ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5522/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanții B.I. și B.A. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții P.C.B., SC P.C.B.I.D. SRL și SC R.S. SRL, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 14 situat în Apahida, str. Libertății. Prin sentința civilă nr. 11117 din 27 iunie 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a declinat cauza în favoarea Tribunalului Specializat Cluj (în considerarea faptului că imobilul este inclus în capitalul social al SC P.C.B.I.D. SRL), tribunal care, prin încheierea din 22 noiembrie 2011, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P.C.B., prin încheierea din 14 februarie 2012 a suspendat judecata acțiunii în contradictoriu cu pârâta SC R.S.

SRL (în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006) și a disjuns acțiunea formulată în contradictoriu cu SC P.C.B.I.D. SRL, formându-se Dosarul nr. 564/1285/2012. Prin sentința civilă nr. 1850 din 10 aprilie 2012 pronunțată de Tribunalului Specializat Cluj s-a respins acțiunea formulată și precizată de reclamanții B.I. și B.A. în contradictoriu cu pârâta SC P.C.B.I.D. SRL, iar reclamanții au fost obligați să plătească pârâtei suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că pârâta, proprietară tabulară a imobilului, care nu se opune să încheie act autentic de vânzare - cumpărare, nu a fost notificată anterior acțiunii în vederea prezentării la notar pentru încheierea actului.

Conform antecontractului inițial, prețul imobilului a fost negociat la suma de 27.000 euro, din care s-a achitat doar 9.600 euro, urmând ca 17.400 euro să se achite în momentul finalizării construcției și a intabulării în cartea funciară. Construcția a fost finalizată încă din aprilie 2007, iar intabularea a fost făcută în august 2008, fapte necontestate. Obligația de plată a diferenței de preț a devenit scadentă din august 2008, iar pretenția reclamanților de a modifica unilateral prețul la suma de 46.186 lei nu are niciun temei legal, neputând opera nicio compensare în sensul solicitat de reclamanți, deoarece nu există o creanță reciprocă a acestora, certă, lichidă și exigibilă, împotriva pârâtei, deci nu sunt întrunite cerințele unei compensări legale.

Instanța a avut în vedere principiul potrivit căruia nimeni nu poate să se prevaleze de propria culpă, reținând că reclamanții sunt în culpă contractuală pentru neplata diferenței de preț, astfel că excepția de neexecutare, opusă de pârâtă, a fost găsită întemeiată. Pentru aceste considerente, în baza art. 1169 și art. 969 C. civ. instanța a respins acțiunea ca nefondată, iar în baza art. 274 C. proc. civ. reclamanții au fost obligați să achite pârâtei suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs, recalificat apel, reclamanții B.I. și B.A. În dezvoltarea motivelor de apel s-a arătat că instanța de fond a dat o interpretare greșită actului juridic dedus judecății și nu a analizat apărările reclamanților, susținute de probe.

Apelanții au susținut că problema care se pune în speță este existența sau inexistența obligației de plată a unei diferențe de preț în sarcina reclamanților. Instanța de judecată a dat o soluție de respingere a acțiunii pe excepția de neexecutare, excepție neridicată de pârâtă prin întâmpinare sau la prima zi de înfățișare, nici pe parcursul derulării cauzei. Nu s-a formulat cerere reconvențională din partea societății, prin care să uzeze de vreunul din mijloacele juridice pe care le are la dispoziție și care sancționează neîndeplinirea obligației de plată a prețului din partea cumpărătorului (excepția de neexecutare, executarea silită a obligației de plată, rezoluțiunea). De aceea, apelanții au apreciat că instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut.

Au mai susținut reclamanții că, în măsura în care ajungea la concluzia că diferența de preț de 17.400 euro apare pe deplin justificată la momentul promovării acțiunii de față, instanța reținând și neîndeplinirea culpabilă din partea vânzătorului a uneia din obligațiile asumate (dovada inexistenței unei sarcini în cartea funciară a imobilului), se impunea a admite acțiunea, cu instituirea unei ipoteci pentru diferența de preț în sarcina reclamanților. De asemenea, au arătat că antecontractul încheiat la data de 5 aprilie 2007 pentru apartamentul din litigiu cuprindea o clauză specială: acoperirea diferenței de preț prin contractarea unui credit bancar, clauza menținută prin actul adițional întocmit ulterior.

Obținerea creditului a fost imposibil de realizat față de împrejurarea că vânzătoarea a trecut sub tăcere înscrierea unor procese aflate în derulare în CF, dar și faptul că imobilul făcea obiectul unor executări silite la nivelul anului 2007. Acesta a fost și motivul pentru care nu s-a ajuns la finalizarea construcției și înscrierea ei în CF decât în august 2008. Apelanții au mai arătat că nu este vorba de pasivitate din partea lor în achitarea diferenței preț, ci imposibilitatea obiectivă, în acest moment nemaidispunând de avantajele acordate de dobândirea unei locuințe prin oferta ”prima casă”. Reclamanții au întocmit un contract sub semnătură privată cu o societate comercială fantomă, inexistentă în evidența Camerei de Comerț Cluj.

