ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 553/2015

Decizia nr.

553

/20

15

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 127 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj la data de 21 ianuarie 2014 s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL, având ca obiect rezoluțiune contract.

S-a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta SC C. SRL în contradictoriu cu reclamanții A. și B. și, în consecință:

S-a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de

21

octombrie

2008 între pârâta SC C. SRL, în calitate de promitentă cumpărătoare și reclamanții A. și B., în calitate de promitenți vânzători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul nr. 1, județul Cluj, înscris în C.F. nr. 263100-C1-U1, precum și o parcare.

S-a dispus repunerea părților în situația anterioară și au fost obligați reclamanții A. și B. să restituie pârâtei SC C. SRL suma de 50.000 euro sau echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plății, sumă la care se datorează dobânda legală începând cu data de 05 octombrie 2010 și până la data 31 august 2011 calculată conform O.G. nr. 9/2000, iar de la data de 01 septembrie 2011 și până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se calculează conform art. 3 alin. (2) din O.G. nr. 13/2011.

S-au respins ca neîntemeiate cererile având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, plata daunelor-interese și instituirea dreptului de retenție.

Au fost obligați reclamanții să plătească în pârâtei suma de 12.230,52 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință tribunalul a reținut, în esență, că prin acțiunea formulată de reclamanți, soții

A. și B.

, s-a solicitat instanței să dispună rezoluțiunea

antecontractului încheiat cu pârâta, privind apartamentul nr. 1 situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, înscris în C.F. nr. 127832 Cluj, A+1, nr. top. 426/2/2/1, compus din 1 cameră, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie comună cu apartamentul nr. 2, boxă-pivniță, cu suprafața utilă de 53,90 m.p., cu cota de 9,27/100 parte din p.i.c. și terenul în proprietate aferent în cotă de 32/344 parte, din culpa exclusivă a pârâtei,

să dispună

radierea notării antecontractului din C.F. nr. 127832 Cluj în prezent C.F. nr. 263100-C1-U1 Cluj-Napoca, să oblige pârâta să predea folosința apartamentului susmenționat și să fie obligată la plata cheltuielilor de judecată, pentru următoarele considerente.

În fapt, la data de 21 octombrie 2008 au vândut pârâtei, prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată pe care-l anexează acțiunii, imobilul proprietatea

lor

situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, înscris în C.F. nr. 127832 Cluj, A+1, nr. top. 426/2/2/1, compus din 1 cameră, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie comună cu apartamentul nr. 2, boxă-pivniță, cu suprafața utilă de 53,90 m.p., cu cota de 9,27/100 parte din p.i.c. și terenul în proprietate aferent în cotă de 32/344 parte, pentru prețul de 100.000 euro.

Din acest preț au primit la momentul semnării un avans de 40.000 euro, iar ulterior încă 10.000 euro, deci un total de 50.000 euro, diferența de 50.000 euro urmând a fi achitată la momentul semnării actului autentic, dar nu mai târziu de data de 01 noiembrie 2009.

Prin antecontractul semnat au fost de acord cu notarea acestuia în C.F., fapt care s-a și realizat.

Totodată, conform înțelegerii, au predat cheile apartamentului promitentei cumpărătoare, fiind de acord ca folosința acestuia să-i revină începând cu această dată, încheind însă un contract de închiriere pe o perioadă de 1 an.

Ca urmare a crizei imobiliare apărute îndeosebi în primăvara/vara anului 2009, pârâta remis o notificare în care susținea că acest antecontract ar fi afectat de o nulitate relativă (eroarea-viciu de consimțământ), solicitând - în consecință - „restituirea sumelor de bani investite în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare”, aproximativ 80.000 euro.

Pentru a-și argumenta punctul de vedere pârâta a arătat că a dorit schimbarea categoriei de folosință a imobilului, însă acest lucru nu ar fi posibil întrucât apartamentul ar fi pe lista monumentelor istorice, fapt care ar conduce automat la imposibilitatea obținerii autorizației de construire și a avizului de schimbare de destinație din locuință în spațiu comercial. Pârâta mai comunică faptul că la această situație s-ar fi ajuns din culpa

reclamanților

care au declarat că apartamentul nu este pe lista monumentelor istorice deși aveau cunoștință de faptul contrar.

Reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1020-1021 C. civ., Legii nr. 71/1996 și art. 1075 C. civ.

