ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3074/2014

Deliberând, în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursurilor de față; Prin sentința civilă nr. 384 din 31 ianuarie 2012, pronunțată în Dosarul nr. 4834/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de către pârâta N.S.I.. S-a respins acțiunea precizată și extinsă formulată de către reclamanta SC N.C. SRL Cluj-Napoca, ca nefondată, față de pârâtul N.I., iar în ceea ce o privește pe pârâta N.S.I., întemeiat pe excepție. S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant N.I. Analizând, în prealabil, excepția invocată de către pârâta N.S.I., instanța de fond a admis-o și a respins acțiunea principală întemeiată pe excepție, pentru că reclamanta nu are nici un raport contractual cu această pârâtă, care este doar coproprietară a terenului.

Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul a reținut că între reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL, în calitate de beneficiară-cumpărătoare, pe de o parte, și pârâtul-reclamant reconvențional N.I., în calitate de executant-vânzător, pe de altă parte, au fost încheiate contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, și actul adițional din 05 noiembrie 2007 la acest contract (filele 7-11 și 12, dosar Judecătoria Cluj-Napoca), ambele constatate prin înscrisuri însușite de ambele părți prin semnătură necontestată, iar de către reclamanta-pârâtă reconvențională și prin stampilă, și care prin urmare au valoare probatorie față de dispozițiile art. 46 C. com.

coroborat cu art. 1191 C. civ. raportat la art. 1176 alin. (1) C. civ. și la art. 177 alin. (1) C. proC. civ. Prin contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți, pârâtul-reclamant reconvențional N.I. și-a asumat obligația să construiască, iar apoi să vândă reclamantei-pârâte reconvenționale la stadiul de semifinisat, un apartament pe terenul situat în mun. Cluj-Napoca, Calea Turzii, înscris în C.F. Cluj-Napoca, cu două camere, cu suprafața utilă de 68,10 mp și cu balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul din jurul construcției, apartamentul urmând a fi situat într-un bloc, la etajul 1, în partea stângă a intrării.

Totodată, reclamanta-pârâtă reconvențională si-a asumat obligația de a plăti prețul apartamentului arătat, în cuantum de 77.000 euro, după cum urmează: suma de 23.100 euro la data încheierii antecontractului, 03 septembrie 2007, suma de 30.800 euro la data edificării în roșu a construcției, iar restul de 23.100 euro la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile prevăzând în acest sens prin art. 3 lit. b) pct. 3 din contract, ”momentul intabulării apartamentului la notar”. Prin art. 5 lit. a) din contract s-a stabilit obligația pârâtului-reclamant reconvențional N.I.

de a executa lucrarea de construire până la data de 15 iunie 2008, fiind prevăzut și un termen de gratie de 2 luni, urmând ca, potrivit art. 6 din contract, pentru efectuarea recepției, acesta să o convoace pe cumpărătoare în scris, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, recepția apartamentului, fără garaj, urmând a fi consemnată într-un proces verbal încheiat între părți. Potrivit art. 7 lit. a) din contract, părțile au stabilit că în cazul în care executantul-vânzător nu execută lucrarea în termenul stabilit, acestuia îi revine obligația de a plăti beneficiarului-cumpărător, daune moratorii în sumă de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, pe o perioadă de 60 de zile, calculate de la data expirării termenului de gratie, precum și o penalitate de 0,5% pe zi de întârziere pe 60 de zile de la data expirării perioadei de gratie.

Raportat la conținutul clauzei penale inserate în art. 7 lit. a) din contractul încheiat între părți, aceasta regăsindu-se și la art. 5 lit. b) și c), tribunalul retine, în baza art. 969 și 1069 C. civ., că părțile au prevăzut obligația promitentului executant-vânzător de plată a penalităților de întârziere doar pentru perioada totală de 120 de zile, respectiv pentru 60 de zile daune moratorii în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, și pentru 60 de zile penalități de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere.

Prin actul adițional din 05 noiembrie 2007 la contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți, acestea au convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al contractului, în suprafață de 15 mp, la care se adaugă o suprafață de 5 mp cotă parte din drumul de acces, prețul garajului fiind stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor plăti la data semnării actului adițional, iar restul de 6.500 euro se vor plăti la data predării garajului. În actul adițional a fost inserată și mențiunea că restul prevederilor contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate.

La 01 septembrie 2009, reclamanta-pârâtă reconvențională a notificat pe pârâtul-reclamant reconvențional N.I., prin executor judecătoresc, să se prezinte la 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societății civile de notari K. și Asociații, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul prevăzut în contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți și actul adițional din 05 noiembrie 2007 (filele14-15, dosar Judecătoria Cluj-Napoca).

După cum rezultă din încheierea de certificare din 07 septembrie 2009 a notarului public P.S.M., în data de 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societății civile de notari K. și Asociații, nu s-a prezentat pârâtul-reclamant reconvențional N.I., prezentându-se doar reclamanta-pârâtă reconvențională care a prezentat ordinul de plată din 26 august 2009 în valoare de 26.088,92 lei, reprezentând rest de plată pentru imobilele obiect al antecontractului din 03 septembrie 3007 și al actului adițional aferent. La dosar a fost depusă copia certificată pentru conformitate cu originalul a ordinului de plată din 26 august 2009 emis de către reclamanta-pârâtă reconvențională la 26 august 2009 pentru plata către pârâtul-reclamant reconvențional N.I.

a sumei de 26.088,92 lei (fila 22). Întrucât pe acest ordin de plată nu figurează stampila băncii emitente a formularului tip pe care acesta a fost completat, SC B.R.D. G.S.G. SA, tribunalul a constatat că plata menționată în acesta nu a fost efectuată. Această împrejurare a fost confirmată și de către reclamanta-pârâtă reconvențională prin cererea de îndreptare a erorii materiale, prin care a arătat că din eroare în cererea de completare a cererii de precizare a indicat faptul că a achitat prin O.P.

