ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 403/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 403/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra

cauzei de față, constată următoarele:

Prin

Sentința civilă nr. 385 din 31 ianuarie 2012, pronunțată în Dosarul nr.

3.418/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, în primul ciclu procesual, s-a

respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta-pârâtă

reconvențională SC B.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul-reclamant

reconvențional N.I. și cu pârâta N.S.

Sentința civilă mai

sus arătată a fost menținută prin Decizia civilă nr. 177 din 5 decembrie 2012,

pronunțată de Curtea de Apel Cluj.

Recursurile

declarate de către părți împotriva acestei decizii au fost admise prin Decizia

civilă nr. 3.450 din 19 iunie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și

Justiție, care a dispus casarea deciziei atacate și trimiterea apelurilor spre

rejudecare aceleiași instanțe.

Prin Decizia civilă

nr. 108 din 20 martie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a

civilă, de contencios administrativ și fiscal, în al doilea ciclu procesual,

s-au admis apelurile declarate de reclamanta SC B.I. SRL și de pârâții N.I. și

N.S. împotriva Sentinței civile nr. 385 din 31 ianuarie 2012, pronunțată în

Dosar nr. 3.418/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care o

schimbat-o, în sensul că a admis în parte cererea formulată de reclamanta SC

B.I. SRL, în contradictoriu cu pârâții N.I. și N.S. și, în consecință, a

obligat pe pârâții N.I. și N.S. să încheie cu reclamanta contract autentic de

vânzare-cumpărare asupra apartamentului având nr. cadastral x, înscris în CF

Cluj-Napoca, situat în Municipiul Cluj-Napoca, jud. Cluj, precum și cu referire

la locul de parcare situat la subsolul imobilului, în caz contrar prezenta

hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt pentru intabulare;

a respins cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata penalităților de

întârziere; a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâții N.I.

și N.S.; a obligat pe reclamanta SC B.I. SRL să plătească lui N.I. și N.S. suma

de 29.600 euro, în echivalentul în lei, la cursul BNR din data plății,

reprezentând diferență de preț; a respins cererea pârâților de obligare a

reclamantei la plata penalităților de întârziere, și a compensat cheltuielile

de judecată ale părților, pentru cele ce succed;

În considerentele

deciziei pronunțate în recurs, s-au reținut următoarele: "din situația

reținută de către instanță și necontestată decât parțial de către părți, în ce

privește momentul executării lucrării și predării acesteia conform anexei 1 și

respectiv nerecunoașterea predării garajului, rezultă că, în raport de faptul

plății de către reclamantă a ratelor stabilite pentru apartament și garaj, la

momentele stabilite, aceasta și-a executat obligațiile și este în drept să

ceară instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract".

Prin urmare, în

raport de dezlegarea dată de instanța de recurs asupra cererii având ca obiect

obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare, în caz

contrar pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, având

în vedere și dispozițiile art. 315 C. proc. civ., instanța de apel a constatat

că apelul declarat de reclamanta SC B.I. SRL Cluj-Napoca este întemeiat cu

privire la acest petit, sentința apelată urmând a fi schimbată în sensul

admiterii acestuia.

De asemenea, s-a

reținut că în strânsă legătură cu acest aspect este și cererea reconvențională

formulată de către pârâtul N.I., prin care aceasta a solicitat obligarea

reclamantei la plata diferenței de preț a imobilului.

Astfel, prin

contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între

părți, s-a prevăzut, ca modalitate de plată a prețului apartamentului, de

77.000 euro, achitarea unui avans de 30.800 euro, restul de 23.100 euro urmând

a fi achitat în momentul "intabulării apartamentului la notar".

Este evidentă

intenția părților de a stabili momentul plății restului de preț la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condițiile

în care nu este în atribuția notarului de a intabula imobilul, ci doar în

autentificarea contractului.

Astfel, în condițiile

în care are loc încheierea contractului autentic, devine scadentă obligația

reclamantei de plată a diferenței de preț.

În stabilirea, însă,

a diferenței de preț care ar mai fi trebuit achitată, a apreciat Înalta Curte

de Casație și Justiție, prin decizia de casare, că nu s-au examinat de către

instanțele de fond împrejurările de fapt care au făcut obiect al clauzelor

contractuale privind stadiul executării lucrării în întregul său (apartament,

cât și casa scării și scările de acces în imobil), împrejurări care să confirme

sau să infirme temeinicia solicitării reclamantei de obligare a pârâților la

plata penalităților de întârziere.

Trecând la examinarea

litigiului, prin prisma motivelor de casare, Curtea a constatat că prin

contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la

data de 3 septembrie 2007 între SC B.I. SRL, în calitate de

beneficiar-cumpărător, și N.I., în calitate de executant vânzător, s-a stabilit

vânzarea-cumpărarea apartamentului care urmează a fi situat pe str. C.T., care

se construiește în baza autorizației de construire din 11 iunie 2007 eliberată

de Primarul Municipiul Cluj-Napoca, apartamentul urmând a avea 2 camere,

conform anexei 2, cu suprafața utilă de 68,10 mp, utili (suprafață fără balcon)

+ balcon de 13,80 mp, cu cota aferentă din terenul pe care este amplasată

construcția, respectiv, pentru terenul din jurul construcției, conform

proiectului și părți indivize comune, având gradul de finisare conform anexei

1.

La art. II lit. a)

din contract s-a prevăzut obligația de predare a acestui apartament în stadiul

semifinisat, iar la art. V lit. a), obligația de a executa lucrarea până la

data de 15 iunie 2008.

La lit. b), s-a

prevăzut că, în cazul depășirii termenului convenit mai sus, intră în vigoare

un termen de grație de 2 luni, timp în care executantul-vânzător are obligația

de a finaliza lucrarea la care s-a angajat față de beneficiarul-cumpărător,

conform prezentului contract și a anexelor aferente, și în care penalitățile de

întârziere sunt de 0,3% pe zi de întârziere, calculate la suma achitată, iar

potrivit lit. c), în situația în care nici după expirarea perioadei de grație

de 60 de zile executantul nu predă construcția contractată, curge o nouă

perioadă de 60 de zile în care penalitățile în sarcina executantului sunt de

0,5% pe zi de întârziere, calculate la suma achitată.

