ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1072/2010

Deliberând asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului, constată că prin sentința civilă nr. 980 din 24 octombrie 2008, pronunțată în dosarul nr. 11254.1/325/2007 al Tribunalului Timiș s-a respins acțiunea formulată de reclamanții Municipiul Timișoara, reprezentat prin primar, și Primăria Municipiului Timișoara, în contradictoriu cu pârâții SC F.V. SRL, SC S.I. SRL și SC P.P.I.R. SRL, având ca obiect rezoluțiune contract, s-a respins cererea de chemare în garanție și au fost obligați reclamanții la cheltuieli de judecată în sumă de 12.669,93 lei față de pârâtele SC S.I. SRL și SC P.P.I.R. SRL. Prin decizia Curții de Apel Timișoara nr. 68 din 31 martie 2009 se respinge apelul declarat de reclamanții Municipiul Timișoara, prin primar, împotriva sentinței civile nr. 980 din 24 octombrie 2008, pronunțată în dosarul nr. 11254.1/325/2007 al Tribunalului Timiș și îi obligă pe reclamanți să plătească pârâtei SC S.I.

SRL suma de 15.861,40 lei, cheltuieli de judecată, în apel. Totodată se dispune obligarea pârâtei SC F.V. SRL la plata taxei judiciare de timbru în sumă de 46.300 lei, aferentă cererii de chemare în garanție formulată în primă instanță. Pentru a pronunța această soluție, curtea de apel a reținut, în acord cu prima instanță, că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu nu se putea face decât prin încheierea unui act în formă autentică și că, în consecință contractul încheiat în formă neautentică, la data de 6 septembrie 2006, nu este producător de efecte juridice.

S-a mai reținut că, în măsura în care în contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 14 septembrie 2006, prin care s-a transmis dreptul de proprietate, nu a fost inclusă clauza privind interdicția înstrăinării imobilului, ca fiind dobândit în baza Legii nr. 550/2002, pe timp de 3 ani din momentul dobândirii, o atare clauză, înscrisă într-un alt act, nu poate fi invocată ca temei al rezoluțiunii și că în aceste condiții nu există nici motive de rezoluțiune a contractului subsecvent.

Curtea de apel a apreciat că celelalte motive invocate referitoare la existența unei interdicții legale și caracterul speculativ al contractului subsecvent nu sunt concludente în raport de cererea prin care se solicită rezoluțiunea contractelor, acestea vizând o eventuală cauză de nulitate și că, în măsura în care în primă instanță acțiunea a fost respinsă, culpa procesuală fiind a reclamanților și nu a pârâtei, acordarea cheltuielilor de judecată în cuantumul dovedit prin acte depuse la dosar este justificată. În consecință, s-a apreciat că apelul nu este întemeiat și trebuie respins ca atare, iar în ce privește pe reclamanta Primăria Municipiului Timișoara și ca fiind formulat de o entitate care nu are personalitate juridică și deci nici capacitate procesuală.

Împotriva acestei soluții au declarat recurs reclamanții Municipiul Timișoara și Primăria Municipiului Timișoara care au reluat textual toate criticile cuprinse și în cererea de apel, dar pe care le-au subsumat, la final, motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Față de această formă a recursului, Înalta Curte urmează a-l respinge, dar va răspunde printr-un considerent comun celor două motive indicate de către recurenți: Curtea de apel a reținut în mod legal că prima instanță a stabilit în mod corect că acțiunea este neîntemeiată, întrucât, în primul rând, în contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 septembrie 2006 nu există interdicția de vânzare de 3 ani ce se pretinde că ar fi fost încălcată de pârâta SC F.V.

SRL, în al doilea rând nu există temei pentru a se reține că interdicția de 3 ani ar deriva din prevederile Legii nr. 550/2002, căci terenul vândut de Primăria Timișoara nu intră în sfera de aplicare a acestui act normativ, iar în al treilea rând, chiar dacă o asemenea interdicție ar exista, ea ar atrage sancțiunea nulității contractului, iar nu pe cea a rezoluțiuni acestuia, cum s-a solicitat prin acțiune. Deasemenea, nu se impune nici rezoluțiunea contractului încheiat între SC F.V. SRL și pârâtele intimate, deoarece nu există în acest contract vreo clauză care să nu fi fost executată.

Reținând aceste argumente ca fiind corecte, se va reține distincția între antecontractul de vânzare - cumpărare din 6 septembrie 2006, act căruia îi lipsește forma autentică prevăzută de lege pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului să opereze, și contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 14 septembrie 2006, deoarece ele au un conținut diferit, iar în cuprinsul actului autentic nu se face trimitere la antecontractul din 6 septembrie 2006 pentru a se considera că prevederile lui au fost preluate în acest mod în actul autentic de vânzare-cumpărare din 14 septembrie 2006. În ceea ce privește pretinsa interdicție de înstrăinare de trei ani, ca temei al rezoluțiunii, recurenții prezintă două ipoteze: fie că aceasta ar decurge din contractul încheiat între Municipiul Timișoara și SC F.V.

SRL, fie că ar fi prevăzută de dispozițiile Legii nr. 550/2002. Dacă se face o raportare la interdicția de trei ani ca fiind născută dintr-un contract, trebuie observat că singurul contract opozabil intimatelor pârâte este cel autentificat din 14 septembrie 2006, contract ce a stat la baza înscrierii în CF a dreptului de proprietate al SC F.V. SRL și în cuprinsul căruia nu se regăsește vreo interdicție de înstrăinare. În plus, chiar și între părțile semnatare ale antecontractului această interdicție nu produce efecte, câtă vreme ea nu a fost preluată în cuprinsul actului autentic încheiat ulterior. Această împrejurare denotă fără echivoc modificarea intenției inițiale a părților, acestea înțelegând în cele din urmă să renunțe la interdicția de înstrăinare de trei ani ce fusese prevăzută în antecontract.