din 26 august 2009 suma de 25.062,87 lei, în realitate ordinul de plată a fost doar prezentat cu ocazia convocării pârâților la notarul public în vederea semnării contractului în formă autentică, fiind dispusă să achite suma datorată în situația în care pârâții ar fi semnat contractul în formă autentică, iar în condițiile în care acest lucru nu s-a întâmplat, nu a prezentat la bancă ordinul de plată, urmând ca restul de 26.088, 92 lei să fie achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Față de aceste considerente, tribunalul a constatat că prin cererea de chemare în judecată formulată, astfel cum a fost precizată, completată și îndreptată ulterior, reclamanta-pârâtă reconvențională a recunoscut faptul că nu a achitat pârâtului-reclamant reconvențional N.I., restul de preț al apartamentului, de 23.100 euro și restul de preț al garajului, de 6.500 euro, cu privire la care s-a stabilit prin contractul în cauză încheiat între părți și actul adițional la acesta că trebuie să fie achitat la data intabulării apartamentului la notar, ceea ce înseamnă a încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, și respectiv la data predării garajului. Cu privire la acest rest de preț, reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C.

SRL a solicitat să fie compensat cu suma 98.929,64 lei la plata căreia a solicitat să fie obligat pârâtul-reclamant reconvențional N.I., ca reprezentând penalități de întârziere contractuale, față de care ar rămâne de achitat diferența de 26.088,92 lei. În acest sens, tribunalul a constatat că, chiar dacă s-ar stabili în sarcina pârâtului-reclamant reconvențional N.I. obligația de plată către reclamanta-pârâtă reconvențională a penalităților de întârziere de 98.929,64 lei și s-ar dispune compensarea judiciară între această obligație și obligația reclamantei-pârâtă reconvențională de a-i plăti acestuia aceeași sumă cu titlu de parte din restul de preț datorat de către aceasta, tot ar mai rămâne un rest de preț neachitat de 26.088,92 lei.

Totodată, prin cererea reconvențională formulată, astfel cum a fost precizată, pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a solicitat obligarea reclamantei-pârâte reconvenționale la plata sumei de 29.600 euro, reprezentând diferență de preț (fila 130). Având în vedere pozițiile concordante sub acest aspect ale ambelor părți, tribunalul a reținut că reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL a achitat pârâtului-reclamant reconvențional N.I., primele două rate din prețul apartamentului și prima rată din prețul garajului, rămânând neachitat restul de 23.100 euro din prețul apartamentului, și restul de 6.500 euro din prețul garajului, în total 29.600 euro.

Raportat la cererea reclamantei-pârâte reconvenționale de pronunțare a unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul și garajul obiect al contractului și actului adițional la acesta menționate, încheiate între părți, tribunalul a constatat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.

Raportat la conținutul acestei norme legale, tribunalul a constatat că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile imperativ prevăzute de lege pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să tină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, întrucât reclamanta-pârâtă reconvențională nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului stabilit în contract și actul adițional pentru apartament și garaj, rămânând neachitat restul de 23.100 euro din prețul apartamentului și restul de 6.500 euro din prețul garajului, în total 29.600 euro. Tribunalul a apreciat că nu prezintă relevanță sub acest aspect faptul că pentru plata restului de preț rămas neachitat părțile au prevăzut termene, cu privire la care s-ar putea discuta dacă sunt îndeplinite sau nu, respectiv predarea garajului pentru restul de preț al garajului, sau cu privire la care se poate retine că nu este împlinit, respectiv momentul intabulării apartamentului la notar, pentru restul de preț al apartamentului.

Numai în situația în care reclamanta-pârâtă reconvențională ar fi renunțat la beneficiul acestor termene și ar fi făcut o plată anticipată astfel încât la data pronunțării hotărârii să fie achitat în întregime prețul apartamentului și al garajului stabilite de părți, s-ar fi putut retine ca fiind îndeplinite condițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005. Nu este suficient ca partea care formulează cererea întemeiată pe dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 să fie dispusă să își îndeplinească obligațiile, ci față de dispoziția expresă a acestui text legal în acest sens, este necesar ca aceasta să își fi îndeplinit obligațiile.

Faptul că reclamanta-pârâtă reconvențională nu și-a îndeplinit în întregime obligația de plată a prețului apartamentului și garajului, nu poate fi suplinit prin admiterea cererii reconvenționale și obligarea acesteia prin hotărâre să efectueze această plată a restului de preț către pârâtul-reclamant reconvențional N.I. Aceasta deoarece, pe de o parte, dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 sunt de strictă interpretare și aplicare și nu prevăd expres condiția ca partea care sesizează instanța să își fi îndeplinit obligațiile, iar pe de altă parte, deoarece stabilirea unei obligații de plată printr-o hotărâre judecătorească nu echivalează cu însăși efectuarea acestei plăti, după cum nici nu garantează îndeplinirea efectivă a obligației astfel stabilită în sarcina uneia dintre părți.

Astfel, o soluție în sensul solicitat de către reclamanta-pârâtă reconvențională ar fi profund inechitabilă întrucât efectul translativ de proprietate s-ar produce prin chiar pronunțarea hotărârii, aceasta fiind executorie, pe când plata prețului nu ar fi încă realizată, fiind instituită doar obligația de plată a restului de preț, obligație cu care nu poate exista nicio certitudine că ar mai fi adusă la îndeplinire în mod efectiv în viitor.

Totodată, tribunalul a reținut că nu ar putea fi pronunțată nici o hotărâre în care efectul translativ de proprietate să fie condiționat de momentul efectuării efective a plății restului de preț de către reclamanta în sarcina căreia s-ar stabili în același timp obligația de plată a restului de preț, întrucât dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu permit o astfel de soluție, iar pronunțarea unei astfel de hotărâri judecătorești ar fi contrară și prevederilor art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, efectul unei hotărâri judecătorești neputând fi condiționat de conduita ulterioară procesului a uneia dintre părțile în litigiu.