La data de 5 noiembrie

2007, între părți a intervenit actul adițional nr. 1 prin care s-a convenit

vânzarea unui garaj aferent apartamentului obiect al vânzării, în suprafață de

15 mp + o suprafață de 5 mp, cotă parte din drumul de acces. Părțile au

convenit prețul garajului la suma de 13.000 euro, din care 6.500 euro s-a

achitat la data semnării actului adițional, urmând ca diferența de 6.500 euro

să fie achitată la data predării garajului.

S-a reținut, că o

primă concluzie care se desprinde din clauzele contractuale o reprezintă faptul

că, pentru nepredarea la termen a garajului, părțile nu au prevăzut penalități

de întârziere, penalitățile fiind cuprinse doar în contractul inițial și doar

cu privire la apartament, în condițiile în care în art. V lit. a) se vorbește

despre predarea apartamentului în stadiu semifinisat la data de 15 iunie 2008,

iar la lit. b) și c) despre penalitățile datorate în cazul depășirii

"termenului convenit mai sus".

Prin urmare,

penalitățile de întârziere în cuantum de 10.438,9 lei, calculate de reclamantă

ca urmare a nepredării la termen a garajului nu au nici un suport contractual,

neputând fi acordate.

În privința

apartamentului, Curtea a constatat că la data de 24 mai 2008, între părți a

intervenit contractul de finisaje interioare, prin care constructorul s-a

obligat să predea la cheie apartamentul, acesta urmând a fi amenajat și finisat

potrivit proiectului tehnic și specificațiilor beneficiarului, și că, chiar

dacă nu s-a menționat expres că acest contract îl modifica pe cel inițial, este

evident că în acest sens a fost înțelegerea părților, în condițiile în care

apartamentul nu mai trebuia predat la stadiul semifinisat, ci finisat, în

cuprinsul acestui contract fiind prevăzut un nou termen de 30 de zile

calendaristice.

Contrar susținerilor

reclamantei, Curtea a constatat că apartamentul a fost predat la stadiul

convenit la data de 31 iulie 2008, în termenul convenit de părți potrivit

contractelor, sens în care s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire la

acea dată, acesta fiind semnat de părțile litigante și depus la dosar fond.

Faptul că acest

proces-verbal a fost semnat de către reprezentantul SC N.C. SRL, în calitate de

beneficiar, nu are relevanță sub aspect probator în condițiile în care, prin

acest înscris, se atestă predarea a 2 apartamente, deci inclusiv a celui care

face obiectul prezentului litigiu, iar SC B.I. SRL era clienta SC N.C. SRL,

care urmărea desfășurarea lucrărilor în această calitate, aspect ce rezultă din

depoziția martorului T.A.A. (Dosar Tribunalul Specializat Cluj).

Mai mult decât atât,

la data de 30 iunie 2008, s-a încheiat procesul-verbal de recepție la

terminarea lucrărilor, înscris care, de asemenea, atestă executarea lucrărilor

autorizate în baza autorizației de construire din 11 iunie 2007.

De asemenea, audiat

fiind de către instanța de fond martorul T.A.A., din partea reclamantei, a

recunoscut că apartamentul era semifinisat la termenul convenit de părți

inițial, 15 iunie 2008, că ulterior a încheiat contractul de finisaje care a

fost executat întocmai, societatea reclamantă neavând obiecțiuni, și că i-au

fost predate cheile apartamentului. Cu privire la acest moment, martorul nu a

putut să își aducă aminte dacă a fost în iulie 2008 sau în toamna acelui an.

Pe acest aspect, s-a

concluzionat că rezultă din depozițiile martorilor audiați că imobilul era

finalizat în cursul lunii iunie 2008, reprezentantul reclamantei având obiecții

doar cu privire la aspecte minore, respectiv, lipsa unui capac la o ușa de

vizitare sau a unui robinet care nu era montat, deficiențe care au fost

remediate în aceeași zi (Dosar Tribunalul Specializat Cluj); că afirmațiile

martorilor în sensul arătat mai sus sunt susținute și de înscrisurile depuse,

respectiv, procesele-verbale aflate la dosarul de fond, prin care se obiectează

cu privire la fixarea unei plinte, curățarea vopselei la intrare, reglarea unei

uși de balcon, lipsa unor elemente oscilante la geamul din dormitor, lipsa unor

capace duze sau lipsa capacului aerisire baie, și că aceste înscrisuri, chiar

dacă sunt din data de 17 februarie 2009, dovedesc, o dată în plus, că

obiecțiile pe care reclamanta le avea în legătură cu imobilul nu vizau

nefinalizarea acestuia și imposibilitatea folosirii lui.

În privința lipsei

utilităților, Curtea a constatat, contrar celor susținute de apelanta reclamantă

SC B.I. SRL, că imobilul era racordat la utilități în termenul prevăzut de lege

(contractul cu SC E. fiind încheiat la data de 25 mai 2008, dosar de fond,

branșamentul la apă-canal, la data de 8 aprilie 2008 - dosar de fond, iar

acordul de acces la sistemul de distribuție a gazelor naturale existând încă

din 4 iunie 2008 - prezentul dosar).

Potrivit anexei 1 la

contract (dosarul de recurs), apartamentul trebuia predat cu următoarele

dotări: ușă metalică, geamuri termopan, pereți tencuiți și gletuiți, șapă,

toate instalațiile trase la fiecare punct în apartament, tot ce ține de

exterior și casa scării va fi predat finisat.

Or, așa cum s-a

relevat anterior, din probele administrate rezultă că apartamentul a fost

predat la termen, potrivit convenției părților.

Planșele fotografice

depuse de reclamantă în susținerea faptului că exteriorul imobilului nu ar fi

fost finisat nu au fost avute în vedere, cu motivarea că aceste înscrisuri nu

sunt acceptate ca probă potrivit C. proc. civ. de la 1865, aplicabil în speță.

Pe de altă parte,

chiar dacă s-ar accepta că o planșă fotografică poate fi admisă ca probă

într-un astfel de litigiu, Curtea a reținut că nu poate valida susținerea

reclamantei vizând data la care acestea au fost efectuate, neavând nici un

argument tehnic sau juridic în acest sens.

Acestea au fost

considerentele pentru care Curtea a înlăturat aceste planșe fotografice și nu

le-a dat nici o relevanță probatorie.

Mai mult decât atât,

în privința stadiului finisajelor exterioare, respectiv, a scărilor imobilului

și a curții acestuia, s-a apreciat că relevant este și faptul că reclamanta a

achitat, fără obiecțiuni, toate facturile emise de pârâți, inclusiv cele vizând

lucrările de finisaje interioare, singurele plăți neachitate fiind cele

scadente la momentul încheierii contractului în formă autentică.