Pârâta SC C. SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând, în esență respingerea acțiunii, urmând

ca pe calea cererii reconvenționale să se dispună anularea a

ntecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții, atestat cu dată certă nr. 93 din data de 21 octombrie 2008, având ca obiect apartamentul nr. 1 situat în Cluj

-Napoca, str. x, nr. 17, la subsol,

compus din 1 cameră, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie comună cu apartamentul nr. 2, boxă pivniță, cu suprafața utilă de 53,90 m.p., cu cota de 9,27/100-a parte din p.i.c. și terenul aferent în cotă de 32/344-a parte, identificat în

C.F. nr. 263100-C1-U1 Cluj-Napoca provenită conversia de pe hârtie a C.F. nr. 127832 Cluj, precum și o parcare, iar în subsidiar a solicitat să se dispună rezoluțiunea acestui antecontract.

De asemenea,pârâta a mai solicitat următoarele:

- să se dispună

restabilirea situației anterioare încheierii acestui antecontract, în sensul de a-i obliga pe reclamanți la restituirea sumelor încasate ca urmare a încheierii antecontractului, respectiv suma de 50.000 euro și dobânda legală la această sumă, achitată cu titlu de avans pentru imobilul obiect al antecontractului;

- să fie obligați reclamanți la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat, care constă din:

- suma de 4.500 euro reprezentând contravaloarea chiriilor și a garanției încasate în perioada cuprinsă între 01 noiembrie 2008-30 iunie 2009, precum și dobânda legală cuvenită pentru această sumă, pe perioada cuprinsă între data la această sumă,

- suma de 56.853 RON și dobânda legală cuvenită pentru această sumă, reprezentând contravaloarea tuturor lucrărilor de renovare și îmbunătățire realizate în apartament,

- suma de 6.000 euro și dobânda legală la această sumă, achitată cu titlu de preț pentru boxa nr. 3 achiziționată pentru extinderea spațiului obiect al antecontractului și încorporată acestui spațiu,

- să se dispună instituirea în favoarea

pârâtei a dreptului de retenție asupra apartamentului care a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamanții, identificat cu datele de C.F.

mai sus arătate, până la plata de către reclamanți, integral, a sumelor datorate,

- să se dispună obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată

.

În motivarea cererii pârâta arată că este real faptul că a încheiat cu reclamanții antecontractul prin care a dorit să achiziționeze apartamentul ce formează obiectul dosarului și a achitat acestora jumătate din prețul convenit, respectiv 50.000 euro.

Nu este însă în niciun caz adevărat faptul că

a făcut în

apartament lucrări de renovare și îmbunătățiri fără acordul reclamanților sau fără ca ei să cunoască acest lucru. Dimpotrivă, prin contractul de închiriere pe care l-au încheiat tot cu ocazia încheierii antecontractului, în mod explicit i s-a permis să procedeze la schimbarea destinației spațiului fără să mai solicite un nou acord al reclamanților. Această clauză, în mod firesc, a fost avută în vedere de către părți ca și una de acceptare a oricăror lucrări executate în spațiu, atât timp cât reclamanții au cunoscut împrejurarea că

pârâta este societate comercială și dorește să își desfășoare în acest spațiu activitatea specifică, în niciun caz să folosească apartamentul cu titlu de locuință. Nu mai puțin, a realizat toate lucrările de

îmbunătățire și renovare în decursul unei perioade mai îndelungate de timp, cât reclamanții au putut lua cunoștință de ele. Niciodată nu au solicitat reclamanții oprirea executării lucrărilor, dimpotrivă, deși a cerut reclamanților să vină și să constate ce a realizat, de fiecare dată au refuzat, afirmând că au vândut spațiul și nu mai au vreun interes cu privire la aceste lucrări.

În realitate, convenția încheiată

cu reclamanții este afectată de nulitate, aceasta fiind exclusiv consecința conduitei reclamanților, iar aceasta poartă asupra obligațiilor esențiale ale convenției.

La achiziționarea apartamentului situat în Cluj Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul 1, a solicitat în mod special reclamanților să îi comunice situația juridică exactă a imobilului, deoarece exercitarea activității comerciale nu poate fi făcută în orice condiții, iar în cazul imobilelor monumente istorice restricțiile sunt și mai numeroase.

Reclamanții nu doar că au susținut că imobilul nu este monument istoric, dar au și prezentat o adeverință cu un asemenea conținut, eliberată pe numele unei alte persoane. S-au și obligat prin art. 3.3 din antecontract ca, pentru a confirma acest aspect, să obțină și să pună la dispoziția pârâtei, în termen de 7 zile, o nouă adeverință care să ateste faptul că „imobilul care face obiectul prezentului contract nu intră în categoria monumentelor istorice”.

Nu și-au îndeplinit însă această obligație nici în termenul convenit și nici ulterior.