Pentru considerentele arătate, tribunalul a constatat că nu este întemeiată cererea reclamantei-pârâte reconvenționale SC N.C. SRL de obligare a pârâților la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul obiect al contractului de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, și privind garajul obiect al actului adițional din 05 noiembrie 2007 la acest contract, iar în caz contrar să fie pronunțată o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, întrucât reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL nu și-a îndeplinit în întregime obligația de plată a prețului, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, aplicabile privind această cerere.

Tribunalul a constatat că nu este întemeiată cererea reconvențională, prin care pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a solicitat obligarea reclamantei-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL la plata restului de preț de 29.600 euro. În acest sens, tribunalul a reținut că scadența obligației reclamantei-pârâtă reconvențională de plată a restului de preț al apartamentului, este condiționată de momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtul-reclamant reconvențional nu a făcut dovada că ar fi notificat-o pe reclamanta-pârâtă reconvențională să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, conform obligației ce îi revenea în acest sens în baza art. 8 din contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți.

Totodată, scadența obligației reclamantei-pârâte reconvenționale SC N.C. SRL de plată a restului de preț al garajului este condiționată de momentul predării acestuia, iar pârâtul-reclamant reconvențional nu a făcut dovada predării garajului către reclamanta-pârâtă reconvențională, deși sarcina probei sub acest aspect îi revenea, în baza art. 1169 C. civ. Prin urmare, tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant reconvențional N.I., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL. În ce privește cererea reclamantei-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL de obligare a pârâtului-reclamant reconvențional N.I.

la plata penalităților de întârziere, tribunalul a reținut, raportat la conținutul clauzei penale inserate de către părți în art. 7 lit. a) și art. 5 lit. b) și c) din contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, că acordul de voință al părților a fost în sensul datorării de către executantul-vânzător a penalităților de întârziere pentru nerespectarea termenului de execuție a lucrării, 15 iunie 2008, iar nu pentru nerespectarea termenului de predare a apartamentului prevăzut de art. 6 din contract. Astfel, potrivit art. 6 din contract, executantului-vânzător îi revenea obligația ca, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, să convoace pe beneficiarul-cumpărător în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire la sediul societății, iar raportat la întârzierea în îndeplinirea acestei obligații, părțile nu au stipulat plata penalităților de întârziere.

Prin urmare, prezintă relevanță în cauză sub aspectul existentei obligației pârâtului-reclamant reconvențional de plată a penalităților de întârziere invocate de către reclamanta-pârâtă reconvențională, stabilirea faptului dacă acesta și-a îndeplinit obligația de finalizare a lucrării de construire a apartamentului la stadiul semifinisat până la data de 15 iunie 2008. În ce privește chestiunea finalizării lucrărilor de construire a garajului, față de divergența raportat la poziția procesuală a părților, pârâtul-reclamant reconvențional N.I. invocând faptul că garajul urma a fi situat la subsolul clădirii, iar reclamanta-pârâtă reconvențională faptul că acesta trebuia să fie situat în exterior, tribunalul a reținut că nu s-a făcut mențiune în acest sens în cuprinsul actului adițional din 05 noiembrie 2007 la contractul încheiat între părți.

Totodată, s-a constatat că în acest act adițional nu a fost prevăzut un termen de predare a garajului, ceea ce nu poate duce la prezumția că acesta trebuia să fie predat la data încheierii actului adițional, întrucât în cuprinsul acestuia părțile au stipulat că plata prețului aferent garajului se va realiza în două tranșe, dintre care cea de-a doua transă la data predării garajului. Or, dacă garajul urma să fie edificat, după cum recunoaște reclamanta-pârâtă reconvențională, invocând faptul că trebuia să fie situat în exterior și că nu ar fi edificat nici în prezent, nu se înțelege cum ar fi putut să fie predat la data încheierii actului adițional. Nu se face trimitere în cuprinsul actului adițional la prevederile contractului de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, încheiat între părți, ca fiind aplicabile și în ce privește garajul, menționându-se doar că prevederile acestui contract rămân nemodificate.

Prin urmare, actul adițional din 05 noiembrie 2007 fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, tribunalul a reținut că obligațiile principale ce revin părților în baza acestuia sunt cele de vânzare și respectiv cumpărare a garajului, iar din puținele prevederi ale acestui antecontract, rezultă că îndeplinirea obligației de predare a garajului atrăgea scadența obligației de plată a restului de preț. Intervenind neînțelegeri ulterioare între părți, această predare a garajului nu a fost efectuată. Raportat la conținutul antecontractului, acestea neavând o prevedere în sensul că i s-ar aplica dispozițiile contractului privind apartamentul, anterior încheiat între părți, nu s-a putut reține însă că pârâtului-reclamant reconvențional i-ar fi revenit obligația de finalizare a garajului la termenul prevăzut pentru finalizarea apartamentului.

Față de probele administrate în cauză, tribunalul a constatat că nu sunt întrunite condițiile art. 7 lit. a) din contractul încheiat între părți, neputându-se reține îndeplinirea cu întârziere de către pârâtul-reclamant reconvențional N.I. a obligației de finalizare a execuției apartamentului la stadiul semifinisat, stabilită prin art. 5 lit. a) din contract pentru data de 15 iunie 2008. În acest sens, tribunalul a avut în vedere contractul de finisaje interioare încheiat la 24 mai 2008 între reclamanta-pârâtă reconvențională și pârâtul-reclamant reconvențional N.I. și procesul verbal de predare-primire, privind recepția a două apartamente, încheiat la 31 iulie 2008 între pârâtul-reclamant reconvențional N.I.