Nicicând până la

declanșarea litigiului, reclamanta nu a invocat aspecte de nefinalizare a

finisajelor exterioare ale imobilului, la data de 1 septembrie 2009, dată la

care a notificat pârâții cu privire la încheierea contractului, reclamanta

stând într-o totală pasivitate deși, potrivit susținerilor din prezentul

litigiu, trecuse mai bine de 1 an de când ar fi trebuit predat imobilul.

De altfel, nici

martorii propuși de reclamantă nu au putut să precizeze, cu certitudine, care

era stadiul finisajelor exterioare, pe când cei propuși de pârâți au declarat

că imobilul era finisat în luna iunie 2008.

În aceste condiții,

Curtea a dat prevalență înscrisurilor depuse care atestau finalizarea

lucrărilor autorizate, cel puțin la data întocmirii procesului verbal de

recepție, inclusiv a lucrărilor exterioare imobilului.

În privința

garajului, Curtea a constatat că prin actul adițional încheiat între părți nu

s-a prevăzut, în mod expres, astfel cum susține reclamanta, că urma a fi

edificat în curtea imobilului, separat de acesta.

Mai mult decât atât,

dacă ar fi reale susținerile reclamantei, în sensul că s-a dorit edificarea

unui garaj în curtea imobilului și, ulterior, vânzarea acestuia, s-a reținut că

ar fi trebuit să existe o autorizație de construire în acest sens, care să stea

la baza unei astfel de înțelegeri sau, eventual, încheierea unui act adițional

care să prevadă construirea unui astfel de garaj.

Or, prin actul

adițional nu s-a prevăzut acest lucru ci s-a menționat obligația

constructorului de a vinde și un garaj în suprafață de 15 mp, aspect care

susține afirmația pârâților în sensul că acest garaj urma a fi edificat la

subsolul imobilului.

De altfel, chiar în

procesul-verbal depus la dosar de fond se vorbește despre un garaj subteran,

iar din documentația cadastrală depusă la dosarul Tribunalului Specializat Cluj

rezultă că parcările subterane au suprafața utilă de 15,66 mp, astfel cum s-a

menționat în actul adițional.

Față de probele

administrate, Curte a concluzionat că intenția părților a fost de a vinde un

apartament și un garaj aflat la subsolul imobilului; că imobilul, obiect al

antecontractului, a fost predat la termen reclamantei, în stadiul convenit de

părți; că pârâții nu datorează penalități de întârziere și că, nedatorându-se

penalități de întârziere, este evident că odată cu încheierea contractului

autentic devine scadentă obligația reclamantei de a achita diferența de preț

stabilită în contract, (23.100 euro, diferență de achitat pentru apartament și

6.500 euro, diferență de achitat pentru garaj).

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs reclamanta SC B.I. SRL și pârâții N.I. și N.S.,

criticând-o pentru nelegalitate.

Reclamanta, prin

recursul său, după ce a expus istoricul cauzei, a arătat că hotărârea atacată

este nelegală, pentru cele ce succed;

În rejudecare,

instanța de apel a reținut că, "contrar susținerilor reclamantei",

aceasta constată că apartamentul a fost predat la stadiul convenit, în termenul

convenit de părți potrivit contractelor, sens în care s-a încheiat procesul

verbal de predare-primire la 31 iulie 2008, procesul-verbal fiind semnat de

părțile litigante, și că această concluzie s-a fundamentat pe procesul-verbal

de predare-primire a lucrărilor de finisaje interioare aferente apartamentului

contractat, reținând că acest act ar fi modificat implicit antecontractul

încheiat între părți și care vizează un apartament în stadiu semifinisat.

Or, această teza a

instanței de apel este rodul unei interpretări greșite a clauzelor antecontractului

dedus judecății, ceea ce a condus și la o denaturare a considerentelor deciziei

de casare, cu încălcarea art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

În acest sens, s-a

arătat că, prin decizia de casare, s-a statuat că reclamanta a invocat în

susținerea capătului de cerere privind obligarea pârâtului la plata de

penalități pentru neexecutarea în termen a lucrării și faptul că lucrarea nu a

fost executată conform anexei nr. 1 la contract, în sensul că instalațiile nu

au fost trase la apartament la termen, iar tot ce ține de exterior și casa

scării, nu a fost predat la stadiul finisat, lucrările nefiind executate nici

la data introducerii acțiunii; că, în mod greșit, au reținut instanțele de fond

că părțile nu au definit noțiunea de stadiu "semifinisat" pentru apartament

și că nu s-ar fi stabilit obligații pentru nivelul de finisare al casei

scărilor și scărilor de acces în imobil, deși acestea erau stabilite prin anexa

nr. 1 la contract; că, având în vedere că anexa nr. 1 la contract face parte

din convenția părților, este obligatorie analiza executării sau neexecutării

obligațiilor asumate de părți prin raportare și la această anexă, și că

interpretarea dată de către instanțele de fond convenției părților, fără a se

avea în vedere și anexele la contract, a alterat în mod substanțial natura sa,

nefiind examinate împrejurările de fapt care au făcut obiect al clauzelor

contractuale privind stadiul executării lucrării în întregul său (apartament,

casa scării și scările de acces în imobil).

Totuși, în mod

paradoxal, deși atât criticile din apel ale reclamantei, cât și mai ales

considerentele deciziei de casare au prevăzut necesitatea de a se stabili dacă

s-au îndeplinit în termen sau nu obligațiile de la pct. 4 și 5 din anexa nr 1,

respectiv, "toate instalațiile trase la fiecare punct în apartament"

(pct. 4) și " tot ce ține de exterior și casa scării va fi predat

finisat" (pct. 5), considerentele deciziei atacate în cvasi-totalitate au

abordat un aspect nelitigios: finalizarea lucrărilor la apartamentul

propriu-zis, conform procesului-verbal de finisaje interioare.

Or, reclamanta nu a

pus în discuție executarea conformă a lucrărilor la apartamentul propriu-zis,

ci a reclamat nerespectarea termenelor de execuție și predare a lucrărilor de

la pct. 4 și 5 din anexă, respectiv, neîncheierea unui proces-verbal de

recepție a întregii lucrări, (apartament propriu-zis, asigurare utilități și

lucrări exterioare/casa scării), obligații care reveneau intimatului conform

art. II lit. d) și art. VI din contract, iar analiza acestor aspecte era

necesar să fie realizată în faza de rejudecare.

