ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1533/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Judecătoria Brașov, prin sentința civilă nr. 7346 din 29 septembrie 2006, a admis excepția de necompetență materială a Judecătoriei, invocată din oficiu și a declinat competența de soluționare a acțiunii formulată de reclamanta SC R. SRL cu sediul social în Brașov, în contradictoriu cu pârâta SC N.C. SRL cu sediul în Hărman, Județul Brașov, în favoarea Tribunalului Brașov, cu motivarea că obiectul litigiului de natură comercială se referă la executarea unui contract, respectiv rezilierea contractului pentru neplata chiriei și predarea spațiului, devenind aplicabile dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) teza finală C. proc.

civ. Tribunalul Brașov, secția comercială, prin sentința civilă nr. 3446/ C din 17 octombrie 2007, a admis acțiunea formulată și precizată de reclamanta SC R. SRL în contradictoriu cu pârâta SC N.C. SRL și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 353 din 5 iulie 2002, evacuarea pârâtei din spațiul situat în Brașov și obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 94.714,76 lei reprezentând chirie pentru perioada decembrie 2004 – februarie 2007, precum și suma de 138.149,198 lei cu titlu de penalități de întârziere. A fost anulată ca insuficient timbrată cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională SC N.C. SRL în contradictoriu cu pârâta reconvențională SC R. SRL.

A mai fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta SC N.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC R. SRL, ce face obiectul dosarului conexat nr. 4703/62/2007. În final a fost obligată pârâta SC N.C. SRL să plătească reclamantei SC R. SRL suma de 7.266 lei reprezentând cheltuieli de judecată. S-a reținut, în principal, că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 353 din 5 iulie 2002 având ca obiect procurarea folosinței bunului situat în Brașov, termenul de închiriere fiind de 5 ani cu începere de la data predării spațiului, iar chiria lunară în cuantum de 22.800.000 lei (Rol) + TVA, începând cu data procesului verbal de predare-primire, chiria urmând să fie recalculată în funcție de cursul leu – DOLARI S.U.A.

În conformitate cu art. 8 din contract obligațiile locatorului sunt predarea bunului în stare de folosință cu proces verbal de predare primire și executarea tuturor lucrărilor de reparații care nu sunt în sarcina locatarului. Din corespondența părților se constată că pârâtei i s-a predat spațiul închiriat conform art. 2 din contract, că a renunțat la clauza cuprinsă în art. 4 din același contract și percepea chirie de la SC P.P. SA pentru acest spațiu. Având în vedere că pârâta nu și-a executat obligațiile contractuale constând în plata contravalorii chiriei, reclamanta poate cere rezilierea contractului de închiriere. În ceea ce privește acțiunea conexă, conform contractului reclamanta trebuia să execute toate lucrările de reparații ce nu cad în sarcina locatorului.

Pârâta nu a dovedit cererea sa privind obligarea SC R. SRL la efectuarea lucrărilor de refacere a rezistenței și de consolidarea imobilului, care de fapt sunt în sarcina locatarului. Curtea de Apel Brașov, secția comercială, prin decizia nr. 48/ Ap din 30 aprilie 2008, a admis în parte apelul declarat de pârâta SC N.C. SRL împotriva sentinței civile nr. 3446 din 17 octombrie 2007 a Tribunalului Brașov, secția comercială, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins acțiunea reclamantei SC R. SRL. De asemenea, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC N.C. SRL, împotriva pârâtei SC R. SRL, obligând pârâta să predea reclamantei spațiul situat în Brașov și să efectueze lucrările de reparații care cad în sarcina proprietarului.

Au fost respinse restul pretențiilor formulate de reclamanta SC N.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC R. SRL și păstrate dispozițiile sentinței apelate cu privire la anularea ca insuficient timbrată a cererii reconvenționale a reclamantei SC N.C. SRL. În final a fost obligată reclamanta SC R. SRL să plătească pârâtei SC N.C. SRL suma de 27,15 lei cheltuieli de judecată la fond și în apel. Ulterior, prin decizia nr. 62 / Ap din 12 iunie 2008, Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a admis cererea pârâtei SC N.C. SRL de completare a dispozitivului deciziei civile nr. 48 din 30 aprilie 2008 în sensul obligării reclamantei SC R. SRL la plata sumei de 2.000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat către reclamantă.

În fundamentarea acestei soluții, instanța de apel a apreciat ca întemeiată excepția de neexecutare a contractului, invocată de pârâtă. În condițiile în care locatorul nu a predat spațiul pârâtei, obligație principală prevăzută de art. 1420 C. civ., nu poate pretinde plata chiriei, fiind reținut greșit de instanța de fond că pârâta a renunțat la clauza inserată în art. 4 din contract. Apare ca ireală concluzia potrivit căreia pârâta ar fi perceput chirie de la SC P.P. SA, trasă numai dintr-o scrisoare prin care atenționa această societate să plătească chiria aferentă lunilor decembrie 2005 și ianuarie 2006, dovada subînchirierii nefiind făcută. Referitor la acțiunea conexă, în baza art. 1420 C. civ.