și SC N.C. SRL și reține că apartamentul în cauză a fost realizat la stadiul semifinisat de către pârâtul-reclamant reconvențional în termenul contractual, după care acesta a contractat realizarea la acest apartament a unor lucrări de finisare, lucrări ce au fost de asemenea realizate, iar prețul acestor lucrări, de 7.000 euro a fost achitat (fila 39 dosar inițial Judecătoria Cluj-Napoca). Fiind audiat, martorul T.A.A. a declarat că în luna iunie 2008 apartamentul era aproape semifinisat, apartamentul fiind finisat aproximativ în toamnă (fila 67), declarația acestuia venind astfel, în ce privește stadiul de realizare al apartamentului, în susținerea situației de fapt mai sus reținute de către instanță din înscrisuri și interogatorii.

Martorul a mai declarat că în 15 iunie 2008 nu erau scări de acces la imobil, ci doar o scândură. Din declarația martorului C.D.M. (fila 68) rezultă că acesta a efectuat lucrările de finisare pentru pârâtul-reclamant reconvențional la apartamentul în cauză, iar casa scării a fost finisată în luna mai 2008, fiind balustrade în casa scării, cu tencuială decorativă. Martorul H.N.A. (fila 69) a declarat și el că în vara anului 2008 a lucrat la apartament, care era atunci în stadiul semifinisat, iar atunci erau scări de acces în bloc, gresie și uși termopan, iar în casa scării erau balustrade, acestea fiind făcute odată cu balustradele de la balcoane.

Declarația martorului B. nu a fost în opinia instanței relevantă, deoarece a fost la imobil în aprilie 2008, iar ulterior nu cunoaște aspecte relevante (fila 66). Punerea în funcțiune a instalației electrice pentru spațiile comune ale imobilului în cauză s-a realizat la 19 iunie 2008, după cum rezultă din factura și chitanța emise pârâtului-reclamant reconvențional de SC E.J. SRL, depusă în copie la dosar (filele 108-107).

Totodată, lucrările de amplasament apă și canal la imobilul în cauză au fost finalizate la 08 aprilie 2006 după cum rezultă din procesul verbal din acea dată (fila 118). Raportat la probele astfel administrate, și reținând că prin interogatoriile administrate nu au fost obținute recunoașteri favorabile stării de fapt invocate de către partea adversă, tribunalul a reținut că nu a fost infirmată împrejurarea că apartamentul a fost realizat la stadiul semifinisat de către pârâtul-reclamant reconvențional în termenul prevăzut în contract, după care finisat până la data încheierii procesului verbal de recepție din 31 iulie 2008, după cum s-a reținut mai sus pe baza probei cu înscrisuri și prin aplicarea prezumției simple raportat la acestea.

În acest sens, tribunalul a avut în vedere și faptul că în contractul încheiat între părți nu s-a definit stadiul de semifinisat stabilit de părți pentru apartament și nu s-au prevăzut condiții pentru nivelul de finisare al casei scărilor și scărilor de acces în imobil, iar față de cele relevate prin proba testimonială nu s-a apreciat că stadiul de finisare a acestora în vara anului 2008 impietează asupra considerării ca îndeplinită a obligației de finalizare a apartamentului la stadiul de semifinisat. Pentru considerentele arătate, tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta-pârâtă reconvențională SC N.C. SRL, în contradictoriu cu pârâtul-reclamant reconvențional N.I.

Față de prevederile art. 276 C. proc. civ., constatând că atât reclamanta-pârâtă reconvențională, cât și pârâtul-reclamant reconvențional N.I. au căzut în pretenții, fiind în culpă procesuală, s-au compensat cheltuielile de judecată ale părților. În acest sens, tribunalul a reținut că dispoziția art. 276 C. proc. civ. nu instituie condiția unei echivalențe matematice între cheltuielile de judecată ale părților, compensarea fiind o măsură lăsată la latitudinea instanței, astfel că această posibilitate se distinge de situația în care instanța ar fi făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ. în ce privește pe fiecare dintre părți, acordând fiecăreia cheltuieli de judecată doar pentru măsura în care a avut câștig de cauză și respectiv pentru care nu a căzut în pretenții.

Dimpotrivă, art. 276 C. proc. civ. instituie posibilitatea compensării cheltuielilor de judecată ale părților dincolo de situația echivalentei matematice, ca posibilitate procedurală, distinctă de aplicarea compensării legale reglementate de art. 1144 C. civ., ce privește creanțele reciproce ale părților, certe, lichide, exigibile, privind sume de bani în limita în care sunt egale, ce ar opera în mod normal atunci când instanța ar stabili obligația de plată a unei sume de bani în sarcina fiecărei părți în parte, în favoarea părții adverse. Pentru pârâta N.S.I. nu s-a făcut dovada cuantumului onorariului avocațial. Prin Decizia civilă nr. 176 din 05 decembrie 2012, pronunțată în Dosarul nr. 4834/211/2010 de către Curtea de Apel Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamanta SC N.C.

SRL împotriva sentinței civile nr. 384 din 31 ianuarie 2012, pronunțată în Dosarul nr. 4834/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, care a fost schimbată în parte, în sensul că s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei N.S.I., menținându-se restul dispozițiilor sentinței. S-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată. S-a respins apelul pârâtului N.I. împotriva aceleiași sentințe. Prin Decizia civilă nr. 3335 din 13 iunie 2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, s-au admis recursurile declarate de reclamanta SC N.C. SRL și de pârâții N.I. și N.S.I. împotriva deciziei civile nr. 176 din 05 decembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, s-a casat decizia recurată și s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Cluj sub nr. 4834/211/2010* la data de 27 septembrie 2013. Prin Decizia civilă nr. 105 din 18 martie 2014, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă de contencios administrativ și fiscal, a admis, în parte, apelul declarat de către apelanta-reclamantă SC N.C. SRL. A admis, în parte, apelul declarat de către apelantul-pârât N.I. și în consecință: A schimbat în întregime sentința apelată în sensul că: A respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei N.S.I. A admis, în parte, cererea de chemare în judecată introdusă de către reclamanta S.C. N.C. S.R.L împotriva pârâților N.I. și N.S.I. A admis, în parte, cererea reconvențională introdusă de către pârâtul reclamant reconvențional N.I.

