ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1997/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 1257 din 13 iunie 2008 Tribunalul Brașov a respins excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâtă, a respins acțiunea formulată de reclamanta SC D.I. SRL Brașov în contradictoriu cu pârâta SC S. SA Brașov și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 7.140 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel instanța a reținut că excepția de neexecutare a contractului invocată de societatea pârâtă este neîntemeiată, întrucât reclamanta a încheiat cu terțe persoane contractele în vederea executării documentației cadastrale pentru întocmire PUZ, PUD și autorizare de construire, executarea documentației de proiectare și executarea studiului geo, precum și că a prezentat pentru negocieri în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare a imobilului înscris în CF Brașov un potențial cumpărător în persoana SC I. SRL; că susținerile reclamantei în sensul că pârâta și-a încălcat obligațiile contractuale prin aceea că a încheiat la data de 27 decembrie 2006 antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat din 27 decembrie 2006 sunt neîntemeiate.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC D.I. SRL Brașov și prin decizia nr. 130/AP din 30 octombrie 2008 Curtea de Apel Brașov a respins apelul și a obligat apelanta să plătească intimatei suma de 4.760 lei cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a pronunța această decizie instanța de apel a reținut că nu s-a dovedit că adresa din 28 decembrie 2008 prin care reclamanta a înaintat pârâtei oferta SC T. SA și oferta SC T. SA din 28 decembrie 2006 au intrat în posesia pârâtei în perioada sărbătorilor și că s-au purtat discuții în perioada contractului de exclusivitate între pârâtă și SC T. SA privind vânzarea imobilului; că reprezentanții pârâtei nu au convenit cu niciuna dintre părțile din contractul de comision prezentarea în fața notarului și încheierea vreunui precontract referitor la imobil în data de 29 decembrie 2006, pârâta nefiind de acord cu plata în rate a prețului; că oferta SC T. SA în lipsa consimțământului pârâtei și fără cunoștința acesteia, nu poate fi reținută ca fiind o ofertă valabilă față de faptul că reclamantei nu i s-a dat acordul să facă negocieri în numele pârâte, ci doar să intermedieze vânzarea, negocierea urmând a fi purtată între vânzător și potențialii cumpărători; că pe perioada contractului pârâta a intrat în negocieri cu o singură societate potențial cumpărător, respectiv SC I. SRL, negocieri care nu s-au concretizat prin încheierea vreunei promisiuni de vânzare - cumpărare, aceasta din urmă renunțând la tranzacție; că pârâta nu și-a încălcat obligațiile ce decurg din contractul de exclusivitate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC D.I. SRL invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în temeiul cărora a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată. În dezvoltarea în fapt a recursului s-a susținut în esență că instanța de apel a analizat contractul de exclusivitate încheiat de părți stricto sensu, luând în considerare doar sensul literal al clauzelor acestuia or, în baza art. 977 C. civ.

„interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor; că în această situație clauzele contractului trebuie interpretate coordonat pentru a decela voința reală a părților; că instanța de judecată poate completa contractul cu acele elemente sau clauze pe care obiceiul, echitatea și legea le include în anumite contracte după natura lor, pe care părțile se prezumă a le fi acceptat tacit, din moment ce nu le-au exclus în mod expres; că instanța de apel a fost în eroare atunci când a considerat că, culpa intimatei putea fi angajată numai dacă aceasta încheia un contract de vânzare - cumpărare în perioada de exclusivitate; că din înscrisurile depuse la dosar rezultă că în această perioadă de exclusivitate recurenta a prezentat doi clienți pentru cumpărarea imobilului, respectiv SC I. SRL și SC T. SA Brașov; că la data de 27 decembrie 2006 pârâta a încheiat antecontactul de vânzare - cumpărare cu SC L. SRL Brașov, încălcând astfel prevederile contractului de exclusivitate; că pe durata respectivului contract pârâta nu trebuia să încheie niciun act juridic, inclusiv o promisiune de vânzare - cumpărare;