Pârâta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 954, 960, 961 C. civ., art. 1020-1021 C. civ., principiul îmbogățirii fără justă cauză.

În considerentele sentinței s-a reținut, în esență că d

eși dispozițiile art. 961 C. civ. nu impun ca eroarea asupra unei calități esențiale a bunului ce a format obiectul contractului să fie comună ambelor părți, instanța reține că în cazul de față atât pârâta, cât și reclamanții au fost în eroare asupra unei stări de fapt determinante pentru încheierea actului, respectiv asupra calității de monument istoric a imobilului de a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Eroarea asupra acestei stări de fapt, considerată de instanță ca fiind determinantă la încheierea actului juridic, lipsește de validitate actul încheiat, motiv pentru care instanța a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta SC C. SRL în contradictoriu cu reclamanții A. și B. și a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 21 octombrie 2008 între pârâta SC C. SRL, în calitate de promitentă cumpărătoare și reclamanții A. și B., în calitate de promitenți vânzători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul nr. 1, județul Cluj înscris în C.F. nr. 263100-C1-U1, precum și o parcare. Ca efect al anulării actului, s-a dispus repunerea părților în situația anterioară și obligarea reclamanților A. și B. să restituie pârâtei SC C. SRL prețul primit, respectiv suma de 50.000 euro sau echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plății, sumă la care se va datora și dobânda legală începând cu data de 5.10.2010 și până la data 31 august 2011 calculată conform O.G. nr. 9/2000, iar de la data de 01 septembrie 2011 și până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se va calcula conform art. 3 alin. (2) din O.G. nr. 13/2011, act normativ care a abrogat O.G. nr. 9/2000. Această din urmă dispoziție legală reglementează dobânda penalizatoare și s-a avut în vedere această dobândă deoarece obligația de plată a dobânzii a luat naștere la momentul la care pârâta a formulat cererea reconvențională, de la această dată obligația de restituire a prețului devenind scadentă ca urmare a admiterii cererii, conform art. 1088 alin. (2) C. civ.

Din probele administrate în cauză, respectiv interogatoriul reclamanților, declarațiile martorilor D. și E., precum și din expertiza tehnică efectuată în cauză a rezultat că pârâta a efectuat investiții în valoare de 43.900 RON în imobilul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și a cărui folosință o avea în temeiul contractului de închiriere, valoare la care s-a avut în vedere și gradul de amortizare al îmbunătățirilor. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu cuprindea clauze care să permită pârâtei să efectueze astfel de lucrări de îmbunătățire a imobilului, existând însă o clauză în acest sens în contractul de închiriere care instituia obligația pârâtei de a folosi spațiul închiriat conform destinației sale, sens în care trebuia să facă toate reparațiile necesare unei folosiri normale a spațiului. De asemenea, pârâta avea obligația de a restitui spațiul închiriat în starea în care i-a fost predat, exceptând uzura normală. Fiind în prezenta unui contract care are efecte obligatorii, conform dispozițiilor art. 969 C. civ., instanța a reținut că investițiile efectuate de pârâtă în spațiu trebuiau să respecte clauzele acestuia. Cheltuielile de conservare și de administrare a bunului îți păstrează valabilitatea, iar cheltuielile care depășesc acest regim, chiar dacă au fost făcute pentru lucrări de amenajare acceptate în mod tacit de către reclamanți, nu sunt supuse restituirii, clauzele contractului de închiriere fiind contrare, respectiv stabilind că la încetarea locațiunii, imobilul se restituie în starea în care se afla la momentul închirierii.

Cererea de chemare în judecată și capetele din cererea reconvențională având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, plata daunelor-interese și instituirea dreptului de retenție au fost respinse, ca neîntemeiate.

Reclamanții și pârâta au declarat apel împotriva

sentinței civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014 și în consecință Curtea de Apel Cluj a pronunțat decizia civilă nr. 367 din data de 19 septembrie 2014 prin care a admis apelul declarat de pârâta SC C. SRL împotriva sentinței civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014, pronunțată în Dosarul nr. x/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta SC C. SRL și pe cale de consecință:

- a obligat reclamanții A. și B. la plata sumei de 53.890 RON și 6.000 euro cu dobânda legală aferentă începând cu data introducerii acțiunii până la data plății efective, cu titlu de daune-interese;

- a dispus instituirea dreptului de retenție în favoarea pârâtei SC C. SRL asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul nr. 1, județul Cluj înscris în C.F. nr. 263100-C1-U1;

- a obligat reclamanții să plătească pârâtei suma de 14.020,52 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, în primă instanță;