și în consecință: A obligat pârâții N.I. și N.S.I. la plata sumei de 98.929,64 lei reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului de construire și antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007. A dispus compensarea judiciară a sumei de 29.600 euro pe care reclamanta S.C. N.C. S.R.L o are de achitat pârâților cu suma de 98.929,64 lei pe care pârâții o datorează reclamantei și, în consecință, a obligat reclamanta S.C. N.C. S.R.L să plătească pârâților N.I. și N.S.I. un rest de plată de 26.088, 92 lei. A obligat pârâții N.I. și N.S.I. să încheie cu reclamanta S.C. N.C. S.R.L contract autentic de vânzare - cumpărare având ca obiect apartamentul, înscris în C.F.

Cluj-Napoca, situat în Cluj-Napoca, iar în caz contrar, prezenta hotărâre judecătorească ține loc de act autentic de vânzare - cumpărare apt pentru întabulare, cu obligarea corelativă a reclamantei la plata restului de preț de 26.088,92 lei. A respins cererea de obligare a pârâților să încheie act autentic de vânzare - cumpărare cu privire la garajul cu suprafața de 15 mp. A obligat pârâții N.I. și N.S.I. să plătească apelantei reclamante SC N.C. SRL suma de 37.000 lei, reprezentând o parte din cheltuielile de judecată avansate, proporțional cu admiterea parțială a cererii de chemare în judecată. Curtea, analizând apelurile formulate din perspectiva motivelor invocate, a reținut următoarele: 1) Pentru legala și temeinica soluționare a apelurilor declarate trebuie reluate aspectele privitoare la starea de fapt care se degajă din actele și lucrările dosarului, cu punctarea aspectelor esențiale care trebuie enunțate în soluționarea cauzei deduse judecății.

Astfel, la data de 3 septembrie 2007 a fost încheiat contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007, între apelantul intimat N.I. și apelanta reclamantă SC N.C. SRL Prin acest contract (filele 8-12 dosar judecătorie), pârâtul-reclamant reconvențional N.I. și-a asumat obligația să construiască, iar apoi să vândă reclamantei-pârâte reconvenționale la stadiul de semifinisat, un apartament din imobilul care va fi edificat pe terenul situat în mun. Cluj-Napoca, Calea Turzii F.N., înscris în C.F. Cluj-Napoca, apartament cu două camere, cu suprafața utilă de 68,10 mp și cu balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul din jurul construcției, apartamentul urmând a fi situat la etajul 1, în partea stângă a intrării.

Totodată, reclamanta-pârâtă reconvențională și-a asumat obligația de a plăti prețul apartamentului arătat, în cuantum de 77.000 euro, după cum urmează: suma de 23.100 euro la data încheierii antecontractului, 03 septembrie 2007, suma de 30.800 euro la data edificării în roșu a construcției, iar restul de 23.100 euro la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile prevăzând în acest sens prin art. 3 lit. b) pct. 3 din contract, ”momentul întabulării apartamentului la notar”. Prin art. 5 lit. a) din contract s-a stabilit obligația pârâtului-reclamant reconvențional N.I.

de a executa lucrarea de construire până la data de 15 iunie 2008, fiind prevăzut și un termen de gratie de 2 luni, urmând ca, potrivit art. 6 din contract, pentru efectuarea recepției, acesta să o convoace pe cumpărătoare în scris, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5, recepția apartamentului, fără garaj, urmând a fi consemnată într-un proces verbal încheiat între părți. O clauză de importanță determinantă în soluționarea dosarului este cea prevăzută la art. 9 alin. (2) din contract, potrivit căreia,,termenele stabilite prin prezentul contract sunt esențiale”.

Potrivit art. 7 lit. a) din contract, părțile au stabilit că în cazul în care executantul-vânzător nu execută lucrarea în termenul stabilit, acestuia îi revine obligația de a plăti beneficiarului-cumpărător, daune moratorii în sumă de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, pe o perioadă de 60 de zile, calculate de la data expirării termenului de grație, precum și o penalitate de 0,5% pe zi de întârziere pe 60 de zile de la data expirării perioadei de grație.

Raportat la conținutul clauzei penale inserate în art. 7 lit. a) din contractul încheiat între părți, aceasta regăsindu-se și la art. 5 lit. b) și c), instanța de apel a reținut, în baza art. 969 și 1069 C. civ., că părțile au prevăzut obligația promitentului executant-vânzător de plată a penalităților de întârziere doar pentru perioada totală de 120 de zile, respectiv pentru 60 de zile daune moratorii în cuantum de 0,3% pe zi de întârziere din suma achitată, și pentru 60 de zile penalități de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere. Un aspect foarte important asupra căruia trebuie insistat deoarece este esențial în economia dosarului este reprezentat de faptul că prin Anexa nr. 1 a contractului părțile au definit exact și au descris starea imobilului care trebuie predat de către constructorul promitent vânzător pentru a-și îndeplini obligațiile contractuale.

Astfel, la cap. II din Contract părțile au definit apartamentul contractat ca având ,,gradul de finisare conform Anexei I”. Or potrivit acestei anexe, apartamentul predat trebuia să îndeplinească anumite standarde de finisare, printre care,,toate instalațiile trase la fiecare punct din apartament”, respectiv,,tot ce ține de exterior și casa scării va fi predat finisat”. În consecință, promitentul vânzător, constructor al imobilului, nu se putea elibera de obligația sa decât dacă ar fi predat apartamentul cu aceste finisaje, în condițiile contractuale asumate.