Astfel cum se

desprinde cu claritate din considerentele deciziei de casare, finalizarea

apartamentului propriu-zis în stadiu finisat nu echivalează cu respectarea

obligațiilor vânzătorului, atâta timp cât obiectul contractului nu se limitează

la apartamentul propriu zis.

Dimpotrivă, dând

dovadă de prudență la încheierea contractului, reprezentanții reclamantei au

socotit important să includă în contract (a se vedea anexa nr. 1 la contract,

pct. 4 și 5) un termen unic de finalizare atât pentru lucrările interioare, cât

și pentru cele exterioare.

În mod eronat, în

baza unei aplicări greșite a legii și în baza unei interpretări profund eronate

a obligațiilor care definesc raportul juridic dintre părți, instanța de apel a

aplicat un raționament în baza căruia a divizat nepermis obiectul

antecontractului dedus judecății, în sensul că a analizat pe larg și inutil

respectarea obligațiilor nelitigioase privind apartamentul propriu-zis,

conchizând că "din probele administrate rezultă că apartamentul a fost

predat la termen".

Concluzia instanței

de apel ignoră, însă, faptul că în baza convenției părților (art. II lit. d) și

art. VI alin. (3) din antecontract), obligația de predare viza întreaga lucrare

(apartament propriu-zis plus elementele exterioare acestuia indicate la pct. 4

și 5 din anexa nr. 1).

Or, singurul

proces-verbal de predare vizează apartamentul propriu-zis, neexistând niciun

proces verbal privind predarea finisajelor exterioare și a casei scării încheiat

până la data scadenței (15 iunie 2008) sau în următoarele 120 de zile, iar prin

această abordare a instanței de apel se înfrânge obiectului antecontractului

definit de părți la art. II lit. a) ca fiind un apartament având "gradul

de finisare conform Anexei 1". Nu este admisibilă tragerea unei concluzii

favorabile părții adverse din respectarea îndeplinirii doar a pct. 1 - 3 din

anexa 1 (obligații nelitigioase privind apartamentul propriu-zis) și ignorarea

respectării obligațiilor de la pct. 4 și 5.

Mai mult, corecta

interpretare a clauzelor contractuale și justa transpunere în speță a

considerentelor expuse în decizia de casare ar fi impus ca recepția

apartamentului, fără garaj, să fie consemnată într-un proces-verbal încheiat

între executantul-vânzător și beneficiarul-cumpărător, iar înainte de semnarea

procesului-verbal de recepție, beneficiarul-cumpărător era îndreptățit să

efectueze inspecția apartamentului și a spațiilor comune în scopul de a

constata dacă imobilul se află în starea convenită de părți prin contract și

anexe.

Or, lipsa unui

proces-verbal de predare a lucrării în stadiul convenit în anexa nr. 1

(interior și exterior) sau cel puțin lipsa unei convocări emise de pârâtul

intimat promitent-vânzător în vederea încheierii procesului-verbal, echivalează

cu neîndeplinirea de către acesta a obligației de predare a lucrării cu

consecința activării clauzei penale moratorii, întrucât procesul-verbal

încheiat ulterior, în baza contractului, privind finisajele interioare ale

apartamentului (31 iulie 2008) nu poate ține locul procesului-verbal de

recepție care să vizeze întreaga lucrare contractată și definită de anexa nr.

1, și nu acoperă următoarele elemente indicate în anexa nr. 1: a) spații comune

(elemente exterioare blocului și casei scării); b) dovada că utilitățile au

fost trase la apartament, urmare a racordării la utilități a blocului în care

este situat apartamentul contractat.

S-a concluzionat, că

a induce ideea - asemenea instanței de apel - că procesul-verbal ce atestă

realizarea finisajelor interioare are valoarea procesului-verbal aferent

întregii lucrări și definite la art. VI din contract echivalează, pe lângă o

interpretare eronată a actului dedus judecății, cu ignorarea considerentelor

deciziei de casare, din cel puțin două perspective, și anume, pe de o parte,

pentru că din însăși definiția pe care părțile au dat-o apartamentului (cap.

II, lit. a) rezultă că acestea nu au limitat obiectul contractului la unitatea

locativă propriu-zisă (apartament), ci au înțeles să îi atașeze un grad de

finisare care prevedea lucrări exterioare unității locative (casa scării,

spații exterioare blocului și racordarea prealabilă a blocului la utilități),

iar pe de altă parte, pentru că, în mod expres, paragraful 3 din Cap. VI -

recepția apartamentului - instituie în sarcina reclamantei dreptul de a

inspecta spațiile comune "în scopul de a constata dacă imobilul se află în

starea convenită prin Contract și anexe". Or, este evident că

procesul-verbal de finisaje interioare în mod obiectiv nu putea asigura

reclamantei exercitarea dreptului de inspecție a spațiilor comune (casa scării,

finisaje exterioare), fiind limitat la unitatea locativă propriu-zisă.

Referitor la acest

aspect, s-a mai arătat că, pe de o parte, considerentele deciziei atacate

conțin aspecte străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.), în

sensul că, în privința stadiului finisajelor exterioare, respectiv a scărilor

imobilului și curții acestuia, s-a reținut că relevant este și faptul că

reclamanta a achitat, fără obiecțiuni, toate facturile emise de pârâți,

inclusiv cele vizând lucrările de finisaje interioare, singurele plăți

neachitate fiind cele scadente la momentul încheierii contractului în formă

autentică. Or, un atare considerent este străin chestiunii litigioase, întrucât

- sub aspectul datei de finalizare - între lucrările de finisaje interioare

(care vizează strict apartamentul și care nu sunt contestate) și cele de

finisaje exterioare (casa scării, exteriorul blocului și amenajarea terenului

aferent), nu există absolut nicio legătură, instanța de apel confundând pur și

simplu cele două categorii de lucrări prevăzute în contract.

Pe de altă parte,

pornind de la aceeași interpretare greșită a pct. 5 din anexa 1, s-a arătat că

prin considerentele deciziei atacate s-a la răsturnat sarcina probei, cu

încălcarea art. 1169 C. civ. (1864).