- a respins apelul formulat de reclamanții A. și B. împotriva aceleași sentințe;

- a păstrat restul dispozițiilor sentinței apelate;

- a obligat apelanții A. și B. la plata sumei de 5.011 RON în favoarea intimatei SC C. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

În considerentele deciziei s-a reținut,

în esență, că hotărârea instanței de fond nu este nici lipsită de temei legal, nici contrară situației de fapt din speță întrucât elementul asupra căruia se regăsește falsa reprezentare a realității este calitatea imobilului. Prin contract s-a evidențiat (și reclamanții înșiși au făcut primii acest lucru) faptul că apartamentul nu are un regim juridic special și poate

fi transformat în scopuri comerciale. Pentru această posibilitate reclamanții sunt cei care au și prezentat, încă la încheierea antecontractului, înscrisuri deținute de ei ce urmăreau să și probeze faptul că „transformabilitatea” bunului, inclusiv prin crearea unui acces din stradă, era deja un element câștigat în beneficiul imobilului.

Mențiunile că pârâta nu a întâmpinat dificultăți în raport de condițiile speciale ale regimului bunului, ci în raport cu condițiile generale de efectuare a lucrărilor, comune oricărui imobil, sunt prezentate distorsionat. Pârâta a întâmpinat dificultăți exact pentru elementele pe care reclamanții i le-au prezentat la încheierea antecontractului, respectiv faptul că acesta nefiind monument istoric, au făcut demersuri pentru transformarea apartamentului, inclusiv au întocmit proiectul de construire și au reușit să obțină hotărârea judecătorească prin care vecinii au fost obligați să își dea consimțământul la realizarea accesului din stradă.

Reclamanții și-au asumat obligația expresă de a prezenta, în termen de 7 zile, dovada faptului că bunul nu este monument istoric. Mai mult, i-au predat pârâtei înscrisuri prin care au dorit nu doar să ateste demersurile lor pentru transformarea apartamentului în spațiu cu destinație comercială, respectiv pentru executarea unui acces din stradă, ci chiar reușita lor în acest sens. Faptul că instanța de fond a reținut aceste elemente nu înseamnă a se fi reținut o altă stare de fapt decât cea atestată prin sentința penală nr. 669/2013.

Probatoriul administrat confirmă apărarea potrivit căreia neîncheierea contractului în formă autentică își are cauza în neatingerea exigențelor previzionate cu privire la obiectul derivat al antecontractului. În acest context gradul de solvabilitate a pârâtei nu ar putea primi valențele pretinse de reclamanți.

Invitația din partea reclamanților apelanți, în februarie 2010, ca pârâta să se prezinte la notarul public pentru perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare a fost făcută cu ignorarea solicitărilor acesteia către reclamanți din notificarea pe care le-a trimis-o în august 2009 și mai ales, cu nesocotirea și trecerea sub tăcere din partea lor a adreselor pe care le obținuseră în 18 ianuarie 2010 în sensul că imobilul este monument istoric.

Reclamanții aveau obligații legale pe care trebuiau să le îndeplinească în privința apartamentului și asupra cărora au fost înștiințați direct prin chiar adresa nr. 11 din 18 ianuarie 2010. Si anume, trebuiau să înscrie în C.F. situația juridică de monument istoric a apartamentului iar, pentru perfectarea contractului în formă autentică trebuiau să notifice pârâta în legătură cu această informație. În mod vădit au evitat acest lucru și au evitat să aducă la zi starea tabulară a imobilului. Neexecutarea obligațiilor contractuale este o cauză de rezoluțiune chiar și atunci când este vorba despre obligații pe care legea le instituie [art. 970 alin. (2) C. civ. 1864], iar, în speță, aceste obligații legale sunt esențiale.

Chiar și în fața notarului au trecut sub tăcere situația clară de monument istoric a apartamentului și consecința acesteia în ceea ce privește realizarea accesului exterior cu privire la care au prezentat pârâtei nu doar asigurări, ci chiar și documentația întocmită de ei și hotărârea judecătorească de suplinire a consimțământului coproprietarilor. Încheierea de certificare întocmită de notarul public atestă clar împrejurarea că reclamanții nu au prezentat și adresa nr. 10 din 18 ianuarie 2010, aceea în care, pe lângă informația categorică în sensul că imobilul este monument istoric, s-a menționat că nu se pot admite lucrări care afectează planul orizontal al domeniului public (modificări, scări și găuri în trotuar).

Reclamanții nu au executat, nici în martie 2010, după cum nu pot nici acum să execute obligația de a-i transmite pârâtei în patrimoniu un bun susceptibil de transformare , prin executarea accesului exterior, așa cum a fost în realitate înțelegerea părților.