Capitolul VI din contract definește condițiile în care trebuia realizată recepția imobilului, astfel: ,,pentru efectuarea recepției, executantul vânzător îl va convoca pe beneficiarul - cumpărător în scris prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire la sediul societății, în cel mult 15 zile de la împlinirea termenului prevăzut la art. 5 (este vorba despre termenul de predare a apartamentului anterior enunțat - 15 iunie 2008). Recepția apartamentului, fără garaj, va fi consemnată într-un proces verbal încheiat între părți, iar promitentul cumpărător are dreptul de a realiza o inspecție a imobilului pentru a vedea dacă apartamentul este în starea acceptată de către părți prin Contract și Anexe.

Studiul actelor și lucrărilor dosarului relevă faptul că un astfel de proces verbal încheiat în condițiile menționate anterior nu există. Apelantul N.I. încearcă în mod nejustificat și fără succes să asimileze cu acest proces verbal un altul care se referă la finisajele apartamentului, aspect pe care îl vom detalia în cele ce urmează la pct. 2. Prin actul adițional din 05 noiembrie 2007 la contractul din 03 septembrie 2007 încheiat între părți, acestea au convenit vânzarea-cumpărarea unui garaj aferent apartamentului obiect al contractului, în suprafață de 15 mp, la care se adaugă o suprafață de 5 mp cotă parte din drumul de acces, prețul garajului fiind stabilit la suma de 13.000 euro, din care s-a prevăzut că 6.500 euro se vor plăti la data semnării actului adițional, iar restul de 6500 euro se vor plăti la data predării garajului.

În actul adițional a fost inserată și mențiunea că restul prevederilor contractului din 03 septembrie 2007 rămân nemodificate. Rezultă faptul că rămâne valabilă și în privința garajului clauza privind data de construire și predare precum și clauza privind penalitățile contractuale în caz de nerespectare a termenului care este unul esențial și în privința garajului așa cum este și în cazul apartamentului. 2) La data de 24 mai 2008 a fost semnat între aceleași părți un nou contract având ca obiect finisajele interioare ale apartamentului (filele 40 - 45 din dosarul Judecătoriei Cluj - Napoca, ulterior declinat spre competentă soluționare la Tribunalul Specializat Cluj), prin care au convenit cu privire la executarea de către constructor a unor finisaje interioare ale apartamentului în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului.

Trebuie precizat expres cu privire la acest contract ulterior dintre părți faptul că, contrar a ceea ce susține apelantul reclamant reconvențional N.I. prin apelul declarat și prin poziția constant exprimată pe parcursul derulării procesului, inclusiv prin concluziile scrise depuse pentru pronunțarea din 18 martie 2014, acest contract din 24 mai 2008 nu reprezintă vreo modificare sau completare a celui anterior încheiat între părți, ci este un contract cu totul nou, deplin autonom, cu drepturi și obligații proprii și specifice a cărui executare trebuie discutată și analizată distinct de obligația de predare a apartamentului, descrisă pe larg anterior. Mai mult, în nici un caz acest nou contract nu a reprezentat o prorogare a obligației de predare a apartamentului așa cum sugerează constructorul promitent vânzător deoarece avea ca obiect doar predarea unor finisaje și nu a apartamentului în sine.

Prin această poziție procesuală, apelantul N.I. schimbă obligațiile asumate de părți, face o confuzie între raporturi juridice distincte și interpretează într-o altă manieră decât cea care rezultă din înscrisurile analizate drepturile și obligațiile părților. Acest al doilea contract având ca obiect finisajele apartamentului a fost executat așa cum rezultă din procesul verbal de predare primire încheiat între părți la data de 31 iulie 2008 (filele 46 - 48 dosar Judecătoria Cluj - Napoca). Conform acestui proces verbal de predare - primire au fost predate lucrările descrise detaliat în cuprinsul actului: gletuirea și vopsirea pereților, pardoseală - turnare șapă și montare parchet, amenajarea băii și montarea unor obiecte sanitare, amenajare bucătărie, hol și terasă, montare uși și calorifere, montare centrală termică.

Prețul total al acestor lucrări a fost de 7.000 euro. Chiar dacă acest proces verbal face în mod impropriu referire la recepția,,a două apartamente ,,(fila 46 dosar Judecătorie) rezultă în mod lipsit de echivoc din cuprinsul său că este vorba despre predarea finisajelor la aceste apartamente și nu despre executarea obligației pe care promitentul vânzător N.I. și-a asumat-o la data de 3 septembrie 2007 prin contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare privind predarea apartamentului care face obiectul cauzei, cu toate detaliile stabilite conform Anexei nr. 1 pe care am descris-o pe larg anterior. Dimpotrivă, un proces verbal care să confirme predarea apartamentului în condițiile descrise în Anexa nr. 1 la contract nu există.

Există doar acest proces verbal de predare a finisajelor care se referă la un raport juridic distinct, cu alte drepturi și alte obligații. Mai mult, promitentul vânzător nici măcar nu a făcut dovada convocării reclamatei apelante persoană juridică în vederea încheierii acestui proces verbal, în condițiile contractual asumate. Instanța de apel reține că acest proces verbal depus în probațiune și care face referire expresă la anumite finisaje și dotări anterior descrise (centrală termică, calorifere, uși interioare) nu poate ține locul procesului verbal de recepție reglementat de art. 5 din contract, întrucât nu acoperă anumite elemente precizate expres la pct. 4 și 5 din Anexa nr. 1 la contract, și anume: a) spații comune (elemente exterioare ale blocului și casa scării) precum și dovada că utilitățile au fost trase la apartament, urmare a racordării la utilități a blocului în care este situat apartamentul contractat.