Prin răspunsul la întâmpinare și prin motivele de recurs reclamanții au invocat și faptul că această interdicție ar decurge din dispozițiile art. 28 din Legea 550/2002. Deși o asemenea interdicție este prevăzută de acest text de lege, reclamanții pierd din vedere tocmai faptul că din cuprinsul actului autentificat din 14 septembrie 2006 nu rezultă în niciun caz împrejurarea că imobilul a fost vândut în baza acestui act normativ, astfel că nu poate fi primită susținerea că oricum imobilul ar fi fost indisponibilizat temporar prin efectul legii. Dacă imobilul s-ar fi vândut în baza Legii nr. 550/2002, s-ar fi făcut mențiune în contractul autentic de vânzare-cumpărare, iar interdicția s-ar fi înscris în cartea funciară în mod obligatoriu, ceea ce însă nu s-a întâmplat.

După cum se poate observa, la data la care societățile au dobândit imobilul, nu era notată în cartea funciară vreo interdicție de înstrăinare în baza Legii nr. 550/2002. Mai mult, faptul că vânzarea s-ar fi făcut în baza dispozițiilor acestei legi nu rezultă nici măcar din antecontractul din 6 septembrie 2006. Oricum, chiar dacă s-ar fi aplicat interdicția legală de înstrăinare, aceasta nu ar duce în niciun caz la rezoluțiunea ambelor contracte, ci ar fi atras nulitatea contractului prin care SC F.V. SRL a vândut imobilul, bunul întorcându-se în patrimoniul său, nicidecum în cel al reclamanților-recurenți, cum solicită aceștia. Motivele indicate de reclamanții-recurenți privind scopul speculativ, cauza ilicită și imorală a contractului prin care s-a dobândit imobilul înscris în CF Timișoara, nu pot duce în niciun caz la rezoluțiunea contractului.

Acestea sunt, eventual, motive de nulitate, ceea ce ar face ca desființarea contractului să opereze pentru cauze existente la momentul încheierii actului, or, rezoluțiunea presupune un contact valabil încheiat, ea datorându-se unor cauze subsecvente încheierii contractului. Oricum, argumentele invocate nu pot fi acceptate, câtă vreme contractul de vânzare-cumpărare încheiat între două societăți comerciale are natură comercială, iar scopul urmărit este profitul, context în care nu se poate afirma că acest contract are o cauză ilicită și imorală numai pentru că vânzătoarea a realizat un profit mare reprezentat de diferența dintre prețul de achiziție și cel de vânzare. Întrucât prin motivele de recurs s-a făcut referire la rezoluțiunea contractului încheiat de intimatele pârâte și la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, Înalta Curte va face câteva precizări și în legătură cu aceasta ipoteză.

Această regulă, a desființării actului subsecvent ca urmare a desființării actului inițial, cunoaște mai multe excepții, printre care și cazul în care subdobânditorul unui imobil este de bună - credință și a dobândit bunul cu titlu oneros. În această situație, chiar dacă actul inițial este desființat (în cazul de față contractul încheiat între Municipiul Timișoara și SC F.V. SRL), contractul subsecvent își păstrează valabilitatea (este vorba în speță de contractul încheiat între SC F.V. SRL ad și celelalte pârâte). Este mai presus de orice îndoială faptul că aceste intimate pârâte sunt cumpărători de bună-credință, căci la momentul la care ei au cumpărat imobilul în cartea funciară aferentă acestuia nu era înscrisă nicio interdicție de înstrăinare, iar o asemenea interdicție nu le-a fost adusă la cunoștință nici de către vânzătoare, nici de către altcineva.

Din contră, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 28 iunie 2007, aceasta, prin reprezentantul său legal, a declarat că „imobilul mai sus descris este liber de servituți, alte sarcini; nu este indisponibilizat”, „imobilul se vinde liber de orice act sau obligație de natură să limiteze libera utilizare a acestuia sau dreptul deplin de proprietate asupra acestuia”, toate acestea întărindu-le odată în plus convingerea că imobilul nu este supus vreunei interdicții de înstrăinare. Așadar, Curtea găsește nefondat motivul de recurs invocat de recurenți și prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. în condițiile în care instanța de apel a făcut o corectă apreciere a actului juridic dedus judecății, astfel cum s-a expus deja, pe larg, în cuprinsul prezentei decizii.

Curtea găsește nefondat și motivul de recurs invocat de recurenți și prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în condițiile în care în cauza de față nu rezultă că instanța de apel ar fi pronunțat o soluție cu încălcarea unor texte de lege aplicabile speței sau că a aplicat greșit dispoziții legale, interpretându-le prea extins sau prea restrâns ori cu totul eronat. Pentru aceste considerente, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge recursul declarat de reclamanții Municipiul Timișoara și Primăria Municipiului Timișoara, împotriva deciziei Curții de Apel Timișoara nr. 68 din 31 martie 2009, ca nefondat. Văzând dispozițiile art. 274 C. proc. civ. va obliga recurenții să plătească intimatei pârâte SC F.V.

SRL Timișoara suma de 2.500 lei reprezentând cheltuieli de judecată – onorariu de avocat – și intimatei pârâte SC S.I. SRL Timișoara suma de 2.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge recursul declarat de reclamanții Municipiul Timișoara și Primăria Municipiului Timișoara, împotriva deciziei Curții de Apel Timișoara nr. 68 din 31 martie 2009, ca nefondat. Obligă recurenții să plătească intimatei - pârâte SC F.V. SRL Timișoara suma de 2.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată – onorariu de avocat – și intimatei - pârâte SC S.I. SRL Timișoara suma de 2.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 17 martie 2010.