că așa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosar SC T. SA Brașov a fost clientul adus de recurentă care și-a exprimat dorința fermă de a cumpăra înainte de expirarea contractului de exclusivitate imobilul proprietatea pârâtei; că adresa din 28 decembrie 2006, cât și oferta au fost înregistrate din 28 decembrie 2006 la SC S. SA; că la 28 decembrie 2006 au avut loc discuții la sediul intimatei - pârâte, iar directorul general i-a cerut reprezentantului recurentei să scoată un extras CF actualizat, întrucât va încheia contractul de vânzare - cumpărare cu SC T. SA, lucru ce nu s-a mai întâmplat; că analizând oferta făcută de SC T. SA se poate observa că singura diferență între aceasta și antecontractul încheiat de intimata - pârâtă cu SC L. SRL este doar suma de bani primită drept preț, respectiv 11.400.000 ron, echivalentul a 170 euro/mp,, sumă care nu era prevăzută în actul adițional; că recurenta a respectat negocierea făcută de SC S. SA cu SC I. SRL la 15 noiembrie 2006. Intimata SC S. SA Brașov a formulat întâmpinare și concluzii scrise solicitând respingerea recursului, ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Recursul nu este fondat. Din examinarea actelor și lucrărilor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei se apreciază că instanța de apel a pronunțat o hotărâre legală și temeinică care nu poate fi reformată prin recursul declarat de reclamantă. Recurenta a invocat în drept dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. însă dezvoltarea în fapt nu permite încadrarea criticilor în motivul de nelegalitate invocat pentru a face posibil controlul judiciar. Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se reține că instanța de apel a aplicat și interpretat corect dispozițiile art. 969, art. 970, art. 977, art. 981, art. 982 C. civ.

precum și prevederile contractuale. Examinând clauzele contractului de exclusivitate de prestări servicii din 7 iunie 2006, precum și actul adițional la acesta în concordanță cu dispozițiile legale mai sus evocate rezultă că pârâta nu și-a încălcat obligațiile contractuale prin aceea că a încheiat la data de 27 decembrie 2006 antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat din 27 decembrie 2006. Pârâta s-a obligat prin contractul de exclusivitate ca pe perioada contractuală să nu înstrăineze imobilul teren înscris în CF Brașov, direct către altă persoană fizică sau juridică și să încheie contractul de înstrăinare a terenului numai prin intermediul reclamantei, iar nu să promită vânzarea.

Așa cum corect a reținut și instanța de apel prin antecontractul de vânzare - cumpărare dreptul de proprietate nu a fost transferat de la vânzător la cumpărător, promitentul - vânzător rămânând proprietar al lucrului promis și păstrându-și toate atributele acestui drept, inclusiv acela de dispoziție juridică. Înalta Curte constată că între pârâta SC S. SA și SC L. SRL contractul de vânzare - cumpărare autentificat, având ca obiect vânzarea - cumpărarea imobilului înscris în CF Brașov s-a încheiat după expirarea contractului de exclusivitate, astfel că pârâta nu și-a încălcat obligațiile ce decurg din contractul de exclusivitate. Prin celelalte critici recurenta se referă la conținutul probator și la aprecierea acestor probe de către instanță, aspecte care se circumscriu aspectelor de netemeinicie și nu de nelegalitate a hotărârii atacate, încât nu pot face obiect de analiză în recurs.

Pentru considerentele expuse în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte va respinge recursul reclamantei ca nefondat. Făcând aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., se va obliga recurenta - reclamantă la plata sumei de 9.520 lei cheltuieli de judecată către intimata - pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC D.I. SRL Brașov împotriva deciziei nr. 130/AP din 30 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat. Obligă recurenta - reclamantă la plata sumei de 9.520 lei cheltuieli de judecată către intimata - pârâtă. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi 23 iunie 2009.