În consecință, procesul verbal de predare a finisajelor dovedește doar realizarea pct. 1 - 3 din Anexa 1 la antecontract, fără însă a proba îndeplinirea în termen și a lucrărilor de la pct. 4 și 5. Or, apelanta SC N.C. SRL nu a renunțat în vreun fel și la lucrările menționate la pct. 4 și 5 și nici la dreptul de a primi predarea acestora în baza unui proces verbal distinct pentru încheierea căruia trebuia convocată. Clauzele contractuale interpretate cumulat relevă faptul că doar executarea integrală a obligațiilor și constatarea îndeplinirii tuturor acestor obligații printr-un proces verbal împiedică curgerea penalităților contractuale conform contractului.

Este esențial de menționat din nou în acest context faptul că prin antecontractul inițial la care ne raportăm, părțile nu au limitat obiectul antecontractului la unitatea locativă propriu zisă ci au extins obiectul înțelegerii și la lucrări exterioare acestuia cum ar fi casa scării, spații exterioare blocului, și racordarea prealabilă a blocului la utilități, lucrări care nu au fost executate în termenul contractual asumat. Așa cum am precizat și anterior, gradul de semifinisare indicat în antecontract includea și următoarea mențiune extrem de importantă pentru a verifica îndeplinirea obligațiilor contractuale:,,tot ce ține de exterior și casa scării va fi predat finisat,,. În acest context trebuie precizat că nu a existat nicio inițiativă a Executantului de a preda în stare finisată lucrările exterioare blocului respectiv casa scării sau vreo dovadă că aceste lucrări ar fi fost predate până în prezent.

La dosarul de apel reclamanta apelantă a depus o serie de planșe foto care nu au fost contestate de către partea adversă sub aspectul datei și care dovedesc faptul că la momentul la care obiectul antecontractului trebuia predat - 25 iunie 2008, mare parte dintre lucrările exterioare nu erau finalizate. Astfel, (filele 91-94 dosar apel), lipsea ușa de acces la imobil, instalația electrică nu era finalizată pe casa scării, casa scării nu era finisată, scările de acces în bloc nu erau finisate prin placarea cu gresie și lipsea balustrada. Mai mult, accesul la bloc se realiza pe o scândură improvizată iar în jurul blocului existau mormane de moloz provenit din construcții (foto 2 și 3). Sub aspectul datei planșele foto au fost certificate pentru conformitate cu originalul.

Un alt set de fotografii este realizat în data de 18 mai 2009 (filele 95 - 106) dosar apel și relevă faptul că la aproape un an de la data la care finisajele exterioare trebuiau predate nu era încă realizat trotuarul, și scările de acces în bloc erau tot nefinisate. Mai mult, aleile de acces la bloc erau în curs de realizare la respectivul moment. Concluzia care se degajă este că la data de 25 iunie 2008 elemente importante din casa scării și din exteriorul blocului nu sunt finalizate, constructorul promitent vânzător realizându-le ulterior. Și oricum, dincolo de aceste aspecte trebuie relevat faptul că potrivit antecontractului predarea acestor lucrări în totalitate trebuia probată printr-un proces verbal de predare - primire, or un astfel de înscris nu a fost depus la dosar de către apelantul N.I.

nici până la momentul soluționării apelului. Un astfel de proces verbal nu exista nici în privința utilităților, deși posibilitatea racordării apartamentului la utilități trebuia să fie efectivă la data de 15 iunie 2008 potrivit punctului 4 din anexa la antecontract. Clauza este una absolut previzibilă deoarece un spațiu de locuit așa cum este apartamentul pe care s-a obligat promitentul vânzător să-l construiască și să-l vândă este inutilizabil în lipsa utilităților. La fel ca în cazul finisajelor exterioare, nici în cazul utilităților nu există un proces verbal de predare - primire, iar pentru a stabili momentul racordării la utilități a apartamentului trebuie mai întâi stabilit care este momentul racordării imobilului de locuințe colective în care se găsește apartamentul, fiind evident că apartamentul nu putea fi racordat decât împreună cu întregul imobil.

Probele administrate relevă faptul că racordarea blocului la rețeaua de energie electrică s-a realizat la data 17 noiembrie 2008 (fila 91 dosar apel), mult după momentul asumat contractual ca termen de predare - 15 iunie 2008. Data racordării rezultă din procesul verbal de recepție la punerea în funcțiune, act cu dată certă înregistrat la E.D.T.N. - Sucursala Cluj-Napoca. În condițiile în care există un singur furnizor de energie electrică către consumatorii casnici enunțat în cuprinsul acestui proces verbal, este exclus ca apartamentul să fi fost racordat anterior acestei date, înaintea și separat de racordarea întregului imobil din care face parte. Potrivit H.G. nr. 90 din 23 ianuarie 2008 aplicabil în perioada la care ne raportăm, racordarea la rețeaua electrică se realizează numai cu implicarea și în baza unor acte încheiate cu operatorul de distribuire - E.D.T.N.

Din înscrisurile comunicate de către acest unic distribuitor la solicitarea instanței, rezultă că în cauză avizul tehnic de racordare s-a emis la 7 noiembrie 2008 iar procesul verbal de recepție la punerea în funcțiune s-a realizat la 17 noiembrie 2008 (filele 89 - 93 dosar apel). Rezultă în baza acestor înscrisuri faptul că promitentul vânzător și-a executat cu o întârziere de peste 120 de zile obligația de racordare a imobilului la utilități pentru a da astfel posibilitatea reclamantei apelante ca la rândul ei să-și racordeze apartamentul care face obiectul antecontractului la utilități, așa cum este menționat în pct. 4 al anexei la antecontract. Nici procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor datat 30 iunie 2008 nu poate înlocui procesul verbal convenit de către părți potrivit clauzelor antecontractului, definit la pct. 6 din contract.