Referitor la capătul de cerere privind

daunele-interese curtea de apel a reținut că

prima instanță a realizat însă o greșită aplicare a prevederilor legale în ce privește soluționarea petitului referitor la daunele-interese solicitate de pe cale incidentală.

Lucrări de amenajare s-au efectuat în vederea realizării obiectului de activitate, achiziționarea boxei fiind făcută în scopul optimizării condițiilor de exploatare a fondului de comerț.

Realizarea tuturor acestor lucrări, inclusiv în ceea ce privește încorporarea boxei de la fam. F., a fost cunoscută reclamanților sau aceștia puteau să le cunoască ceea ce este evident fiind faptul că nu au oprit niciodată executarea lor. Toate lucrările au fost realizate înainte ca pârâta să afle cu certitudine, faptul că imobilul nu este un bun obișnuit, ci unul supus unui regim juridic special.

Valoarea lor este atestată de raportul de expertiză dispus în cauză ale cărui constatări nu au fost contestate.

Lucrările în vederea adaptării și transformării imobilului corespunzător scopului previzionat, acela de imobil afectat fondului de comerț au început imediat ce antecontractul a fost încheiat (a se vedea contractul de prestări servicii încheiat la 31 octombrie 2008 și actele adiționale ulterioare) și au fost realizate în iarna 2008-2009.

Reclamanții au avut o atitudine tolerantă față de acest proces care le era de altfel cunoscut, manifestată prin tăcerea reclamanților în intervalul în care s-au derulat operațiunile de amenajare și extindere.

Reclama

nții

A. și B. au declarat recurs împotriva

deciziei civile nr. 367 din 19 septembrie 2014, în temeiul art. 304

pct. 8 și 9, criticând-o pentru nelegalitate și solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului lor împotriva sentinței civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014 cu consecința admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată și respingerea cererii reconvenționale.

În motivarea recursului se susțin în esență următoarele: În mod eronat curtea de apel a reținut drept cauză de anulare a convenției vicierea consimțământului pârâtei pentru error in substantiam deoarece nu sunt întrunite cumulativ cele trei cerințe pentru a opera falsa reprezentare a realității la încheierea unui act juridic.

Astfel, recurenții precizează că:

Atât tribunalul, cât și curtea de apel au reținut în mod eronat imposibilitatea amenajării de către pârâtă a unui acces din stradă, direct în apartamentul aflat la demisolul imobilului, pentru că apartamentul se află într-un imobil care face parte din categoria monumentelor istorice, deoarece nu s-a dovedit această imposibilitatea cu refuzul de emitere a avizelor necesare modificării apartamentului de către Primărie sau Direcția Județeană pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național Cluj.

În fapt, menționează expres recurenții circumstanțele încheierii convenției au fost urm

ătoarele:

- în toamna anului 2008, reprezentanta intimatei (femeie de afaceri, care locuia în mun. Cluj Napoca), a apelat Ia o agenție imobiliară pentru achiziționarea unui spațiu comercial pentru firma pe care o administra, cu vad bun (conform declarației martorilor), pentru desfășurarea activității comerciale;

- i s-a prezentat de către agenția imobiliară spațiul în litigiu pentru închiriere - spațiul era oferit spre închiriere, nu spre vânzare;

- după vizionarea spațiului amplasat în centrul istoric al orașului, la demisolul unei clădiri vechi, cu arhitectura specifică zonei reprezentanta intimatei a fost cea care a solicitat cumpărarea apartamentului - nu închirierea - și a dorit achiziționarea acestui spațiu necondiționat;

- accesul la stradă nu era esențial și nici determinant în perioada precontractuală și nici concomitentă încheierii contractului deoarece intimata nu a solicitat să se facă mențiune expresă în antecontract despre posibilitatea sau oportunitatea accesului direct din stradă - fie sub forma unei clauze rezolutorii, fie sub o altă formă.

Eroarea pârâtei nu este scuzabilă, deoarece reprezentanta ei a văzut că apartamentul este situat la demisolul imobilului și este necesară găsirea unei soluții constructive de către un specialist în construcții pentru realizarea modificărilor necesare la accesul direct din stradă. De asemenea, recurenții arată că au pus la dispoziția pârâtei un set de acte și anume:

a) C.U. nr. 1559/

2002 emis în favoarea recurenților, în care se face mențiune despre faptul că imobilul este situat în zona protejată și că obținerea A.C. este condiționată de obținerea mai multor avize, printre care și avizul Comisiei Naționale a Monumentelor Istorice - Secțiunea 6 Transilvania, C.U. a cărui valabilitate a expirat la 28 aprilie 2003.

b) un Memoriu justificativ întocmit de arh. G. în luna martie 2002, în care există mențiunea expresă că imobilul este monument de arhitectură;

c) o hotărâre judecătorească (decizia civilă nr. 444/2003 a Curții de Apel Cluj) care ține loc de consimțământ al coproprietarilor pentru deschiderea unei uși de acces din strada - acord necesar obținerii A.C., conform mențiunilor din C.U.