Astfel, deși pct. 5

impune nu doar o finalizare, ci o predare de către pârâtul intimat (reclamant

reconvențional) către reclamantă a lucrărilor de finisaje exterioare - iar

această predare lipsește, în considerentele deciziei se reține un aspect

neconcludent și nereal, respectiv, că, "nicicând până la declanșarea

litigiului reclamanta nu a invocat aspecte de nefinalizare a finisajelor

exterioare imobilului, până la data de 1 septembrie 2009, dată la care a

notificat pârâții cu privire la încheierea contractului, reclamanta stând

într-o totală pasivitate deși, potrivit susținerilor din prezentul litigiu,

trecuse mai bine de 1 an de când ar fi trebuit predat imobilul".

Or, corecta

interpretare a pct. 5 ar fi impus ca dovada respectării obligației de predare

în termen a finisajelor exterioare (sau cel puțin de finalizare în termen a

acestora) să se facă de către executantul intimat reclamant reconvențional,

care alegă respectarea acestei obligații pozitive de finalizare și predare în

termen, și pretinde, în consecință, achitarea integrală a restului de preț.

În această situație,

în mod nelegal, instanța de apel a deplasat sarcina probei de la pârâtul

reclamant reconvențional, care a solicitat obligarea reclamantei la plata

integrală a restului de preț și care avea obligația de a proba faptul pozitiv

al datei predării sau cel puțin a datei finalizării lucrărilor în termenul

convenit, către reclamantă, căreia i s-a pretins să dovedească faptul negativ

al neexecutării conforme a obligației disputate.

Însă, o corectă

aplicare a art. 1169 C. civ. ar fi condus la concluzia certă că intimatul pârât

reclamant reconvențional nu a fost în măsură să înfățișeze niciun înscris care

să ateste data predării lucrărilor de finisaje exterioare către reclamantă sau

măcar data finalizării acestor lucrări, astfel cum se obligase prin

antecontract, în interiorul termenului convenit (15 iunie 2008) sau măcar în

cele 120 de zile ulterioare. În același sens, s-a arătat că planșele foto

depuse de reclamanta la dosar atestă cu certitudine că mult după scadența

obligației (respectiv luna mai anul 2009), finisajele exterioare încă nu erau

finalizate.

S-a mai arătat, că

instanța de apel a realizat și o greșită aplicare a art. 172 și urm. C. proc.

civ., întrucât aceste mijloace de probă sunt încadrabile în noțiunea mai largă

de înscrisuri. Această eroare a instanței de apel devine pregnantă în

condițiile în care prezumția că fotografiile depuse au fost realizate la locul

imobilului și la datele invocate este întărită de depoziția martorului C.

(propus de partea adversă), acesta certificând efectuarea de fotografii de

către reprezentantul reclamantei în prezența sa.

Or, dacă ar fi

coroborat aceste planșe cu celelalte probe din dosar - fără a le înlătura pe

motiv că nu sunt acceptate ca probă de normele de drept procesual - instanța de

apel urma să ajungă la o concluzie contrară celei criticate.

Conchizând sub acest

aspect, s-a arătat că instanța de apel a dat prevalență înscrisurilor depuse

care atestau finalizarea lucrărilor autorizate, cel puțin la data întocmirii

procesului-verbal de recepție, inclusiv a lucrărilor exterioare imobilului,

ceea ce a denaturat o dată în plus conținutul pct. 5 din anexa 1, perpetuând

confuzia între procesul-verbal de finisaje interioare (act necontestat, dar

fără incidentă asupra lucrărilor de finisaje exterioare) și un inexistent

proces-verbal de recepție privind finisajele exterioare.

Mai mult, arătând că

acordă prevalență înscrisurilor depuse față de depozițiile martorilor, instanța

de apel a omis să indice în concret care sunt înscrisurile care să îi susțină

teza efectuării în termen a lucrărilor de finisaje exterioare, omisiune care

echivalează cu încălcarea art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

În ceea ce privește

analiza și interpretarea obligației stipulate în anexa nr. 1 pct. 4 la

antecontract (tragerea utilităților la imobil - alimentarea cu energie

electrică), s-a arătat că din interpretarea coroborată a pct. 4 din anexă și a

art. II lit. g) din contract, rezultă ca executantul-vânzător avea obligația de

a asigura reclamantei posibilitatea racordării apartamentului la utilități până

la 15 iunie 2008, racordarea propriu-zisă urmând să cadă în sarcina

reclamantei.

Concret,

interpretarea acestor clauze denotă că obligația executantului-vânzător era de

a realiza până la termenul convenit racordarea blocului la utilități și

realizarea instalațiilor necesare racordării apartamentului la utilități

(«tragerea» racordului până la apartament), nefiind relevant momentul efectiv

la care apartamentul a fost racordat propriu-zis la rețele, întrucât acest

moment era la dispoziția reclamantei. Practic, executantul avea obligația de a

realiza tabloul electric din casa scării (care deservește toate apartamentele)

și de a asigura racordarea imobilului la rețeaua publică de alimentare cu

curent electric.

Or, în lipsa

procesului-verbal de recepție impus de art. VI din contract și care ar fi

lămurit momentul îndeplinirii acestei obligații, singura soluție obiectivă

pentru determinarea acestui moment rămâne cel al racordării blocului la

utilități, conform datelor comunicate de instituțiile abilitate (operatorii de

energie electrică, gaz și apă).

Conform deciziei de

casare, în rejudecare, instanța de apel avea obligația de a lămuri

împrejurările de fapt care au făcut obiectul clauzelor contractuale în dispută

(în speță pct. 4 din anexa 1 la antecontract).

În acest sens, astfel

cum rezultă din încheierea din 13 februarie 2014 (dosar de rejudecare), în mod

corect instanța de apel a încuviințat cererea în probațiune formulată de

reclamantă, în sensul certificării de către furnizorii de utilități (gaz și

curent) a datei racordării blocului la utilități.

Paradoxal, deși unul

dintre elementele centrale ale litigiului vizează nerespectarea scadenței (15

iunie 2008) privind racordarea blocului la utilități, și în special a

racordului la rețeaua de energie electrică, instanța de apel nu s-a preocupat

să realizeze analiza impusă prin decizia de casare.

Considerentele

hotărârii atacate denotă că acest aspect este restrâns la un singur paragraf de

4 rânduri și jumătate, fără a fi analizate în niciun fel înscrisurile cu dată

certă depuse nemijlocit în fața instanței de rejudecare de operatorul de

energie electrică E.D.T.N. - Sucursala Cluj-Napoca.