Pe de o parte acest proces verbal nu este opozabil promitentului cumpărător care nu a participat la încheierea lui, iar pe de altă parte acest proces verbal are drept scop evidențierea construcțiilor în evidențele fiscale și verificarea modului în care a fost respectată autorizația de construire, în nici un caz verificarea modului în care au fost respectate obligațiile asumate prin antecontract cu privire la finisajele exterioare și racordarea la utilități.

3) La data de 01 septembrie 2009, reclamanta apelantă a notificat pe pârâtul-reclamant reconvențional N.I., prin executor judecătoresc, să se prezinte la 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societății civile de notari K. și Asociații, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul prevăzut în contractul de construire și antecontract de vânzare-cumpărare din 03 septembrie 2007 încheiat între părți și actul adițional din 05 noiembrie 2007 (filele 14 - 15, dosar Judecătoria Cluj-Napoca). După cum rezultă din încheierea de certificare din 07 septembrie 2009 a notarului public P.S.M., în data de 07 septembrie 2009, ora 14,00, la sediul Societății civile de notari K. și Asociații, nu s-a prezentat pârâtul apelant N.I., prezentându-se doar apelanta S.C.

N.C. S.R.L care a prezentat ordinul de plată din 26 august 2009 în valoare de 26.088,92 lei, reprezentând rest de plată pentru imobilele obiect al antecontractului din 03 septembrie 3007 și al actului adițional aferent (fila 17 dosar judecătorie). În ceea ce privește îndeplinirea de către promitenta cumpărătoare a propriilor obligații contractuale, trebuie relevate următoarele aspecte esențiale. Astfel, nici una dintre părți nu contestă faptul că reclamanta apelantă S.C. N.C. S.R.L a achitat la termenele convenite următoarele sume: 23.100 euro la data de 14 septembrie 2007, 30.800 euro la data de 3 decembrie 2007 (ambele sume pentru apartament), respectiv suma de 6.500 euro la data de 6 noiembrie 2007 avans de preț pentru garaj.

În total promitenta cumpărătoare a achitat suma de 206.103,41 lei, prin raportare la cursul de schimb valutar de la fiecare dată a plății, iar suma care mai trebuia achitată prin raportare la aceste elemente este de 23.100 euro. Nerespectarea obligației de predare a apartamentului cu toate elementele stabilite la pct. 1-5 din Anexa 1 la antecontract determină automat curgerea de penalități conform clauzelor contractuale asumate de către părți. Concluzia este valabilă și cu privire la obligația de predare a garajului deoarece prin antecontractul care privește acest imobil se face referire expresă la faptul că toate clauzele asumate anterior prin antecontractul privind apartamentul rămân valabile și în privința garajului, deci inclusiv penalitățile.

Trebuie precizat un aspect important privind modul de calcul al acestor penalități. Astfel, deși au un cuantum ridicat, de 0, 3 % respectiv 0, 5%, ele se calculează doar pentru un interval de 120 de zile de la data de predare a apartamentului (15 iunie 2008), în cazul în care termenul nu este respectat așa cum în concret s-a și întâmplat. Pentru primele 60 de zile de la scadența obligației de predare cuantumul penalităților care se calculează la suma achitată cu titlul de avans este de 0,3 % pe zi, iar dacă obligația nu este respectată nici în acest interval, atunci cuantumul penalităților este de 0, 5% pe zi pentru un nou interval de 60 de zile. După epuizarea celor 120 de zile astfel calculate nu mai pot fi percepute penalități de întârziere.

Acest algoritm de calcul permite stabilirea cu exactitate a cuantumului penalităților prin raportare la suma acordată cu titlul de avans, calcul care a fost realizat de către reclamantă chiar prin cererea de chemare în judecată fără a fi contestat vreun moment de către pârâtul apelant N.I. Potrivit acestui calcul, cuantumul penalităților este de 98. 929, 64 lei (fila 5 dosar Judecătoria Cluj). În circumstanțele analizei anterioare care a concluzionat în sensul că promitentul vânzător constructor nu și-a respectat obligația de predare a bunului așa cum a fost asumată prin contract, în baza dispozițiilor art. 969 C. civ. și a clauzei penale asumate expres prin contractul care are valoare de lege a părților, instanța va obliga pârâții apelanți N.I.

și N.S.I. la plata sumei de 98.929,64 lei reprezentând penalități de întârziere calculate conform contractului de construire și antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 3 septembrie 2007. 4) Cu privire la această sumă, reclamanta apelantă SC N.C. SRL a solicitat compensarea parțială cu ultima tranșă de preț de 29.600 de euro. În condițiile în care prin prezenta decizie pârâții vor fi obligați la plata sumei de 98.929,64 lei, iar reclamanta le mai datorează acestora un rest de plată de 29.600 de euro ca ultima tranșă din preț sunt pe deplin îndeplinite condițiile pentru compensarea judecătorească a creanțelor reciproce până la concurența celei mai mici dintre ele.

Instanța de apel reține că apelanta a solicitat compensarea judecătorească a sumelor, în condițiile în care sunt pe deplin îndeplinite cea mai mare parte a condițiilor compensației legale, mai puțin condiția exigibilității, așa cum instituția este reglementată de art. 1144 din vechiul C. civ. incident prin raportare la data încheierii antecontractului și nașterii creanțelor. Astfel, este vorba despre creanțe reciproce, având ca obiect sume de bani care prin esență sunt valori fungibile, sunt creanțe certe și lichide, una fiind născută din nerespectarea obligației de predare născută dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare, iar cea reciprocă fiind născută din obligația de plată a prețului pentru imobilul care face obiectul antecontractului.

Desigur că doar prin prezenta decizie obligația de plată a restului de preț devine exigibilă deoarece era scadentă la momentul încheierii actului de vânzare - cumpărare în forma autentică, moment care va fi substituit de către insta