Pârâta intimată cunoaște manoperele frauduloase întreprinse de promitenta vânzătoare. Lăsarea reclamanților în posesia faptică a apartamentului începând cu data de 17 septembrie 2007 este o dovadă a susținerilor acestora. Nu este vorba de o modificare unilaterală a prețului inițial de achiziționare apartament de la suma de 27.000 euro la suma de 46.186 lei, câtă vreme se iau în calcul următoarele aspecte: convenția nu s-a încheiat cu societatea intimată; apartamentul deținut de reclamanți constituie, alături de alte apartamente ce compun imobilul din Apahida, str. Libertății, aport în natură al societății SC P.C.B.I.D. SRL; valoarea de circulație actuală de 46.186 lei a fost indicată de însăși intimată într-un alt proces cu reclamanții, arătând că este cea reală.

Dovada existenței unor datorii reciproce dintre părțile din cauză este împiedicată de tergiversarea unui alt litigiu purtat între părți (amânări nejustificate, declinări de competență). Prin decizia nr. 4 din 10 ianuarie 2013, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins apelul declarat de reclamanți, ca nefondat. În considerentele acestei decizii, instanța de apel a reținut că, acțiunea în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic a fost creată pe cale jurisprudențială, ajungându-se la concluzia că, întemeiat pe principiile executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligațiilor asumate, care se desprind din dispozițiile art. 1073 și 1077 din vechiul C. civ., posibilitatea suplinirii consimțământului părții recalcitrante subzistă și în prezent.

Cu toate acestea, pentru a fi admisibilă o astfel de acțiune, trebuie îndeplinite mai multe condiții, respectiv: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii. Rezultă din cele reținute mai sus că, în cazul în care partea care acționează nu și-a îndeplinit propriile obligații, partea adversă poate să-i paralizeze acțiunea prin invocarea excepției de neîndeplinire a contractului, această excepție neputând fundamenta doar o acțiune în rezoluțiune, astfel cum eronat susțin apelanții.

Or, în prezentul litigiu, ceea ce s-a avut în vedere de către instanța de fond a fost tocmai această excepție de neexecutare a antecontractului, invocată de pârâtă prin întâmpinare (filele 88-89 dosar fond) și soluționată ca atare de către prima instanță. Astfel, conform antecontractului de care se prevalează apelanții, prețul imobilului a fost negociat la suma de 27.000 euro, din care s-a achitat doar suma de 9.600 euro, stabilindu-se în cuprinsul acestuia ca diferența de preț, de 17.400 euro, să fie achitată în momentul finalizării construcției și intabulării în cartea funciară. Deși construcția a fost finalizată și intabulată în cartea funciară, apelanții nu au achitat nici până în prezent diferența de preț, mai mult decât atât, din toată poziția lor procesuală rezultând refuzul lor de a achita această diferență.

Prin urmare, raportat la cele reținute mai sus, Curtea constată că în mod legal și temeinic a considerat prima instanță că nu sunt îndeplinite condițiile de admitere a cererii. În ceea ce privește susținerile apelanților vizând o eventuală culpă a vânzătorului care a determinat imposibilitatea obținerii unui credit ce ar fi permis achitarea diferenței de preț, Curtea constată că acestea nu prezintă relevanță în soluționarea litigiului, neputând fi avute în vedere la soluționarea favorabilă a apelului, după cum nu prezintă relevanță nici eventualele manopere frauduloase întreprinse de promitenta-vânzătoare, care nici nu au fost dovedite, de altfel, în cauză, în condițiile în care nu sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate a unei acțiuni în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru toate considerentele expuse anterior, Curtea a respins, ca nefondat, apelul declarat, iar în conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ., i-a obligat pe apelanți la plata cheltuielilor de judecată în apel, în favoarea intimatei SC P.C.B.I.D. SRL. Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., reclamanții B.I. și B.A., invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurenții susțin că instanța de apel a reținut în mod greșit ca fiind întemeiată excepția de neexecutare opusă de pârâtă. Toate apărările reclamanților au fost înlăturate în mod nejustificat. Locuința a fost predată fără finisajele convenite, acestea influențând în mod direct prețul vânzării.

Cu toate acestea, susțin recurenții, au acceptat preluarea imobilului din dorința de a intra în posesia efectivă a apartamentului. Recurenții mai arată că instanța de apel a trecut peste împrejurarea care dovedea imposibilitatea obiectivă de a obține un credit pentru acoperirea integrală a prețului vânzării. Vânzătorul era obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului. Se mai arată în susținerea recursului că preluarea imobilului cu titlu de aport în natură de către pârâtă este o variantă convenită cu vânzătorii de a acoperi manoperele dolosive de care aceștia din urmă au uzat, pentru a obține folosul material injust (avansul dat de reclamanți).