Această conduită a

instanței de apel, pe de o parte, aduce atingere rigorilor impuse de art. 261

pct. 5 C. proc. civ., lipsind o minimă motivare prin care să fie înlăturate

criticile expuse de reclamanta în cadrul motivelor de apel și în cadrul

concluziilor scrise privind introducerea curentului electric cu mai mult de 120

de zile întârziere față de scadența convenită (15 iunie 2008).

Pe de altă parte,

această abordare a instanței de apel înfrânge și art. 315 alin. (3) C. proc.

civ., care leagă instanța de rejudecare de toate motivele invocate de

reclamantă în fața instanței a cărei hotărâre a fost casată, ceea ce ar fi

condus la concluzia certă că asigurarea curentului electric la blocul în cauza

(racordarea blocului la rețeaua de alimentare cu energie electrică) s-a

realizat la data de 17 noiembrie 2008, conform procesului-verbal de recepție la

punerea în funcțiune (act cu data certă) înregistrat la E.D.T.N. - Sucursala

Cluj-Napoca (act depus în rejudecarea apelului - dosar rejudecare apel), ceea

ce depășește cele 120 de zile stabilite conform contractului și care se

calculează de la data de 15 iunie 2008 (termenul limită convenit de părți).

Din această

perspectivă, s-a concluzionat că instanța de apel a ignorat și încălcat

prevederile H.G. nr. 90 din 23 ianuarie 2008 privind procedura de racordare a

unui imobil la rețelele electrice, potrivit cărora aceasta se realizează în mod

obligatoriu cu implicarea și în baza unor acte încheiate între investitor și

operatorul de distribuție - E.D.T.N.

Cu privire la garajul

contractat, s-a arătat că, în mod eronat, instanța de apel a reținut că

nepredarea la termen a garajului nu are incidentă asupra clauzei penale

moratorii.

Prima concluzie a

instanței de apel în cadrul considerentelor este că "pentru nepredarea la

termen a garajului, părțile nu au prevăzut penalități de întârziere,

penalitățile fiind cuprinse doar în contractul inițial, și doar cu privire la

apartament", aceasta fundamentându-și concluzia pe art. V din contract.

Or, o atare apreciere

vădește, pe de o parte, o încălcare a considerentelor deciziei de casare (și ca

atare o nesocotire a art. 315 alin. (1) C. proc. civ.), iar pe de altă parte, o

eroare de interpretare a contractului și a actului adițional.

Conform deciziei de

casare, "deși instanța de fond a realizat importanța acestei împrejurări

privind individualizarea garajului, pentru aprecierea exactă a executării

obligațiilor asumate de părți, a eventualei culpe a părților, pentru aplicarea

clauzelor penalizatoare stabilite pentru neexecutarea sau executarea cu

întârziere, nu a lămurit pe deplin această împrejurare".

Considerentele

deciziei de casare denotă, așadar, că de individualizarea garajului depinde

activarea sau nu a clauzei penale moratorii.

Or, ignorând acest

element obligatoriu, instanța de rejudecare și-a asumat în mod nelegal

libertatea de a aprecia că, independent de individualizarea garajului, clauza

penală moratorie nu este incidentă.

Dar chiar și în lipsa

considerentelor deciziei de casare, dezlegarea instanței de apel ignoră un

aspect esențial ce ține de chiar esența actului adițional dedus judecății:

anume că promisiunea de construire și vânzare a apartamentului și garajului

constituie o construcție juridică unitară, căreia îi sunt pe deplin aplicabile

prevederile contractului.

Ca atare, este

profund eronat raționamentul adus de instanța de apel care aplică un tratament

juridic distinct garajului. Simpla trimitere din cuprinsul actului adițional la

prevederile contractului demonstrează contrariul celor reținute de instanța de

apel. Mai mult, faptul că inițial părțile contractează un apartament, iar

ulterior, cu mult înainte de împlinirea termenului limită, adaugă convenției și

un garaj, acreditează ideea unei convenții unice, afectate de același termen de

execuție și aceleași clauze penale moratorii.

În consecință,

conform normei de trimitere din actul adițional care îl completează pe acesta

în mod expres cu prevederile contractului, deci și cu clauzele penale, rezultă

că termenul de execuție al garajului era 15 iunie 2008, și că, în ipoteza

nerespectării termenului, devin incidente penalitățile convenite.

De asemenea, s-a

arătat că, potrivit deciziei de casare, urma ca în rejudecarea apelului să se

determine dacă amplasarea garajului trebuia să fie în afara blocului (astfel

cum susține reclamanta) sau în interiorul (subsolul) blocului (după cum susține

partea adversă).

Or, dezlegarea dată

de instanță acestei chestiuni este eronată, în sensul că s-ar fi contractat un

garaj la subsolul blocului, aceasta fiind rezultatul unei greșite interpretări

a actului adițional dedus judecății, întrucât, conform formulării neechivoce

din actul adițional, reclamanta a contractat un garaj nu o parcare, iar

distincția relevantă între parcare și garaj ține de funcționalitate.

Astfel, prin însăși

natura sa, parcarea se rezumă la asigurarea unui loc de păstrare a unui

autovehicul, nefiind delimitată prin pereți de alte parcări, iar garajul, prin

natura și funcționalitatea sa, implică, pe lângă păstrarea unui autovehicul, și

existența unui spațiu de depozitare în interiorul garajului (ex: pentru pneuri,

lăzi de scule, scară etc.), precum și delimitarea prin pereți despărțitori de

alte garaje sau alte încăperi.

Odată realizată

această distincție era esențial de observat că la subsol nu a fost realizat

niciun garaj în suprafață de 15 mp, astfel cum stipulează actul adițional.

Conform extrasului CF nr. x, în care este evidențiat garajul, suprafața

acestuia este de 404,30 mp, acesta nefăcând obiectul actului adițional.

Mai mult, din

"Documentația cadastrală pentru dezlipire a garajelor", depusă la

dosar, rezultă că executantul a înțeles să transforme spațiul de 404,30 mp, din

garajul de la subsol, în 8 parcări (a se vedea și Releveele depuse),

nedespărțite între ele prin pereți.

Pe de altă parte,

justa determinare a obiectului actului adițional nu putea trece cu vederea că

prețul convenit, de 13.000 euro, este situat mult peste prețul unei parcări de

subsol, fiind caracteristic unui garaj exterior.