Referitor la calificarea imobilului ca monument istoric, reclamanții susțin că acest statut nu reprezintă un impediment pentru transformarea imobilului în maniera dorită de pârâtă și anume schimbarea destinației și realizarea accesului direct din stradă, invocând în acest sens dispozițiile art. 23 alin. (2) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care stipulează:

Art. 23 alin (2) „În sensul prezentei legi, intervențiile ce se efectuează, asupra monumentelor istorice sunt:

a) toate lucrările de cercetare, conservare, construire, extindere, consolidare, restructurare, amenajări peisagistice și de punere în valoare, care modific, substanța sau aspectul monumentelor istorice;

d) schimbări ale funcțiunii sau destinației monumentelor istorice, inclusiv schimbările temporare;

f) amenajări de căi de acces, pietonale și carosabile, utilități anexe, indicatoare, inclusiv în zonele de protecție a monumentelor istorice”.

În raport de aceste dispoziții reclamanții consideră că în mod nelegal curtea de apel a reținut că bunul nu poate fi transformat în sensul amenajării unei intrării din stradă.

Nici cea de-a treia cerință a erorii nu este îndeplinită deoarece reclamanții nu aveau cunoștință că elementul esențial și determinant al încheierii convenției era realizarea unui acces din stradă (posibil de realizat în opinia lor, conform susținerilor anterioare), mai ales că după ce a văzut imobilul reprezentanta pârâtei nu a solicitat înserarea unei clauze speciale în cuprinsul

antecontractului referitoare la posibilitatea realizării accesului direct din stradă.

În concluzie reclamanții susțin că nu a fost esențial și

determinant pentru intimată la încheierea contractului faptul că imobilul este sau nu pe lista monumentelor istorice.

A doua critică a reclamanților se referă la obligarea de către instanța de apel la plata

daunelor-interese a dobânzii legale și la recunoașterea dreptului de retenție precum și la plata prețului pentru boxa achiziționată de intimată de la familia F. și încorporată în

apartament, deoarece:

- lucrările de extindere neautorizate realizate de intimată nu profită recurenților, nu sunt în măsură să justifice o eventuală îmbogățire fără justă cauză - dimpotrivă generează un prejudiciu în patrimoniul recurenților;

- situația juridică a imobilului este compromisă prin lucrările de extindere fără autorizație de construire, ceea ce generează cheltuieli suplimentare pentru restabilirea situației de carte funciară;

- nu se face diferența între cheltuielile făcute pentru reparațiile necesare și utile unei folosiri normale a imobilului și cele voluptorii, care nu pot face obiectul daunelor-interese.

Referitor la boxa achiziționată de la familia F., recurenții susțin că sunt terți față de această convenție și că intimata a efectuat o extindere fără autorizație a imobilului, care în situația restabilirii situației anterioare, implică costuri în sarcina lor pentru readucerea apartamentului la forma inițială în care a fost întabulat.

De asemenea recurenții menționează că nelegal au fost obligați la plata dobânzii legale a sumelor datorate deoarece dacă ei au folosit suma achitată cu titlu de avans și pârâta a folosit spațiul ce formează obiectul

antecontractului de vânzare-cumpărare, iar acordarea dreptului de retenție nu este legală deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare este notat în cartea funciară și reclamanții nu au încercat să vândă

apartamentul până la terminarea litigiului.

Intimata a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat, invocând considerentele reținute în decizia recurată.

Înalta Curte analizând motivele de recurs și susținerile din întâmpinare constată următoarele:

Potrivit

antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 93 din 21 octombrie 2008 la Cabinet avocat H. reclamanții s-au obligat să vândă pârâtei

apartamentul nr. 1 situat în Cluj Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, cu prețul de 100.000 euro, din care 40.000 euro s-a achitat cu titlu de avans la data încheierii

antecontractului, urmând ca suma de

10.000 euro să se achite la data de 20 decembrie 2008 și restul de preț de 50.000 euro, să se achite la data semnării

contractului

autentic de vânzare-cumpărare, cel târziu până de data de 01 ianuarie 2009, inclusiv.