și art. 8 din contract locatarul are obligația predării spațiului închiriat și a executării lucrărilor ce nu cad în sarcina locatarului. În ceea ce privește celelalte pretenții ale pârâtei, acestea au fost respinse, întrucât durata închirierii începe de la data predării spațiului iar daunele cominatorii nu se justifică când executarea obligațiilor se poate realiza silit sau de către locatar pe cheltuiala locatorului. Împotriva deciziei nr. 48/ Ap din 30 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a promovat recurs reclamanta SC R. S.R.L. BRAȘOV, care a criticat această hotărâre pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului, cu consecința admiterii acțiunii principale și precizată, precum și a respingerii acțiunii din dosarul conex nr. 4703/62/2007 inițiată de SC N.C.

SRL. În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat că pârâta, prin adresa nr. 657 din 6 decembrie 2004 a adus la cunoștință reclamantei faptul că a ajuns la o înțelegere cu fostul locatar și începând cu data de 1 decembrie 2004 urmează a intra în spațiul închiriat. Mai mult, prin adresa nr. 142 din 14 ianuarie 2005 înregistrată la societatea pârâtă și nr. 407 din 14 ianuarie 2005 înregistrată la SC P.P. SA, se aduce la cunoștință faptul că aceasta din urmă îi datorează contravaloarea chiriei pe lunile decembrie 2004 – ianuarie 2005, aspect care contravine cap. IV art. 13 din contractul de închiriere. Intimata pârâtă SC N.C. SRL a depus întâmpinare, prin care a cerut respingerea recursului. Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, raportat la toate criticile aduse prin cererea de recurs, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge, ca nefondat, recursul reclamantei SC R. S.R.L.

pentru următoarele considerente: Părțile, prin acordul lor de voință liber exprimat, au încheiat contractul de închiriere înregistrat sub nr. 353 din 5 iulie 2002, având ca obiect folosința spațiului situat în Brașov, cu destinație de comerț, birouri și producție, pe un termen de 5 ani și o chirie de 22.800.000 lei + TVA, cu precizarea că predarea primirea obiectului închirierii este consemnată în procesul verbal anexat la contract. Detaliat, la art. 8 – art. 13 din același contract, au fost enumerate obligațiile locatorului și ale locatarului, iar la art. 14 prevăzute aspecte care vizează răspunderea contractuală.

Printr-o integrală și completă apreciere atât a clauzelor contractuale cât și a întregii documentații depuse de părți, instanța de apel a stabilit adevăratele raporturi juridice cu reala întindere a drepturilor și obligațiilor asumate reciproc în cadrul contractului de închiriere, care a condus, prin admiterea în parte a apelului, la respingerea acțiunii formulată de reclamanta SC R. S.R.L. și admiterea în parte a acțiunii reclamantei SC N.C. SRL. Din verificarea întregii documentații, rezultă fără putere de tăgadă că locatorul SC R. SRL Brașov nu a făcut dovada că imobilul ce a făcut obiectul închirierii a fost predat către locatarul SC N.C. SRL pe bază de proces-verbal, așa cum s-au instituit obligațiile asumate deschise anterior.

Prin întâmpinarea depusă în faza procesuală a fondului, locatarul a invocat că nu a putut prelua spațiul în litigiu, deoarece era ocupat de vechiul chiriaș, ceea ce a condus la imposibilitatea încheierii procesului verbal de predare-primire a imobilului. Nici corespondența despre care face vorbire recurenta în motivele sale de recurs nu este suficientă pentru a face dovada că acest spațiu a fost predat sau că pârâta ar fi renunțat la clauza cuprinsă în art. 4 din contract, respectiv că prețul închirierii de 22.800.000 lei + TVA începe a fi plătit cu data procesului verbal de predare primire a spațiului, anexă la contract. Corect a fost găsită întemeiată excepția de neexecutare a contractului, în condițiile art. 1420 C. civ., prin aceea că locatorul este dator, prin însăși natura contractului, de a preda locatarului lucrul închiriat și de a-l menține în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat.

SC R. S.R.L. nici nu a predat spațiul ce făcea obiectul închirierii, singura dovadă în acest sens fiind procesul verbal de predare primire, iar pe de altă parte nici nu a executat lucrările care erau stipulate la art. 8 din contract, încălcându-și astfel obligațiile consacrate contractual. În baza art. 274 C. proc. civ., urmează a obliga recurenta SC R. SRL BRAȘOV să plătească intimatei SC N.C. SRL Hărman la suma de 5.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru aceste rațiuni urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC R. SRL împotriva deciziei nr. 48/ Ap/30 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, nefiind îndeplinită nicio cerință prevăzută de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC R. S.R.L. BRAȘOV, împotriva deciziei nr. 48/ Ap din 30 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat. Obligă recurenta SC R. S.R.L. BRAȘOV să plătească intimatei SC N.C. SRL Hărman suma de 5000 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 mai 2009.