De asemenea, s-a mai

arătat că pentru corecta stabilire a obiectului actului adițional nu se putea

ignora înscrisul intitulat proces-verbal de constatare stadiu finisaj exterior

din 17 februarie 2009 (dosar de fond), în care se consemnează că "în

funcție de condițiile meteo se va realiza în fața blocului 1 loc garaj sau parcare;

dacă se dorește parcare. avansul pentru cele două garaje se consideră preț

integral pentru cele 2 parcări".

Or, aceste consemnări

asumate prin semnătura reprezentanților părților atestă cu claritate obiectul

actului adițional ca fiind un garaj exterior și nu o parcare la subsol, astfel

cum greșit a fost interpretat de instanța de apel.

În dezvoltarea

criticilor formulate, pârâții N.I. și N.S. au arătat că, potrivit art. 304 pct.

9 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere pentru motive

de nelegalitate atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal

ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Astfel, în

conformitate cu dispozițiile art. 276 C. proc. civ., când pretențiile fiecărei

părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsura

fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând

face compensarea lor.

Corelând textele

legale indicate cu cele precizate de către instanța de apel în decizia

recurată, se poate observa că instanța de apel a aplicat în mod greșit

dispozițiile art. 276 C. proc. civ.

Astfel, potrivit

definiției, cheltuielile de judecată sunt sumele cheltuite de părți cu ocazia

îndeplinirii actelor de procedura corespunzătoare poziției lor procesuale, pe

parcursul desfășurării procesului civil, respectiv, sumele cheltuite de către

partea care a câștigat procesul și la care partea care a pierdut procesul este

obligată, prin hotărârea judecătorească pronunțată, să i le ramburseze.

În cauză, reclamanții

au solicitat cheltuieli de judecată constând în taxa de timbru achitată și

onorariu avocat.

Referitor la taxa de

timbru achitată, au precizat că aceasta a fost plătită raportat la valoarea

solicitată de către recurenți și care a fost acordată acestora de către

instanța de apel, respectiv, diferența de preț datorată de către

reclamanta-intimată, astfel cum a fost prevăzută în actul încheiat.

Se impune a fi

evidențiat faptul că, deși instanța a statuat că admite în parte apelul

declarat de către pârâți, în realitate, având în vedere petitele solicitate de

către aceștia și ceea ce a acordat instanța de apel, rezultă că aceasta din

urmă a admis în întregime apelul pârâților reclamanți.

Prin apelul declarat,

recurenții au solicitat instanței admiterea cererii reconvenționale formulate,

prin care au solicitat obligarea reclamantei-intimate la plata diferenței de

preț indicată.

Or, admițând apelul

reclamanților și dispunând obligarea reclamantei-intimate la plata diferenței

de preț, instanța a admis apelul formulat de către pârâții în întregime, dat

fiind faptul că acest aspect a reprezentat ceea ce s-a solicitat.

Cele reținute de

către instanța de apel în favoarea recurenților reprezintă constatarea faptului

că aceștia au respectat cele stabilite în antecontractul de vânzare-cumpărare

încheiat cu intimata-reclamantă, respectiv, că imobilul obiect al acestui

antecontract a fost predat la termen, în stadiul convenit, și că pârâții nu

datorează penalități de întârziere, recunoscându-se, astfel, temeinicia și

legalitatea susținerilor recurenților.

În plus, se impune

precizarea că în privința petitului formulat de reclamanta intimată, referitor

la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la

apartament și locul de parcare, nu a existat nicio clipă un refuz din partea

recurenților, aceștia fiind dornici să încheie acest contract atâta timp cât li

se plătește diferența de preț cuvenită.

În ceea ce privește

onorariu avocațial achitat de pârâți, componentă a cheltuielilor de judecată,

s-a arătat că singurul aspect litigant în prezenta cauză a fost dacă se impune

sau nu diminuarea diferenței de achitat de către reclamanta-intimată SC B.I.

SRL, în favoarea recurenților, ca urmare a reținerii culpei acestora și

nerespectării clauzelor contractuale sau dacă se impune obligarea societății

reclamante la plata întregii sume cu titlu de diferență de preț.

Pentru acest aspect

litigant, părțile au angajat reprezentanți convenționali și au avut nevoie de

apărări formulate de către avocați, iar instanța de apel a soluționat acest

aspect litigant în favoarea exclusivă a recurenților-pârâți, și, prin urmare,

se justifică acordarea în întregime și a cheltuielilor reprezentate de onorariu

avocațial.

S-a concluzionat, că,

față de cele arătate, în speță, nu mai subzista posibilitatea aplicării de

către instanța de judecată a dispozițiilor art. 276 C. proc. civ., întrucât

acestea își găsesc aplicarea doar în situația în care pretențiile fiecărei

parți au fost încuviințate numai în parte, și că, apelul pârâților fiind admis în

întregime, instanța acordând acestora exact ceea ce au solicitat, respectiv,

obligarea reclamantei-intimate la plata diferenței de preț prevăzută pentru

imobilul în discuție, textul de lege aplicabil în cauză este cel prevăzut de

art. 274 alin (1) C. proc. civ., care stabilește că partea care cade în

pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată.

Analizând decizia

pronunțată în apel în limita criticilor de nelegalitate formulate de reclamantă

și de pârâți, instanța constată următoarele;

Prin recursul său,

reclamanta SC B.I. SRL a criticat decizia atacată pentru nelegalitate, potrivit

art. 304 pct. 5, 7 și 9 C. proc. civ., încadrarea în drept a criticilor

formulate fiind făcută de către instanță, potrivit art. 306 (3) C. proc. civ.

Anterior analizei

criticilor de nelegalitate formulate de recurenta-reclamantă se impune a fi

făcută următoarea precizare: motivele de nelegalitate formulate de reclamantă

împotriva deciziei pronunțate în apel vizează soluția de respingere dată

capătului de cerere prin care aceasta a solicitat obligarea pârâților la plata

penalităților de întârziere pentru nerealizarea finisajelor exterioare, pentru

neasigurarea utilităților și pentru nepredarea garajului, în termenul convenit.

Potrivit art. 304 (5)

C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere "când, prin hotărârea

dată, instanța a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea

nulității de art. 105 alin. (2)".

În speță, cu privire

la criticile ce se subsumează acestui motiv de recurs, se constată că

reclamanta a invocat nelegalitatea deciziei recurate ca fiind dată cu

încălcarea dispozițiilor art. 315 (1) C. proc. civ., potrivit cărora "În

caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept

dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt

obligatorii pentru judecătorii fondului".