După încheierea

antecontractului între părți au apărut neînțelegeri datorită faptului că

apartamentul, obiect al

antecontractului, nu putea fi utilizat ca spațiu comercial, deși fusese achiziționat de pârâta, societate comercială, în acest scop.

Așa cum rezultă din primul motiv de recurs, problema de drept a cauzei o reprezintă aplicarea dispozițiilor art. 954 C. civ., privind viciul de consimțământ -

error in substantiam, care a determinat cumpărarea apartamentului de către pârâtă.

Așa cum în mod legal au reținut atât tribunalul cât și curtea de apel, prin eroare se înțelege falsa reprezentare a unor împrejurări la încheierea

actului juridic,

antecontractului de vânzare-cumpărare, în speță. Eroarea este o imagine deformată a unei situații reale, care este percepută astfel de cel aflat în eroare.

Această reprezentare falsă, a unei situații reale trebuie să îndeplinească în mod cumulativ trei condiții:

- eroarea să fie esențială,

- eroarea să fie scuzabilă,

- eroarea să cadă asupra unui element care să fie hotărâtor și să determine încheierea actului juridic, potrivit scopului urmărit de partea care invocă error in substantiam.

În speță sunt îndeplinite pe deplin toate aceste condiții, deoarece:

- caracterul esențial al erorii constă în faptul că pârâta, societate comercială, reprezentată de I. a intenționat să cumpere apartamentul pentru a fi utilizat ca spațiu comercial și în consecință evident că elementul asupra căruia a căzut reprezentarea, apartamentul situat în centrul orașului Cluj Napoca a fost hotărâtor pentru pârâtă la încheierea actului.

- caracterul scuzabil al erorii care nu poate fi reproșat părții care a avut o falsă reprezentare a realității la încheierea actului juridic, care nu este urmare a lipsei de informare sau neglijență, este de asemenea realizat deoarece potrivit art. 3.3 din antecontract reclamanții vânzători au declarat pe proprie răspundere că „imobilul care face obiectul prezentului contract nu intră în categoria monumentelor istorice și se obligă să prezinte dovada scrisă în acest sens, în termen de 7 zile de la data prezentului contract”.

Osebit de cele expuse, chiar în motivarea recursului reclamanții afirmă că reprezentanta intimatei a apelat la o agenție imobiliară pentru achiziționarea unui spațiu comercial, cu vad bun astfel că la data încheierii contractului ei știau cu exactitate că apartamentul urma să fie folosit ca spațiu comercial.

În consecință, în raport de aspectul cunoscut de reclamanți că o societate comercială intenționează să cumpere un apartament care să poată fi folosit ca spațiu comercial și de obligația asumată de ei în

antecontract că vor prezenta în termen de 7 zile de la data încheierii contractului dovadă scrisă care să ateste că

apartamentul nu intră în categoria monumentelor istorice și în consecință poate fi folosit ca spațiu comercial denotă îndeplinirea condiției erorii scuzabile pentru pârâtă, care a fost indusă în eroare privind categoria de imobile în care se încadrează apartamentul, această inducere în eroare fiind determinată de obligația asumată de reclamanți, care ulterior nu a putut fi îndeplinită, deoarece apartamentul se află într-un imobil ce intră în categoria monumentelor istorice.

- referitor la elementul hotărâtor al erorii care a determinat încheierea

antecontractului de vânzare-cumpărare este evident faptul că părțile au materializat acordul de voință în sensul de a se vinde-cumpăra un imobil care să fie folosit exclusiv pentru desfășurarea activității comerciale și care pentru acest gen de activitate avea obligatoriu nevoie de transformări în sensul de a se face intrarea direct din stradă, pentru a facilita intrarea clienților cumpărători, a furnizorilor de marfă, altfel spus pentru a putea avea o utilizare normală în raport de scopul pentru care a fost achiziționat de pârâtă, societate comercială.

De aceea este evident că reclamanții au avut intenția de a vinde un apartament care să poată fi amenajat în vederea utilizării ca spațiu comercial pentru activitatea pe care urma să o desfășoare în acest spațiu pârâta cumpărătoare, societate comercială și că prin conduita lor, precitată, materializată chiar în contract și confirmată și de probatoriile administrate, reclamanții au indus în eroare pe reprezentanta pârâtei atât cu privire la caracterul de bun obișnuit al imobilului (și nu de imobil care se încadrează în categoria monumentelor istorice) cât și cu privire la (aspect subsidiar determinat de încadrarea apartamentului în această categorie) posibilitatea modificărilor necesare pentru utilizarea ca spațiu comercial, viciind astfel consimțământul cumpărătoarei, care, nu ar fi încheiat antecontractul dacă avea reprezentarea corectă a faptului că apartamentul este încadrat în categoria monumentelor istorice.

