai pot fi percepute penalități de întârziere. Acest algoritm de calcul permite

stabilirea cu exactitate a cuantumului penalităților prin raportare la suma

acordată cu titlul de avans, calcul care a fost realizat de către reclamantă

chiar prin cererea de chemare în judecată fără a fi contestat vreun moment de

către pârâtul apelant N.I. Potrivit acestui calcul, cuantumul penalităților

este de 98. 929, 64 lei (fila 5 dosar Judecătoria Cluj).

În circumstanțele

analizei anterioare care a concluzionat în sensul că promitentul vânzător

constructor nu și-a respectat obligația de predare a bunului așa cum a fost

asumată prin contract, în baza dispozițiilor art. 969 C. civ. și a clauzei

penale asumate expres prin contractul care are valoare de lege a părților,

instanța va obliga pârâții apelanți N.I. și N.S.I. la plata sumei de 98.929,64

lei reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului de

construire și antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 3

septembrie 2007.

4) Cu privire la

această sumă, reclamanta apelantă SC N.C. SRL a solicitat compensarea parțială

cu ultima tranșă de preț de 29.600 de euro. În condițiile în care prin prezenta

decizie pârâții vor fi obligați la plata sumei de 98.929,64 lei, iar reclamanta

le mai datorează acestora un rest de plată de 29.600 de euro ca ultima tranșă

din preț sunt pe deplin îndeplinite condițiile pentru compensarea

judecătorească a creanțelor reciproce până la concurența celei mai mici dintre

ele.

Instanța de apel

reține că apelanta a solicitat compensarea judecătorească a sumelor, în

condițiile în care sunt pe deplin îndeplinite cea mai mare parte a condițiilor

compensației legale, mai puțin condiția exigibilității, așa cum instituția este

reglementată de art. 1144 din vechiul C. civ. incident prin raportare la data

încheierii antecontractului și nașterii creanțelor. Astfel, este vorba despre

creanțe reciproce, având ca obiect sume de bani care prin esență sunt valori

fungibile, sunt creanțe certe și lichide, una fiind născută din nerespectarea

obligației de predare născută dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare, iar

cea reciprocă fiind născută din obligația de plată a prețului pentru imobilul

care face obiectul antecontractului. Desigur că doar prin prezenta decizie

obligația de plată a restului de preț devine exigibilă deoarece era scadentă la

momentul încheierii actului de vânzare - cumpărare în forma autentică, moment

care va fi substituit de către insta