Invocând încălcarea

acestor dispoziții legale de către instanța de apel, reclamanta a susținut că

aceasta a constatat, contrar susținerilor sale, că apartamentul a fost predat

la stadiul convenit la 31 iulie 2008, în termenul convenit de părți potrivit

contractelor, sens în care s-a încheiat procesul-verbal de predare primire la

acea dată, proces-verbal ce a fost semnat de părțile litigante, ceea ce

reprezintă o denaturare a considerentelor deciziei de casare și echivalează cu

încălcarea art. 315 (1) C. proc. civ., întrucât prin decizia de casare s-a

statuat că "reclamanta a invocat în susținerea capătului de cerere privind

obligarea pârâtului la plata de penalități pentru neexecutarea în termen a

lucrării și faptul că lucrarea nu a fost executată conform anexei la contract,

în sensul că instalațiile nu au fost trase la apartament la termen, iar tot ce

ține de exterior și casa scării nu a fost predat la stadiul finisat, lucrările

nefiind executate nici la data introducerii acțiunii".

Aceste critici sunt

nefondate, întrucât, în condițiile art. 315 (1) C. proc. civ., singura

îngrădire adusă atribuțiilor judecătorilor de fond, care rejudecă procesul după

casare, este aceea că hotărârile instanței de control judiciar sunt obligatorii

cu privire la problemele de drept dezlegate, starea de fapt a procesului urmând

să fie stabilită de instanța de trimitere, care poate să ajungă la aceeași

concluzie ca în ciclul procesual anterior sau la altă concluzie.

În speță,

considerentele deciziei recurate nu au denaturat dezlegările instanței de

recurs, care a statuat, în primul ciclu procesual, că, pentru stabilirea

diferenței de preț care ar mai fi trebuit achitată, "nu s-au examinat de

către instanțele de fond împrejurările de fapt care au făcut obiect al

clauzelor contractuale privind stadiul executării lucrării în întregul său

(apartament, casa scării și scările de acces în imobil), împrejurări care să

confirme sau să infirme temeinicia solicitării reclamantei de obligare a

pârâților la plata penalităților de întârziere", respectiv, că nu s-a

stabilit pe deplin situația de fapt pentru aplicarea corectă a legii în

soluționarea capătului de cerere formulat de reclamantă prin care a solicitat obligarea

pârâților la plata penalităților de întârziere.

Însă, considerentele

care, în opinia reclamantei, au fost denaturate de instanța de apel, așa cum au

fost expuse mai sus, se constată că, de fapt, reprezintă susținerile formulate

de reclamantă pentru dovedirea temeiniciei capătului de cerere privind

obligarea pârâtului la plata de penalități pentru neexecutarea lucrării,

conform anexei, în termen, și pe care instanța de control judiciar le-a redat,

ceea ce nu poate fi asimilat unor dezlegări de drept ale acesteia, de a căror

obligativitate trebuia să țină seama instanța de trimitere cu ocazia

rejudecării cauzei, pe de o parte, iar pe de altă parte, că prin criticile

formulate de reclamantă prin cererea ce face obiectul prezentului recurs, deși

se invocă încălcarea dispozițiilor art. 315 (1) C. proc. civ. de către instanța

de trimitere, se constată că se vizează stabilirea situației de fapt de către

instanța de apel, respectiv, netemeinicia deciziei recurate, ceea ce nu poate

fi primit și analizat pe calea recursului, potrivit art. 304 pct. 1 - 9 C.

proc. civ.

Tot în susținerea

aceluiași motiv de recurs, reclamanta a arătat că unul din elementele centrale

ale litigiului vizează nerespectarea scadenței (15 iunie 2008) pentru

racordarea blocului la utilități, în special a racordului la rețeaua de energie

electrică, întrucât instanța de apel nu a fost preocupată să realizeze analiza

impusă prin deciziei de casare, acest aspect fiind analizat printr-un singur

paragraf, fără a se ține seama de înscrisurile cu dată certă depuse la dosar de

aceasta și de agentul de energie electrică, încălcând astfel dispozițiile art.

315 (3) C. proc. civ., care leagă instanța de rejudecare de toate motivele

invocate de reclamantă în fața instanței a cărei hotărâre a fost casată.

Potrivit art. 315 (3)

C. proc. civ. "După casare, instanța de fond va judeca din nou, ținând

seama de toate motivele invocate înaintea instanței a cărei hotărâre a fost

casată".

În speță, în

rejudecare, instanța de apel a analizat criticile formulate de reclamantă prin

cererea de apel și le-a respins, concluzionând că, "audiat fiind de către

instanța de fond martorul T.A.A., din partea reclamantei, acesta a recunoscut

că apartamentul era semifinisat la termenul convenit de părți inițial, 15 iunie

2008, că ulterior a încheiat contractul de finisaje care a fost executat

întocmai, societatea reclamantă neavând obiecțiuni, și că i-au fost predate

cheile apartamentului, cu privire la acest moment martorul neputând să își

aducă aminte dacă a fost în iulie 2008 sau în toamna acelui an".

Cu privire la

criticile formulate de reclamantă prin cererea de apel, prin care a invocat

nerespectarea scadenței pentru racordarea blocului la utilități, se constată că

reclamanta a recunoscut, așa cum s-a arătat mai sus, prin cererea de recurs, că

instanța de apel a răspuns acestor critici, pe de o parte, iar pe de altă

parte, că deși reclamanta invocă încălcarea dispozițiilor art. 315 (3) C. proc.

civ. de către instanța de apel, în realitate nemulțumirea sa vizează

neanalizarea probelor depuse de aceasta și de operatorul de energie electrică

la dosar, ceea ce ar fi dovedit nerealizarea tabloului electric din casa scării

și că nu s-a asigurat racordarea imobilului la rețeaua publică de energie

electrică, în termenul convenit.

De asemenea, se

constată că instanța de apel, cu privire la această lucrare, reținând că prin

încheierea contractului cu operatorul de energie electrică, la 25 mai 2008,

pârâții au executat în termen obligația contractuală ce le revenea, potrivit

pct. 4 din anexa la contract, respectiv, că au asigurat reclamantei

posibilitatea racordării apartamentului la rețeaua publică de alimentare cu

energie electrică, a respins motivat criticile formulate de reclamantă prin

cererea de apel, pe acest aspect.

Pe d