Nu este vorba de o cauză de modificare unilaterală a prețului inițial de achiziționare a apartamentului, ci suma de 46.186 lei este valoarea de circulație a apartamentului, declarată de intimată în cadrul altor procese. Mai arată recurenții că li s-a permis ocuparea apartamentului imediat după semnarea convenției, nu au fost notificați pentru a achita diferența de preț, intimata a preluat antecontractul asumându-și îndatoririle vânzătorilor, împrejurări care atestă că nu se poate reține în sarcina reclamanților vreo culpă în neperfectarea contractului în fața notarului public. Se mai susține de către recurenți că instanța nu s-a pronunțat față de a doua variantă arătată de reclamanți, și anume, admiterea acțiunii cu instituirea unei ipoteci pentru diferența de preț.

De asemenea, susțin că instanța de fond a avut în vedere excepția de neexecutare, deși nu fusese invocată în scris, ci doar în pledoaria finală, iar instanța de apel nu s-a pronunțat pe acest motiv de apel (încadrat de recurenți în art. 304 pct. 6 C. proc. civ.). În finalul motivării recursului se fac referiri la căile procesuale pe care reclamanții le-ar fi avut la dispoziție (anularea contractului sau desființarea lui), dar care i-ar fi prejudiciat datorită situației lor dificile din punct de vedere financiar și locativ. Examinând decizia recurată prin prisma motivului de recurs invocat, Înalta Curte reține următoarele: În ceea ce privește excepția de neexecutare invocată în apărare de pârâtă, instanța de apel a reținut în mod corect că reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț, astfel încât nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Instanța de apel a răspuns criticii apelanților, în cadrul căreia aceștia au susținut că prima instanță a avut în vedere excepția de neexecutare a contractului deși nu fusese invocată de pârâtă. Astfel, în considerentele deciziei s-a reținut că excepția de neexecutare a fost invocată de pârâtă prin întâmpinare și soluționată ca atare de către prima instanță. În consecință, critica din recurs pe acest aspect este nefondată. Susținerea recurenților potrivit căreia locuința a fost predată fără finisajele convenite, iar lipsa finisajelor a influențat în mod direct prețul vânzării, excede obiectului pricinii, instanța nefiind învestită de reclamanți cu o acțiune în răspunderea vânzătorului pentru nefinalizarea construcției.

De asemenea, acțiunea nu are ca obiect răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, astfel încât invocarea de către recurenți a prevederilor art. 1337 C. civ. este în afara obiectului pricinii. S-a mai susținut de către recurenți că instanța de apel a trecut peste împrejurarea care dovedea imposibilitatea obiectivă de a obține un credit pentru acoperirea integrală a prețului vânzării. Cu privire la acest aspect, precum și raportat la pretinsele manopere dolosive care ar fi fost acoperite prin preluarea imobilului de către pârâtă, cu titlu de aport în natură, curtea de apel a reținut că aceste susțineri sunt irelevante în raport de obiectul cauzei și de faptul că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Pentru a se putea admite o astfel de acțiune, era necesar ca reclamanții să-și fi îndeplinit propriile obligații asumate prin antecontract, ceea ce nu este cazul în speță. Faptul că într-un alt litigiu s-a relevat că prețul de circulație al imobilului este mai mic nu poate fi avut în vedere în prezenta cauză, deoarece izvorul drepturilor și obligațiilor ce revin părților și pe baza căruia de solicită pronunțarea hotărârii care să suplinească voința pârâtului este antecontractul de vânzare cumpărare, prețul pe care reclamanții trebuiau să-l plătească pentru a obține o soluție favorabilă fiind cel prevăzut în acest act juridic. Faptul că recurenților li s-a permis ocuparea apartamentului imediat după semnarea convenției și că nu au fost notificați pentru a achita diferența de preț, sunt împrejurări de fapt irelevante din punct de vedere juridic, în contextul acțiunii formulate de aceștia.

Solicitarea recurenților de a se admite acțiunea cu instituirea unei ipoteci pentru diferența de preț nu poate fi primită, deoarece prin hotărârea instanței se dă eficiență antecontractului, dar nu se pot modifica clauzele acestuia. Referirile recurenților, din finalul motivării recursului, la alte căi procesuale pe care le-ar fi avut la dispoziție (anularea contractului sau desființarea lui), precum și eventualele consecințe ale unor asemenea demersuri, nu constituie critici care să se încadreze în vreunul dintre motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ. În raport cu aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanți a fost respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții B.I. și B.A. împotriva deciziei nr. 4 din 10 ianuarie 2013 a Curții de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 27 noiembrie 2013.