În raport de aceste considerente, motivul de recurs referitor la interpretarea greșită a actului dedus judecății și la aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.) este nefondat și urmează a fi respins.

În

raport de soluția adoptată privind primul motiv de recurs, Înalta Curte constată că și al doilea motiv de recurs este nefondat, pentru considerentele care succed.

După încheierea antecontractului, când pârâta a avut reprezentarea că a cumpărat apartamentul în scopul pentru care a folosit un agent imobiliar și anume achiziționarea unui spațiu comercial, pârâta, cu acordul tacit și neechivoc al reclamanților a făcut demersurile necesare pentru transformarea imobilului în vederea folosirii ca spațiu comercial.

Datorită faptului că a avut reprezentarea faptului că a cumpărat un imobil apt să fie utilizat ca spațiu comercial, pârâta a realizat lucrările de amenajare și transformare a spațiului, precum și cumpărarea unei boxe alăturate apartamentului în scopul optimizării activității comerciale pe care urma să o desfășoare în imobil, înainte ca pârâta să afle cu certitudine că apartamentul este supus unui regim juridic special.

În acest sens, reclamanții nu pot invoca propria culpă și reaua lor credință, în nerespectarea obligației care și-ar fi asumat-o prin antecontract de a prezenta pârâtei în termen de 7 zile de la data încheierii actului - 21 octombrie 2008 un înscris care să ateste că imobilul nu intră în categoria monumentelor istorice.

Osebit de faptul că nici până la data soluționării recursului 18 februarie 2015 reclamanții nu au prezentat înscrisul precitat, au invocat în mod nelegal dispozițiile Legii nr. 422/2011 susținând că deși se află pe lista

monumentelor istorice, apartamentul poate fi amenajat ca

spațiu comercial.

Astfel fiind, această susținere a reclamanților confirmă, fără putință de tăgadă, intenția lor de a vinde un imobil pentru care nu aveau dovada că nu face parte din categoria

monumentelor istorice și în consecință putea fi folosit, ca

spațiu comercial, după amenajările necesare în acest sens.

În consecință, reclamanții nu pot invoca propria lor comportare culpabilă care a indus în eroare partea adversă cu privire la natura imobilului pentru a susține că nu trebuie să fie obligați la restituirea cheltuielilor făcute, de buna-credință de cumpărătoare, pentru amenajarea imobilului pentru a fi folosit conform convenției părților - spațiu comercial, și anume: achiziționarea unei boxe, compartimentări, extinderi, finisaje, instalații sanitare, etc., evidențiate în raportul de expertiză efectuat în cauză, și că pârâta ar trebui obligată la readucerea spațiului la starea anterioară, deoarece conform art. 970 C. civ. convențiile trebuie executate cu bună-credință, iar în speță numai pârâta și-a executat, cu bună-credință, obligația la plata avansului și de a face transformările necesare pentru utilizarea

apartamentului în scopul pentru care a fost cumpărat.

Referitor la dobânda legală, aceasta a fost în mod legal acordată de curtea de apel, ca urmare a efectelor produse de folosința în mod necuvenit de către reclamanți a unui capital (avansul achitat de pârâtă) și pentru a garanta creditorului repunerea echitabilă în situația anterioară.

De asemenea, tot în mod legal curtea de apel a dispus și instituirea dreptului de retenție în favoarea creditoarei, ca o garanție în vederea achitării debitului de către reclamanți.

Poziția procesuală a reclamanților este ambiguă și referitor la invocarea art. 23 din Legea nr. 422/2001, precitat, care susțin în mod nelegal că deși imobilul este calificat monumente istoric, totuși este posibilă schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial și realizarea accesului din stradă, deoarece textul se referă exclusiv la intervenții ce se efectuează asupra monumentelor istorice, în scopul utilizării lor exclusiv ca monumente istorice și nu de a fi transformate în clădiri sau unități locative, cu altă destinație, ca de pildă comercială, ca în speță.

În raport de considerentele expuse, Înalta Curte constată că recursul este nefondat și urmează a fi respins, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmând a fi menținută decizia curții de apel, întrucât este legală.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte urmează a obliga pe reclamanți la plata sumei de

4.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs către pârâta SC C. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanții

A. și B. împotriva

deciziei civile nr. 367 din 19 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Obligă recurenții-reclamanți

A. și B. la plata sumei de 4.500 RON către intimata-pârâtă SC C. SRL.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 februarie 2015.